מחירי הדירות "ירדו" עם כניסתם לתוקף של חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן

פלח הדירות בשוק הנדל"ן במאי 2024 כבר לא חווה את התופעה של עליית מחירים ועלייה במכירות כמו ברבעון הראשון; מספר העסקאות ירד בחדות; משקיעים עברו לגישה של "המתנה וצפייה", ומחכים לצעדים חדשים כאשר חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן המתוקנים עומדים להיכנס לתוקף ולהשפיע על השוק.

נתוני קירור מאתר Batdongsan.com.vn (ערוץ המידע מספר 1 בווייטנאם לשירותי נדל"ן) שפורסמו בסוף מאי 2024 מראים כי מספר האנשים שחיפשו לקנות דירות בהאנוי ברבעון הראשון של 2024 עלה לשיא דומה באוגוסט 2023, כאשר מספר החיפושים והמחירים עלו ברציפות מדי שבוע. עם זאת, מאפריל עד מאי 2024, עקב מספר המוכרים הרב, הביקוש ירד.

מחירי הדירות "ירדו" עם כניסתם לתוקף של חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן.

באפריל, מספר החיפושים אחר דירות ברחבי הארץ ירד ב-13%, מספר הנכסים המוצעים גם ירד מעט ב-3% בהשוואה לחודש הקודם, מרץ 2024. במאי 2024, מדדים אלה ירדו בהתאמה לאפריל 2024. ממצא זה מראה שלקונים יש מנטליות של המתנה להשפעת המדיניות החדשה שנכנסה לתוקף בנוגע לחוקים הקשורים לשוק. בעלי תיווך נדל"ן רבים במחוזות דונג אן והואי דוק (האנוי) אמרו כי ברבעון הראשון של 2024, מידע לפיו סוכנויות ניהול המדינה הידקו את תכנון השימוש בקרקע עבור פרויקטים של דירות מסחריות גרם למחירי הדירות לנסוק ב-15-20% בהשוואה לערך האמיתי, ופרויקטים רבים נדחפו למחירים "וירטואליים" שלא היו תואמים לתשתיות. עם זאת, מאז אפריל 2024, נזילות הדירות הראתה סימני האטה, רק כמחצית בהשוואה לתקופת ה"שיא". לדברי מר נגוין קווק אן, סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn, על הצרכנים להגדיר בבירור את מטרת ההשקעה. אם קונים דירה למגורים, עליהם לשקול זאת היטב. אם משקיעים לטווח קצר, עליהם גם לעקוב אחר נזילות השוק. אם משקיעים לטווח ארוך ומשקיעים למטרת השכרה כדי לייצר תזרים מזומנים, פלח הדירות הוא עדיין מסוג בעל תשואה גבוהה בהשוואה לסוגי השקעות אחרים כמו מניות, זהב, חסכונות, מטבע חוץ... נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי 10 פרויקטי הדירות המבוקשים ביותר בהאנוי בחמשת החודשים האחרונים כוללים: Vinhomes Ocean Park Gia Lam, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Me Tri, Thanh Ha Muong Thanh Urban Area, Xa La New Urban Area, Viet Hung Urban Area, Trung Hoa - Nhan Chinh Urban Area, Geleximco - Le Trong Tan Urban Area, Van Phu New Urban Area ו- Linh Dam New Urban Area. לרוב הפרויקטים הללו מחירים נמוכים יחסית, עם היצע ראשוני גדול והם מרוכזים במערב. בהו צ'י מין סיטי, מחפשי דירות מתעניינים בעיקר ב: Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Q7 Saigon Riverside, Mizuki Park, Masteri Thao Dien, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Eco Green Saigon, CityLand Park Hills... שרובם פרויקטים גדולים באזורים צפופי אוכלוסין. בנוגע לסוגיה זו, ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (Vnrea), ציין כי בעתיד הקרוב, כאשר חוקים חדשים הקשורים לשוק ייכנסו לתוקף, ניתן יהיה לפתור זאת עבור פרויקטים רבים, מה שיעזור להגדיל את ההיצע בשוק. כאשר ההיצע יגדל, מחירי הדירות יירדו, אם כי לא יירדו באופן משמעותי, אך יתייצבו. חוקים צפויים להיכנס לתוקף בקרוב ב-27 במאי 2024, פרסמה הממשלה את החלטה מס' 79/NQ-CP על הצעה לפתח חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק המקרקעין מס' 31/2024/QH15, חוק הדיור מס' 27/2023/QH15, חוק עסקי הנדל"ן מס' 29/2023/QH15 וחוק מוסדות אשראי מס' 32/2024/QH15.

באופן ספציפי, הממשלה אישרה פה אחד את ההצעה לפתח חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק המקרקעין מס' 31/2024/QH15, בחוק הדיור מס' 27/2023/QH15, בחוק עסקי הנדל"ן מס' 29/2023/QH15, בחוק מוסדות אשראי מס' 32/2024/QH15 כפי שהוצע על ידי משרד משאבי הטבע והסביבה בהגשה מס' 58/TTr-BTNMT מיום 26 במאי 2024 ובמסמכים המצורפים. הממשלה הטילה על שר המשפטים, שהוסמך על ידי ראש הממשלה, לחתום בשם הממשלה על הצעת הממשלה המבקשת מוועדת הקבע של האסיפה הלאומית לדון ולהגיש לאסיפה הלאומית, לצורך השלמה, את ההצעה לגיבוש חוק המתקן ומוסיף מספר סעיפים מחוק המקרקעין מס' 31/2024/QH15, חוק הדיור מס' 27/2023/QH15, חוק עסקי הנדל"ן מס' 29/2023/QH15, חוק מוסדות אשראי מס' 32/2024/QH15, לתוכנית פיתוח החוק והפקודה לשנת 2024; להגיש לאסיפה הלאומית לצורך דיון והחלטה לפתח ולפרסם את החוק בהתאם להליכים המקוצרים; להגיב ולאשר במושב השביעי של האסיפה הלאומית ה-15 (מאי 2024). בעבר, ב-26 במאי 2024, חתם סגן ראש הממשלה טראן הונג הא על מסמך רשמי מס' 53/CD-TTg של ראש הממשלה בנושא האצת התקדמות הפיתוח והפרסום של מסמכים המפרטים את יישום חוק הקרקעות, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק מוסדות האשראי. במסמך הרשמי, ביקש סגן ראש הממשלה טראן הונג הא מיושבי ראש מועצות העם ויושבי ראש ועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות להוביל את האצת הפיתוח והפרסום של מסמכים המפרטים את יישום החוקים הנ"ל, על מנת לבנות מסדרון משפטי שלם וסינכרוני, וליישם אותם במהירות לאחר שהחוקים: קרקעות, דיור, עסקי נדל"ן, מוסדות אשראי יאושרו על ידי האסיפה הלאומית בקרוב (צפוי החל מ-1 באוגוסט 2024). עם קבלת מידע זה, אמרו מומחי נדל"ן שאם ההוראות בחוקים החדשים ייושמו באופן דרסטי ויעיל, מחירי הנדל"ן בכלל וכל מגזר בפרט יירדו. למעשה, מחירי הנדל"ן עולים עקב עלויות תשומות כגון: מחירי קרקע, עלויות בנייה, עלויות הון... כולם עולים. בנוסף, צווארי בקבוק משפטיים מובילים לזמן יישום ארוך יותר של הפרויקט, מה שמגדיל את עלויות ההשקעה בהשוואה לתוכנית המקורית, וגורם לעלייה מתמדת במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. לדברי נציג Vnrea, בהקשר הנוכחי, הפתרון להתפתחות שקופה של שוק הנדל"ן הוא ארגון וליישם חוקים חדשים בצורה טובה. יש לקוות שהחוקים החדשים הללו ייושמו במהירות וייושמו בנחישות וביעילות.

עיתון ואן סון/טין טוק

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/gia-chung-cu-ha-nhiet-khi-cac-luat-lien-quan-den-thi-truong-bat-dong-san-co-hieu-luc-20240601080958117.htm