משרד משאבי הטבע והסביבה עדיין רוצה להפסיק את השימוש בשיטת העודפים.
כפי שדווח בעיתון Thanh Nien , משרד משאבי הטבע והסביבה שלח לאחרונה את טיוטת הצו המתקן ומוסיף מספר סעיפים בצו ממשלתי מס' 44/2014/ND-CP מיום 15 במאי 2014, המסדיר את מחירי הקרקעות (טיוטת צו 44) למשרד המשפטים לצורך הערכה לפני הגשתו לממשלה.
ראוי לציין כי משרד משאבי הטבע והסביבה מציע בטיוטת צו 44 כי אין להשתמש בשיטת העודפים להערכת קרקע.
עם זאת, בסדנה שנערכה היום אחר הצהריים, רוב המומחים הסכימו כי יש לשמור על שיטת העודפים בהערכת שווי קרקע.
מר דאו טרונג צ'ין שיתף זאת בכנס.
מר דאו טרונג צ'ין, מנהל מחלקת תכנון ופיתוח קרקעות (משרד משאבי הטבע והסביבה), הציג בסדנה מספר היבטים וסיפק ראיות מדוע המשרד הציע לבטל את שיטת העודפים בעת הערכת שווי קרקעות.
עמדתם של נציגי משרד משאבי הטבע והסביבה בסדנה נותרה זהה לעמדתם בעת התשובה לראיון לעיתון Thanh Nien במאמר "האם הממשלה תחליט לשמור או לנטוש את שיטת העודפים?" שפורסם ב-26 ביולי.
לדברי מר צ'ין, איש אינו יכול להכחיש את עליונותה של שיטת העודפים. עם זאת, בהקשר של פרמטרי הקלט בעת יישום שיטה זו להערכת שווי קרקעות בארצנו, הנתונים עדיין אינם סטנדרטיים, מה שמוביל לתוצאות לא מדויקות.
"הייתי מעורב בהערכת שווי קרקעות במספר מקרים לאחרונה, ושמתי לב ששמאים חוששים מסיכונים משפטיים בעת יישום שיטת העודפים. זוהי אחת הסיבות לכך שתהליך הערכת השווי של הקרקעות היה איטי בתקופה האחרונה", שיתף מר צ'ין בסדנה.
מר צ'ין הוסיף כי אם הממשלה תחליט לשמור על שיטת העודפים, יש צורך גם במחקר ובסקירה כדי לקבוע סטנדרטים של קלט עבור הפרמטרים והאינדיקטורים של שיטה זו. קביעת קלט סטנדרטי תבטיח תוצאות מדויקות, תיתן לשמאים ביטחון באישור הערכות שווי, ותשבור את הקיפאון בהערכת שווי קרקעות, במיוחד עבור פרויקטים.
"נטישת שיטת העודפים היא צעד אחורה בהערכת שווי קרקעות."
בעקבות המצגת של נציג משרד משאבי הטבע והסביבה, מומחים ועסקים רבים הגישו ישירות או באופן ישיר מסמכים בהם הביעו את דעותיהם על הצורך לשמור על שיטת העודפים בהערכת שווי קרקעות; נטישתה עלולה לגרום לקשיים וצווארי בקבוק נוספים בתהליך הערכת שווי קרקעות איטי, ושוק הנדל"ן ימשיך לחוות מחסור ממושך בהיצע.
עורך הדין נגוין הונג צ'ונג, סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי , הביע את דעתו כי יש לשמור על שיטת העודפים.
עורך הדין נגוין הונג צ'ונג, סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי, טוען כי שיטת העודפים קובעת את מחירי הקרקעות על סמך שימושי פיתוח עתידיים פוטנציאליים, ולא על סמך שימושים נוכחיים כמו השיטה ההשוואתית או שיטת ההכנסה.
שיטת השאריות משקפת את שווי השוק של הקרקע שיש להעריך, כולל גורמים כגון: ייעוד הקרקע; מונח השימוש בקרקע; צפיפות הבנייה; גובה הבנייה; מקדם השימוש בקרקע; ומשקפת את הערך המעשי של תזרימי מזומנים בהשקעות, בייצור ובעסקים.
"שיטת העודפים משקפת בבירור את האופי הפיננסי של פרויקט נדל"ן: זיהוי עלויות, הכנסות ורווחים בצורה מדעית ואובייקטיבית מאוד. שיטה זו משקפת בבירור כיצד הפרשי שכר דירה בקרקע מנוצלים, מוקצים ומחולקים. זוהי גם שיטת שווי נדל"ן מודרנית, בהתאם לנהלים בינלאומיים."
"טענת משרד משאבי הטבע והסביבה לפיה היעדר מסד נתונים להערכת שווי, והצורך לבסס הערכות על גורמים היפותטיים ולא מדויקים, היא הסיבה לנטישת שיטה זו, לדעתי, אינה משכנעת. אם הבעיה היא היעדר מסד נתונים, הפתרון צריך להיות יצירת מסד נתונים איכותי ואמין, במקום נטישת שיטת העודפים (פירוק מכונת הייצור). לכן, אם נטישת שיטת העודפים תהפוך למציאות, יהיה זה צעד אחורה בהערכת שווי קרקעות", אמר מר צ'ונג.
יחד עם זאת, לדברי עורך הדין צ'ונג, טיוטת צו 44 כוללת רק שלוש שיטות הערכה: שיטות השוואה, שיטות הכנסה ומקדם התאמת מחיר קרקע, שאינן מספיקות כדי להחליף את שיטת העודף בעת הערכת פרויקטים של השקעה המשתמשים בקרקע: אזורים עירוניים, אזורי מסחר ושירותים מעורבים וכו'.
נטישת שיטת העודפים תקשה על קביעת שווי זכויות השימוש בקרקע שמשקיעים חייבים לשלם עבור פרויקטים עתידיים כאשר כל התשתיות החברתיות והטכניות טרם הושלמו. משקיעים לא יוכלו לחשב את הכדאיות הפיננסית של פרויקטים של נדל"ן...
פרופסור הואנג ואן צ'ונג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית, שיתף את דעותיו על היתרונות והחסרונות של שיטת העודפים.
חשוב לתקנן את פרמטרי הקלט של כל שיטת הערכה.
פרופסור הואנג ואן קואנג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית, הצהיר כי בשנים האחרונות, פרויקטים רבים לא הצליחו לקבל אישור. אחת הסיבות לכך היא היעדר הערכת שווי ברורה של קרקעות, המונעת מרשויות מקומיות לגבות עמלות וממשקיעים לשלם כדי לקבל החלטות הקצאת קרקעות. הערכת שווי הקרקע הלא מדויקת עשויה לנבוע מגורמים סובייקטיביים או אובייקטיביים, שכן התקנות בנוגע להערכת שווי קרקעות אינן ספציפיות או ברורות.
פרופסור קואנג קבע כי קיימות ארבע שיטות נפוצות ברחבי העולם: השוואה ישירה, ניכוי, הכנסה ועודף. בווייטנאם, ארבע שיטות אלו נמצאות כיום בשימוש, בתוספת שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע.
בניתוח שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע, אחת משלוש השיטות שהוצעו על ידי משרד משאבי הטבע והסביבה בטיוטת צו 44, קבע פרופסור קואנג כי שיטה זו תהיה בטוחה מאוד עבור שמאים משום שהמדינה קובעת אותה; עליהם רק להכפיל את מחירון המחירון במקדם כדי לקבוע את מחיר הקרקע.
"עם זאת, מחיר זה אינו מדויק. שתי מגרשים סמוכים בעלי צורות שונות יכולים להיות בעלי מחירים שונים בתכלית, שלא לדבר על גורמים כמו כיוון, טופוגרפיה ונופים... שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע מתאימה יותר לסוכנויות מנהליות מאשר לאזרחים ועסקים", ציין מר קואנג.
מר קואנג ניתח את היתרונות והחסרונות של שיטות שונות של הערכת שווי קרקעות: ניכוי, השוואה והכנסה, לפני שסיים בהצהרה מצערת: "ברחבי העולם, כדי להעריך פרויקטים חדשים רבים, אנשים משתמשים בשיטת העודפים, כי אין מה להשוות לפרויקטים שרק מתחילים. עם זאת, טיוטת צו 44 משמיטה שיטה זו...".
מומחים, עורכי דין ועסקים רבים שהשתתפו בסדנה הביעו את תמיכתם בשמירה על שיטת העודפים בהערכת שווי קרקעות.
עם זאת, מר קואנג גם הודה כי לשיטת העודפים יש מגבלות רבות. באופן ספציפי, אם חישוב שטח הקרקע שיש להעריך אינו מדויק, כלומר הקלט אינו מדויק, הדבר יוביל לתוצאות פלט לא מדויקות.
מדינות רבות ברחבי העולם משתמשות בדרך כלל בשיטת העודף, ונמנעות מהפסדים משום שאין בה הגזמת מחירים או התחמקות ממס. הסביבה העסקית והמשפטית ברוב המדינות הללו שקופה וממושמעת. בווייטנאם, לעומת זאת, פרמטרי שוק ומדדים רבים המשמשים בשיטת העודף להערכת שווי קרקעות אינם סטנדרטיים, מה שמוביל לתוצאות לא מדויקות ולסיכונים עבור שמאים...
מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, ציין כי לכל שיטת הערכה יש יתרונות וחסרונות משלה. עם זאת, בהקשר הנוכחי של וייטנאם, יש צורך לשמר את חמש שיטות הערכת הקרקע הקיימות. הדבר החשוב הוא לתקנן את פרמטרי הקלט של כל שיטה כדי למזער שגיאות בהערכת הקרקע ולזרז את תהליך ההערכה. רק אז נוכל לשבור את הקיפאון בפרויקטים של נדל"ן ולהביא היצע חדש לשוק מוקדם יותר.
למרות ההתעקשות על שמירה על שיטת העודפים בהערכת שווי קרקעות, רוב המומחים ומנהיגי העסקים שהשתתפו בסדנה לא הצליחו להציג תוכנית מקיפה לזירוז תהליך הערכת שווי קרקעות ולהקל על צווארי בקבוק באספקה בשוק הנדל"ן.
[מודעה_2]
קישור למקור
תגובה (0)