קושי בלקיחת הלוואה לקניית בית במצב הנוכחי

יש צורך לרכוש דירה בפרויקט ברובע בין טרונג, הו צ'י מין סיטי, במחיר של כ-3.4-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי, אך בשבועות האחרונים, מר מאן נאם עדיין לא מצא בנק מסחרי מתאים ללוות הון.

כל מיני תמריצים אבל עדיין קשה ללוות כסף לקניית בית

לפני כן, מר נאם בילה חודשים רבים במחקר של מיקום הפרויקט, מחיר העסקה וכן סביבת המגורים לפני שהחליט להשקיע. עם זאת, לאחר שפנה ל-4-5 בנקים מסחריים המציעים חבילות הלוואות מועדפות לדיור כמו Vietcombank, MB, HDBank ו-TPBank, רק בנק אחד הסכים לתמוך ברכישת פרויקט הדירה בו התעניין.

קושי בלקיחת הלוואה לקניית בית בהקשר הנוכחי - תמונה 1.

בנקים רבים מציעים חבילות הלוואות מועדפות לדיור, אך עדיין קשה לעמוד בתנאים.

"פקידי אשראי בבנק אמרו כי מכיוון שלפרויקט זה אין ספר ורוד, הוא נמצא ברשימת הבדיקה והפסיק זמנית לתמוך בהלוואות. נכון לעכשיו, רק TPBank מקבל הלוואות, עם ריבית של כ-6.6% לשנה ב-12 החודשים הראשונים, 7.1% לשנה ב-18 החודשים הראשונים ו-7.9% לשנה ב-36 החודשים הראשונים. לאחר תקופת ההטבה, מרווח הריבית יותאם לכ-3% לשנה" - הודיע מר נאם.

קציני אשראי בכמה בנקים גם "אמרו" ללקוחות שהם יכולים להשתמש בנכסי נדל"ן במקומות אחרים כבטוחה כדי ללוות כסף לרכישת דירות בפרויקט הנ"ל. מר נאם תהה: "לא לכולם יש נדל"ן למשכן. רוב הלווים משתמשים לעתים קרובות בדירה שהם מתכוונים לקנות כבטוחה".

אותו מצב מתרחש גם עם לקוחות רבים המעוניינים ללוות כסף לרכישת דירות בפרויקטים שאין להם ספרים ורודים, אלא רק חוזי מכירה. למעשה, לאחרונה, הרשויות עשו מאמצים רבים להסיר קשיים ומכשולים בהנפקת ספרים ורודים. עם זאת, עד כה, עדיין ישנם פרויקטים רבים שבהם אנשים עברו לגור במשך שנים רבות אך לא קיבלו ספרים.

הנתונים האחרונים של מחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי מראים כי בעיר עדיין יש יותר מ-81,000 רשומות לא פתורות עקב בעיות בהליכים למתן רישומים ורודים בפרויקטים של פיתוח דיור מסחרי.

לא לכולם יש קושי בגישה להון לרכישת בית. מר נגוק קווק (התושב הייפ בין, הו צ'י מין סיטי) אמר כי וייטקומבנק העניק זה עתה הלוואה של יותר מ-1.5 מיליארד דונג וייט לרכישת דירה, עם ריבית מועדפת של 5.5% לשנה בשלוש השנים הראשונות, תקופת הלוואה של עד 40 שנה. בממוצע, בכל חודש, הוא משלם גם קרן וגם ריבית של יותר מ-10 מיליון דונג וייט, ולאחר מכן הסכום שיש לשלם יקטן בהדרגה, עם ריבית של כ-9% לשנה לאחר תקופת המועדפות.

"מכיוון שאשתי ואני שנינו מתחת לגיל 35, אנו זכאים לחבילת אשראי מועדפת לצעירים. בקשת ההלוואה אינה מסובכת מדי, ותקופת ההלוואה היא עד 40 שנה, כך שאנו די בטוחים", אמר מר קוק.

דברים שכדאי לשים לב אליהם

על פי רישומי הכתב, סדרה של בנקים מסחריים כמו Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... משיקים חבילות תמריצים רבות ללווים של משכנתאות, במיוחד ללקוחות צעירים, בהתאם למדיניות הממשלה ובנק המדינה.

חבילות תמריצים אלו מיישמות בעיקר ריביות של כ-6%-7% לשנה ב-12 החודשים הראשונים, ובין 7.5% ל-8.5% לשנה ב-12-36 החודשים הבאים. לאחר מכן, הריבית תשתנה, בדרך כלל עם תוספת של כ-3% לשנה בהשוואה לריבית הבסיסית. אם הלקוחות משלמים את החוב מוקדם, עמלת הקנס אינה גבוהה כמו בעבר, בדרך כלל בין 1% ל-2.5% מהחוב שטרם נפרעה ב-1-3 השנים הראשונות.

בנוסף, ההבדל בהשוואה לחבילות אשראי קודמות הוא שבנקים רבים האריכו את תקופת ההלוואה ל-30, 40, אפילו 50 שנה, מה שמסייע ללקוחות להפחית את הלחץ של החזר חוב חודשי ולבנות בקלות תוכניות פיננסיות ארוכות טווח. חלק מהבנקים מאפשרים גם תקופת גרייס של 5-10 שנים לקרן אם להלוואה לרכישת בית דו-משפחתי יש מדריך או ששווי ההלוואה גדול, בין 10 ל-20 מיליארד דונג וייטנאמי.

עם זאת, מר טרין באנג וו, ראש חטיבת עסקי הקמעונאות - בנק שינהאן וייטנאם, אמר כי לווי משכנתאות מעתה ועד סוף השנה צריכים לשים לב במיוחד לגורם הריבית. מכיוון שבסוף הרבעון השלישי ובתחילת הרבעון הרביעי, ריביות ההלוואות עולות לעיתים קרובות.

"לווים צריכים לנצל את תקופת הריבית הנמוכה כדי לנצל הון זול, אם יש להם תוכנית ברורה. לווים צריכים גם לשקול את האפשרות של עליות ריבית בסוף השנה כדי לבחון את יכולתם להחזיר את החוב", המליץ מר וו.

מומחה פיננסי ד"ר הוין טרונג מין אמר כי רמת הריבית על ההלוואות במחצית השנייה של 2025 ו-2026 צפויה לעלות מעט. לדבריו, קוני בתים צריכים להבין את אופיין של ריביות מועדפות. ריביות נמוכות מאוד, כגון 3.99% לשנה או 5% לשנה, מיושמות בדרך כלל רק במשך 6 חודשים עד שנתיים הראשונות, ולאחר מכן הן יעברו לריביות משתנות. בשלב זה, הריבית בפועל יכולה לעלות בחדות, בהתאם לריבית הבסיסית בתוספת המרווח (בדרך כלל 3%-4% נוספים לשנה).

מר מין ציטט: "לדוגמה, בתקופה 2022-2023, שיעורי הריבית הצפים עלו מ-8% ל-14% לשנה עקב העלייה החדה בריביות הייחוס - בדרך כלל ריבית הפיקדון לטווח קצר לשנה - מה שגרם לעלייה של 30%-40% בעלויות הריבית. לווים צריכים לחשב את יכולתם להחזיר את החוב בתרחיש של עליית שיעורי הריבית."

בנוסף, על הלווים לשקול היטב את תנאי חוזה האשראי, ובמיוחד את הקנס על פירעון מוקדם (בדרך כלל 1%-5% מהחוב שטרם נותר) ודרישות חובה כגון ביטוח הלוואה ותנאי גביית חובות מוקדמת. על קוני דירות להתייעץ עם לפחות 3 בנקים כדי למצוא את החבילה המתאימה ביותר.

"לווים צריכים לשים לב גם לסיכונים משפטיים הקשורים לנדל"ן, כגון פרויקטים "שעויים" או בעיות בחוזי מכירה, כדי להימנע ממצב של תשלום אך אי קבלת הבית", ציין ד"ר מין.

הלוואות לעסקים בתחום הנדל"ן עולות בחדות

נתוני בנק המדינה נכון ל-30 ביוני מראים כי צמיחת האשראי לכלכלה הגיעה ליותר מ-17.2 קוודריליון דונג וייטנאמי - עלייה של 9.9% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

צמיחת האשראי התמקדה בעיקר במגזרים בעלי עדיפות גבוהה, ייצור ועסקים. האשראי לעסקי נדל"ן בלבד גדל ב-18.47%.

מקור: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm