לא דירות, זהו קטע "הרווחים"; האנוי סוקרת יותר מ-700 פרויקטים, תוך תיאור הדיוקן והפסיכולוגיה של שוכרים.

האם כדאי להשקיע בדירות או בקרקע? שוכרי נדל"ן מעדיפים את השוק מתחת ל-10 מיליון וונד לחודש, יותר מ-700 פרויקטים בהאנוי נבדקו, סיימו בדיקה, בדיקה, בדיקה לאחר מכן... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן: קרקע עדיין מהווה ערוץ השקעה שמקבל תשומת לב רבה כאשר היצע המוצר הזה אינו גדול בעתיד הקרוב עקב תקנות המגבילות את חלוקת הקרקעות ומכירתן. (צילום: דונג טאם)

האם כדאי לי להשקיע בדירות או בקרקע?

מתוך מחשבה ש"קניית קרקע לעולם לא מפסידה" - מחירי הקרקע נוטים לעלות עם הזמן, אנשים רבים מתכננים להשקיע בחלקת אדמה במחוז בפאתי האנוי. אך יש אנשים שגם מחשבים שהם יכולים לקנות דירה ולהשכיר אותה מדי חודש.

מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של חברת SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, ניתח כי בהאנוי, אם משקיעים בדירות להשכרה, הביקוש לשכירות גבוה וקל לשכור אותן. עם זאת, נכון לעכשיו, השקעה בדירות כבר לא תהיה יעילה מבחינת עלות ההון.

הסיבה שנתן מר צ'ונג היא שמחירי הדירות מתקרבים לשיאם, כך שיש סיכוי קלוש לעליית ערך הון. עם עליית מחירי הדירות, ערכי השכירות כבר אינם כה אטרקטיביים. למעשה, תשואות השכירות של דירות בהאנוי נעות רק סביב 3-4%.

לכן, לדברי מר צ'ונג, קרקע עדיין מהווה ערוץ השקעה שמקבל תשומת לב רבה, כאשר היצע המוצר אינו גדול בעתיד הקרוב עקב תקנות המגבילות את חלוקת הקרקעות והמכירה שלהן. יתר על כן, קרקע היא פלח השקעה בעל רמות כסף רבות, המתאים לאנשים רבים.

"עם העיור המהיר, הביקוש ביישובים יהיה גבוה, כך שהשקעה להגדלת רווחי הון על ידי רכישת קרקע עדיין טובה ובטוחה. עם 3-4 מיליארד וונד, ניתן להשקיע בקרקעות סביב האנוי, צירים כלכליים הקשורים לפארקים תעשייתיים כמו בק נין, בק גיאנג או הונג ין, האי דונג, האי פונג, קוואנג נין... אלה אזורים שמושכים כיום את תשומת ליבם של משקיעים רבים", הציע מר צ'ונג.

עם זאת, המנכ"ל של SGO Homes ציין גם כי בעת רכישת קרקע, משקיעים צריכים לשים לב לפרויקטים העומדים בתנאים חוקיים, לפחות חתימה על חוזה מכר או רישום בספר האדום. יחד עם זאת, יש צורך לשקול את יכולות המשקיע; לבחור מיקומים העונים על הצרכים ומושכים אנשים לגור שם בעתיד.

מר פאם דוק טואן, המנכ"ל של EZ Property, ציין כי כיום, השקעה בדירות או בקרקעות בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי אינה אטרקטיבית ואינה יעילה. הסיבה לכך היא שהמחירים "מעוגנים" גבוה, אך הנזילות יורדת.

"מחירי הדירות חורגים מהאפשרות של אנשים רבים שרוצים לקנות דירה. בעבר, אפשר היה לקנות דירה תמורת 2.5-3 מיליארד וונד, כיום אפשר לקנות אחת תמורת 4-5 מיליארד וונד. מחיר הדירות להשקעה הוכפל בעוד שמחיר השכירות לא עלה הרבה, כך שיעילות ההשקעה ירדה. גם מחירי הקרקעות עלו יחד עם הדירות. בית בסמטה של ​​30 מ"ר, שנבנה בגובה 3-4 קומות, שעלה בעבר 3 מיליארד וונד, עולה כיום 5-7 מיליארד וונד, תלוי במיקום", אמר מר טואן.

הוא הוסיף כי משקיעים רבים נוטים להעביר הון מערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי לאזורים אחרים כמו האי פונג, בין דואנג, דונג נאי, בה ריה ​​- וונג טאו ...

שוכרים בוחרים בפלח מחירים מתחת ל-10 מיליון וונד לחודש

בנוגע לפרופיל ולפסיכולוגיה של שוכרי נדל"ן, מנהל השיווק של Batdongsan.com.vn, לה באו לונג, הדגיש כי הצורך לשכור נובע בעיקר מסיבה של חיסכון בכסף בכל קבוצות ההכנסה. לדברי מר לונג, 73% מהנשאלים רוצים לשכור בפחות מ-10 מיליון וונד, אולם גם ההיצע בפלח זה הולך ומצטמצם.

באופן ספציפי, 41% ממשתתפי הסקר של Batdongsan.com.vn רוצים לשכור בית תמורת 5-7 מיליון דונג וייטנאמי, אך מספר הנכסים המוצעים להשכרה בטווח מחירים זה באתר Batdongsan.com.vn (משקף במידה מסוימת את היצע השוק) בשנת 2024 הגיע רק ל-19%.

הנתונים מראים כי מחירי השכירות של נדל"ן עלו בהתאם לעליית המחירים בשוק הקנייה והמכירה, במיוחד בשוק בהאנוי. ראוי לציין כי 52% ממשתתפי הסקר המתגוררים בהאנוי אמרו כי הם מוכנים להוציא 31-40% מהכנסתם על שכר דירה.

בנוסף, בהקשר של שכר דירה ממוצע מבוקש בהאנוי שהגיע ל-19 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, עלייה של 14 מיליון דונג וייטנאמי לחודש בהו צ'י מין סיטי ברבעון הרביעי של 2024, שוכרים בהאנוי נוטים להתפשר יותר על שירותים ומיקום כדי לחסוך בעלויות. הם מוכנים לבחור לשכור מקום עם פחות שירותים, לבחור לשכור מקום רחוק יותר מהמרכז, לבחור מקום באיכות נמוכה יותר, להקטין את גודלו לדירה קטנה יותר, לשכור עם אחרים כדי להפחית את עלויות השכירות.

מר לה באו לונג ממליץ לשוכרים לשים לב למספר דברים, כולל הגדרה ברורה של צרכיהם בנוגע למיקום, אזור ומתקנים, השוואת מחירים באותו אזור לצורך משא ומתן, בדיקת החוזה, סטטוס השכירות ותנאי התשלום כדי שתהליך השכירות יתנהל בצורה חלקה.

יותר מ-700 פרויקטים בהאנוי נבדקו, הסתיימו לצורך פיקוח, בחינה וביקורת לאחר מכן.

ועדת העם של האנוי זיהתה 712 פרויקטים שאינם בתקציב הון המשתמשים בקרקע אשר היו באיחור בלוח הזמנים ופרסמה תוכנית לטיפול ולפתרון בהתאם להחלטה מס' 04/NQ-HDND מיום 8 באפריל 2022 של מועצת העם של האנוי בנושא צעדים להאצת התקדמות ההשקעה, תוך התמקדות בטיפול בפרויקטים שאינם בתקציב הון המשתמשים בקרקע אשר יישומם איטי בהאנוי.

עד נובמבר 2024, 706 פרויקטים (המהווים 99.2%) בשטח כולל של 11,352 דונם נבדקו, הסתיימו בבדיקה, בחינה, בדיקה לאחר מכן והופנו לטיפול. זהו התוכן שדווח על ידי ועדת העם של העיר למועצת העם של העיר במושב ה-20.

יישום ההנחיות הדרסטיות של ועדת המפלגה העירונית והחלטה מס' 04/NQ-HDND מיום 8 באפריל 2022 של מועצת העם העירונית, ועדת ההיגוי העירונית, ועדת המפלגה של ועדת העם העירונית ויו"ר ועדת העם העירונית עקבו, דחקו, כיוונו והטילו משימות באופן קבוע על מחלקות העיר, סניפים וועדות העם של המחוזות, העיירות והערים, כדי להתמקד בארגון יישום סינכרוני של צעדים, ובמיוחד בעבודת הסקירה, הפיקוח, הבדיקה והבדיקה לאחר מכן, זיהוי מיידי של מקרים של עיכוב והפרות חוק השקעות בקרקע, ניתוח והבהרת הסיבות, הצעת צעדים להסרת מכשולים וקשיים, ואפשרויות טיפול מתאימות.

בפרט, העיר יצרה תנאים למשקיעים כדי שיהיו להם פתרונות ישימים וזמן להתגבר על הבעיה, להכניס את הקרקע לניצול ושימוש בהקדם, למנוע בזבוז ולתרום למניעת הפרות החוק על ניהול ושימוש בקרקע. פרויקטים רבים והרחבים התגברו על הפרות, השתמשו בקרקע למטרה הנכונה, השלימו באופן יזום הליכי השקעה, מיקדו משאבים, התגברו על קשיים, השלימו פרויקטים של השקעה, הכניסו קרקע לשימוש; שילמו דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות לתקציב המדינה בהתאם לתקנות.

במקרים של דחיינות מכוונת והפרות מתמשכות, הן יטופלו בקפדנות בהתאם להוראות החוק. יו"ר ועדת העם של העיר, ראש ועדת ההיגוי, בראשות סגני יו"ר ועדת העם של העיר, מנהלי מחלקות וסניפים של העיר, ומזכירים ויושבי ראש ועדות העם של המחוז, העיר והעיר, יקיים פגישות מעת לעת כדי להאזין לדיווחים על המצב, התוצאות וההנחיות בנוגע לטיפול בכל פרויקט (להאזין לדוחות בכתב ולצפות בתמונות ספציפיות של המצב הנוכחי); לבקש ממחלקות, סניפים וועדות העם של המחוזות, הערים והעיירות לפעול באופן יזום וממוקד בהכוונה והסרת מכשולים וקשיים, לסייע למשקיעים להתגבר עליהם; ולבחון, לבדוק ולטפל באופן יזום בהפרות בהתאם להוראות החוק.

לכן, מתוך 712 פרויקטים שאינם קשורים לתקציב שזוהו, עם התקדמות איטית בשימוש בקרקע, ועדת העם של העיר ניהלה את הטיפול והפתרון של 706 פרויקטים (המהווים 99.2%) בשטח כולל של 11,352 דונם. 6 הפרויקטים הנותרים (המהווים 0.8%), בשטח כולל של 81.6 דונם, אשר קיבלו החלטות מדיניות אך לא הוקצו או הוחכרו קרקע על ידי המדינה, נמצאים בבדיקה על ידי מחלקת התכנון וההשקעות, כאשר מוצעות תוכניות טיפול ספציפיות.

האנוי אישרה תוכנית למסלול מרוצי סוסים בשווי של מעל 400 מיליון דולר

ועדת העם של האנוי פרסמה זה עתה את החלטה מס' 6396 המאשרת את תוכנית התכנון העירונית של אזור סוק סון 3, קנה מידה 1/2000 בקומונות פו לין, טיין דואוק, טאן מין, שואן גיאנג, דוק הואה, דונג שואן, קים לו ועיירת סוק סון (מחוז סוק סון).

בהתאם לכך, שטח המחקר המתוכנן עבור אזור עירוני 3 של סוק סון הוא כ-1,424 דונם. האוכלוסייה הצפויה עד שנת 2030 היא כ-46,210 איש.

גבול המחקר, הצפון גובל במסלול המתוכנן לאזור מקדש סוק; הדרום גובל בכביש 18 של המסלול המתוכנן החדש; המערב גובל במסדרון ההגנה ובמסילת הרכבת הלאומית האנוי - תאי נגוין; המזרח גובל בכביש התכנון העירוני ברוחב 40 מטר.

החלוקה מחולקת לשני אזורי תכנון (אזור III.1 ו-III.2) עם 16 גושי תכנון לשליטה על נתיבי פיתוח ותנועה.

באופן ספציפי, אזור III.1 משתרע על פני 246.5 דונם, הכולל שני גושי תכנון שהם אזורי פיתוח עירוני אקולוגיים, הגדלת צמחייה ושטחי מים. במסגרתם, גוש התכנון III.1-1 מזוהה כמרכז ספורט ובידור אזורי (מסלול מרוצי סוסים).

גוש התכנון III.1-2 מזוהה כאזור פיתוח דיור חדש, עם מערכת תשתית חברתית שלמה, בנוסף לפיתוח פונקציות מסחריות ושירותיות, המשלימות את אזור מסלול מרוצי הסוסים בפרט ואת האזור כולו בכלל.

אזור III.2, בשטח של כמעט 1,170 דונם, הכולל 14 גושי תכנון, הוא אזור המתמקד בפיתוח פונקציות מורכבות רפואיות-תרבותיות-חינוכיות מרוכזות, שירותים ציבוריים עירוניים, הקמת מרכז תחבורה רב-מודאלי, פיתוח אזורי שירות מסחריים, משרדים, מלונות וכו' המחוברים לאזור תחנת דה פוק, פיתוח מערכות תשתית חברתית, הרחבת קרנות קרקע למגורים חדשות סביב אזורי כפר קיימים, השלמת קבוצות מגורים עצמאיות ויחידות מגורים.

בתחילת השנה, ארגנה הוועדה העממית של מחוז סוק סון התייעצות בנוגע לפרויקט התכנון המפורט 1/500 של קומפלקס בידור רב תכליתי - מסלול מרוצי סוסים סוק סון בקהילת טאן מין, פו לין ועיירה סוק סון. הפרויקט השקעה מוערכת בכ-420 מיליון דולר, ויוצר מקומות עבודה ישירים לכ-5,000 עובדים, ומושך כ-25,000 עובדים לעבודה בתחומי שירות אחרים.

בנוגע לפרויקט זה, בספטמבר 2019, החליט ראש הממשלה לאשר את מדיניות ההשקעות.

באוקטובר 2019, מחלקת התכנון וההשקעות של האנוי הנפיקה את תעודת רישום ההשקעה הראשונה, ואת תעודת השינוי השלישית במרץ 2020.

מסלול המרוצים היה צפוי לפעול לאחר 2021 אך נתקל בקשיים מסוימים ולכן לא ניתן היה ליישמו.

באמצע 2022, הציעה האנוי לראש הממשלה להסיר את הקשיים בהחזרת 125 דונם של אדמה לצורך יישום הפרויקט.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html