שליטה הדוקה על זרימת הון לנדל"ן, זרים רוכשים יותר ויותר בתים בווייטנאם, נהלים לשינוי ייעודי קרקע

יש צורך בצעדים דרסטיים כדי לארגן מחדש את השוק, זרים רוכשים בתים יותר ויותר בווייטנאם, נהלים למתן היתר לשינוי ייעוד קרקע... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

שוק הנדל"ן הוא מגזר רגיש למדיניות מוניטרית, מדיניות ריבית ומדיניות תזרים מזומנים במשק . (מקור: קריסטל ביי)

שליטה הדוקה בזרימת ההון של 2.5 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי לנדל"ן

מגזר הבנקאות קבע יעד של צמיחה של 16% באשראי, שווה ערך ל-2.5 טריליון דונג וייטנאמי, שיוזרם לכלכלה כדי ליצור מומנטום לפיתוח כלכלי, ולהשיג צמיחה של 8% בתמ"ג בשנת 2025. עם זאת, לדברי מומחים, יש צורך לזהות בבירור מגזרים בעלי עדיפות כדי להימנע מסיכון של בועות פיננסיות, במיוחד במגזר הנדל"ן.

עם כמות עצומה של כסף שנזרם החוצה, אם לא יוקצה כראוי, במיוחד בתחומים בעלי עדיפות במגזר הייצור, הדבר יביא לחידוש מצב האינפלציה, בועות הנכסים והגידול בחובות אבודים...

שוק הנדל"ן הוא מגזר רגיש למדיניות מוניטרית, מדיניות ריבית ומדיניות תזרים מזומנים במשק. נכון לעכשיו, סך האשראי הפיננסי בנדל"ן עומד על 3.15 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, המהווים כ-20% מסך החוב הפיננסי של המשק.

בהקשר של ערך בעלות על נדל"ן בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי שמגיע לסף גבוה, ועולה בהרבה על יכולתם של רוב האנשים הזקוקים לדיור בערים גדולות, יש להקצות ולשלוט בקפדנות בתנועת תזרים המזומנים, תוך הימנעות ממצב שבו מזומנים זורמים למקומות ספקולטיביים ביותר. הלקח של מחזורים רבים גרם לבועה גדולה, לדברי מומחים, זהו צמיחת האשראי הקלה יתר על המידה שגורמת לעלייה ביחס החוב הרעה.

ד"ר טראן דו ליך , חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות מוניטרית, אמר כי הצמיחה הכלכלית השנה תלויה במידה רבה בזרימות אשראי. כמות ההון העצומה של 2.5 מיליון מיליארד וונד, אם "תוזרם" לכלכלה, תיצור דחיפה חזקה לביקוש המצרפי.

עם זאת, מומחה זה הזהיר: "אם חלק משמעותי מההון הנ"ל אינו זורם לייצור ועסקים אלא למניות או נדל"ן, הסיכון לבועה פיננסית כמו זו שהתרחשה קודם לכן הוא גבוה מאוד".

לדברי ד"ר לה דוי בין, מנהל אקונומיקה וייטנאם, התפתחות שוק הנדל"ן היא גורם הכרחי לצמיחה כלכלית. עם זאת, מצב ההון הזורם לנדל"ן ספקולטיבי נמצא בסיכון להשתבש, בניגוד למטרה לתמוך באנשים לקנות בתים.

כדי למנוע זאת, מומחים אומרים כי יש צורך בצעדים דרסטיים כדי לארגן מחדש את שוק הנדל"ן. באופן ספציפי, יש להתמקד במדיניות בפיתוח מוצרי נדל"ן לצורכי נדל"ן, במקום במוצרים המשרתים עסקאות ספקולטיביות.

הצמיחה החזקה המתמשכת באשראי הבנקאי השנה היא איתות חיובי לכלכלה, אך היא מגיעה עם אזהרות לגבי הסיכון לבועה פיננסית, במיוחד כאשר הון זה מוזרם לנדל"ן.

הממשלה ובנק המדינה צריכים למצוא פתרונות להכוונת זרימת אשראי לפרויקטים אמיתיים של דיור, לשרת את הצרכים האמיתיים של הציבור, למנוע משוק הנדל"ן ליפול לספקולציות, שיפגעו ביציבות הכלכלה.

מנקודת מבטה של ​​סוכנות הניהול, סגן נגיד הבנק הממלכתי דאו מין טו הודיע ​​כי על מנת שהאשראי הבנקאי יתמוך באופן פעיל בצמיחה כלכלית, ענף הבנקאות ימקד את ההון בתחומים בעלי עדיפות, השקעות, ייצור, עסקים, יצוא וכו'. בפרט, הבנקים יתמקדו באשראי צרכני כגון רכישת דיור ציבורי.

זרים רוכשים יותר ויותר בתים בווייטנאם.

בשנים האחרונות, המגמה של עלייה בבעלות על בתים על ידי זרים בווייטנאם בכלל ובהאנוי בפרט המשיכה לגדול. בפרט, מאז שנכנס חוק הדיור 2023 לתוקף באופן רשמי ב-1 באוגוסט 2024, הפך קל יותר לזרים להחזיק בתים בווייטנאם.

על פי נתוני משרד הבינוי, משנת 2015 ועד סוף הרבעון השלישי של 2023, יותר מ-3,000 זרים רכשו בתים בווייטנאם, בעיקר דירות בפרויקטים מסחריים של דיור, והתרכזו בפרובינציות ובערים גדולות. מתוכם, האנוי היוותה יותר ממחצית עם 1,765 יחידות דיור - רק כ-0.53% מכלל נפח הדיור במדינה בתקופה שבין 2018 ל-2022.

נכון למחצית הראשונה של 2024, זרים רכשו יותר מ-1,000 דירות בהאנוי. ברבעון האחרון של 2024, מחלקת הבנייה של האנוי אישרה גם 7 פרויקטים נוספים של דירות, כאשר כ-3,000 דירות נמכרו לזרים. פרויקטים הממוקמים באזורים עירוניים גם הם אזלו במהירות - כ-60% מהדירות שהותרו למכירה לזרים, במחירים גבוהים ב-10% מאלה של אזרחים וייטנאמים.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), אמר כי חוק הדיור 2023, שייכנס לתוקף ב-1 באוגוסט 2024, הכולל תקנות היוצרות תנאים נוחים לזרים להחזיק בתים, קידם מאוד את המגמה של זרים הרוכשים בתים בהאנוי - אחד משווקי הנדל"ן התוססים ביותר במדינה.

לדברי יו"ר VARS, המגמה הגוברת של בעלות על בתים זרים בווייטנאם בכלל, ובהאנוי בפרט, תמשיך להתפתח. זהו איתות חיובי לשוק הנדל"ן, התורם לקליטת כמות גדולה יחסית של מוצרי יוקרה יוקרתיים שעדיין נמצאים ב"מלאי" בשוק. עם זאת, מגמה זו מציבה גם אתגרים רבים בפני משקיעים במילוי צרכי קבוצת לקוחות פוטנציאלית זו.

כדי לנצל את ההזדמנות מקבוצת ביקוש זו, משקיעים צריכים לחקור את השוק כדי לקבוע מאיזה מדינות מגיעה קבוצת הלקוחות ומה יכולת התשלום שלהם. משם, ליישם פרויקטים מתאימים העונים על הצרכים והטעמים של לקוחות זרים.

בה ריה ​​- וונג טאו מפרסמת סדרה של מדיניות לתמיכה בדיור ציבורי

ב-27 במרץ, מועצת העם של בה ריה ​​- מחוז וונג טאו, קדנציה שביעית, 2021-2026, קיימה את מושבה ה-27 והעבירה החלטות המסדירות את מדיניות התמיכה בפרויקטים של דיור ציבורי ודיור לכוחות מזוינים באזור.

בהתאם לכך, המחוז יתמוך בתקציב של לא יותר מ-10 מיליארד דונג וייטנאמי לכל פרויקט, להשקעה בבניית מערכות תשתית טכניות במסגרת הפרויקט, כולל יישור, מערכות תנועה, תאורה, טיפול בשפכים, תברואה ציבורית וכו'.

מתוכם, רמת מימון התמיכה בפרויקטים במחוז קון דאו היא 80%; העיר וונג טאו, העיר פו מיי, העיר בה ריה ​​היא 50% והמחוזות הנותרים הם 40%.

בנוסף, פרויקטים אלה נתמכים ב-100% מהעמלות והחיובים כאשר הפרויקט מבצע הליכים מנהליים בגוף ההערכה המוסמך; הערכת רישיונות סביבתיים במסגרת הרשות המקומית וגביית אגרות עבור הערכת דוחות הערכת השפעה סביבתית.

מדיניות זו שואפת לתרום ליעד של בניית כמעט 22,000 יחידות דיור ציבורי עד שנת 2030 בבה ריה-וונג טאו ולשפר את היכולת למשוך השקעות בפרויקטים של דיור ציבורי.

הוועדה העממית של מחוז בה ריה-וונג טאו מסרה כי צפוי כי בין השנים 2027 ל-2030 יהיו כ-11 פרויקטים באזור שיקבלו תמיכה במימון תשתיות, בעלות של כ-71.6 מיליארד דונג וייטנאמי.

בשנת 2025 לבדה, היישוב יבצע כ-15 פרויקטים של דיור בשטח של 54.3 דונם, הכוללים 12,366 דירות. עד שנת 2030, הוא ימשיך לתמוך ולקדם את ביצוע פרויקטים של דיור במסגרת קרן הקרקע של 20%, הכוללת 7 פרויקטים של דיור מסחרי, בשטח של 9,886 דירות.

נהלים למתן היתר לשינוי ייעוד קרקע

כיצד מוסדר ההליך למתן היתר לשינוי ייעוד קרקע?

המרת ייעוד קרקע היא כאשר משתמש קרקע רשאי לשנות ייעוד קרקע אחד לאחר בהתאם להוראות חוק הקרקעות. סעיף 227 לחוק הקרקעות 2024 קובע את ההליכים למתן היתר להמרת ייעוד קרקע.

בהתאם לכך, מקרים של המרת ייעוד קרקע חייבים לקבל אישור מרשויות המדינה המוסמכות כפי שנקבע בחוק זה, ויש לבצעם בהתאם לצו ולנהלים הבאים:

1. משתמשי קרקע מגישים בקשות לשינוי ייעוד קרקע בהתאם לתקנות.

2. סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת תבדוק את התנאים לשינוי ייעוד הקרקע. במקרה שהתיק אינו עומד בתקנות, יונחה המשתמש בקרקע להשלים את התיק ולהגישו מחדש לסוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת.

3. לסוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת יש את האחריות הבאה:

א) במקרה של החלת מחירי קרקע ברשימת מחירי הקרקעות לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע, סוכנות ניהול הקרקע המוסמכת יכין תיק ותגיש אותו לוועדת העם ברמה המוסמכת כדי להוציא החלטה המאפשרת שינוי ייעוד הקרקע, הקצאת הקרקע וחכירת הקרקע;

ב) במקרה של קביעת מחירי קרקע ספציפיים לצורך חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות, סוכנות ניהול הקרקע המוסמכת תכין תיק ותגיש אותו לוועדת העם ברמה המוסמכת כדי להוציא החלטה המאפשרת שינוי ייעוד הקרקע, הקצאת קרקע וחכירת קרקע; לארגן את קביעת מחירי הקרקע ולהגישו לרשות המוסמכת לאישור מחירי הקרקע לצורך חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות.

4. משתמשי הקרקע ישלמו דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות בהתאם להוראות החוק; במקרים בהם דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות מופחתים, סוכנות גביית דמי השימוש בקרקע ודמי שכירות תפחית את דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות עבור משתמשי הקרקע.

5. סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת חותמת על חוזה חכירת קרקע במקרה של חכירת קרקע על ידי המדינה; מעבירה את התיק לארגון רישום המקרקעין או לסניף של ארגון רישום המקרקעין לביצוע הרישום, הנפקת תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע, עדכון ותיקון של מסד הנתונים של המקרקעין, רישומי הקדסטר והענקת תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע למשתמש הקרקע.

6. במקרה של קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע ושינוי ייעוד שימוש בקרקע, הליך רישום העברת זכויות שימוש בקרקע והליך שינוי ייעוד שימוש בקרקע יבוצע במקביל להליך שינוי ייעוד שימוש בקרקע בהתאם להוראות סעיף זה.

לפיכך, ההליך להתרת שינוי ייעוד הקרקע נקבע כנ"ל.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html