המלצה להגביל את ריכוז האשראי בפרויקטים יוקרתיים של דיור

(CLO) לדברי מנהל NEU, בנקים מסחריים צריכים להוציא קריטריונים מתאימים להלוואות לסוגים שונים של נדל"ן, ובכך להגביל יתר על המידה את ריכוז האשראי בפרויקטים יוקרתיים של נדל"ן למגורים.

הון זורם בחוזקה לשוק הנדל"ן.

כיום, לפיתוח פרויקטים של נדל"ן, למשקיעים יש אפשרויות רבות לגייס הון. ביניהן, ישנם כמה זרימות הון מסורתיות כגון: הון אשראי, הון מהנפקת אג"ח קונצרניות, הון השקעות זר, הון שגויס ממשקיעים,...

בתקופה שבין 2022 ל-2023, שניים מערוצי גיוס ההון העיקריים בשוק, דהיינו אשראי ואג"ח קונצרניות, חווים "גודש". עם זאת, כיום, הון אשראי ואג"ח קונצרניות "הזורמים" לנדל"ן מראים מגמת עלייה חזקה.

הון זורם בחוזקה לשוק הנדל"ן. (צילום: ST)

על פי דו"ח הבנק המרכזי של מדינת ניו זילנד, נכון לסוף אוגוסט 2024, האשראי המצטבר גדל ב-7.15%. הבנק המרכזי צופה כי צמיחת האשראי לשנת 2024 כולה עשויה להגיע ל-15%.

עם זאת, עד סוף אוגוסט 2024, יתרת האשראי שטרם נפרעה עבור עסקי נדל"ן בלבד הגיעה ליותר מ-1.27 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 29.18% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לפיכך, קצב צמיחת האשראי של עסקי נדל"ן גבוה פי 4 מקצב צמיחת האשראי של המשק כולו.

בנוגע להון מאג"ח קונצרניות, על פי דו"ח איגוד שוק האג"ח, נכון לתאריך פרסום המידע ב-2 באוגוסט, היו 33 הנפקות של אג"ח קונצרניות פרטיות בשווי 31,387 מיליארד דונג ו-1 הנפקה ציבורית בשווי 395 מיליארד דונג ביולי 2024.

נכון לתאריך פרסום המידע ב-30 באוגוסט, היו 43 הנפקות של אג"ח קונצרניות פרטיות בשווי 37,995 מיליארד דונג ו-2 הנפקות ציבוריות בשווי 11,000 מיליארד דונג באוגוסט 2024.

נכון ל-30 בספטמבר, היו 24 הנפקות של אג"ח קונצרניות פרטיות בשווי 22,333 מיליארד דונג ו-1 הנפקה ציבורית בשווי 1,467 מיליארד דונג בספטמבר 2024. חברות רכשו בחזרה אג"ח בשווי 11,749 מיליארד דונג לפני מועד הפירעון, עלייה של 2% לעומת התקופה המקבילה ב-2023.

הדו"ח ניתח גם כי אגרות החוב לנדל"ן שהונפקו גדלו בחדות ברבעון, כאשר קבוצת הנדל"ן ממשיכה לדרג במקום השני, ומהווה כ-19%. בשאר שנת 2024, ההערכה היא כי יגיעו לפירעון אגרות חוב בשווי של כ-79,858 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכן רובן אגרות חוב לנדל"ן עם כ-35,137 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-44%.

בתגובה לסוגיה זו, אמר משרד הבינוי כי ברבעון השלישי של 2024, הנפקת אג"ח על ידי מספר מפעלי נדל"ן גדלה שוב בחדות, דבר המראה כי זהו עדיין ערוץ גיוס הון חשוב במשק.

מלבד הון אשראי ואג"ח קונצרניות, גם הון זרימת "השקעות ישירות" לשוק הנדל"ן נמצא במגמת עלייה.

משרד הבינוי סבור כי וייטנאם היא כיום יעד השקעה אטרקטיבי עבור משקיעים זרים ישירים (FDI) הודות להקשר הפוליטי שלה, לפיתוח כלכלי יציב ועלויות עבודה תחרותיות.

במקביל, על פי סקרי שוק של מספר גופי מחקר, משרד הבינוי העריך: חלק מתחומי הנדל"ן עם צמיחה יוצאת דופן כוללים דירות שירות ונדל"ן תעשייתי, ויש להם ביקוש יציב הודות לזרימות הון זרות ישירות.

"הסיבה העיקרית היא שגם פיתוח תשתיות ממלא תפקיד עצום בהגדלת האטרקטיביות של פלח דירות השירות. הון זר הזורם לווייטנאם משך מומחים בינלאומיים רבים לעבודה, ויצר פלח לקוחות מרכזי עבור שוק דירות השירות", הצהיר משרד הבינוי.

הגבלת ריכוז האשראי יתר על המידה בפרויקטים יוקרתיים של נדל"ן למגורים

פרופ' ד"ר פאם הונג צ'ונג, רקטור האוניברסיטה הלאומית לכלכלה (NEU), אמר כי במציאות, זרימת הון לשוק הנדל"ן הוייטנאמי מגיעה בעיקר מערוצי אשראי, אג"ח קונצרניות וגיוס לקוחות. לכן, הוא מאמין כי הממשלה צריכה ליישם מספר פתרונות כדי לגייס ולשחרר הון לשוק.

לפי מנהל ה-NEU, בנקים מסחריים צריכים להוציא קריטריונים מתאימים להלוואות עבור סוגים שונים של נדל"ן. (צילום: PS)

ראשית, הממשלה צריכה לשחרר את מקורות ההון מפני אשראי בנקאי. לדברי פרופ' ד"ר פאם הונג צ'ונג, בנקים מסחריים צריכים להוציא קריטריונים מתאימים להלוואות לסוגים שונים של נדל"ן, ולהגביל את ריכוז האשראי בפרויקטים יוקרתיים של נדל"ן למגורים.

במקום זאת, הבנקים ממקדים את הון האשראי שלהם בהשקעה בפרויקטים של דיור ציבורי ופרויקטים של דיור מסחרי שהם יעילים מאוד, בעלי צריכה טובה ועונים על הצרכים האמיתיים של אנשים.

במקביל, הרחבת האשראי צריכה ללכת יד ביד עם בקרת איכות האשראי, חיזוק הערכת השווי והפיקוח על שימוש בהלוואות, הבטחת מטרות נאותות והגבלת חובות אבודים חדשים הנובעים מתחום הנדל"ן.

שנית, נשיא ה-NEU אמר כי וייטנאם צריכה לפתח זרימות הון מאג"ח נדל"ן.

לדברי מר צ'ואנג, משרד האוצר צריך לבחון את המצב הפיננסי (כולל נכסים, חובות ותזרים מזומנים) של מנפיקי אג"ח קונצרניות המתמודדים כעת עם קשיים, על מנת לתמוך ולנטר צעדים למילוי התחייבויות חוב בתקופה הקרובה.

עם אגרות חוב נדל"ן חדשות הרשומות, סוכנויות ניהול ופיקוח צריכות לחזק את הניטור והפיקוח על מקרים בהם חברות וקבוצות חברות קשורות מנפיקות כמויות גדולות של אגרות חוב קונצרניות.

שלישית, משיכת הון השקעות זר, יצירת ערוץ גיוס הון לטווח ארוך עבור שוק הנדל"ן. בהתאם לכך, וייטנאם צריכה לקדם ולמשוך הון השקעות זר לענף הנדל"ן, לארגן מחדש את מקורות ההון ולקדם מיזוגים ורכישות (M&A) של פרויקטים של נדל"ן בהשתתפות משקיעים זרים.

בנוסף, מר צ'ואנג אמר גם כי יש צורך לעודד את התפתחותם של משקיעים מוסדיים בשוק באמצעות קידום פיתוח קרנות השקעה בנדל"ן כדי לגוון את ערוצי גיוס ההון לשוק, על מנת להפחית בהדרגה את התלות בהון המגויס ממוסדות אשראי ומשוק האג"ח הקונצרניות.

מקור: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html