הריביות נותרות גבוהות, מה שמאלץ את המשקיעים "לשחרר סחורות" ולממש דירות.

[מודעה_1]

הריביות נותרות גבוהות, מה שמאלץ את המשקיעים "לשחרר סחורות" ולממש דירות.

על פי דו"ח של Savills Vietnam, ברבעון הראשון של 2023, היצע הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי המשיך לרדת בחדות. באופן ספציפי, בהו צ'י מין סיטי, סך היצע הדירות ברבעון הגיע ליותר מ-1,600 יחידות, ירידה של 25% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בינתיים, בהאנוי, סך היצע הדירות ברבעון הגיע ליותר מ-2,000 יחידות, ירידה של 27% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

משקיעים בעלי תשואה גבוהה נאלצים למכור דירות תמונה 1 — שוק הדירות המשניות שוקק חיים, שכן המחירים זולים בהרבה מדירות חדשות. (צילום: VV)

בשוק האנוי לבדו, הירידה בהיצע הדירות החדשות גרמה להמשך העלייה במחיר המכירה של פלח זה. בתקופה שבין 2018 ל-2022, מחיר הדירות שנפתחו לאחרונה עלה בממוצע של 13% בשנה. לפיכך, בתוך 4 שנים, מחיר הדירה הממוצע עלה ב-52%.

בניגוד לשוק הראשוני עם מחסור בהיצע ועלייה במחירים, בשוק המשני (שוק המכירה החוזרת), דירות שעברו לפחות בעלים אחד זוכות למחירים אטרקטיביים, נמוכים ב-48% מדירות חדשות באותו פרויקט. עובדה זו קידמה את השוק המשני לפעילות רבה יותר.

גב' נגוין הונג דונג, מנהלת בכירה ב-Savills HCMC Residential Business Services, אמרה: "גם ההיצע המשני בשוק נוטה לעלות מעט משום שקבוצת משקיעים בודדים מתקשה לאזן את תזרים המזומנים בהקשר של עליית ריביות."

"משקיעים פרטיים שקונים דירות ומשתמשים במינוף פיננסי נמצאים תחת לחץ ככל ששיעורי הריבית הבנקאיים מזנקים, מה שמאלץ אותם לשקול למכור את תיקי ההשקעות שלהם. זה עזר להיצע הדירות המשניות בערים הגדולות לגדול מעט לאחרונה", אמרה גב' דונג.

האם מחירי הדירות המשניות יעלו?

מר טרוי גריפית'ס, סגן המנהל הכללי של סאבילס וייטנאם, העריך כי לשוק הדירות הנוכחי יש מאפיין מיוחד בכך שכמעט ואין היצע ראשוני, כלומר אין היצע דיור חדש עבור קוני בתים עם צרכים אמיתיים לדיור.

"זה מאלץ אותם לחפש היצע מהשוק המשני. מתחילת השנה, שוק הדירות המשני מתחמם גם בהו צ'י מין סיטי וגם בהאנוי", הדגישו מומחי סאבילס.

מומחי Savills מאמינים כי כיום יש "גל" של עליות מחירים משניות ברחבי הו צ'י מין סיטי, עד ליותר מ-5%, במיוחד ברובעים כמו טאן בין ורובע 11. רק מחירי הדירות המשניות ב-9 הרובעים הנותרים נוטים לרדת.

משקיעים בעלי תשואה גבוהה צריכים למכור דירות תמונה 2 — מומחי סאבילס מאמינים כי קיים כעת "גל" של עליות מחירים משניות ברחבי הו צ'י מין סיטי. (צילום: MP)

מר טרוי גריפית'ס ציין גם נקודה ראויה לציון בנוגע לשוק המשני, שהוא הגורם המשפטי המוצק של המוצרים. רוב הפרויקטים קיבלו אישורי זכות שימוש. בעוד שבשוק הראשוני, אנו רואים לא מעט פרויקטים המתמודדים עם קשיים סביב נושא זה.

עם זאת, לדברי מומחי סאבילס, גם השוק המשני תלוי רבות בהתאמות הריבית בתקופה הקרובה.

"עם ריביות על הלוואות בנקאיות שמגיעות ל-14-15%, זוהי רמה גבוהה למדי שמאלצת קוני דירות לשקול היטב. עם זאת, אם הריביות יחזרו לתקופה שלפני הקורונה, של כ-10-12%, שוק זה יתחיל להפוך לאטרקטיבי יותר ולהגדיל את הנזילות", אמר האנליסט.

מר טרוי צופה כי השוק המשני יהיה מעניין מאוד ב-12 החודשים הקרובים בערך. לאחר תקופה זו, מצב ההיצע החדש המוגבל ישתנה הודות להשקת פרויקטים חדשים נוספים. בשלב זה, מחירי הנכסים המשניים עשויים לחזור למצב יציב יותר.

על פי מחלקת המחקר של סאבילס, בהו צ'י מין סיטי, מעתה ועד סוף השנה, צפוי כי ייבנו 9,000 דירות חדשות, מתוכן דירות מסוג B יהוו 71%, דירות מסוג C יהוו 23% נתח שוק ודירות מסוג A יהוו 6%.

עד שנת 2026 יושקו 137,540 יחידות מתוך 186 פרויקטים. למרות שחלק מהפרויקטים לא דורגו, משקיעים מגלים עניין במוצרים במחירים נוחים כדי לענות על הביקוש.

עבור האנוי, בשנת 2023, יימסרו 9,400 דירות וצפויים להיות מושקים למכירה 7,000 דירות חדשות, כאשר היצע דירות מסוג Class B מהווה 83%. משנת 2024 ואילך, שוק זה צפוי לכלול כ-86,500 דירות חדשות מ-98 פרויקטים, מתוכם דירות מסוג Class B מהוות את רובן עם 60% נתח שוק.

[מודעה_2]
מָקוֹר