"מטריקס" של דירות יוקרה שהוכרזו על עצמן, קונים מפסידים בקלות כסף

[מודעה_1]

על פי נתונים של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, מחירי הדירות בערים הגדולות ברבעון השני של 2023 המשיכו להירשם ברמה גבוהה מכיוון שפרויקטים חדשים שנפתחו היו בעיקר פרויקטים יוקרתיים.

עלות הפרויקטים הממוצעת בהאנוי הייתה 52 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 1.46% מהרבעון הקודם. בהו צ'י מין סיטי, מחיר הדירה הממוצע היה 67 מיליון דונג וייט למ"ר, ירידה של 4.6% מהרבעון הקודם. כמעט ולא היו דירות במחירים נוחים בשוק, במחירים נמוכים מ-25 מיליון דונג וייט למ"ר. סך ההיצע של דירות במחירים נוחים ירד ב-98% בהשוואה לשנת 2019.

באופן דומה, על פי דו"ח CBRE, בששת החודשים הראשונים של 2023, היצע הדיור הכולל בהאנוי עמד על כ-3,926 דירות. ראוי לציין שכל ההיצע למכירה היה בקטגוריית היוקרה והבינונית, מתוכם דירות יוקרה היוו 51%.

בהתבוננות בנתונים לעיל, ניתן לראות כי משקיעים מפתחים יותר ויותר מגזרי דירות יוקרה.

יש יותר ויותר דירות יוקרה שמוכרות את עצמן, מה שמבלבל קונים. (תמונה להמחשה)

עם זאת, לדברי מומחי נדל"ן רבים, בנוסף לפרויקטים יוקרתיים באמת, משקיעים רבים, בעת פתיחת דירות למכירה, נתנו לפרויקטים שלהם את התואר "יוקרתי" או "סופר יוקרה" כדי למשוך לקוחות ולהעלות את המחירים גבוהים מהאיכות בפועל. פרויקטים רבים איכזבו קונים בגלל אי הבנות.

פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, אמר שבמדינות רבות אין מושג של דירות יוקרה. משום שבבנייני דירות, אנשים נאלצים לציית לתקנות כלליות ומושפעים ממשקי הבית שסביבם.

" לדוגמה, אם הבית הסמוך נמצא בתיקונים, משקי בית אחרים צריכים לקבל את האבק והרעש. לכן, מגורים בבניין דירות משמעם קבלת אי נוחות מסוימת ", אמר מר וו.

לדברי מר וו, משקיעים רבים פשוט מתארים ומתייגים את עצמם כ"יוקרה" כדי למשוך צרכנים ולנצל את עליית המחירים. ישנן דירות המסומנות כיוקרתיות, אך יש להן רק שטחים גדולים, אוויר צח, תאורה טובה ומיקומים טובים. זהו בעצם רק "טריק" פרסומי.

בעבר, מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, שלח גם הוא מסמך לרשויות הרלוונטיות בנוגע לעניין זה. בהתאם לכך, אמר יו"ר HoREA כי שוק הנדל"ן הוצף בשמות של דירות יוקרה, דירות יוקרה, דירות סופר-יוקרתיות, המקושרות לביטויים זרים כמו "יוקרה", "פרמייר", "היי-אנד", "רויאל"...

זהו רק טריק למשיכת לקוחות ולקידום מוצרי המשקיע. בעוד שבמציאות, ישנם רק מעט פרויקטים של נדל"ן שעומדים בסטנדרטים גבוהים או מתאימים לסטנדרטים של אזור עירוני.

למעשה, פרויקטים רבים של נדל"ן, דירות רבי קומות ודירות מגורים מסומנים על ידי משקיעים כפרויקטים יוקרתיים ודירות יוקרה, בעוד שהם לא הוכרו על ידי משרד הבינוי או גוף הערכה עצמאי.

בעשר השנים האחרונות, פרסם משרד הבינוי שני חוזרים בנושא סיווג בנייני דירות. למרות שקיימות תקנות בנוגע לסיווג והכרה בבנייני דירות, עד כה, מעט משקיעי פרויקטים או ועדות ניהול בנייני דירות הכינו מסמכים להצעת סיווג בנייני דירות.

לכן, יש צורך לבחון מחדש את המעשיות של מסמכים משפטיים משום שאינם עונים על המציאות ועל דרישות שוק הנדל"ן והצרכנים בנוגע לשקיפות, יושר ותחרות הוגנת.

בנוסף, HoREA הצביעה גם על חיסרון בכך שסיווג הדירות יהיה שקוף במקרה של פרויקטים שהושלמו, מכיוון שאז יהיו דירות בפועל, קוני בתים לא יוטעו. עם זאת, עבור דירות עתידיות שיפורסמו כדירות יוקרה, קוני בתים עלולים בקלות לרכוש את המוצר הלא נכון כפי שפורסם.

לכן, HoREA הציעה לתקן את ההוראות לפיהן רק לאחר השלמת בניין הדירות וקבלתו ניתן יהיה להכיר בקטגוריית בניין הדירות היוקרתי, על מנת להבטיח שקיפות, תחרות הוגנת ולהגן על האינטרסים הלגיטימיים של רוכשי הדירות.

ניתן לפרסם ולשווק פרויקטים עתידיים של דירות לגיוס הון תחת השם פרויקטים של דירות יוקרה רק אם יש להם מסמך המכיר בכך שהם עומדים בקריטריון זה שהונפק על ידי משרד הבינוי.

על פי דו"ח משרד הבינוי, נכון ל-30 בנובמבר 2022, בכל המדינה יש רק 7 בנייני דירות מסווגים בכמה מחוזות, כולל תאי נגוין (3 בנייני דירות), הא טין (3 בנייני דירות), אן גיאנג (בניין דירות אחד), השאר אינם מסווגים ומוכרים בהתאם להוראות חוק הדיור משנת 2014.

למעשה, במקרים רבים, משקיעים אינם מסווגים ומכירים בסיווג של בנייני דירות לפי התקנות, אלא "מסווגים" את הדירות בהן הם משקיעים ובונים בשמות שמבלבלים קונים ושוכרים של דירות כגון דירות יוקרה, דירות יוקרה, דירות עם שמות זרים.

על פי מומחי נדל"ן, כיום ישנן דירות רבות המפורסמות כדירות יוקרה במחירים גבוהים עד שחקים. קונים צריכים לשקול גורמים רבים במקום להאמין רק לתווית של דירות יוקרה.

ראשית, הפרויקט חייב להיות ממוקם באזורים מרכזיים של ערים גדולות, עם חיבורי תחבורה נוחים לצירים ראשיים ומפתחים.

שנית, על הפרויקט להיות בעל תשתית ומערכת שירות מודרניים וסינכרוניים, עם ניהול ותפעול ברמה גבוהה, המבוצעים על ידי מותגי ניהול ברמה עולמית.

שלישית, הפרויקט מושקע ומפותח על ידי משקיעים בעלי מוניטין.

צ'או אן

[מודעה_2]
מָקוֹר