כמה נקודות עיקריות חדשות בחוק המקרקעין משנת 2024

חוק הקרקעות משנת 2024 אושר על ידי האסיפה הלאומית ה-15 במושב החמישי יוצא הדופן, והוא מורכב מ-16 פרקים ו-260 סעיפים, מתוכם 180/212 סעיפים מחוק הקרקעות משנת 2013 תוקנו ונוספו ו-78 סעיפים חדשים נוספו.

חוק זה קובע את משטר בעלות הקרקע, את סמכויותיה ואחריותה של המדינה המייצגת את מלוא בעלות העם על הקרקע ומנהלת אותה באופן אחיד, את משטר ניהול ושימוש בקרקע, את זכויותיהם וחובותיהם של אזרחים ומשתמשי קרקע בנוגע לקרקע בשטח הרפובליקה הסוציאליסטית של וייטנאם.

מחלקת המסים מיישמת מספר תכנים שטרם הושלמו שנקבעו בחוק המקרקעין משנת 2024 כדלקמן:

אזור תכנון מכירות פומביות של קרקע בקומונה של פוק ת'אן, מחוז ין ת'אן. צילום: מאי הואה

1. אודות משתמשי הקרקע

על פי סעיף 5 לחוק המקרקעין משנת 2013, משתמשי הקרקע כוללים משקי בית.

"2. משקי בית ויחידים (להלן משקי בית ויחידים)";

סעיף 25, סעיף 3, חוק המקרקעין 2024 פירוש המונחים: " 25. משקי בית המשתמשים בקרקע הם אלו שיש להם קשרי נישואין, דם או קשרי אומנה בהתאם להוראות החוק בנושא נישואין ומשפחה, חיים יחד ויש להם זכויות שימוש משותפות בקרקע במועד שבו המדינה מקצה קרקע, חוכרת קרקע, מכירה בזכויות שימוש בקרקע או מקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע לפני תאריך תחילתו של חוק זה".

סעיף 3, סעיף 4 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע לגבי משתמשי הקרקע, כולל משקי בית:

"3. יחידים מקומיים ואזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל הם אזרחים וייטנאמים (להלן יחידים)".

2. על פטור והפחתה של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע

בסעיף 3, סעיף 157 לחוק המקרקעין משנת 2024, העוסק בפטור והפחתה של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות, נקבע כי:

"3. במקרים של פטור מדמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע, אין צורך לבצע הליכים לקביעת מחירי קרקע ולחישוב דמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע פטורים. משתמשי קרקע הפטורים מדמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע אינם חייבים לבצע הליכים לבקשת פטור מדמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע."

בהתבסס על תקנה זו, משתמשי קרקע פטורים מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות ואינם צריכים לבצע הליכים כדי לבקש פטור מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות.

3. בנוגע לקבלת העברה ותרומה של זכויות שימוש בקרקע לגידול אורז

לפי סעיף 3, סעיף 191 לחוק המקרקעין משנת 2013:

"3. משקי בית ויחידים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי אינם רשאים לקבל העברות או מתנות של זכויות שימוש בקרקע לגידול אורז."

סעיף 7, סעיף 45, סעיף 5, פרק ג' לחוק המקרקעין משנת 2024 בדבר תנאים למימוש זכויות משתמשי קרקע קובע:

"אנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי ומקבלים העברה או תרומה של הזכות להשתמש באדמות גידול אורז מעבר למגבלה שנקבעה בסעיף 176 לחוק זה חייבים להקים ארגון כלכלי ולהיות בעלי תוכנית לשימוש באדמות גידול אורז הכוללת את התכולה שנקבעה בסעיף 6 לסעיף זה, וכן להיות מאושרים על ידי ועדת העם ברמת המחוז, למעט במקרים בהם מקבל התרומה הוא יורש."

4. לגבי מחירי קרקעות

מחירי הקרקעות מוסדרים בנפרד בסעיף II, פרק XI, חוק הקרקעות 2024, הכולל 5 סעיפים (תקנות ספציפיות מסעיף 158 עד סעיף 162) בהם יש כמה דברים שיש לציין.

4.1. בנוגע לשיטות הערכת שווי קרקע:

- חוק המקרקעין 2013: אינו קובע שיטות להערכת שווי מקרקעין.

שיטות הערכת שווי קרקע מפורטות בסעיף 4, צו 44/2014/ND-CP, כולל: שיטת השוואה ישירה, שיטת ניכוי, שיטת הכנסה, שיטת עודפים, שיטת מקדם התאמת מחיר קרקע.

סעיף 5, סעיף 158 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע 5 שיטות להערכת שווי מקרקעין, ביניהן:

+ שיטת השוואה.

+ שיטת הכנסה.

+ שיטת עודפים.

+ שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע

+ הממשלה תקבע שיטות להערכת שווי קרקעות מלבד ארבע השיטות הנ"ל לאחר קבלת אישורה של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית.

4.2. אודות מחירון קרקע:

על פי סעיף 114 בחוק המקרקעין משנת 2013, מחירון הקרקעות מתפתח מעת לעת כל 5 שנים ומפורסם בפומבי ב-1 בינואר של השנה הראשונה של התקופה.

בהתאם לסעיף 3, סעיף 159 לחוק הקרקעות משנת 2024, ועדת העם המחוזית תפתח ותגיש למועצת העם באותה רמה להחלטה על רשימת מחירי הקרקעות הראשונה לפרסום ויישום החל מ-1 בינואר 2026. מדי שנה, ועדת העם המחוזית תגיש למועצת העם המחוזית להחלטה על התאמות, תיקונים ותוספות לרשימת מחירי הקרקעות לפרסום ויישום החל מ-1 בינואר של השנה העוקבת.

במקרה שיש צורך להתאים, לתקן או להשלים את רשימת מחירי הקרקעות במהלך השנה, ועדת העם המחוזית אחראית להגישה למועצת העם המחוזית להחלטה.

4.3. בנוגע למסגרת מחירי הקרקע:

סעיף 2, סעיף 18, חוק המקרקעין 2013 קובע:

"2. המדינה מפרסמת מסגרות מחירי קרקעות, טבלאות מחירי קרקעות ומחליטה על מחירי קרקע ספציפיים".

חוק המקרקעין 2024: אין תקנות בנוגע למסגרת מחירי קרקעות.

מכירה פומבית של קרקעות בקומונה קווין הונג. צילום: BNA

5. הרחבת המגבלה לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים

לפי סעיף 1, סעיף 130, חוק המקרקעין 2013, "1. מגבלות על קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של משקי בית ויחידים; מגבלות על הקצאת קרקע חקלאית של משקי בית ויחידים עבור כל סוג קרקע המפורט בסעיפים 1, 2 ו-3, סעיף 129 לחוק זה".

סעיף 177 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע את המגבלה על קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים.

המגבלה לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים לא תעלה על פי 15 מהמגבלה להקצאת קרקע חקלאית של יחידים עבור כל סוג קרקע המפורט בסעיפים 1, 2 ו-3, סעיף 176 לחוק זה.

6. סעיף 247 לחוק המקרקעין משנת 2024 מתקן ומוסיף את סעיף 1, סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי מס' 04/2007/QH12, אשר תוקן ומושלם על ידי מספר סעיפים במסגרת חוק מס' 26/2012/QH13 וחוק מס' 71/2014/QH13.

סעיף 1, סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי מס' 04/2007/QH12, שתוקן והושלם על ידי מספר סעיפים במסגרת חוק מס' 26/2012/QH13 וחוק מס' 71/2014/QH13, קובע:

הכנסה חייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר כל העברה.

סעיף 247 לחוק המקרקעין משנת 2024 מתקן את סעיף 1, סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי כדלקמן:

1. הכנסה חייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר כל העברה; במקרה של העברת זכויות שימוש במקרקעין, ההכנסה החייבת במס מחושבת לפי מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע.

7. בנוגע למחירי קרקע בעת חישוב מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי, יש לתקן ולהשלים את סעיף 3, סעיף 6 לחוק מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי מס' 48/2010/QH12 כדלקמן:

- בהתאם לסעיף 3, סעיף 6, חוק מס שימוש בקרקע שאינה חקלאית 2013

"1. מחירו של מטר רבוע אחד של קרקע הוא מחיר הקרקע בהתאם למטרת השימוש כפי שנקבע על ידי ועדת העם של המחוז או העיר המרכזית, והוא מתייצב כל 5 שנים מיום כניסת חוק זה לתוקף."

- בסעיף 249, חוק המקרקעין משנת 2024 מתקן את סעיף 3, סעיף 6, חוק 2010 בנושא מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי על מחיר של 01 ^מ"ר בעת חישוב מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי כדלקמן:

"3. מחירו של 01 ^מ"ר של קרקע הוא מחיר הקרקע לפי מחירון הקרקע התואם את ייעוד השימוש והוא מתייצב לפי מחזור של 05 שנים".

8. תוספת לפרק ח' בנושא פיתוח, ניהול וניצול קרנות קרקע

חוק המקרקעין משנת 2024 השלים את התקנות בנוגע לפיתוח, ניהול וניצול קרקעות מסעיף 112 לסעיף 115 בחוק המקרקעין משנת 2024.

9. השלמת תקנות בנושא זכויות וחובות של אזרחים בנוגע לקרקע.

בנוסף לזכויותיהם וחובותיהם של משתמשי הקרקע, חוק המקרקעין משנת 2024 משלים גם את התקנות בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של אזרחים בנוגע לקרקע בסעיפים 23 ו-25 לחוק המקרקעין משנת 2024.

10. השלמת סמכות הבוררות המסחרית ליישוב סכסוכי מקרקעין

בהתאם לסעיף 5, סעיף 236 לחוק המקרקעין משנת 2024, סכסוכים בין צדדים הנובעים מפעילויות מסחריות הקשורות למקרקעין ייפתרו על ידי בית המשפט בהתאם להוראות החוק על סדר דין אזרחי או על ידי הבוררות המסחרית של וייטנאם בהתאם להוראות החוק על בוררות מסחרית.

11. על אכיפה

סעיף 252 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע את תאריך התחילה כדלקמן:

"1. חוק זה ייכנס לתוקף החל מיום 1 בינואר 2025, למעט המקרים המפורטים בסעיפים 2 ו-3 לסעיף זה."

2. סעיפים 190 ו-248 לחוק זה ייכנסו לתוקף החל מ-1 באפריל 2024.

3. הכנת ואישור תכנון שימושי קרקע ימשיכו להתבצע בהתאם להוראות החלטה מס' 61/2022/QH15 מיום 16 ביוני 2022 של האסיפה הלאומית בדבר המשך חיזוק האפקטיביות והיעילות של יישום מדיניות וחוקים בנושא תכנון ומספר פתרונות להסרת קשיים ומכשולים, זירוז התקדמות ההכנה ושיפור איכות התכנון לתקופה 2021-2030.

סעיף 9, סעיף 60 לחוק זה נכנס לתוקף החל מיום פקיעת תוקף החלטה מס' 61/2022/QH15.

4. חוק המקרקעין מס' 45/2013/QH13, אשר תוקן והוסף על ידי מספר סעיפים במסגרת חוק מס' 35/2018/QH14 (להלן חוק המקרקעין מס' 45/2013/QH13), חדל להיות תוקף מיום כניסתו לתוקף של חוק זה.

למעלה מופיעים כמה מהנקודות המרכזיות החדשות בחוק המקרקעין לשנת 2024, כפי שמודיע מחלקת המסים למחלקות ולסניפי המס. מחלקת המסים מבקשת ממחלקות המסים ולסניפי המסים ללמוד בקפידה את תוכן חוק המקרקעין לשנת 2024, להפיץ אותו ולהפיץ אותו בקרב פקידי המסים ונישומים, על מנת שיכירו אותו וליישמו. בתהליך הלימוד והיישום של המסמך, אם ישנן בעיות כלשהן, על מחלקות המסים והסניפים לשלוח את הערותיהם למחלקת המסים.

מָקוֹר