אנשים עם נכסים רבים שוקלים מס "גלישה"

ניתן להחיל מס הכנסה אישי על רווחים מעסקאות נדל"ן בהתאם לתדירות העסקאות, למועד הרכישה ולמכירה חוזרת של הנדל"ן. ככל שמועד זה מתרחש מהר יותר, כך שיעור המס גבוה יותר ולהיפך.

משרד האוצר מציע למסות הכנסה אישית מהעברות נדל"ן על סמך תקופת הבעלות - צילום: NGOC HIEN

זהו אחד מהתכנים החדשים למדי בהגשת משרד האוצר בנוגע להצעה לבניית פרויקט חלופי לחוק מס הכנסה אישי.

בהתאם לכך, משרד האוצר הציע לבחון את יישום מס הכנסה אישי על רווחים מהעברות נדל"ן על סמך זמן החזקה, בעקבות הניסיון של כמה מדינות, כדי להגביל ספקולציות ובועות.

מס רק על רווחים

בשיחה עם טואי טרה, מר נגוין ואן דואוק, מנכ"ל חברת Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, תמך בדעה שיש פתרונות להגבלת ספקולציות בנדל"ן. עם זאת, בתנאים של וייטנאם, יש צורך לשקול היבטים רבים כדי לבחור את הפתרון הסביר ביותר, תוך הימנעות מגרימת השלכות רבות על השוק.

לדברי מר דואוק, רשות המסים מיישמת את חוזר 111, הקובע כי אם יחיד מחזיק בבית בודד אך אינו מחזיק בו במשך 183 ימים, הוא לא יהיה פטור ממס בעת העברתו. זהו גם אחד הפתרונות למניעת ספקולציות והתחמקות ממס בעת העברת נכסי נדל"ן.

עם זאת, נדל"ן הוא סחורה מיוחדת. לכן, כדי למנוע ספקולציות, ניתן להשתמש בפתרונות רבים, לאו דווקא בפתרון של מיסוי עסקאות נדל"ן על סמך תקופת הבעלות.

"עלינו לחזור לאופיו של מס העברת נדל"ן. זהו מס על ההכנסה שמקבל מעביר הנדל"ן, כלומר חייבת להיות הכנסה שתהיה חייבת במס", אמר מר דואוק.

לדברי מר דואוק, בעבר רשות המסים קבעה גם כי המעביר יכול לבחור אחת משתי שיטות: 25% על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה או 2% על מחיר המכירה. עם זאת, רשות המסים שינתה מאוחר יותר הכל לחישוב של 2% על מחיר המכירה, מה שהוביל למקרים רבים של הפסדים שחויבו גם הם במס.

"עד כה, לרשות המסים היו כלי ניהול טובים יותר, וגם מחירי הנדל"ן התקרבו למחירי השוק. לכן, יש לשקול את המדיניות לחזור לחישוב מס העברת נדל"ן על הכנסה בפועל. זוהי הדרך הטובה ביותר לנהל, תוך הימנעות מיצירת אי שוויון כאשר גם הפסדים חייבים במס כמו בעבר", הציע מר דואוק.

מר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שחולק את אותה דעה, אמר כי הכנסה משמעה מכירה ברווחיות, ולאחר מכן תשלום מס כדי להבטיח הוגנות לאזרחים. המס מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה או מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה, ולאחר מכן מנוכה עלויות הנובעות מכך כגון ריבית על הלוואות בנקאיות.

על מנת להגביל את ספקולציות הנדל"ן, מדינות רבות מחייבות מס רק על רווחים שהושגו מעסקאות נדל"ן. "ברור שרק רווחים חייבים במס. זהו עקרון חישוב המס. באותו זמן, אם נמכר בתוך החודשים הראשונים לאחר הרכישה, יוחל שיעור מס גבוה על הרווח שהרוויח המוכר. אם נמכר 3 - 5 - 7 שנים מאוחר יותר, שיעור המס יהיה נמוך יותר", אמר מר דין.

יש לאסוף נתונים חדשים בצורה נכונה ומספקת

המומחה נגוין תאי סון אמר גם כי התוכנית המוצעת על ידי משרד האוצר היא אחד הפתרונות לחסל ספקולציות, קנייה ומכירה, מה שדוחף את מחירי הנדל"ן למעלה, ומקשה על בעלי צרכים אמיתיים לקנות בית. עם זאת, ישנם מקרים בהם אנשים נאלצים למכור את נכסיהם עקב נסיבות דחופות וסובלים מהפסדים מכיוון שהם "מסווגים" כספקולנטים ונאלצים לשלם מיסים גבוהים.

"לדעתי, עלינו להתייעץ, לדון בזהירות ולשקול היבטים רבים. אם נשתמש בכלי מס כדי להגדיל את העלות של התנהגות ספקולטיבית כדי להגביל התנהגות זו, עלינו לשקול שיעור מס המתאים לתנאים בווייטנאם, ולא להחיל שיעור גבוה מדי ולא מציאותי", אמר מר סון.

ד"ר וו דין אן, מומחה כלכלי , סבור כי החלת שיעור מס גבוה יותר כאשר תקופת ההחזקה קצרה יותר, תיאורטית, יכולה לסייע בהגבלת ספקולציות ו"גלישה" של נדל"ן. "אבל כיצד ייושם פתרון זה? האם לסוכנות הניהול יהיו נתונים והיא תוכל לנטר במדויק את מחירי הקנייה והמכירה?..." - מר אן העלה את השאלה.

לדברי מר אהן, לא ניתן להתייחס לשוק הנדל"ן כאל קנייה למחיה בלבד, אלא ששוק זה חייב לכלול ספקולציות. ספקולציות נדל"ן הן למעשה השקעה לטווח קצר; כמו השקעה פיננסית, קנייה ומכירה של נדל"ן אינן למטרות שימוש אלא למטרות רווח. ספקולציות נדל"ן הן גורם בלתי נמנע וחשוב בשוק הנדל"ן.

"שוק זה דינמי הודות לפעילויות ספקולטיביות. לכן, עלינו להתמודד עם ספקולציות נדל"ן בהתאם לאופייה ולתפקידה. ספקולציות נדל"ן אינן דבר רע, ולכן איננו יכולים למצוא דרכים לחסל אותן" - אמר מר אהן, והוסיף כי יש צורך בפתרונות שיעזרו לשוק זה להתפתח בצורה בריאה, ולא רק להתמקד בהכנסות.

יש לסנכרן את המדיניות עם תשתית הטכנולוגיה

מומחים מציעים לגבות מס הכנסה אישי במקרים בהם המוכר מרוויח לאחר ניכוי הוצאות תקפות - צילום: NGOC HIEN

על פי משרד האוצר, על מנת להגביל ספקולציות בנדל"ן, מדינות רבות מטילות מיסים על רווחים מעסקאות נדל"ן בהתאם לתדירות העסקאות ולזמן קנייה ומכירת נדל"ן. ככל שזמן זה מתרחש מהר יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. לדוגמה, בסינגפור, קרקע שנרכשה ונמכרה בשנה הראשונה ממוסה ב-100% על ההפרש בשווי הרכישה; לאחר שנתיים, שיעור המס הוא 50%; לאחר 3 שנים, הוא 25%...

אם ייושם בווייטנאם, על פי משרד האוצר, יש צורך ללמוד את שיעור המס הספציפי ולקבוע אותו כראוי, תוך שמירה על המצב בפועל של שוק הנדל"ן. במקביל, יש לסנכרן את יישום מדיניות מס ההכנסה האישית על העברות נדל"ן על סמך זמן החזקה עם תהליך שכלול המדיניות הקשורה לקרקע ודיור, כמו גם את הסנכרון והמוכנות של תשתית טכנולוגיית המידע לרישום קרקעות ונדל"ן.

* פרופסור דאנג הונג וו (לשעבר סגן שר משאבי הטבע והסביבה ):

יגביל את מצב הקנייה והמכירה שוב

הצעת משרד האוצר למסות הכנסה אישית מהעברות נדל"ן על סמך זמן הבעלות יושמה והצלחתה במדינות רבות. מי שקונה נדל"ן, מחזיק בו לזמן קצר ומעביר אותו במהירות, בעל ערך מסחרי גבוה יותר וחייב לשלם יותר מס.

עם זאת, בשוק הווייטנאמי, יש צורך להתגבר על המצב שבו קונים ומוכרים מסכימים להצהיר על מחיר העסקה בחוזה נמוך מהמחיר בפועל או שההפרש בין הרכישה הקודמת למכירה הבאה אינו משמעותי. יש צורך בכלים חזקים יותר כדי לאלץ קונים ומוכרים להצהיר על ערך העסקה הנכון בחוזה, ואז כלי המס הנ"ל יהיה יעיל וישים בווייטנאם.

אם תיושם, מדיניות זו תפחית את הנזילות המסחרית במקרי מכירה חוזרת, תגדיל את הנזילות במקרי רכישת מגורים ותסייע בייצוב שוק הנדל"ן.

* מר טראן מאן צ'י (סגן מנכ"ל חברת הנכסים דונג טיי):

יש לחשב מספיק עלויות סבירות ותקפות

להצעת משרד האוצר להטיל מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן על סמך זמן הבעלות, במקום להחיל 2% ממחיר ההעברה, תהיה השפעה גדולה על שוק הנדל"ן. ספקולנטים שקונים ומוכרים נדל"ן בזמן קצר יחשבו שאם שיעור המס יהיה גבוה מדי, לא יהיה רווח.

עם זאת, אם מיישמים את שיטת חישוב המס על סמך תקופת הבעלות, יוטל מס הכנסה אישי על פעילויות העברת מקרקעין כאשר הקונה מרוויח.

אנו שואפים שהעסקאות יבוצעו דרך בנקים, משרד המסים גם מפקח על הצהרת העסקאות לפי מחיר השוק הנכון. לכן, בדיקת העסקאות לפי מחיר קנייה ומחיר מכירה תיקבע על ידי הרשות המוסמכת על סמך העסקה והחשבוניות.

במקרה שהקונה רוכש בית או קרקע למכירה בפרק זמן קצר, יש צורך לקבוע את מס ההכנסה האישי שיש לשלם כאשר יש רווח, כלומר, הכנסות פחות הוצאות בפועל, סבירות ותקפות.

בכך, יש לחשב עלויות ריבית, עלויות תיווך ועלויות לגיטימיות אחרות כבסיס לקביעת הרווח. אם העסקה מתבצעת בפרק זמן קצר, והמוכר מרוויח, אזי חישוב מס בשיעור גבוה יותר יהיה מתאים.

במציאות, ישנם מקרים רבים בהם אנשים קונים בית למגורים או כנכס עבור ילדיהם, אך עקב סיבות בלתי נמנעות כמו מחלה, חובות, מעבר דירה... הם נאלצים למכור את הבית, אפילו בהפסד, אך עדיין צריכים לשלם מס הכנסה אישי, דבר שאינו סביר.

מקור: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm