קוני בתים מתמודדים עם קשיים, שכן מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי נותרים גבוהים.

[מודעה_1]

המחיר הממוצע נופל לפלח היוקרתי...

על פי נתונים שפרסם זה עתה Batdongsan.com.vn, באוגוסט 2023, מחיר המכירה של שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי המשיך לנוע הצידה בכל הסגמנטים, אם כי רמת העניין המשיכה לעלות.

עם זאת, המחיר הנוכחי של דירות מסוג זה בשוק הדרומי בכלל ובהו צ'י מין סיטי בפרט נתקע על מחיר גבוה. באופן ספציפי, רוב החדשות על מכירת פרויקטים של דירות בהו צ'י מין סיטי לאחרונה הן בקטגוריית המחירים הבינונית-יקרה, עם מחירים מעל 55-70 מיליון וונד/מ"ר. מוצרים במחירים נמוכים יותר מגיעים ממקורות משניים, השייכים לפרויקטים ישנים.

קוני בתים מתמודדים עם קשיים כאשר מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי תקועים ברמות גבוהות. תמונה 1 — מחירי המכירה נותרו יציבים באוגוסט 2023 אך נותרו ברמה גבוהה.

בנוסף, נתוני השוק של קבוצת DKRA באוגוסט מראים בבירור כי מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי רשמו את המחיר הראשוני הגבוה ביותר, עד 312.7 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, והנמוך ביותר היה 58 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אפילו בשוק הפרובינציאלי כמו בה ריה-וונג טאו, בין דואנג , מחירי הדירות הגיעו בממוצע ליותר מ-40-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

לפי CBRE וייטנאם, המחיר הממוצע של דירות בהו צ'י מין סיטי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 עומד על 63 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. פרויקטים רבים בטווח הביניים התקרבו למחיר של 70-80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בתגובה לסוגיה זו, אמר מר וו הוין טואן קיט, מנהל שוק הדיור של CBRE וייטנאם, כי זוהי בעיה קשה עבור משפחה שרוצה לקנות בית בהו צ'י מין סיטי אם היא מסתמכת רק על הכנסה טהורה. עם מחיר ממוצע של 4-5 מיליארד וונד לדירה עם 2 חדרי שינה, שטח של כ-60 מ"ר, משקי בית רגילים עם הכנסה של כ-20 מיליון לחודש ייקח להם עשרות שנים לקנות בית ללא תמיכה של קרובי משפחה.

קוני בתים בצרות כיוון שמחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי תקועים ברמה גבוהה, תמונה 2 — המחיר הממוצע הנוכחי מעוגן בפלח היוקרתי, מה שגורם לקשיים בנזילות השוק.

ללא תמיכה, בנוסף לצורך בהכנסה גבוהה, עדיין יש צורך להשתמש במינוף פיננסי כדי להחזיק בדירה כרגע. בינתיים, הביקוש לרכישת בית בשנה הקרובה עדיין גבוה מאוד.

באופן ספציפי, דו"ח הפסיכולוגיה של צרכני הנדל"ן בווייטנאם למחצית השנייה של 2023, מאת Batdongsan.com.vn, מראה כי הביקוש לרכישת דירות במחיר של מתחת ל-50 מיליון וונד למטר רבוע בהו צ'י מין סיטי גדל ביותר מ-29% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

קשה למצוא דירות מתחת ל-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

על פי מומחים רבים, קשה מאוד למצוא כיום דירה במחיר של כ-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהו צ'י מין סיטי. לדוגמה, מחיר דירה בפרויקט ברובע 9 (ת'ו דוק סיטי) עם ההיצע הרב ביותר בשוק של הו צ'י מין סיטי נע כיום סביב 60-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

או שבפרויקטים מסוימים מרוחקים מהמרכז כמו בין טאן, נה בה ובין צ'אן, גם הם מעוגנים במחירים גבוהים למדי בהשוואה לביקוש בפועל. פרויקטים מעטים במחירים מתחת ל-50 מיליון/מ"ר מגיעים בעיקר מפרויקטים שהיו מיושמים במשך זמן רב, ורק הוחזרו מחדש בגלל פתרון בעיות משפטיות.

לפיכך, אלו הזקוקים לרכישת דיור אמיתי יכולים לחפש כיום רק דירות במחיר של כ-40 מיליון וונד למטר רבוע בפרויקטים הממוקמים במחוזות הסמוכים להו צ'י מין סיטי, אם כי גם היצע זה קטן למדי.

קוני בתים בצרות כיוון שמחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי תקועים ברמה גבוהה, תמונה 3 — הפער בין היצע לביקוש במחירי מוצרים הוא בעיה קשה.

ההבדל בין היצע לביקוש ובעיית המחירים הגבוהים מוסברים על ידי העלות הגבוהה של פיתוח פרויקטים. מוצרים רבים עדיין תקועים ותקועים עקב גורמים אובייקטיביים, מה שגורם לעלייה גבוהה למדי בעלויות. לכן, כאשר המוצר מגיע לשוק, המחיר כבר אינו מתאים לרוב הצרכים בפועל.

בינתיים, הביקוש מצד קבוצת רוכשי הדירות האמיתית הוא הכוח המניע הגדול ביותר התומך בהתאוששות הנזילות בשוק. לקבוצת לקוחות זו הביקוש הגבוה ביותר לדיור אך אין לה מוצרים מתאימים לרכישה.

לכן, בתקופה הקרובה, הנושא החשוב ביותר ל"הצלת" השוק הוא שיפור מבנה ההיצע, תוך התמקדות בפיתוח מוצרים המתאימים לתקציבים של רוב רוכשי הדירות, מה שמסייע בין היתר לנזילות שירדה בחדות בתקופה האחרונה להתאושש בהדרגה.

בכנס נדל"ן שנערך לאחרונה, הדגיש מר וו הוין טואן קיט, מנהל דיור CBRE וייטנאם, את הפער בין היצע לביקוש. המומחה אמר כי הביקוש בפועל לדיור כיום גדול מאוד, אך המוצרים שעונים על הביקוש מוגבלים מאוד. בפרט, קטגוריית הדיור של 2-3 מיליארד וונד ליחידה סובל מחוסר היצע חמור וזה מדאיג.

מנהל CBRE שיתף את סיכויי שוק הנדל"ן בתקופה הקרובה ואמר כי נכון לעכשיו, היצע הנדל"ן חזר במידה מסוימת לשוק. לאחרונה, פרויקטים רבים הודיעו על היתרי בנייה, חלק מהפרויקטים הקלו על לחץ כלכלי, קשיים משפטיים וכו'.

"למרות ששוק הנדל"ן עדיין תנודתי, הפוטנציאל ארוך הטווח שלו מוערך מאוד. נדל"ן הוא עדיין אחד המגזרים החשובים בכלכלה , ולכן הממשלה נותנת עדיפות לפתרון קשיים. בתקופה הקרובה, השוק יתפתח בכיוון בר-קיימא יותר", הדגישו מומחי CBRE.

[מודעה_2]
מָקוֹר