מספר המשקיעים בעיר הו צ'י מין המחפשים דירות בהאנוי גדל פי 7.5

[מודעה_1]

שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים.

לאחרונה, על פי דו"ח השוק לרבעון הראשון של 2024 של batdongsan.com.vn, שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים.

על פי סקר שערכה batdongsan.com.vn בקרב מתווכים בנוגע לפעילותם של עסקי הנדל"ן עבורם הם עובדים, 19% אמרו כי עסקים הגדילו את גודל הצוות שלהם ו-26% אישרו כי עסקים הגדילו את תקציב השיווק שלהם ברבעון הראשון של 2024.

בהתייחסו לשוק הדירות, אמר מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, כי מחיר המכירה של דירות בהאנוי התקרב לזה של הו צ'י מין סיטי, ומספר האנשים בהו צ'י מין סיטי המחפשים דירות בהאנוי גדל פי 7.5.

באופן ספציפי, המחיר הממוצע של דירות בהאנוי הוא 46 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שמחיר הדירות בהו צ'י מין סיטי הוא 48 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בתחילת 2018, מחירי המכירה של דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי היו 27 ו-31 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהתאמה. לאחר 6 שנים, עליית מחירי הדירות הממוצעת בהאנוי הגיעה ל-70%, ועקפה את הו צ'י מין סיטי, שם מחירי הדירות עלו ב-55%.

מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, הסביר את העלייה החדה במחירי הדירות בהאנוי ואמר שישנן שתי סיבות עיקריות.

ראשית, היצע הדירות בהאנוי עדיין מוגבל. למרות שננקטו צעדים להסרת מכשולים משפטיים עבור משקיעים, פרויקטים חדשים שנוצרו לאחרונה תורמים רק כ-20,000 - 30,000 דירות בשנה, בעוד שהביקוש הרגיל הוא עד 70,000 - 80,000 דירות בשנה.

שנית, הביקוש לדירות בהאנוי עדיין גבוה. ראוי לציין כי ביקוש זה מגיע לא רק מהאנוי והמחוזות הצפוניים, אלא גם מהדרום. נתוני הביג דאטה של Batdongsan.com.vn חשפו מידע מפתיע, מספר מחפשי הנדל"ן מהו צ'י מין סיטי המתעניינים בדירות בהאנוי גדל פי 7.5 מהרבעון הראשון של 2021 ועד היום. באותה תקופה, מספר החיפושים אחר דירות בהו צ'י מין סיטי על ידי אנשים בהו צ'י מין סיטי גדל רק פי 2.

מר נגוין קוק אן ציין כי אנשים בהו צ'י מין סיטי מתעניינים יותר ויותר בדירות בהאנוי משום שרמת המחירים יציבה למדי ועדיין נמוכה יותר מזו של הו צ'י מין סיטי. בנוסף, שיעור הרווח על השכרת דירות בהאנוי גבוה יותר מזה של הו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, תשואת השכירות של דירות בהאנוי מתחילת 2023 ועד עכשיו נעה בין 4.1% ל-4.9%, בעוד שבהו צ'י מין סיטי היא עומדת על 3.9% ל-4.5%, על פי דוח הרבעון הראשון של Batdongsan.com.vn.

בנוסף, לאחרונה, כמה משקיעים בשוק הדרומי נכנסו לשוק הצפוני. מספר לקוחות נאמנים מדרום המשקיעים הללו מתעניינים בפרויקטים שהם פיתחו לאחרונה בהאנוי, מה שתורם להגדלת הביקוש לדירות בהאנוי.

נושאים רבים מרוויחים מתיקון חוק המקרקעין

מר לה באו לונג, מנהל האסטרטגיה של Batdongsan.com.vn, צופה כי שינויים בחוק עשויים לקדם עליות מחירי קרקעות בעתיד כאשר תדירות עדכוני מחירי הקרקעות תגדל ורמת הדיוק תהיה גבוהה יותר.

הוא ניתח כי, עם סעיף 159 לחוק הקרקעות משנת 2024 הקובע את ביטול מסגרת מחירי הקרקעות ומחייב את עדכון רשימת מחירי הקרקעות מדי שנה (במקום כל 5 שנים), הממשלה קובעת כי קביעת רשימת מחירי הקרקעות תתבצע על ידי ועדת העם המחוזית (בהשוואה לבעבר, היה צורך להתייחס למסגרת מחירי הקרקעות), מה שמדגים את האצלת הסמכות והאחריות ליישוב, על מנת לתמחר את הקרקעות קרוב יותר למצב בפועל של היישוב. פרק י"א לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע את ביטול שיטת הניכוי, מפרט את התנאים ליישום שיטות הערכת קרקע O4, וגם משפר את הדיוק בהערכת קרקעות.

בנוסף, סעיף 138 לחוק המקרקעין משנת 2024, העוסק בתנאים מפורטים להענקת תעודות זכות שימוש בקרקע עבור קרקע בשימוש שאינה שנויה במחלוקת, מספק גם הוא נזילות טובה יותר והזדמנויות לעליית מחירים עבור מוצרי קרקע בקטגוריה זו.

בדוח שוק הנדל"ן לרבעון הראשון של 2024 של Batdongsan.com.vn, מר לה באו לונג הצהיר כי אם מחירי הקרקעות יעלו, גם מחירי הנדל"ן הראשוניים יעלו עקב העלייה בעלויות פינוי האתרים ושלושת החוקים המחייבים דרישות מחמירות יותר ממשקיעים בנוגע לתנאי עסק, יחסי הון והליכי יישוב מחדש. העלייה במחירי הנדל"ן המשני תוביל לעלייה במחירי בתים פרטיים וסוגי נדל"ן אחרים.

בנוסף, מר לה באו לונג אמר כי צפוי כי היצע הדיור הציבורי ישתפר עם מדיניות מועדפת ותמיכות חדשות, ותקנות המחייבות את ועדות העם המחוזיות להקצות מספיק קרקעות לדיור חברתי. החוק החדש לדיור חברתי מוסיף 2 צורות של פיתוח דיור חברתי, כולל הון זר/ארגונים זרים ומשאבים כספיים של איגודי עובדים עבור עובדים לשכירת דיור חברתי. משקיעים רשאים להזמין ≤20% משטח התשתית לעסקים, ליהנות מכל הרווחים והם פטורים מדמי שימוש/שכירות קרקע, אינם צריכים לבצע הליכים לקביעת מחירים ולבקש פטורים.

בנוסף, מומחים מאתר Batdongsan.com.vn צופים כי איכות פרויקטי הנדל"ן תשתפר גם הודות לתקנות מחמירות רבות בנוגע לתקני מסירה, התקדמות וכו'. לדוגמה, סעיף 36 לחוק הדיור משנת 2023 קובע כי על המשקיעים להיות בעלי היכולת והניסיון ליישם את הפרויקט, אסור להם לאשר/להקצות שותפים אחרים לחתום על חוזים, ויכולים להעביר קרקע רק לאחר השלמת וקבלת מערכת התשתית הטכנית לשימוש, ועליהם להבטיח את התקדמות השלבים הרשומים.

מר לה באו לונג אמר כי צרכני נדל"ן בדרך כלל נהנים משינויים בחוק. בפרט, שתי הקבוצות שנהנות הכי הרבה הן אנשים וייטנאמים החיים בחו"ל ואנשים שיושבו מחדש/קיבלו פיצויים.

על פי הסטטיסטיקה, כ-15-20% מההעברות מושקעות ישירות בנדל"ן. שינויים בחוק יוצרים מסגרת משפטית פורמלית יותר ומדיניות גמישה יותר, וקובעים כי וייטנאמים מעבר לים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע (בעבר רק השכרה, המאשרת ניהול של בתים שאינם בשימוש). זה ירחיב את ההזדמנויות למשיכת הון זר לשוק הנדל"ן.

אנשים הכפופים ליישוב מחדש/פיצויים מקבלים גם הם זכויות במקרים רבים. משקי בית ויחידים הכפופים ליישוב מחדש מקבלים תנאים לקיום עבודה, הכנסה, ייצוב חייהם וייצורם. חוק הקרקעות משנת 2024 קובע גם כי אזורי יישוב מחדש חייבים להשלים תנאים בנוגע לתשתית טכנית, תשתית חברתית ולהבטיח את חייהם של התושבים. עבור משקי בית ויחידים המקבלים פיצוי כאשר אדמתם מוחזרת, במקרה שהם אינם עומדים בתנאים לקבלת קרקע למגורים, אך לא ניתן לארגן להם מגורים אחרים, הם עדיין יקבלו פיצוי עבור קרקע למגורים. נושאים שאדמותיהם הלא חקלאיות (לא קרקע למגורים) מוחזרות מקבלים פיצוי גם על קרקע בצורה גמישה יותר מבעבר.

[מודעה_2]
מָקוֹר