הביקוש לנדל"ן בפארקים תעשייתיים צפוי לעלות בחדות הודות למשיכת לקוחות חדשים.

SSI Research מאמינה כי זרימת ההשקעות הזרות הישירות ימשיכו לגדול, גם כאשר יוחלו חוקי מס חדשים בארה"ב.

הביקוש לנדל"ן בפארקים תעשייתיים צפוי לעלות בחדות הודות למשיכת לקוחות חדשים.

SSI Research מאמינה כי זרימת ההשקעות הזרות הישירות ימשיכו לגדול, גם כאשר יוחלו חוקי מס חדשים בארה"ב.

על פי דו"ח ניתוח שפורסם לאחרונה על ידי מחלקת הניתוח של SSI Securities Corporation (SSI Research), הצמיחה של זרימת הון זרם ישיר לווייטנאם שמרה על תנופת הצמיחה שלה ב-10 השנים האחרונות, הודות למגמת שינוי הייצור. מדינות כמו סינגפור, טייוואן וסין הן התורמות העיקריות לצמיחה זו. הסיבה לכך היא שלווייטנאם יש יתרון תחרותי מבחינת מדיניות השקעה נוחה, עלויות עבודה נמוכות וכלכלה יציבה.

על פי משרד התכנון וההשקעות , בין השנים 2019 ל-2023, פעילויות חכירת קרקעות תעשייתיות בווייטנאם רשמו צמיחה חיובית, כאשר שטח מזכרי ההבנות וההסכמים שנחתמו לאחרונה הגיע לשיעור צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 35%. צמיחה זו מגיעה בעיקר ממפעלי FDI גדולים כמו סמסונג, LG, יונדאי, לוטה, לוקסשר, לגו, היוסונג ופוקסקון, שמטרתם לגוון את הייצור ולמזער סיכונים בשרשרת האספקה ​​העולמית. מחירי השכירות הממוצעים עלו גם הם משמעותית, כאשר פארקי התעשייה בצפון עלו ב-35%, בעוד שפארקי התעשייה בדרום עלו משמעותית ב-67% בין 2020 לרבעון השני של 2024.

חברות עם שטחים גדולים זמינים להשכרה כגון SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC

עם זאת, בשנת 2024, זרימת ההשקעות הזרות הישירות לווייטנאם תאט. בעשרת החודשים הראשונים של 2024, סך ההשקעות הזרות הישירות הרשומות הגיע ל-27.26 מיליארד דולר, עלייה של 1.9% בלבד לעומת אותה תקופה. בטווח הקצר, מפעלי השקעות זרות עשויים להמתין לראות את מדיניות המכסים החדשה של הנשיא טראמפ, כולל חוקי מס המשפיעים על יבוא מווייטנאם.

במהלך קמפיין הבחירות לנשיאות ב-2024, הדגיש מר טראמפ צעדי סחר להגנה על הכלכלה האמריקאית. אלה כללו מכס של 60% על סחורות סיניות כדי להפחית את הגירעון המסחרי ולקדם ייצור מקומי, יחד עם מכסים רגילים של 10-20% על מדינות אחרות כדי להגן על תעשיות אמריקאיות מפני תחרות זרה.

הצהרות הקמפיין מצביעות על שינוי לכיוון מדיניות פרוטקציוניסטית יותר, מה שמותיר את המדיניות לגבי מוצרים מיובאים לא ברורה. בטווח הקצר, ייתכן שמפעלי השקעות זרות ימיות ימתינו למידע ספציפי יותר על מדיניות המכסים החדשה של טראמפ, כולל חוקי מס המשפיעים על יבוא מווייטנאם.

מומחים מ-SSI אמרו כי גורם מרכזי הוא תנודות בשער החליפין בהסתברות להאטה בזרימת הון ישיר לענף הנדל"ן של פארקי התעשייה בווייטנאם בשנת 2024. תנודות בשער החליפין יכולות להשפיע על יעילות הפרויקטים, מה שמוביל לכך שמפעלים של השקעות ישירות זרות מהססים לבצע השקעות חדשות.

שנית, SSI Research הדגישה גם את הצורך ברפורמות במדיניות השקעות זרות ישירות כדי למשוך הון זר לתעשיות היעד. נכון לעכשיו, וייטנאם מתחרה על משיכת השקעות זרות ישירות עם מדינות שכנות כמו אינדונזיה עם חוק האומניבוס שפורסם, או שגם לתאילנד יש קרן לשיפור התחרותיות ומיישמת מס הכנסה של 10%.

שלישית, התשתיות בווייטנאם מוגבלות, במיוחד באזור הדרומי. התקדמות איטית בבניית תשתיות, המובילה לעלויות לוגיסטיות גבוהות יותר, עלולה להפוך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית.

לבסוף, על פי מומחים מ-SSI, השטח הנותר להשכרה באזורי תעשייה מרכזיים אינו גדול. עובדה זו מקשה על משקיעים לבחור מיקומי השקעה: על פי CBRE, שיעור התפוסה הממוצע הגיע ל-81% בצפון ול-92% בדרום עד סוף יוני 2024.

לא נותר הרבה שטח פנוי להשכרה בפארקי תעשייה גדולים.

עם זאת, SSI Research הדגישה גם כי הממשלה נוקטת בפעולות לפתרון צווארי בקבוק כדי למשוך השקעות ישירות ישירות, כולל מחקר והקמת מנגנוני תמיכה עבור מפעלים גדולים המושפעים ממסי מינימום גלובליים; הצעת חוק לתעשיית הטכנולוגיה הדיגיטלית עם תמריצים להשקעה במפעלי ייצור מוליכים למחצה. הממשלה גם תתקן כמה סעיפים בחוק ההשקעות הנוכחי כך שוועדות העם המחוזיות יוכלו להנפיק אישורי השקעה עבור פארקי תעשייה חדשים. בנוסף, שיפור התשתיות לחיבור מרכזים תעשייתיים, כגון הכביש המהיר צפון-דרום והרכבת המחברת את סין ווייטנאם, הוא גם גורם חיובי. לכן, SSI Research צופה כי השקעות ישירות ישירות ימשיכו לגדול, גם כאשר יוחלו חוקי המס החדשים של ארה"ב.

מדד ביצועי הלוגיסטיקה 2023 בכמה מדינות

יישום רשימות מחירי קרקעות חדשות ביישובים רבים החל מסוף 2024 הוביל לעלייה משמעותית בעלויות הפיצוי עבור פינוי אתרים בפארקי תעשייה חדשים. דבר זה יגרום לעלייה בעלויות שתפחית את שולי הרווח של פרויקטים חדשים של פארקי תעשייה ל-30-35%, בהשוואה ליותר מ-50% בפרויקטים קיימים של פארקי תעשייה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html