נקודת המבט של משרד הבינוי על פיתוח דירות מיניאטוריות, שוק הבתים הדו-משפחתיים עדיין "בתרדמה", וילות החוף איטיות

דעות על פיתוח דירות מיניאטוריות, שוק טאונהאוס קודר, מחירים גבוהים, וילות חוף איטיות... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

עדכוני נדל"ן: משרד הבינוי מציע 2 אפשרויות לפיתוח דירות מיניאטוריות. (מקור: Tuoi Tre)

קבלו חוות דעת על פיתוח דירות מיניאטוריות

משרד הבינוי הגיש זה עתה דו"ח על קבלה, תיקון והשלמה של טיוטת חוק הדיור המתוקן לממשלה . בדו"ח זה, משרד הבינוי הציג שתי אפשרויות לפיתוח דיור רב קומות עם דירות רבות עבור משקי בית ויחידים (הידועים גם כמיני-דירות).

באפשרות 1, משרד הבינוי מציע את הנושאים הבאים:

ראשית , למשקי בית וליחידים יש את הזכות להשתמש בקרקע למגורים בהתאם לתקנות. בעת בניית בית בן 2 קומות או יותר, לכל קומה יש תכנון ובנייה של דירות למכירה או להשכרה לרכישה, כל דירה חייבת לעמוד בתנאים להיות משקיע בפרויקט השקעה בבנייה למגורים. יחד עם זאת, ההשקעה בבנייה חייבת לעמוד בהוראות חוק הבנייה והחוקים הרלוונטיים לפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים.

מכירה ורכישה-חכירה של דירות המפורטות בסעיף זה יבוצעו בהתאם להוראות חוק זה וחוק עסקי הנדל"ן. הנפקת התעודות עבור כל דירה המפורטת בסעיף זה תתבצע בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

שנית , למשקי בית וליחידים יש את הזכות להשתמש בקרקע למגורים בהתאם לתקנות. בעת בניית בית בן 2 קומות או יותר, לכל קומה יש תכנון ובנייה של דירות להשכרה, ההשקעה בבניית בית זה מתבצעת בהתאם להוראות חוק הבנייה לבתים פרטיים, וניהול מניעת וכיבוי אש בהתאם להוראות חוק מניעת וכיבוי אש לבתים פרטיים בשילוב עם ייצור ועסקים.

שלישית , ניהול ותפעול הדיור המפורטים בסעיפים 1 ו-2 לסעיף זה יבוצעו בהתאם לתקנות ניהול ושימוש בבנייני דירות שהוציא שר הבינוי.

רביעית , ועדות עממיות בכל הרמות, במסגרת תפקידיהן וסמכויותיהן, אחראיות על פיקוח ובחינה של עמידה בדרישות ובתנאי הדיור שנקבעו בסעיפים 1 ו-2 לסעיף זה.

חמישית , הממשלה מפרטת את הסעיף הזה.

אפשרות 2

בנוגע לאפשרות 2, טיוטת חוק הדיור המתוקן שתוקנה על ידי ועדת הקבע של האסיפה הלאומית קובעת:

ראשית , למעט במקרה בו לאדם יש את הזכות להשתמש בקרקע למגורים כפי שנקבע בסעיף 3, סעיף 54 לחוק זה, לבניית בית בן 22 קומות או יותר, שכל קומה שלו תוכננה ונבנתה עם 2 דירות או יותר להשכרה, יש לעמוד בדרישות הקבועות בחוק זה ובתנאים.

כלומר, בבית חייב להיות אזור שימוש פרטי של הדירה, אזור שימוש משותף של הבית וציוד לשימוש משותף;

דירות בבנייני מגורים חייבות להיות מתוכננות ונבנות בצורה סגורה, כאשר שטח הרצפה הסטנדרטי לכל דירה אינו נמוך מהשטח על פי התקנות הטכניות הלאומיות לבנייני דירות;

דיור חייב להיות בעל היתר בנייה בהתאם להוראות חוק הבנייה;

חייב לעמוד בדרישות התכנון והערכת מניעת וכיבוי אש כפי שנקבעו לבנייני דירות.

שנית , לא ניתן למכור או להשכיר את הדיור המפורט בסעיף 1 לסעיף זה לרכישת דירה.

שלישית , במקרה של בניית בית בקנה מידה של 20 דירות או יותר, יש צורך בתנאים מספיקים כדי להיות משקיע בפרויקט בניית דיור בהתאם להוראות סעיף 35 לחוק זה ויש להקים פרויקט ליישום השקעות בבניית דיור בהתאם להוראות החוק.

רביעית , ניהול ותפעול הדיור הקבועים בסעיף זה יבוצעו בהתאם לתקנות ניהול ושימוש בבנייני דירות שהוציא שר הבינוי.

חמישית , ועדת העם המחוזית תפרט את תנאי התנועה של משאיות כיבוי אש באזורי מגורים שישמשו כבסיס למתן היתרי בנייה למגורים כפי שנקבע בסעיף זה. ועדות העם בכל הרמות, במסגרת תפקידיהן וסמכויותיהן, יהיו אחראיות על פיקוח ובחינה של עמידה בדרישות ובתנאים שנקבעו בסעיף 1 לסעיף זה כאשר יחידים משכירים דירות בבתים מרובי קומות מרובי דירות.

משרד הבינוי בוחר באפשרות 1

משרד הבינוי הביע את עמדתו על בחירת אפשרות 1. מכיוון שיישום אפשרות 1 יגביל את פיתוח הבתים הרב-קומתיים על ידי משקי בית ויחידים, תכנון דירות רבות שאינן עומדות בהיתרי בנייה, אינן עומדות בתקנות ובתקנים, ובמיוחד בתקנות ובתקנים בנושא מניעת וכיבוי שריפות כפי שקרה בעבר הקרוב.

בנוסף, משרד הבינוי מצא כי עבור בתים בודדים (שאינם כפופים לדרישה להקמת פרויקט השקעה בבנייה למגורים), החוק כולל הוראות ספציפיות בנוגע לניהול השקעות בבנייה וכן לניהול בטיחות במניעת שריפות וכיבוי אש.

במקביל, על פי משרד הבינוי, הצעת החוק הציעה גם לא להנפיק תעודות זכויות שימוש בקרקע וזכויות בעלות על בית עבור כל דירה בעת בניית בתים פרטיים בעלי עיצובים מרובי קומות ורב-דירות. לכן, אין צורך לקבוע דרישות להבחנה בין אזורי שימוש משותפים לפרטי...

בנוסף, משרד הבינוי הציע גם כי ניהול ותפעול של דיור פרטי בצורת בתים רב קומותיים ודירות להשכרה ינוהלו בהתאם לתקנות ניהול ושימוש בבנייני דירות שהוציא שר הבינוי.

היצע דירות חדשות בבתים פרטיים נמוך, המחירים נותרו גבוהים

נתוני שוק הדיור האחרונים של JLL Vietnam בהאנוי מראים כי ברבעון השלישי, שוק הבתים הדו-משפחתיים (וילות, בתים דו-משפחתיים ובתים דו-משפחתיים) בהאנוי המשיך להאריך את מצב "התרדמה" שלו, כאשר רוב הפרויקטים נועלים זמנית את רשימות המוצרים שלהם ובונים מחדש את רשימות המחירים והמדיניות שלהם.

משקיעים נוקטים זהירות רבה, ומעדיפים הליכים משפטיים או התקדמות הבנייה על פני פעילויות טרום-מכירה סואנות כמו בשלב הקודם.

באופן דומה, על פי סאבילס וייטנאם, שוק הדיור בהאנוי ברבעון השלישי היה שקט למדי עם נפח עסקאות נמוך ומשקיעים שנזהרו מהשקת היצע חדש.

היצע חדש ממשיך להיות מוגבל, פער ההיצע-ביקוש נותר אתגר. עם זאת, השוק חווה גורמים חיוביים שצפויים לקדם בהדרגה התאוששות בעתיד.

לפי יחידה זו, היצע הדירות החדשות בהאנוי ברבעון המשיך לרדת ב-47% לעומת הרבעון הקודם וב-65% לעומת השנה הקודמת, ל-1,891 דירות מסוג B. ראוי לציין כי השוק לא רשם היצע חדש של דירות מסוג A ו-C ברבעון האחרון.

היצע הדירות הראשוני הגיע ל-19,808 יחידות, ירידה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם ו-6% בהשוואה לשנה הקודמת, כאשר דירות מסוג B היוו 92% מההיצע. מספר הדירות שנמכרו המשיך לרדת ב-16% בהשוואה לרבעון הקודם ו-42% בהשוואה לשנה הקודמת ל-2,100 יחידות.

באשר להיצע הווילות והטאונהאוסים, השוק לא רשם פרויקטים חדשים, רק 30 יחידות חדשות מפרויקטים קיימים בת'אן טרי. היצע חדש של קטגוריית הבתים הנמוכים ירד ב-76% בהשוואה לרבעון הקודם וב-94% בהשוואה לשנה הקודמת. מספר היחידות שנמכרו ברבעון השלישי ירד ב-5% בהשוואה לרבעון הקודם וב-66% בהשוואה לשנה הקודמת ל-101 יחידות.

מחירי מלאי גבוהים דחפו את מחירי הדירות הראשוניות כלפי מעלה בכל סוגי המוצרים. מחירי דירות ראשוניות הגיעו ל-54 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 2% לעומת הרבעון הקודם ו-13% לעומת הרבעון הקודם הקודם. מחירי דירות ראשוניות עלו במשך 19 רבעונים רצופים והם גבוהים ב-77% לעומת הרבעון הראשון של 2019.

באופן דומה, המחיר הממוצע של וילות ראשיות עלה ב-3% לעומת הרבעון הקודם, ל-103 מיליון דונג וייט למ"ר של קרקע. מחיר הבתים הדו-משפחתיים עלה גם הוא ב-9% לעומת הרבעון הקודם, ל-190 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שמחיר בתי המסחר רשם גם הוא עלייה של 6% לעומת הרבעון הקודם.

היצע מוגבל של דירות ראשוניות חדשות סייע לשוק המשני לצבור פופולריות. בשוק הדירות, מחיר הדירות הגיע ל-36 מיליון דונג וייט למטר רבוע, עלייה של 2% לעומת הרבעון הקודם ו-8% לעומת השנה הקודמת. בינתיים, מחיר הדירות הממוצע של דירות נמוכות הגיע ל-23 מיליארד דונג וייט ליחידה, עלייה של 5% לעומת הרבעון הקודם, אך עדיין נמוך ב-19% ממחיר הדירות הראשוניות.

וילות חוף, דירות נופש עם הפסדים גדולים

לדברי מומחים, עם התערבותה הדרסטית של הממשלה, שוק הנדל"ן חווה שינויים חיוביים. מגזרי נדל"ן רבים החלו לחדש את העסקאות.

באוגוסט 2023, לפלח וילות הנופש היה ביקוש צנוע בשוק, כאשר הצריכה עמדה על 15% בלבד בהשוואה לאותה תקופה (מקור: cafef.vn)

עם זאת, שוק הנדל"ן של אתרי הנופש עדיין במצב קודר. על פי סקר של כתבי דן טרי, מידע על מכירת וילות ודירות בהפסד בכמה יישובים כמו דא נאנג, נה טראנג (חאן הואה), פו קוק (קיאן גיאנג), קוואנג נין... עדיין מתרחש בצפיפות באתרי רישומי נדל"ן.

בנוסף לווילות במחירים "ענקיים", דירות נופש רבות בכמה פרויקטים של נדל"ן באתרי נופש מפורסמות למכירה בהפסד.

לדוגמה, במלון FLC Grand Hotel Ha Long (קוואנג נין), דירות נופש רבות מפורסמות בהפסד של 500-600 מיליון וונד. באופן ספציפי, דירות נופש בקומה ה-19 של המלון נמכרו במחיר של 1.47 מיליארד וונד עם המשקיע, אך כעת הבעלים מוכרים אותן בהפסד של 950 מיליון וונד. באופן דומה, דירות נופש אחרות נמכרו במחיר של 1.1 מיליארד וונד, בעוד שחוזה הרכישה עומד על 1.7 מיליארד וונד...

לפי DKRA, באוגוסט, לפלח וילות הנופש היה ביקוש צנוע בשוק, עם צריכה של 15% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. רוב העסקאות בחודש התמקדו במוצרים במחיר של פחות מ-10 מיליארד וונד ליחידה.

ראוי לציין כי הביקוש בשוק נותר נמוך למדי, עם 17 יחידות חדשות בלבד שנמכרו באוגוסט, נתון השווה ל-14% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. מחיר המכירה העיקרי של פלח דירות הקונדוטל לא השתנה הרבה בהשוואה לחודש הקודם וממשיך להישאר גבוה עקב עלות ההון הגבוהה הנוכחית. באופן ספציפי, בדרום, מחיר המכירה נע בין 55.5 ל-81.7 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שבצפון המחיר נע בטווח של 35.5 עד 44.2 מיליון דונג וייט למ"ר.

תקופת "קדחת האדמה" הסתיימה, קואנג טרי מתכננת לחלק מגרשים למגרשים קטנים יותר ולהוריד את מחירי המכירה.

לפי וייטנאםנט, לאחר קדחת הקרקעות, במכירות פומביות רבות לא היו קונים בגלל מחירי רצפה גבוהים ומגרשים גדולים. מחוז קואנג טרי מתכנן לחלק מגרשים למגרשים קטנים יותר ולהוריד את מחירי המכירה כדי "לחמם" את שוק הנדל"ן.

בתחילת 2022, בכמה יישובים במחוז קוואנג טרי כמו מחוז קאם לו, עיירת לאו באו (מחוז הואנג הואה), מחוז טריאו פונג ועיר דונג הא, הייתה קדחת יבשה "משוגעת".

קדחת הקרקעות חלפה, ומסוף 2022 ועד עכשיו, שוק הנדל"ן בקואנג טרי החל ליפול לשפל. על פי תצפיות, לא רק עסקאות קרקעות בין אנשים נקטעו, אלא שגם מכירות פומביות שאורגנו על ידי הממשלה קפאו על שמריהן עקב מחסור במשתתפים.

מצב זה גרם לקוואנג טרי לגבות רק 194 מיליארד דונג וייטנאמי ממכירות פומביות של קרקעות בתשעת החודשים הראשונים של 2023, והגיעה רק ל-24% מהיעד.

אחת הסיבות לכך שמכירות פומביות מקומיות של קרקעות מתמודדות כעת עם קשיים ואין קונים היא משום שמחיר הרצפה גבוה ושטח הקרקע המוצע למכירה פומבית גדול.

מר הא סי דונג, סגן היו"ר הקבוע של הוועדה העממית של מחוז קוואנג טרי, אמר כי היישוב מתכנן ומשנה תוכניות להגדלת ההכנסות ממכירות פומביות של קרקעות.

לדברי מר דונג, השפעת הגורמים הגיאופוליטיים בעולם, לאחר מגפת הקורונה, גרמה לקשיים רבים בכלכלה, מה שהוביל לשוק נדל"ן איטי.

"לנוכח מגרשים גדולים עם מחירי רצפה גבוהים שאינם מושכים משקיעים, הוועדה העממית של מחוז קוואנג טרי הנחתה את מחלקת הבנייה לנהל, יחד עם הסוכנויות הרלוונטיות, תוכניות לחקר צמצום שטח המגרשים והורדת מחירי הרצפה כדי להגדיל את כוח הקנייה."

"בהתבסס על תקנות חוקיות ועצות ממחלקות וענפים, ועדת העם המחוזית תפתח תוכניות חדשות למשיכת משקיעים להשתתפות במכירות פומביות, ובכך להגדיל את ההכנסות המקומיות", שיתף מר דונג.

[מודעה_2]
מָקוֹר