פרויקט העל מול שוק בן טאן עוזב את ידי ביטקסקו: האם החלפת בעלים תשנה את הגורל?

מדוע בחרה Bitexco למכור את Saigon Glory?

קבוצת Bitexco LLC הסכימה זה עתה להעביר 100% מההון שלה בחברת Saigon Glory LLC לחברת Hanoi Phuong Dong Real Estate LLC.

סייגון גלורי היא המשקיעה בפרויקט מלון 6 כוכבים The Spirit of Saigon (Ben Thanh Quadrangle), במיקום מעולה מול שוק בן Thanh (מחוז 1, HCMC). תכנון הפרויקט כולל שני מגדלים המחוברים באמצעות בלוק בסיס ומסודרים במרחק זה מזה, בגובה 46-55 קומות. סך ההשקעה בפרויקט הוא 14,400 מיליארד דונג וייטנאמי (בשנת 2020).

בקשר לפרויקט זה, סייגון גלורי הנפיקה אג"ח בשווי 10,000 מיליארד וונד (VND) מאז 2020. הבטוחות הן מגדל A של הפרויקט ותרומת ההון של סייגון גלורי.

בעיות פיננסיות והלחץ לפרוע אג"ח עשויים להיות אחת הבעיות שגרמו לביטקסקו לבחור למכור את כל מניותיה בסייגון גלורי.

על פי המידע האחרון שהחברה הודיעה לבורסת האנוי (HNX), בשנת 2022, סייגון גלורי הפסידה יותר מ-152.3 מיליארד וונד, בעוד שבשנה שעברה רשמה רווח של כמעט 290.5 מיליארד וונד. ההון העצמי ירד בהשוואה לתקופה המקבילה, ליותר מ-6,847 מיליארד וונד. לחברה היה גם יחס חוב/הון עצמי של פי 3.99. בהתאם, לחברה יש חוב של יותר מ-27,300 מיליארד וונד.

בשנת 2023 ובששת החודשים הראשונים של השנה, החברה לא חשפה את מצבה הפיננסי ל-HNX כנדרש. החברה גם הפרה תקנות מנהליות בנוגע לגילוי מידע ונקנסה בסכום של 92.5 מיליון דונג וייט במאי השנה.

בהקשר של הפסדים עסקיים, באוקטובר 2022, לאחר ה"שערורייה" בנוגע ליכולת לפרוע אג"ח בשוק הפיננסי הקשורה למעצרו של מנהיג קבוצת ואן ת'ין פאט, התחייבה סייגון גלורי לרכוש בחזרה את כל 10,000 מיליארד דונג וייט של אג"ח אלו לפני הפירעון, בשני שלבים. בשלב 1, החברה רכשה אג"ח בשווי 5,000 מיליארד דונג וייט לפני הפירעון לא יאוחר מ-12 ביוני 2023 ובשלב 2 לא יאוחר מ-12 ביוני 2024.

עם זאת, התחייבויות אלו לא יושמו. ל-Saigon Glory הייתה גם בעיה של איחור בתשלום קרן האג"ח, והצדדים הקשורים נאלצו לדון בטיפול בבטוחות.

לאחר מכן, החברה האריכה בהצלחה את תקופת התשלום של 10,000 מיליארד דונג וייט של אג"ח שטרם נפרעו ב-1-2 שנים, בשנים 2025-2026. גם הריבית ירדה ל-8% לשנה, נמוכה מההתחייבות הראשונית של 11% לשנה.

בהסכם למכירת כל מניות Saigon Glory לשותף, התחייבה Bitexco לשלם את הקרן והריבית של 10 אג"ח מ-1 בספטמבר 2024 עד 12 ביוני 2025 ואת הריבית של תקופת התשלום ב-18 ביוני 2025. בינתיים, חברת הנדל"ן Hanoi Phuong Dong תמשיך לשלם את הקרן של תקופת התשלום ב-18 ביוני 2025 ואת הקרן והריבית לאחר תקופה זו.

סייגון גלורי היא המשקיעה בפרויקט מול שוק בן טאן (צילום: האי לונג).

דיוקן של הבעלים החדש של פרויקט העל

לאחר הגעה להסכם ויישום ההעברה כפי שהתחייב, חברת הנדל"ן Hanoi Phuong Dong Limited תהיה הבעלים החדשה של פרויקט העל The Spirit of Saigon.

על פי פרטי רישום העסק, חברת הנדל"ן Phuong Dong Hanoi הוקמה במאי 2019, ומטה החברה ממוקם בקומה ה-10, בניין Pacific Place, 83 Ly Thuong Kiet, האנוי. תחומי העסקים העיקריים הם השקעות בבנייה, עסקי פארקים תעשייתיים, אזורים עירוניים; עסקי נדל"ן; השכרת מבנים; השקעות ועסקים באזורי תיירות אקולוגית.

הון החברה המקורי היה מעל 517 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, חברת Phuong Dong Real Estate Investment and Trading Company Limited החזיקה ב-50% מההון, ומר Pham Quoc Nhat (המנהל הכללי) החזיק ב-50%.

חודש לאחר הקמתה, החברה הגדילה את הונה ל-1,200 מיליארד דונג וייטנאמי, יותר מפי שניים מהון המייסד ההתחלתי שלה. באותו זמן, יחס הבעלות של מר נהאט ירד ל-41.34% בעוד שחברת פואנג דונג גדלה ליותר מ-58.65%.

באפריל השנה, מבנה בעלי המניות של החברה המשיך להשתנות. מר נהאט העביר את הונו לגב' טראן טי מין הייאו והוא אינו עוד המנכ"ל. חברת הנדל"ן פואנג דונג העבירה גם את מניותיה לחברת השקעות הנדל"ן המזרחית בע"מ. כיום, גב' טראן טי מין הייאו משמשת כמנכ"לית ונציגה משפטית של חברת הנדל"ן פואנג דונג האנוי.

חברת Eastern Real Investment Company Limited, המחזיקה ב-58.65% מהון חברת Hanoi Oriental Real Estate, נוסדה בתחילת השנה בעיר Thu Duc, הו צ'י מין סיטי. תחום העסקים העיקרי שלה הוא נדל"ן, לחברת Eastern Real הון של יותר מ-1,522 מיליארד דונג וייטנאמי.

הפרויקט הבעייתי עבר בעבר בידי Masterise ו-Viva Land

קרנות הקרקע באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי מוערכות כמוגבלות יותר ויותר. נדיר מאוד לפתח פרויקטים של גורדי שחקים, במיקומים מרכזיים, במיוחד כמו The Spirit of Saigon. הפרויקט מחזיק בחזית על פני 4 רחובות: Pham Ngu Lao - Calmette - Le Thi Hong Gam - Pho Duc Chinh, במרכז רובע 1 ובסמוך לאתרי תיירות מפורסמים כמו מוזיאון האמנויות היפות, תחנת בן טאן, פארק 23/9.

גולת הכותרת האדריכלית של הפרויקט טמונה בשני המגדלים אשר, לדברי המשקיעה, קבוצת ביטקסקו, בעלי צורת שני דרקונים, המחזיקים שתי פנינים בפיהם, המייצגות חיוניות חדשה ופיתוח חדש.

פרויקט זה אושר להשקעה על ידי קבוצת Bitexco בשנת 2013, לפני 11 שנים. באותה תקופה, הפרויקט החל על ידי הקבלן Coteccons והיה צפוי להסתיים בשנת 2017.

אבל עד 2018, הפרויקט בדיוק הושלם בניית יסודות ו-6 מרתפים והוא התקבל. לדברי Bitexco, זהו הפרויקט הראשון לבניית 6 מרתפים וישנם פרויקטים מעטים בעולם שיש להם כל כך הרבה מרתפים. לכן, הפרויקט נתקל בקשיים בלתי נמנעים, מסובכים וממושכים, כולל סיבות אובייקטיביות וסובייקטיביות כאחד, כדי להשלים את בנייתם ​​של 6 מרתפים.

רוח סייגון נותרה בלתי גמורה לאחר שנים רבות (צילום: האי לונג).

בסביבות 2018-2019, הפרויקט הושעה זמנית בבנייה. במהלך תקופה זו, הישות המשפטית בתעודת הפרויקט שונתה מקבוצת Bitexco (חברת האם) ל-Saigon Glory Company Limited (חברת בת בבעלות מלאה של קבוצת Bitexco).

מאוחר יותר, ביטקסקו גם הסבירה כי הבנייה הופסקה לצורך ארגון מחדש מהחברה האם לחברת הבת, כך שלוקח זמן לסוכנויות ניהול המדינה, בנקים וכו' להעריך ולבצע תהליכים ונהלים בהתאם לחוק.

בסוף שנת 2019, הפרויקט חודש שוב על ידי הקבלן Coteccons, ובנה 10 קומות של בסיס הפרויקט. הפרויקט צפוי להימסר תוך 10 חודשים (אוגוסט 2020).

בתחילת 2020, פרסמה מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי מסמך המאשר כי 214 דירות בפרויקט זכאיות למכירה או לרכישה-שכירות כדיור עתידי. עם זאת, חברת Bitexco הודיעה כי דירות אלו לא הועמדו למכירה (מרץ 2020).

המשקיע תכנן גם להתחיל בבניית מגדל הבנייה מסוף 2020 ולשאוף להשלמת הפרויקט עד תחילת 2023, אם כי המועד האחרון ניתן עד 2024. עם זאת, עד כה, הפרויקט נעצר בבנייה במשך חודשים רבים ואין סימנים לחידוש.

בתחילת 2021, שלט השם של Masterise Homes הופיע על הגדר המקיפה את אתר הפרויקט. בנוסף לכך, הקבלן Newtecons גם "החליף" את Coteccons כדי לבנות את הפרויקט העל הזה.

עם זאת, מבנה הפרויקט לא השתנה באופן משמעותי כאשר Masterise Homes הופיע. אפילו בתחילת 2022, השם Masterise Homes נעלם מהשלט והפרויקט הופסק בנייתו.

ויוה לנד (במערכת האקולוגית של קבוצת ואן ת'ין פאט) הוחלפה על הגדר כיזם הפרויקט. באותה תקופה, ויוה לנד הציגה את הפרויקט הזה בתיק הפיתוח, תחת השם החדש פרל. לאחר הופעת ויוה לנד, הפרויקט המשיך להיבנות.

עם זאת, באוקטובר 2022 נעצרו ראשי קבוצת ואן ת'ין פאט וגם הפרויקט "הוקפא". הלוגו של ויוה לנד מחוץ לגדר המקיפה את הפרויקט הוסר לחלוטין. הפרויקט נחשף לשמש ולגשם במשך חודשים רבים.

כעת, עם הסכם המרת ההון של Bitexco, הפרויקט צפוי לעבור רשמית לבעלים חדשים, Hanoi Phuong Dong Real Estate Company Limited. מיזם זה הופיע בשוק בשנת 2019, כאשר קיבל העברה של חלק מפרויקט Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park, אזור עירוני חדש, מחברת Thai Son Construction Investment Joint Stock Company (תחת Vingroup). לאחר מכן, הפרויקט פותח על ידי Masteri Homes תחת השם Masteri West Heights.

האם בעתיד הקרוב, כאשר הבעלים יתחלף, פרויקט העל "רוח סייגון" ילבש מעיל חדש?

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/sieu-du-an-doi-dien-cho-ben-thanh-roi-tay-bitexco-doi-chu-co-doi-van-20240924091904036.htm