פרויקט פיילוט "חסר סבלנות" להרחבת קרקעות לדיור מסחרי

ההצעה להשלים את טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע הונחה זה עתה על שולחן הדיונים של סוכנויות האסיפה הלאומית. למרות שזה איטי מאוד, אם הטיוטה תאושר ממש במושב השמיני, אלו יהיו חדשות טובות לשוק הנדל"ן.

ההצעה להשלים את טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע הונחה זה עתה על שולחן הדיונים של סוכנויות האסיפה הלאומית. למרות שזה איטי מאוד, אם הטיוטה תאושר ממש במושב השמיני, אלו יהיו חדשות טובות לשוק הנדל"ן.

אין צורך לבצע פיילוט בכל 63 המחוזות והערים.

באמצע השבוע שעבר, ועדת החוק של האסיפה הלאומית בחנה את הצעת הממשלה להוסיף את טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע לתוכנית פיתוח החוק והפקודה לשנת 2024.

התוכן הספציפי המוצע על ידי הממשלה הוא להגדיר בבירור את היקף סוגי הקרקעות שארגוני עסקי נדל"ן רשאים להסכים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או על העברת זכויות שימוש בקרקע עבור סוג אחד או יותר, כולל: קרקע חקלאית ; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; קרקע למגורים וקרקעות אחרות באותו חלקת אדמה במקרה של הסכם על קבלת זכויות שימוש בקרקע.

ההחלטה מבהירה את התנאים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או על כך שיש להבטיח את עקרונות השימוש בקרקע בהתאם לתכנון (כפי שנקבע בחוק המקרקעין) ובהתאם לתוכניות ותוכניות פיתוח דיור.

באופן ספציפי, היקף שטח הקרקע לביצוע הפרויקט עולה בקנה אחד עם תכנון השימוש בקרקע ברמת המחוז או במסגרת תכנון הבנייה והתכנון העירוני. הפרויקט עולה בקנה אחד עם תוכנית פיתוח הדיור המקומית שהוחלטה ואושרה. קיים מסמך של הוועדה העממית המחוזית המאשר את העברת זכויות השימוש בקרקע לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי במקרה של קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע.

קריטריון נוסף הוא שארגוני עסקי נדל"ן המבצעים פרויקטים מסחריים לדיור חייבים לעמוד בתנאים שנקבעו בחוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק ההשקעות וחוקים רלוונטיים אחרים.

ההחלטה מפרטת גם את הקריטריונים לבחירת פרויקטים פיילוטיים על מנת להבטיח הרמוניה ושוויון בין צורות הגישה לקרקע ליישום פרויקטים של דיור מסחרי. בהתאם לכך, יישום פיילוט של פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע חייב לעמוד בקריטריונים הבאים: להיות מיושמים באזורים עירוניים, אזורים המתוכננים לפיתוח עירוני ולא יעלו על 30% משטח הקרקע למגורים הנוסף במהלך תקופת התכנון (בהשוואה למצב הנוכחי של שימוש בקרקע למגורים) בהתאם להקצאת הקרקע ותכנית התכנון שאושרה בתכנון המחוזי לתקופה 2021 - 2030; לא נכללים בפרויקטים המפורטים בסעיף 4, סעיף 67 לחוק הקרקעות.

במקרה של קבלת זכויות שימוש בקרקע, הקרקע לביצוע הפרויקט לא חייבת להיות ברשימת העבודות והפרויקטים הדורשים השבת קרקע שאושרו על ידי מועצת העם המחוזית כפי שנקבע בסעיף 5, סעיף 72 לחוק הקרקעות.

בשיחה עם כתבי עיתון Investment Newspaper בשולי האסיפה הלאומית, אמר הנציג הואנג מין הייאו, חבר קבוע בוועדת החוק של האסיפה הלאומית, כי הגוף הבוחן הסכים להציע שוועדת הקבע של האסיפה הלאומית תדון ותדווח לאסיפה הלאומית כדי לאפשר את הוספת טיוטת ההחלטה הפיילוטית לתוכנית בניית החוק והפקודה לשנת 2024, ותגיש אותה לאסיפה הלאומית להחלטה במושב השמיני.

בנוגע לכמה נושאים ספציפיים, אמר מר הייאו כי הממשלה הציעה לבצע פיילוט בכל 63 המחוזות והערים המנוהלות במרכז כדי להימנע ממנגנון של בקשה ונתינה, אך חלק מהדעות במושב הסקירה אמרו כי יש צורך לשקול את היקף יישום הפיילוט.

"לדעתי האישית, באזורים שבהם שיעור בעלי הבתים גבוה, כמו באזורים כפריים שבהם רוב האנשים כבר בעלי בתים ושיעור העיור אינו גבוה, אין צורך בפיילוט. בערים גדולות עם ביקוש גבוה לדיור, יש לבצע פיילוט כדי להפחית את מחירי הדיור. אם הפיילוט יבוצע בהמוניו ללא פיקוח, הוא יוביל בקלות למצב כמו במדינות מסוימות שבהן יש עודף דיור גבוה מאוד. זהו קבירת כסף בנדל"ן, דבר שיפגע בכלכלה, ולכן יש לשקול זאת בזהירות רבה ואין ליישם אותו בכל המחוזות והערים", אמר מר הייאו.

נושא נוסף שהועלה במושב הסקירה היה שהממשלה הציעה ליישם מדיניות פיילוט למשך 5 שנים, אך חלק מהדעות במושב הסקירה ביקשו הבהרה האם היא תחול על פרויקטים חדשים ממועד כניסת ההחלטה לתוקף או שמא גם פרויקטים מהתקופה הקודמת ייהנו ממנגנון זה.

"דבר אבל אל תעשה או עשה לאט מאוד"

על פי סדר היום, היום (28 באוקטובר), האסיפה הלאומית תבלה את רוב זמנה בפיקוח על יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023.

חבר ועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית, הנציג הא סי דונג, אמר כי נדל"ן הוא מגזר בעל השפעה עצומה על הכלכלה ותוצאות הניטור מראות כי מערכת המדיניות עברה שינויים רבים, חלק מהמסמכים המשפטיים עדיין חופפים, אינם עקביים, אינם מסונכרנים, תקנות מפורטות ליישום החוק מתפרסמות באיטיות, באיכות נמוכה, ולא הצליחו לחזות את כל הבעיות המתעוררות במציאות.

הימנעו מיצירת בעיות נוספות

בדוח על תוצאות המעקב אחר "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023", משלחת המעקב של האסיפה הלאומית הביעה גם את דעותיה על טיוטת ההחלטה בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע. כלומר, מומלץ לפעול בקפידה אחר הוראות הרשויות המוסמכות, להבטיח את מנגנון הפיילוט לייעל את משאבי הקרקע לפיתוח חברתי-כלכלי, תוך הימנעות מיצירת קשיים נוספים בתהליך היישום.

בנוסף, חלק מהתקנות אינן מתאימות למציאות, הן איטיות בבדיקה, תיקון והשלמה, והן אינן ברורות, מה שמוביל לחוסר עקביות בהבנה וביישום; לחלק מהנושאים אין תקנות או הנחיות, מה שמוביל לבלבול ביישום.

נציג קואנג טרי הדגיש כי בדברים שנשא בפתיחת המושב השמיני של האסיפה הלאומית, הדגיש המזכיר הכללי טו לאם כי המוסד הוא "צוואר הבקבוק" של "צווארי הבקבוק". וכדי להסיר בהדרגה את "צוואר הבקבוק" הזה, הממשלה הציעה בדחיפות חוק לתיקון 4 חוקים בנושא השקעות, ולאחר מכן חוק לתיקון 7 חוקים בנושאי מימון ותקציב. עם זאת, ישנן סוגיות שיש לטפל בהן, אשר זוהו במושב הקודם, אך ההכנה איטית מאוד.

"לדוגמה, במושב השביעי, כאשר דנו בחוקי הקרקעות והנדל"ן שייכנסו לתוקף בקרוב, חשבתי על כך שעסקים רבים הביעו את רצונם להסיר מכשולים הקשורים לקרקעות לדיור מסחרי. הממשלה שקלה את פרויקט הפיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או על זכויות שימוש בקרקע עבור קרקעות אחרות, ותוכן זה נכלל בתוכנית ליישום חוק הקרקעות לשנת 2024", אמר מר דונג.

ראשי משרד משאבי הטבע והסביבה אישרו גם הם כי הדבר מועיל למדינה ולעם, ומאז פברואר השנה הם הגיבו לתקשורת כי יאיצו את התקדמות בניית הפרויקט, כאשר האפשרות הטובה ביותר היא לאשר אותו על ידי האסיפה הלאומית במושב השביעי וייכנס לתוקף יחד עם חוק הקרקעות.

"עם זאת, לא רק שהמושב השביעי לא הוצג, תוכן הפרויקט טרם הוצג במושב השמיני. לפי המידע שיש לי, הפרויקט יוגש גם לאסיפה הלאומית כדי להוסיף אותו לסדר היום של מושב זה. אך עיכובים כאלה ימשיכו להפעיל לחץ הן על סוכנות הביקורת והן על הנציגים", דאג מר הא סי דונג.

בנאום בפני האסיפה הלאומית במושב השביעי, נציג קואנג טרי הציע כי בין אם מדובר באסיפה הלאומית, בממשלה או במשרדים ובסניפים, יש לעשות את מה שנאמר. "אבל רק הדוגמה לעיל מראה שיש נושאים שאנחנו מדברים עליהם, אבל לא עושים או עושים לאט מאוד, וכך, קשה לשמור על קצב הכלכלה, שלא לדבר על האצה ופריצה", אמר מר דונג בחוסר סבלנות.

לכן, אמר הנציג הא סי דונג כי ישיבת הפיקוח העליון היא גם הזדמנות להבהיר את הסיבה והאחריות לעיכוב בהגשת הפרויקט לאסיפה הלאומית, כמו גם את העיכוב בפתרון בעיות אחרות המהוות צווארי בקבוק שיש להסיר בשוק הנדל"ן.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html