מה ניתן לראות מה"חסכונות" יוצאי הדופן של סדרה של טייקוני נדל"ן?

יתרת ההפרש

בדוחות הכספיים של מפעלי נדל"ן, סעיף התשלומים מראש לטווח קצר מקונים/לקוחות נחשב כ"חסכונות". על פי עקרונות חשבונאיים, הכסף שהמפעל מקבל מלקוחות הרוכשים נדל"ן בפרויקטים אך טרם נמסרו, יירשם כאן. סכום זה יירשם כהכנסה כאשר המפעל ישלים את הבנייה וימסור את הנדל"ן שהושלם ללקוחות.

הסטטיסטיקות של דן טרי עם מספר עסקי נדל"ן גדולים למגורים בשוק מראות כי ישנם הבדלים משמעותיים ב"חיסכון" של היחידות.

נכון ל-31 בדצמבר 2024, התשלומים המוקדמים לטווח קצר של חברת Vinhomes Joint Stock Company (קוד מניה: VHM) עמדו על 46,383 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 32% בהשוואה לסוף שנת 2023. נתון זה גבוה פי 1.7 מהסכום הכולל שנרשם על ידי 5 המפעלים הנותרים. אפילו בסוף שנת 2022, לקוחות שילמו מראש ל-Vinhomes עד 62,337 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.7 מסך היחידות האחרות גם יחד.

רוב סעיף זה הוא יתרת תשלומי התקדמות מלקוחות שחתמו על חוזי רכישת נדל"ן בפרויקטים של Vinhomes וחברות הבת שלה. סטטיסטיקות של חברת Vietcap Securities Joint Stock מראות כי בשנה שעברה, Vinhomes וחברות הבת שלה היו היחידות עם מספר מכירות הפרויקטים הרב ביותר בשוק.

אירועי פתיחה ופריצת דרך של עסקי נדל"ן למגורים בשנת 2024 (צילום: Vietcap).

במקום השני מבחינת ערך פירעון מוקדם לטווח קצר מדורגת חברת No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - קוד מניה: NVL). קטגוריה זו ירדה מעט ב-1% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. זה משקף בחלקו את הסרת פרויקטים גדולים של מיזם זה, כמו גם את העובדה שהעסקאות לא השתנו בהשוואה לשנת 2023.

בשנה שעברה, "החסכונות" של תאגיד השקעות פיתוח בנייה (DIC Corp - קוד מניה: DIG) השתפרו משמעותית כאשר הגיעו ל-2,426 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 37%. בפרט, הצמיחה החזקה ביותר הגיעה מפרויקט הדירות A2-1, שרשם יותר מ-843 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 4.9 מאשר בתקופה המקבילה בסוף 2023.

מצד שני, חברת המניות המשותפת Khang Dien House Investment and Trading (קוד מניה: KDH), חברת המניות המשותפת Nam Long Investment (קוד מניה: NLG) וחברת המניות המשותפת Dat Xanh Group (קוד מניה: DXG) כולן רשמו ירידה בלקוחות פריפייד. הסיבה לכך היא שבשנת 2023, כולן יחידות אלו רשמו צמיחה משמעותית.

לדוגמה, בסוף 2023, רשמה Nha Khang Dien 2,388 מיליארד דונג וייט בתשלומים מראש לטווח קצר מלקוחות, פי 2.7 יותר מהשנה הקודמת. בשנת 2024, מיזם זה לא פתח פרויקטים למכירה.

"חסכונות" הופכים לכסף

למרות שצמיחה בפריטים ששולמו מראש לטווח קצר של לקוחות נחשבת לאיתות חיובי, על מנת לרשום הכנסות, עסקים חייבים להשלים ולספק בהצלחה מוצרים ללקוחות.

ראש צוות הניתוח של חברת ניירות ערך אמר כי עדיין ישנם מקרים בהם חברות נדל"ן אינן יכולות למסור פרויקטים למרות שרשמו את התשלום מראש מלקוחות. כמה מקרים שניתן להזכיר הם בעיות במעמד המשפטי של הפרויקט, הון לא מספיק ליישום הפרויקט וסכסוכי ליטיגציה.

ניתן לראות זאת דרך הנתונים הפיננסיים של Vinhomes ו-Novaland. פריטי הלקוחות לטווח קצר בתשלום מראש של שתי יחידות אלו צמחו במהירות ועלו בהרבה על עסקים אחרים. הסיבה לכך היא שחברות ענק אלו יישמו כולן פרויקטים גדולים בקנה מידה גדול בשנים האחרונות.

עם זאת, עקב בעיות משפטיות בפרויקט, ערך רשום זה של נובלה לא מומש ברווחי החברה. בעוד שהרווח של Vinhomes גדל באותו כיוון כמו פריט הלקוח ששולם מראש, של נובלה הוא ההפך. בשנת 2024, לחברה זו אף היה הפסד לאחר מס של כ-4,351 מיליארד וונד. עסקים אחרים כמו Nha Khang Dien, Nam Long ו-Dat Xanh רשמו כולם צמיחה חזקה ברווחים בשנת 2024.

בדוח אסטרטגיית ההשקעה לשנת 2025, חברות ניירות ערך חלקו את הדעה כי יישום חוק המקרקעין המתוקן יסייע להליכים משפטיים להתנהל בצורה חלקה יותר וייצור תנאים נוחים לפתיחת פרויקטים חדשים רבים למכירה בשוק הראשוני החל משנת 2025 ואילך.

בהתאם לכך, למפעלים גדולים כמו Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long או Dat Xanh יהיה יתרון טוב לפני הרפורמות החוקיות הקרובות. כל יחידות המחקר צופות כי פעילות המכירות הארצית תגדל בחדות בשנת 2025 מפרויקטים חדשים ומתמשכים.

Vinhomes צפויה להשיק מספר פרויקטים השנה, כולל Phuoc Vinh Tay במחוז לונג אן , ו-Duong Kinh בעיר האי פונג - יחד עם פעילויות מכירות נוכחיות מפרויקטים כמו Royal Island ו-Ocean Park 2 ו-Ocean Park 3. Khang Dien House צפויה להשיק פרויקט חדש בעיר Thu Duc. לאחר קבלת רישיון בנייה ברבעון השלישי של 2024, Dat Xanh צופה גם להשיק את Gems Riverside בהו צ'י מין סיטי בתחילת 2025.

חלק מהעסקים צפויים לרשום צמיחה דו-ספרתית במכירות השנה. צמיחת המכירות צפויה לסייע לרווחים לגדול בחדות החל משנת 2025, כאשר הפרויקטים יימסרו.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm