האם שוק הנדל"ן "מתחמם" או שהוא מושפע מקבוצות ספקולטיביות?

ישנה הופעה של קבוצות ספקולטיביות.

על פי מידע שפרסם לאחרונה איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן הווייטנאמי ברבעון השלישי בפרט ובתשעת החודשים הראשונים של 2024 הראה גם הוא התאוששות חיובית לאחר תקופה קשה, הודות ליציבות הכלכלה ולמדיניות התמיכה של הממשלה.

בפרט, חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024 שנכנסו רשמית לתוקף ב-1 באוגוסט 2024, 5 חודשים מוקדם יותר מהתקנות הקודמות, תרמו לשכלול המסדרון המשפטי ולפתיחת מעגל חדש לשוק בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא יותר.

הנתונים מראים גם כי מגזרי הנדל"ן, החל מדיור, נדל"ן מסחרי ועד נדל"ן תעשייתי, כולם מראים סימנים של צמיחה חיובית עם פרויקטים חדשים רבים המיושמים. בנוסף, גב' פאם טי מיין - סגנית מנהלת VARs IRE אמרה כי שוק הנדל"ן למגורים החל לרשום סימנים של "התחממות". החל מסיפור מכירות פומביות של קרקעות "לוהטות" מתמיד עם מכירות פומביות שנערכו "בלילה", עם מאות, אפילו אלפי אנשים שהסכימו "לאכול ולשכב כדי להתחרות על מקום". גם מחיר הזכייה הוא שיא, שווה ערך לקרקע לפרויקט עם תשתית מושקעת היטב.

פעילות שוקקת של מכירות פומביות של קרקעות נחשבת לסימן להתחממות השוק.

בנוסף, את עיקר השוק מוביל גם מגזר הדירות, כאשר המחירים קובעים שוב ושוב שיאים חדשים, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. הביקוש הגבוה גורם לאלפי בעלי דירות לקבל באופן קבוע שיחות המבקשות למכור את בתיהם. למרות מחירי המכירה הגבוהים, פרויקטים של דירות שהושקו לאחרונה רשמו שיעורי ספיגה טובים מאוד.

יחד עם סוג הדירות, גם כמה פרויקטים חדשים של דירות נמוכות שהושקו על ידי משקיעים גדולים רשמו מספר "שיא" של הזמנות למרות המחירים הגוברים. דירות רבות נמצאות במיקום טוב, לא רק במחירים גבוהים, אלא שכדי לרכוש אותן, לקוחות/משקיעים צריכים גם לקבל את ההפרש.

עם זאת, בנוסף לתוצאות של היצע וביקוש בפועל, השוק הראה גם סימנים של "התחממות". מצב זה בא לידי ביטוי בספקולציות בקרקעות, בהעלאת מחירי הדיור ובהופעתן של עסקאות נדל"ן לא שקופות. משקיעים קטנים רבים משתתפים בשוק למטרת גלישה, מה שגורם לעליית מחירי הנדל"ן באופן בלתי סביר. סימנים של "התחממות" ניכרים גם בקטגוריית הדירות עם מחיר מבוקש הולך וגובר של דירות שהועברו, עקב "סיוע" של כמה קבוצות ספקולטיביות.

לפי VARS, כל הסימנים הללו נובעים מחוסר היצע. באופן ספציפי, ברבעון השלישי של 2024, שוק הנדל"ן למגורים המשיך לרשום היצע של 22,412 מוצרים שהוצעו בשוק, עם הושקה של כ-14,750 מוצרים חדשים, ירידה של 25% לעומת הרבעון המקביל אך עלייה של 60% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

השוק במגמת עלייה

למרות הירידה הסטטיסטית בכמות, ההיצע ברבעון השלישי של 2024 עדיין הראה צמיחה כאשר מספר פרויקטים חדשים הופיעו, במיוחד עם נוכחותם של פרויקטים בקנה מידה גדול שהחלו להיפרס ולעלות על שמועות בשוק, מה שסייע לשוק להפוך תוסס יותר. בתשעת החודשים הראשונים של 2024, השוק רשם 38,797 מוצרים חדשים למכירה.

עם זאת, ההיצע עדיין רשם בידול חזק כאשר 70% מההיצע החדש הגיע ממגזר הדירות. מתוכם, מוצרים במחירי מכירה של מעל 50 מיליון דונג וייט/מ"ר היוו את הרוב המכריע. השוק היה כמעט נטול לחלוטין מדירות מסחריות במחירים נוחים. מבחינת אזורים, הצפון הוביל את ההיצע החדש עם 46%, אחריו אזור המרכז עם 29% והדרום עם 25%.

נתוני המחקר של VARS מראים גם כי למרות שההיצע הוא בעיקר בפלחי יוקרה ודירות יוקרה, כלל השוק רשם כ-10,400 עסקאות מוצלחות ברבעון השלישי של 2024, שווה ערך לשיעור ספיגה של 51%. זה משקף את העניין של השוק במוצרי נדל"ן חדשים, למרות שרוב ההיצע החדש מבוצע בסטנדרטים גבוהים ועלויות ההשקעה, במיוחד עלויות הקשורות לקרקע, עולות.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, רשם השוק 30,589 עסקאות מוצלחות, פי 2.5 יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2023. פרויקטים חדשים רבים שהושקו בסוף ספטמבר, והחלו לקבל הזמנות, רשמו גם הם סכום גדול של ריבית ופיקדונות.

דירות מובילות את ההיצע בשוק הנדל"ן.

מבחינת מחירי המכירה, מחירי הדיור ממשיכים להיות "מעוגנים" ברמה גבוהה, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, במיוחד במגזר הדירות. חוסר האיזון בין היצע לביקוש הולך וגובר, שכן ההיצע, למרות שיפורו, עדיין קשה מאוד לעמוד בביקוש. בנוסף, רוב ההיצע החדש ממשיך להיות בנוי ברמה גבוהה, כאשר עלויות ההשקעה, ובמיוחד עלויות הקשורות לקרקע, עולות.

בשוק של HCMC לבדו, רמת המחירים העיקרית נותרה יציבה ברמה גבוהה עקב היצע שהגיע בעיקר מפרויקטים מתמשכים. בינתיים, רמת המחירים העיקרית בפרובינציות ובערים הסובבות את HCMC עלתה מעט, ונעה בין 3% ל-5%, כאשר היצע חדש הציג מחירי מכירה גבוהים יותר.

מחקר על מדד מחירי דירות, המשקף את תנודות מחירי המכירה הממוצעות של פרויקטים במדגם של 150 פרויקטים שנבחרו ונצפו על ידי VARS, מראה גם כי נכון לרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים בהאנוי קרוב ל-60 מיליון וונד/מ"ר, עלייה של 64% בהשוואה לרבעון השני של 2019. מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים בהו צ'י מין סיטי עלה מ-49.2 מיליון וונד/מ"ר ל-64.2 מיליון וונד/מ"ר, עלייה של 30.6%.

הביקוש לנדל"ן, כולל צורכי דיור והשקעות, ממשיך לנוע לאזורים פרבריים, מחוזות/ערים המקיפים את שני האזורים העירוניים המיוחדים ולשוק המשני עם אפשרויות רבות במחירים סבירים יותר. דירות ובתים מתחת ל-3 מיליארד וונד נמצאים בביקוש רב בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

מקור: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html