סיכויי השקעה בשוק הנדל"ן של וייטנאם בשנת 2025

(CLO) ב-13 בפברואר, פרסמה סאבילס דו"ח על שוק הנדל"ן, המתמקד בסוגי הנכסים בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי. דו"ח זה מראה את התפתחות התעשייה בהקשר של כלכלת וייטנאם בעלת חוסן חזק לנוכח קשיים עולמיים.

נדל"ן למגורים מחזיר את ההיצע

על פי דו"ח סאבילס, שוק הדיור בשנת 2025 יכיל נקודות אור רבות. באופן ספציפי, בכניסה לשנה החדשה, היצע הדירות בשוק האנוי צפוי להגיע ל-25,200 יחידות. מתוכן, דירות מסוג B ממשיכות להוביל, ומהוות 88% מההיצע העתידי, ופרויקטים מטרופוליניים יהוו 70% מנתח השוק. משנת 2026 ואילך, כ-70,000 דירות מתוך 91 פרויקטים ייפתחו למכירה. דונג אנה, הואאי דוק והואנג מאי צפויות לתרום 52% מנתח השוק.

בהו צ'י מין סיטי, ההיצע הראשוני הגיע לכ-6,500 יחידות ברבעון הרביעי של 2024, עלייה של 35% בהשוואה לרבעון המקביל אך ירידה של 13% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2024, ההיצע הראשוני גדל ב-10% בהשוואה לשנה הקודמת לכמעט 11,900 יחידות. המכירות ברבעון הרביעי של 2024 הגיעו ל-2,700 עסקאות, עלייה של 43% בהשוואה לרבעון המקביל אך ירידה של 10% בהשוואה לשנה הקודמת. המחיר הממוצע הגיע ל-91 מיליון וונד רנד למ"ר נטו, עלייה של 36% בהשוואה לרבעון המקביל ו-33% בהשוואה לשנה הקודמת, עקב היצע חדש יקר ופרויקטים קיימים שהעלו את מחירי המכירה.

המחסור בדירות במחירים נוחים הוביל קונים בעלי תקציבים מתונים לשווקים שכנים כמו בין דואונג, דונג נאי ולונג אן . השינוי בביקוש הוביל לצמיחה משמעותית בעסקאות דירות בבן דואונג, יותר מ-200% משנה לשנה.

עד שנת 2025 צפויים להיות מושקים יותר מ-10,000 יחידות, מתוכן דירות מסוג Class B מהוות 54% מהסך הכל. באשר לחזון עד 2027, ההיצע העתידי בהו צ'י מין סיטי יגיע ל-46,000 יחידות מ-69 פרויקטים. העיר ת'ו דוק צפויה להוות 52%, בין טאן 11% ומחוז 7 10%.

היצע הדירות יתאושש בצורה משמעותית בשנת 2025

באופן דומה, גם מגזר הווילות/טאונהאוסים הראה התפתחויות חיוביות יותר בהשוואה לתקופה הקודמת. בהאנוי, היצע חדש ברבעון הרביעי של 2024 הגיע ל-4,655 יחידות מ-11 פרויקטים. ההיצע הראשוני הגיע ל-5,002 יחידות מ-18 פרויקטים, עלייה פי שבעה מרבעון ומחר שנה אשתקד. מספר העסקאות ברבעון האחרון של 2024 גדל בחדות והגיע ל-3,317 עסקאות, פי 10 מהרבעון ופי 52 מהרבעון המקביל אשתקד. שיעור הספיגה ברבעון גדל ב-18 נקודות האחוז והגיע ל-66%.

בהו צ'י מין סיטי, היצע הקרקעות החדשות בשנת 2024 מוגבל, עם 197 יחידות בלבד שהושקו משני פרויקטים. ההיצע הראשוני ירד ב-2% משנה לשנה ל-970 יחידות. הסגמנט שמעל 30 מיליארד דונג וייט ליחידה ממשיך לשלוט עם נתח שוק של 74%. ברבעון הרביעי של 2024, נפח העסקאות ירד בחדות ב-65% מהרבעון הרביעי וב-6% מהרבעון הרביעי. מחירי הקרקעות הראשוניות ברבעון הרביעי עלו ב-20% מהרבעון הרביעי, אך ירדו ב-10% משנה לשנה ל-330 מיליון דונג וייט למ"ר של קרקע.

פלח הדירות היוקרתי ימשיך לשלוט בהו צ'י מין סיטי עקב מימון קרקע מוגבל ועלויות תשומות גבוהות, בעוד שההיצע במחירים סבירים יתרחב למחוזות שכנים הודות לתשתיות מפותחות יותר ויותר. בשנת 2025, בשוק של הו צ'י מין סיטי, יושקו למכירה יותר מ-700 יחידות, כאשר 55% מהן מהשלבים הבאים של פרויקטים קיימים. מוצרים במחירים מעל 20 מיליארד וונד יהוו 70%.

נדל"ן מסחרי שומר על ביקוש גבוה

על פי דו"ח Saivlls, היצע סוגי הנכסים הקמעונאיים בשוק בהאנוי נותר יציב על בסיס רבעוני ועלה ב-2% על בסיס שנתי הודות לשלושה פודיומים קמעונאיים חדשים בפרויקטים Heritage West Lake, Taisei Square ו-Grand Terra. שכר הדירה ברוטו בקומת הקרקע בהאנוי עלה ב-2% על בסיס רבעוני וב-5% על בסיס שנתי. ראוי לציין כי באזור המרכז, שכר הדירה רשם עלייה חדה, עלייה של 33% על בסיס רבעוני ו-40% על בסיס שנתי, והגיע ל-4.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, בעוד שהתפוסה ירדה ב-3 נקודות האחוז על בסיס שנתי והגיעה ל-85%.

מבחינת סיכויים, עד סוף שנת 2025, שוק הקמעונאות בהאנוי צפוי להתרחב עם 140,700 מ"ר של היצע קמעונאי חדש מארבעה קניונים ושלושה פודיומים קמעונאיים. בשנים 2026 ו-2027, ההיצע ימשיך לגדול ב-174,100 מ"ר של שטח רצפה להשכרה משבעה פרויקטים.

גב' הואנג נגויט מין, מנהלת בכירה, ליסינג מסחרי, סאבילס האנוי, הגיבה: "קבוצות קמעונאיות בינלאומיות ממשיכות להתרחב בהאנוי, והביקוש לשטחי קמעונאות יוקרתיים נותר גבוה עקב היצע מוגבל ומתאים."

Hoang Nguyet Minh, מנהל בכיר, ליסינג מסחרי, Savills Hanoi

בינתיים, בשוק של הו צ'י מין סיטי, סך ההיצע הקמעונאי גדל ב-1% בהשוואה לרבעון הקודם וב-6% בהשוואה לשנה הקודמת ל-1.6 מיליון מ"ר. ההיצע החדש מרוכז באזורים שאינם מרכזיים הודות לקרנות קרקע גדולות ולהתרחבות עירונית.

מתוך חוזי השכירות הקמעונאיים בהו צ'י מין סיטי בשנת 2024, 88% הם הרחבות מותג, כאשר מותגים חדשים מהווים רק 12% מכלל השטח המושכר. שוכרי מזון ומשקאות (F&B) מובילים, ומהווים כמעט שליש משטח המושכר, אחריהם שוכרי אופנה עם 24% מנתח השוק ובידור עם 17% מנתח השוק.

שכר הדירה הממוצע לקומת קרקע הגיע ל-1.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, וגדל משנה לשנה בכל שלושת האזורים. עליות מחירים שנתיות, שכר דירה גבוה בפרויקטים חדשים ובפרויקטים באזור המרכז הניעו את הצמיחה. על פי התחזיות, עם הביקוש הצרכני הגובר וצמיחת המעמד העשיר, הו צ'י מין סיטי ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים, במיוחד במגזר היוקרה.

גם סוגים רבים של נדל"ן מסחרי רשמו נקודות אור רבות בשנת 2025.

במגזר המלונאות, הפוטנציאל ניכר יותר הודות לצמיחת תעשיית התיירות. סאבילס מאמינה כי ההיצע העתידי צפוי לעצב מחדש את שוק האנוי, כאשר 68 פרויקטים צפויים לספק 12,065 חדרים החל משנת 2025. מותגים בולטים המגיעים להאנוי כוללים את הילטון, פיוז'ן, אקור ופור סיזנס.

בהו צ'י מין סיטי, כל הסגמנטים רשמו שיפורים על בסיס רבעוני ושנתי, עם עלייה של 10 נקודות האחוז על בסיס רבעוני ו-4 נקודות האחוז על בסיס שנתי ל-71%. מחירי החדרים הממוצעים עלו ב-10% על בסיס רבעוני ו-6% על בסיס שנתי ל-2.1 מיליון דונג וייט לחדר/לילה.

מר ניל מקגרגור, מנכ"ל סאבילס וייטנאם, ציין: "ביצועי פלח המלונות בהו צ'י מין סיטי צפויים להתאושש במלואם עד 2025, הודות לחזרה חזקה של תיירים בינלאומיים, במיוחד משווקי מקור מרכזיים."

מקור: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-nam-2025-se-giu-nhip-tang-truong-post334372.html