סיכויי השקעה בשוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2025

(CLO) ב-13 בפברואר, פרסמה חברת Savills דו"ח על שוק הנדל"ן, המתמקד בסוגים שונים של נכסים בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי. הדו"ח מציג את ביצועי התעשייה על רקע ההתאוששות הכלכלית החזקה של וייטנאם אל מול אתגרים עולמיים.

היצע הנדל"ן למגורים מתאושש.

על פי דו"ח של Savills, שוק הדיור בשנת 2025 יכלול היבטים חיוביים רבים. באופן ספציפי, בכניסה לשנה החדשה, היצע יחידות הדירות בהאנוי צפוי להגיע ל-25,200 יחידות. דירות מסוג B ימשיכו להוביל, ויהוו 88% מההיצע העתידי, בעוד שפרויקטים עירוניים בקנה מידה גדול יהוו 70% מנתח השוק. משנת 2026 ואילך יושקו כ-70,000 דירות מתוך 91 פרויקטים. מחוזות דונג אנה, הואאי דוק והואנג מאי צפויים לתרום 52% מנתח השוק.

בהו צ'י מין סיטי, ההיצע הראשוני הגיע לכ-6,500 יחידות ברבעון הרביעי של 2024, עלייה של 35% לעומת הרבעון הקודם אך ירידה של 13% לעומת השנה הקודמת. בשנת 2024, ההיצע הראשוני צפוי לגדול ב-10% לעומת השנה הקודמת לכמעט 11,900 יחידות. נפח המכירות ברבעון הרביעי של 2024 הגיע ל-2,700 עסקאות, עלייה של 43% לעומת הרבעון הקודם אך ירידה של 10% לעומת השנה הקודמת. המחיר הממוצע הגיע ל-91 מיליון וונד/מ"ר (שטח שמיש נטו), עלייה של 36% לעומת הרבעון הקודם ועלייה של 33% לעומת השנה הקודמת, כתוצאה מהיצע חדש במחיר גבוה ועליות מחירים בפרויקטים קיימים.

דירות במחירים נוחים הן נדירות, מה שמאלץ קונים בעלי מודעות לתקציב לפנות לשווקים שכנים כמו בין דואונג, דונג נאי ולונג אן . שינוי זה בביקוש הניע עלייה משמעותית בעסקאות דירות בבן דואונג, שעולה על 200% משנה לשנה.

עד שנת 2025 צפויים להיות מושקים למעלה מ-10,000 יחידות, כאשר יחידות מסוג B יהוו 54% מהסך הכל. במבט קדימה לשנת 2027, ההיצע העתידי בהו צ'י מין סיטי צפוי להגיע ל-46,000 יחידות מ-69 פרויקטים. העיר ת'ו דוק צפויה להוות 52%, מחוז בין טאן 11% ומחוז 7 10%.

היצע הדירות צפוי להתאושש בצורה משמעותית בשנת 2025.

באופן דומה, גם מגזר הווילות/טאונהאוסים הראה התפתחויות חיוביות יותר בהשוואה לתקופות קודמות. בהאנוי, היצע חדש ברבעון הרביעי של 2024 הגיע ל-4,655 יחידות מ-11 פרויקטים. היצע ראשוני הגיע ל-5,002 יחידות מ-18 פרויקטים, עלייה פי שבעה הן ברבעון והן באופן שנתי. מספר העסקאות ברבעון האחרון של 2024 גדל בחדות והגיע ל-3,317 עסקאות, פי 10 יותר מהרבעון ופי 52 יותר מדי שנה. שיעור הספיגה ברבעון גדל ב-18 נקודות האחוז והגיע ל-66%.

בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות בשנת 2024 היה מוגבל, עם הושקו רק 197 יחידות משני פרויקטים. ההיצע הראשוני ירד ב-2% משנה לשנה ל-970 יחידות. פלח הדירות במחירים מעל 30 מיליארד דונג וייט ליחידה המשיך לשלוט עם נתח שוק של 74%. ברבעון הרביעי של 2024, נפח העסקאות ירד בחדות ב-65% לעומת הרבעון המקביל וב-6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מחירי הדירות הראשוניות ברבעון הרביעי עלו ב-20% לעומת הרבעון המקביל אשתקד אך ירדו ב-10% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ל-330 מיליון דונג וייט למ"ר של קרקע.

פלח הדירות היוקרתי ימשיך לשלוט בהו צ'י מין סיטי עקב זמינות קרקע מוגבלת ועלויות תשומות עולות, בעוד שהיצע הדיור בר השגה יתרחב למחוזות שכנים הודות לתשתיות מפותחות יותר ויותר. בשנת 2025 יושקו יותר מ-700 יחידות בשוק הו צ'י מין סיטי, כאשר 55% מהן יגיעו משלבים עתידיים של פרויקטים קיימים. מוצרים במחיר של מעל 20 מיליארד וונד יהוו 70%.

ביקוש גבוה שומר על נדל"ן מסחרי.

על פי דו"ח של Saivlls, היצע שטחי הקמעונאות בשוק בהאנוי נותר יציב בהשוואה לרבעון הקודם וגדל ב-2% משנה לשנה הודות לשלושה פודיומים קמעונאיים חדשים בפרויקטים Heritage West Lake, Taisei Square ו-Grand Terra. מחירי השכירות ברוטו בקומת קרקע בהאנוי עלו ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם וב-5% משנה לשנה. ראוי לציין כי באזור המרכז, מחירי השכירות רשמו עלייה חדה של 33% בהשוואה לרבעון הקודם וב-40% משנה לשנה, והגיעו ל-4.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, בעוד שהתפוסה ירדה ב-3 נקודות האחוז משנה לשנה ל-85%.

מבחינת סיכויים, עד סוף שנת 2025, שוק הקמעונאות בהאנוי צפוי להתרחב עם 140,700 מ"ר של היצע קמעונאי חדש מארבעה קניונים ושלושה פודיומים קמעונאיים. במהלך 2026 ו-2027, ההיצע יגדל עוד יותר ב-174,100 מ"ר של שטח רצפה להשכרה משבעה פרויקטים.

גב' הואנג נגוייט מין, מנהלת בכירה במחלקת השכרה מסחרית בסאבילס האנוי, הגיבה: "תאגידי קמעונאיים בינלאומיים ממשיכים להתרחב בהאנוי, והביקוש לשטחי קמעונאות יוקרתיים נותר גבוה עקב היצע מוגבל ומתאים."

הואנג נגוייט מין, מנהל בכיר, מחלקת ליסינג מסחרי, Savills Hanoi

בהו צ'י מין סיטי, סך ההיצע הקמעונאי גדל ב-1% לעומת הרבעון הקודם וב-6% לעומת השנה הקודמת ל-1.6 מיליון מ"ר. ההיצע החדש מרוכז באזורים פרבריים הודות לעתודות קרקע גדולות ולהתרחבות עירונית.

מבין עסקאות השכירות הקמעונאיות בהו צ'י מין סיטי בשנת 2024, 88% היו הרחבות מותג, כאשר מותגים חדשים היוו רק 12% מכלל השטח המושכר. שוכרי מזון ומשקאות (F&B) הובילו את הדרך, והיוו כמעט שליש משטח המושכר, אחריהם שוכרי אופנה עם נתח שוק של 24% ושוכרי בידור עם נתח שוק של 17%.

מחיר השכירות הממוצע בקומת קרקע הגיע ל-1.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, וגדל משנה לשנה בכל שלושת האזורים. עליות מחירים שנתיות, מחירי שכירות גבוהים בפרויקטים חדשים ופרויקטים באזור המרכז הניעו צמיחה זו. תחזיות מצביעות על כך שעם הביקוש הצרכני הגובר וצמיחת המעמד העשיר, הו צ'י מין סיטי תמשיך למשוך מותגים בינלאומיים, במיוחד במגזר היוקרה.

סוגים רבים של נדל"ן מסחרי צפויים לראות התפתחויות חיוביות גם בשנת 2025.

עבור מגזר המלונאות, הפוטנציאל ניכר עוד יותר הודות לצמיחת תעשיית התיירות. סאבילס צופה כי ההיצע העתידי צפוי לעצב מחדש את שוק האנוי, עם 68 פרויקטים הצפויים לספק 12,065 חדרים החל משנת 2025 ואילך. מותגים בולטים שיושקו בהאנוי כוללים את הילטון, פיוז'ן, אקור ופור סיזנס.

בהו צ'י מין סיטי, כל הסגמנטים רשמו שיפורים הן רבעוניים והן שנתיים, עם שיעורי תפוסה שעלו ב-10 נקודות האחוז רבעוניים וב-4 נקודות האחוז שנתי, והגיעו ל-71%. מחירי החדרים הממוצעים עלו ב-10% רבעוניים וב-6% שנתי, והגיעו ל-2.1 מיליון דונג וייט לחדר ללילה.

ניל מקגרגור, המנהל הכללי של סאבילס וייטנאם, ציין: "מגזר המלונאות בהו צ'י מין סיטי צפוי להתאושש במלואו עד 2025, הודות לחזרה חזקה של תיירים בינלאומיים, במיוחד משווקי מקור מרכזיים."

מקור: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-nam-2025-se-giu-nhip-tang-truong-post334372.html