שיעורי ילודה נמוכים והשפעתם על שוק הנדל"ן של וייטנאם.

איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) פרסם לאחרונה דו"ח שנוי במחלוקת שכותרתו "ירידה בשיעורי הילודה והשפעות ארוכות טווח על שוק הדיור", הטוען כי וייטנאם נכנסת לשלב שבו גורמים דמוגרפיים מתחילים להשפיע על הביקוש לנדל"ן. עם זאת, רבים טוענים גם שבטווח הקצר, גורמים "קשים" כמו מחירי בתים, היצע ועלויות הלוואה חשובים יותר.

על פי נתוני VARS, שיעור הפריון בווייטנאם ירד מ-3.8 ילדים לאישה בשנת 1989 ל-1.91 ילדים בלבד בשנת 2024. בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, שיעור זה מתקרב לסף "הפריון הנמוך ביותר" של מתחת ל-1.3 ילדים לאישה. משמעות הדבר היא שמספר משקי הבית החדשים, גורם מפתח בשוק הדיור, יירד בהדרגה בשנים הקרובות, במיוחד בפלח הדירות הגדולות המיועדות למשפחות גדולות.

VARS צופה שאם מצב זה יימשך, וייטנאם עלולה להתמודד עם חוסר איזון דומה בין היצע לביקוש בשוק הנדל"ן כמו דרום קוריאה או יפן, מדינות שנפגעו קשות מאוכלוסייה מזדקנת ושיעורי ילודה נמוכים ביותר.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבים וסביבה, מסכים עם התחזית וקובע: "בטווח הארוך, נזילות הנדל"ן מושפעת ממדיניות רבות: חוקים, עלויות תשומות, משברים כלכליים ואוכלוסייה. אם האוכלוסייה לא תגדל, במיוחד עם שיעור ילודה נמוך, אז הביקוש לדיור יקטן בהדרגה, מה שיוביל לירידה בנזילות."

מנקודת מבט אחרת, גב' וו נאט ליו, מנכ"לית האקדמיה הטכנולוגית למימון נדל"ן של פרופיין, הדגישה: "שיעורי לידה נמוכים אינם רק בעיה דמוגרפית, אלא גורם מפתח המשנה את מבנה שוק הנדל"ן. לעתים קרובות אנו בוחנים רק את שיעורי הריבית, אשראי או היבטים משפטיים, אך גורמים דמוגרפיים הם המשתנים העמוקים ביותר וארוכי הטווח."

אף על פי כן, נתונים מלשכת הסטטיסטיקה הכללית מראים כי מספר משקי הבית החדשים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עדיין גדל ב-2-3% בשנה. ממצא זה מצביע על כך שהביקוש לדיור לא נעלם, אלא "מוגבל" על ידי גורמים כלכליים. לדברי גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם (VARS IRE), הסיבה העיקרית לירידה בנזילות אינה נובעת ממחסור במשקי בית חדשים, אלא משום שמחירי הבתים עולים על רמת הסבירות. היא ציינה כי עם מחיר ממוצע של 75-80 מיליון וונד למ"ר בהאנוי ו-85-89 מיליון וונד למ"ר בהו צ'י מין סיטי, דירה שעולה 2-3 מיליארד וונד היא הרבה מעבר להישג ידם של בני קבוצת ההכנסה הבינונית.

מלבד מחיר המכירה, גם ריביות המשכנתא מהוות מכשול עיקרי. נכון לעכשיו, הריבית הממוצעת נעה בין 8% ל-12% לשנה, כאשר חלק מהבנקים מציעים ריביות מועדפות של 6% עד 7% בשנים הראשונות, אך זה עדיין גבוה בהרבה מאשר ביפן (1%-2%) או סינגפור (2%-4%). עם הלוואה של 1.5 מיליארד דונג וייטנאמי ל-30 שנה בריבית של 10%, הקונים יצטרכו לשלם 15-20 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, מעבר ליכולתן הכלכלית של משפחות צעירות רבות.

יתר על כן, העובדה שאנשים רבים נרתעים מלהתחתן מוקדם הובילה לצורכי דיור שונים מבעבר. "הם זקוקים למרחבים רב-תכליתיים, שבהם יוכלו גם לגור וגם לעבוד, במקום להתעניין בדירות בגודל 60-70 מ"ר בעיצוב קבוע", אמרה גב' ליו.

לדברי מומחים, כדי להחיות את השוק, וייטנאם צריכה לטפל בשתי סוגיות בו זמנית. העדיפות המיידית היא הגדלת היצע הדיור בר השגה, הפחתת ריביות ההלוואות ושיפור הליכי האשראי. המטרה ארוכת הטווח היא להיערך לתרחיש של אוכלוסייה מזדקנת, שיעורי ילודה נמוכים ושינוי בצורכי הדיור. "אם נסתכל רק על נתונים דמוגרפיים ונתעלם ממדיניות ומוצרים, נאבחן את הבעיה בצורה שגויה. אנחנו צריכים דיור בר השגה ומנגנוני הלוואות זולים יותר", אמר מר טראן חאן קוואנג, מנהל חברת הנדל"ן וייט אן הואה.

מקור: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm