שיעור ילודה נמוך והשפעתו על שוק הנדל"ן בווייטנאם

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) פרסם לאחרונה דו"ח שנוי במחלוקת שכותרתו "ירידה בשיעור הילודה והשפעה ארוכת טווח על שוק הדיור", שטען כי וייטנאם נכנסת לתקופה שבה גורמים דמוגרפיים מתחילים להשפיע על הביקוש לנדל"ן. עם זאת, רבים מאמינים גם שבטווח הקצר, גורמים "קשים" כמו מחירי דיור, היצע ועלויות הלוואה חשובים יותר.

על פי נתוני VARS, שיעור הפריון בווייטנאם ירד מ-3.8 ילדים לאישה בשנת 1989 ל-1.91 ילדים בלבד בשנת 2024. בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, השיעור מתקרב לסף "הפריון הנמוך ביותר" של פחות מ-1.3 ילדים לאישה. משמעות הדבר היא שמספר משקי הבית החדשים, שהוא המניע העיקרי של שוק הדיור, יקטן בהדרגה בשנים הקרובות, במיוחד בפלח הדירות הגדולות, המיועד למשפחות גדולות.

VARS צופה שאם מצב זה יימשך, וייטנאם עלולה להתמודד עם חוסר איזון בהיצע וביקוש בנדל"ן בדומה לדרום קוריאה או יפן, מדינות המושפעות קשות מאוכלוסייה מזדקנת ושיעורי ילודה נמוכים ביותר.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבי טבע וסביבה, הסכים עם התחזית ואמר: "בטווח הארוך, נזילות הנדל"ן מושפעת ממדיניות רבות: חוקים, עלויות תשומות, משבר כלכלי ואוכלוסייה. אם האוכלוסייה לא תגדל, במיוחד שיעור הילודה הנמוך, הביקוש לדיור יקטן בהדרגה, ובכך יוביל לירידה בנזילות."

מנקודת מבט אחרת, גב' וו נאט ליו, מנכ"לית האקדמיה הטכנולוגית למימון נדל"ן של פרופיין, הדגישה: "שיעור ילודה נמוך אינו רק סוגיה של אוכלוסייה, אלא גם גורם מפתח שמשנה את מבנה שוק הנדל"ן. לעתים קרובות אנו בוחנים רק את שיעורי הריבית, אשראי או חוקיות, אך גורמים דמוגרפיים הם המשתנים העמוקים ביותר וארוכי הטווח."

עם זאת, נתונים מלשכת הסטטיסטיקה הכללית מראים כי מספר משקי הבית החדשים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עדיין גדל ב-2%-3% בשנה. ממצא זה מראה כי הביקוש לדיור לא נעלם, אלא "מוגבל" על ידי גורמים כלכליים. לדברי גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם (VARS IRE), הסיבה העיקרית לירידה בנזילות אינה נובעת מחוסר במשקי בית חדשים, אלא משום שמחירי הדיור מעבר לאפשרות השגה. היא ציינה מחיר ממוצע של 75-80 מיליון וונד למ"ר בהאנוי ו-85-89 מיליון וונד למ"ר בהו צ'י מין סיטי, דירה במחיר של 2-3 מיליארד וונד היא הרבה מעבר להישג ידם של בני קבוצת ההכנסה הבינונית.

לא רק מחיר המכירה, גם הריבית על משכנתאות מהווה מכשול גדול. נכון לעכשיו, הריבית הממוצעת נעה בין 8% ל-12% בשנה, חלק מהבנקים מציעים תמריצים של 6% ו-7% בשנים הראשונות, אך זה עדיין גבוה בהרבה מאשר ביפן (1% ו-2%) או סינגפור (2% ו-4%). עם הלוואה של 1.5 מיליארד דונג וייט ל-30 שנה, עם ריבית של 10%, הקונה צריך לשלם 15-20 מיליון דונג וייט לחודש, מעבר ליכולתן של משפחות צעירות רבות.

בנוסף, העובדה שאנשים רבים אינם רוצים להקים משפחה מוקדם מובילה גם לצרכים שונים של דיור. "הם זקוקים למרחבים רב-תכליתיים, הן למגורים והן לעבודה, וכבר אינם מעוניינים בדירות של 60-70 מ"ר עם עיצובים קבועים", אמרה גב' ליו.

לדברי מומחים, כדי לפתוח את השוק, וייטנאם צריכה לטפל בו זמנית בשתי סוגיות. בטווח הקצר, יש צורך להגדיל את היצע הדיור בר השגה, להפחית את הריביות ולשפר את הליכי האשראי. בטווח הארוך, יש צורך להיערך לתרחיש של אוכלוסייה מזדקנת, שיעור ילודה נמוך ושינוי בצורכי הדיור. "אם נסתכל רק על נתונים דמוגרפיים ונתעלם ממדיניות ומוצרים, נאבחן באופן שגוי את המחלה. אנחנו צריכים דיור בר השגה ומנגנוני הלוואות זולים יותר", אמר מר טראן חאן קוואנג, מנהל חברת הנדל"ן וייט אן הואה.

מקור: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm