שוק השכרת משרדים סואן ותחזיות מומחים

צור סביבה תחרותית

לאחרונה נרשמו פעילויות השכרת משרדים שוב תוססות עם עסקאות של הרחבת או מעבר דירה של משרדים. השוק רשם גם שינוי בביקוש מצד שוכרים, מה שאילץ משקיעי משרדים להשתנות כדי לשמר שוכרים, במיוחד חברות גדולות ותאגידים רב-לאומיים.

כדי להבין טוב יותר את השינוי בביקוש השוכרים ולגלות את הגורמים ששומרים ביעילות על שוכרי משרדים, מר מתיו פאוול - מנהיג Savills Vietnam, אמר כי שוק המשרדים נהנה מהעלייה בהון הזרימי הזרם הזמין לווייטנאם בתקופה האחרונה.

בהתאם לכך, נתונים ממשרד התכנון וההשקעות מראים כי נכון ל-20 באפריל 2024, סך הון ההשקעות הזרות הישירות בווייטנאם הגיע ליותר מ-9.27 מיליארד דולר, עלייה של 4.5% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023. עד כה, בכל המדינה יש 40,049 פרויקטים תקפים עם הון רשום כולל של כמעט 478.58 מיליארד דולר.

משרדים רבים מסוג A להשכרה בהו צ'י מין סיטי.

משקיעים זרים השקיעו ב-17 מתוך 21 מגזרים בכלכלה הלאומית. מתוכם, תעשיית העיבוד והייצור הובילה עם הון השקעה כולל של למעלה מ-6.15 מיליארד דולר, המהווים כמעט 66.4% מסך הון ההשקעות הרשום, עלייה של 19.8% באותה תקופה.

עסקי הנדל"ן דורג במקום השני עם הון השקעה כולל של יותר מ-1.73 מיליארד דולר, המהווים כמעט 18.7% מסך הון ההשקעות הרשום, עלייה של 78.2% באותה תקופה. אחריו נמצאים מגזרי הסיטונאות והקמעונאות; אחסנה ותחבורה עם הון רשום כולל של יותר מ-451.4 מיליון דולר וכמעט 383.2 מיליון דולר, בהתאמה.

הזרם הגדל של השקעות זרות ישירות וגיוון התעשיות, יחד עם מדד אמון העסקים החיובי המתמשך, הראו כי וייטנאם היא שוק פוטנציאלי עבור סוגים רבים של עסקים, ובכך מובילים לביקוש גובר למשרדים.

פעילות השכרת משרדים ברבעון הראשון של 2024 הייתה תוססת, כאשר שוכרים במגזרי ה-IT, הייצור והמשפטים שמרו על שיעור גבוה.

עם זאת, הביקוש הגבוה אינו מיועד לכל תחומי המשרדים. הביקוש הנוכחי מרוכז בתחומי המשרדים האיכותיים, משום שלשוכרים יש דרישות מחמירות יותר למשרדים. הם זקוקים למשרדים המבטיחים איכות טובה וסביבת עבודה טובה כדי למשוך ולשמר כישרונות.

סביבת עבודה היא תמיד אחד הגורמים שמשקיעים בהשכרת משרדים וגם שוכרי משרדים שואפים אליהם.

לכן, המגמה עוברת בהדרגה לבניינים בעלי תו תקן ירוק, עם שטח איכותי ומתקנים מלאים. לכן, משקיעי משרדים חייבים לעמוד בקצב ולהבטיח אספקת שטחים איכותיים בסטנדרטים המתאימים לטעם הכללי.

במגמה הנוכחית, רוב השוכרים מעדיפים אזורים מרכזיים של ערים גדולות, שם ישנם פרויקטים חדשים באיכות גבוהה, מחירי שכירות מתאימים וקרבה למרכז.

ניתן לראות כי המגמה של בחירת משרד של שוכרים תלויה בגורמים רבים והמחיר אינו הגורם היחיד שעסקים שוקלים, במיוחד עבור שוכרים הנוטים לשדרג את משרדיהם לבניינים מסוג A.

עבור חברות רבות, מעבר לבנייני משרדים בעלי תו תקן ירוק הוא בראש סדר העדיפויות או אפילו דרישה, כחלק ממחויבותן הגלובלית לסביבה, חברה וסביבה (ESG) כלפי בעלי המניות שלהן ומהתקנות החוקיות הרלוונטיות.

לפעמים חברות מוכנות לשלם מחיר גבוה יותר עבור בניין איכותי יותר עם הסמכה ירוקה, המספק סביבת עבודה פרודוקטיבית לעובדים ותדמית מותג חיובית ללקוחות. לכן, בעוד שהמחיר הוא כמובן גורם חשוב מאוד, הוא אינו הגורם המכריע.

מומחי סאבילס ציינו את ההבדל בין מבנים בעלי תו תקן ירוק לבין מבנים ללא תו תקן.

בניינים ישנים יותר שאינם עומדים בתקנים ירוקים יעמדו כעת בפני לחץ גדול יותר להפחית את שכר הדירה, מכיוון שאינם יכולים להתחרות בבניינים בעלי הסמכה ירוקה. עדויות לכך שהמשכירים, במיוחד עבור משרדים מסוג B, נאלצו להפחית את שכר הדירה כדי לשמר את השוכרים, בעוד שבנייני יוקרה עדיין שומרים על שכר דירה יציב.

"המחיר הוא כמובן חשוב. אבל כמו כל דבר אחר, אנשים רבים מוכנים לשלם עבור חוויות איכותיות. בדיוק כמו קניית מכונית, בגדים או תיקים, לפעמים הפרש מחירים מקובל עבור מוצרים ושירותים באיכות גבוהה יותר", אמר מתיו פאוול.

מחירי השכירות למשרדים בהו צ'י מין סיטי עולים.

לדברי מומחי Savills, לשוק המשרדים בהו צ'י מין סיטי יש יתרונות רבים, עם שטחי משרדים גדולים המלווים בשוק מסחרי גדול יותר. מחירי השכירות של משרדים בהו צ'י מין סיטי נותרו גבוהים יותר מאשר בהאנוי, במיוחד בפרויקטים ברובע 1.

עם זאת, שוק הו צ'י מין סיטי היה מרוכז בעבר ברובו באזור אחד, רובע 1, שסיפק את אספקת המשרדים העיקרית. עם זאת, שוק זה רשם כעת מעבר לאזור ת'ו ת'יאם, עם אספקת משרדים חדשה, שטחי רצפה גדולים ופרויקטים רבים בעלי הסמכה ירוקה.

בינתיים, הסיפור בהאנוי שונה. בהאנוי יש התפתחות נרחבת יותר של שוק המשרדים, כאשר ישנם מיקומים שונים המתמקדים בפרויקטים מסחריים כמו הואן קיאם, בה דין, מערב האנוי ובקרוב אזור האגם המערבי.

עם זאת, קיבולת ההשכרה הנוכחית של פרויקטים באזורי הואן קיאם ובא דין גבוהה למדי. לכן, בניינים חדשים הצפויים להיבנות בעתיד הקרוב, כגון גרנד טרה, כיכר טאיסיי האנוי, טיאן בו פלאזה ו-BRG דיימונד פארק פלאזה, יהוו מקורות אספקה ​​חדשים, שייצרו התרגשות רבה יותר לפעילויות מסחריות.

הו צ'י מין סיטי נחשבת כבעלת מספר רב של משרדים להשכרה המושכים מספר רב של לקוחות ובעלי מחירים טובים יותר.

מומחים סבורים גם כי מחירי השכירות של משרדים בהאנוי לא צפויים לעלות על אלו שבהו צ'י מין סיטי בעתיד.

בהתאם לכך, על פי Savills Asia Pacific, במחצית השנייה של 2023, מחיר השכירות של משרדים ברמה A בהאנוי ביחס לאזור נותר ברמה ממוצעת, ועומד על 41.7 דולר/מ"ר/חודש (כולל מיסים ועמלות שירות). בינתיים, נתון זה שנרשם בהו צ'י מין סיטי הוא 63.2 דולר/מ"ר/חודש.

בפרט, עם הצפי לעלייה בהיצע הבתים החדשים בדרגה A בהאנוי בתקופה הקרובה, מחירי השכירות ימשיכו להיות תחרותיים.

עבור מבנים בודדים פופולריים או באיכות טובה, ייתכן שיידרשו מחירים גבוהים יותר, אך הם לא יהיו גבוהים משמעותית מהחלופות. לכן, בתקופה הקרובה, האנוי תשמור על מחירי שכירות סבירים עבור נכסים איכותיים.

במקביל, מומחים מאמינים גם כי עלות ההשקעה בבניינים ירוקים היא השקעה לטווח ארוך. בינתיים, סיפור הירידה במחירים הוא סיפור לטווח קצר. מכיוון ששוכרי משרדים משתמשים בהם לעתים קרובות למשך זמן רב, לפחות 5-10 שנים, או אפילו יותר.

לכן, בנייני משרדים ירוקים שפותחו באופן בר-קיימא הם גורם חשוב ביותר עבור משקיעים לשמירה על שוכרים לטווח ארוך. לפיכך, הבעיה הנוכחית עבור משקיעים בפרויקטים ירוקים היא השקעה לטווח ארוך.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html