השוק קובע ללא הרף רמות מחירים חדשות, עם הגישה של "כל סנטימטר של אדמה שווה זהב", קרקעות למגורים בהאנוי נמצאות על הכוונת של הקונים.

מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה, הקמת קרקעות חדשות, קרקעות למגורים בהאנוי מבוקשות מאוד, התקנות האחרונות בנוגע למשכנתאות מהספר האדום... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן למגורים הופך לאופציה נוספת, שכן עליית המחירים אינה "כאוטית" כמו זו של דירות. (צילום: לין אן)

מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות

גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם), אמרה כי מחירי הנדל"ן קובעים ללא הרף רמות חדשות, ברמות גבוהות, העולות בהרבה על קצב צמיחת ההכנסה של רוב האנשים.

באופן ספציפי, מדד מחירי הנדל"ן של דירות ברבעון השני של 2024 בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלה ב-58% ו-27% בהתאמה בהשוואה לרבעון השני של 2019. פרויקטים של דירות מסחריות במחירים נוחים נעלמו לחלוטין באזורים עירוניים. אפילו פלח הדירות הבינוניות הופך לנדיר יותר ויותר, ובהדרגה "נשלט" על ידי פלח היוקרה והיוקרה, כאשר יותר מ-80% מהיצע הדירות למכירה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי בשנת 2024 מתומחר החל מ-50 מיליון וונד/מ"ר ומעלה. פרויקטים רבים של דירות שהושקו לאחרונה נמכרים במחירים של עשרות אלפי דולרים למטר רבוע.

המחיר הגבוה של דירות נדל"ן ראשוניות הוביל ל"עלייה חדה" במחירן של דירות ישנות, כאשר דירות רבות שהיו בשימוש במשך עשרות שנים נסחרות במחירים כפולים או משולשים ממחירן בזמן המסירה. "בעקבות" קדחת מחירי הדירות, מחיר המכירה של בתים צמודים לקרקע, כולל וילות ובתים עירוניים, "תפס גם הוא תאוצה" לעלייה, כולל כמה פרויקטים באזורים מרוחקים ממרכז האנוי כאשר ההיצע במרכז העיר הולך ודחוק יותר ויותר.

אם בעבר, מחיר יחידה של מאות מיליוני דולרים למטר מרובע עבור וילות נחשב גבוה, כיום ישנן וילות למכירה במחירים של עד מיליארד וונד למטר מרובע, דבר שנחשב עדיין נורמלי. גם מחירי הקרקעות עולים בהתמדה. במחוזות ובערים רבים נרשמו תופעה של קרקעות חוקיות ונקיות ש"מתחממות" באופן מקומי עקב פעילויות השקעה מחדש או עקב קבוצות משקיעים היוצרות היצע וביקוש מזויפים כדי להעלות את המחירים. בכמה מחוזות וערים כמו האי דונג , המחיר חצה את "שיא החום" בשנת 2022.

גב' מיין מאמינה שבטווח הקצר, מחירי הנדל"ן העיקריים כמעט ולא יירדו, במיוחד בקטגוריית הדירות - הסוג העונה על צורכי הדיור בעיקר באזורים עירוניים. מכיוון שבהקשר של הביקוש לנדל"ן, ובמיוחד הביקוש להשקעות, אשר גדל בהתמדה, משקיעים יתעדפו את פיתוח הקטגוריית היוקרה כדי למקסם את הרווחים כאשר כספי הקרקע הולכים ופוחתים, עלויות הבנייה עולות יחד עם השקעה בתשתיות ובשירותים באיכות גבוהה יותר ויותר.

המסדרון המשפטי החדש מבטל משקיעים בעלי יכולת פיננסית חלשה, וכפה על המשקיעים הנותרים ב"מגרש המשחקים" לפתח אזורים עירוניים גדולים עם תשתיות ותשתיות סינכרוניות, בעלי השפעה רבה, מה שמשמעותו עלויות גבוהות, מה שמקשה גם על ירידת מחירי הנדל"ן.

במקביל, בשוק נותרים רק משקיעים בעלי פוטנציאל פיננסי טוב, יכולת קיימת חזקה או יתרונות ביצירת קרנות קרקע, אשר ימשיכו לשמר את תופעת המונופול על ההיצע, משקיעים גדולים ימשיכו להחליט על מחיר השוק, בכיוון גבוה יותר כדי למקסם את הרווחים.

קרקעות למגורים בהאנוי מבוקשות מאוד

נדל"ן למגורים הופך לאופציה נוספת כאשר עליית המחירים אינה נדחפת "בכאוטיות" כמו דירות. סקר של Batdongsan.com.vn מראה כי מחירי הבתים הפרטיים ברובעים הפנימיים של דונג דה, בה דין, ת'אן שואן, קאו גיאי, נאם טו ליאם, הא דונג, הואנג מאי... רשמו עליית מחירים ממוצעת של 10-20% מתחילת השנה. נפח העסקאות בקומות המתמחות במכירת קרקעות למגורים בהאנוי גדל בממוצע של 10-30% בשלושת החודשים האחרונים, במקביל לעלייה מתמדת במחירי הדירות.

מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, אמר גם כי נתוני שוק הנדל"ן של Batdongsan.com.vn מצביעים על כך שבתים פרטיים ובתים טוריים שומרים על רמת עניין יציבה. בשלושת החודשים הראשונים של 2024, בתים פרטיים ובתים טוריים נטו לעלות בנפח העסקאות ובעניין בכל טווחי המחירים. בפרט, העניין גדל בחדות כמעט בכל המחוזות של האנוי.

באופן ספציפי, בהשוואה לתחילת 2023, רמת העניין בבתים פרטיים ברובע נאם טו ליאם עלתה ב-43%, בתים פרטיים בהואנג מאי עלו ב-28%, דונג דה עלו ב-21%, הא דונג עלו ב-26% ותאן שואן עלו ב-12%. מבחינת מחיר, מחירם של בתים פרטיים בהאנוי עלה מממוצע של 95 מיליון וונד למ"ר ברבעון הראשון של 2021 ל-164 מיליון וונד למ"ר ברבעון השני של 2024.

לפיכך, עליית המחירים הממוצעת של בתים פרטיים יציבה למדי, ומגיעה לממוצע של 15-20% בשנה, תלוי באזור. היציבות, ללא כאוס מחירים וכאוס גובר, היא זו שגורמת למספר העסקאות של בתים פרטיים ובתים טוריים להישאר יציב, קבוע, ולמשוך את תשומת ליבם של קונים ומשקיעים אמיתיים בהקשר של מחירי הדירות המשתנים ללא הרף בהאנוי.

מומחה הנדל"ן טראן הוו שיאם, יו"ר MSP Land System, אמר כי ישנם גורמים רבים המבטיחים את הצמיחה של שוק הנדל"ן למגורים בעתיד, מה שגורם לתזרים המזומנים לעבור באופן משמעותי לפלח זה.

באופן ספציפי, השינויים המשפטיים בחוק המקרקעין וחוק עסקי הנדל"ן שאושרו לאחרונה מקדמים את התפתחות שוק הנדל"ן בכיוון שקוף ובריא. בפרט, צפוי כי מחיר הנדל"ן למגורים עתידי יעלה בהתאם לשינויים בתדירות עדכוני המחירים כאשר מסגרת מחירי הקרקע וטבלת מחירי הקרקע יוסרו ויעודכנו מדי שנה.

בנוסף, מחירי הקרקעות, הבתים הדו-משפחתיים והבתים הפרטיים במוצרים בעלי מעמד משפטי ברור יעלו גם הם כאשר תנאים מפורטים למתן אישורי זכות שימוש בקרקע עבור קרקע בשימוש ללא מחלוקות; דיוק ההערכה יהיה מחמיר יותר ויותר, שקוף וברור יותר.

בנוסף, יו"ר MSP Land System מאמין כי, בהתחשב בתפיסה של "כל סנטימטר של אדמה שווה זהב" של אבותינו, נדל"ן למגורים תמיד אטרקטיבי בגלל הביקוש הרב לדיור ולבעלות על נכסים בקרב העם הווייטנאמי. המחסור בקרקעות במרכז העיר, בעוד שהביקוש גדל ללא הרף, יקדם גם את העלייה במחירי המכירה והעסקאות. לכן, מגזר זה נחשב תמיד למקלט בטוח לתזרים מזומנים, המושך קונים ומשקיעים אמיתיים.

בק ג'יאנג מפרסמת תקנות חדשות בנושא חלוקת קרקעות

הוועדה העממית של מחוז בק ג'יאנג פרסמה זה עתה את החלטה מספר 24 המפרטת את המגבלות על הקצאת קרקעות למגורים, מגבלות על הכרה בקרקעות למגורים; שטח מינימלי ותנאים לחלוקת ואיחוד חלקות קרקע; מגבלות על הקצאת קרקעות חקלאיות; מגבלות על הקצאת קרקעות שאינן בשימוש לשימוש יחידים; מגבלות על קבלת העברות קרקעות חקלאיות; קריטריונים ותנאים לשינוי ייעוד השימוש באדמות גידול אורז, אדמות יער מגוננות, אדמות יער לשימוש מיוחד, אדמות יער ייצור למטרות אחרות; סוגים אחרים של מסמכים של משתמשי קרקע לפני 15 באוקטובר 1993 החלים במחוז.

בהתאם לכך, התקנה קובעת בבירור כי התנאים לחלוקת קרקע, עבור קרקע למגורים, חייבים לכלול שטח קרקע למגורים מינימלי של 32 מ"ר, חזית מינימלית של 4 מטרים, ועומק בהשוואה לגבול הבנייה (אם קיים) של לפחות 5.5 מטרים עבור חלקת הקרקע המקורית עם עומק קיים של 5.5 מטרים ומעלה.

במקרה שחלקת הקרקע לאחר שהמדינה תחזיר את הקרקע, עומקה הקיים של חלקת הקרקע קטן מ-5.5 מטר, העומק המינימלי חייב להיות 3 מטר.

בנוגע למגבלת הקצאת קרקעות למגורים ליחידים, על פי תקנות חדשות, עבור קרקעות למגורים עירוניות ברובעים של העיר בק גיאנג (למעט קומונות בתוך הגבולות המנהליים של מחוזות ועיירות שהוסבו לרבעים ועיירות עקב גבולות מנהליים חדשים, מפוצלים או מאוחדים), המקסימום הוא 100 מטרים רבועים.

אדמות מגורים עירוניות בערים, אדמות מגורים בערים שהוסבו לרובעים; אדמות מגורים ברובעים של העיר וייט ין; אדמות מגורים בקומונות: דין טרי, סונג קה, טאן טיין, דונג סון, טאן מיי, סונג מאי של העיר בק ג'יאנג; אדמות מגורים בקומונות בתוך גבולות העיר בק ג'יאנג שהוסבו לרובעים; אדמות מגורים באזורים כפריים לאורך כביש מהיר, כביש לאומי, כביש מחוזי בשטח מרבי של 120 מ"ר.

שטח המגורים בקומונות בתוך הגבולות המנהליים של נפות ועיירות שהומרו לעיירות עקב גבולות מנהליים חדשים, מחולקים או מאוחדים (לאחר כניסת תוקף החלטת הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית בנושא גבולות מנהליים חדשים, מחולקים או מאוחדים) הוא 200 מטרים רבועים לכל היותר.

קרקע למגורים בקומונות מידלנד במחוזות, ערים ועיירות היא מקסימום 300 מ"ר. קרקע למגורים בקומונות הרריות במחוזות ועיירות היא מקסימום 360 מ"ר.

במקרה שהמגרש הוקם לפני 18 בדצמבר 1980, שטח הקרקע למגורים נקבע לפי פי 5 ממגבלת הקצאת הקרקע למגורים המתאימה לכל אזור או אזור שנקבעו, אך לא יעלה על שטח המגרש שבשימוש ועד 800 מ"ר לכל היותר.

במקרה שחלקת הקרקע הוקמה בין ה-18 בדצמבר 1980 ל-15 באוקטובר 1993, מגבלת ההכרה בקרקע למגורים נקבעת פי 3 ממגבלת הקצאת הקרקע למגורים המתאימה לכל אזור או אזור שנקבעו, אך השטח הכולל אינו עולה על שטח חלקת הקרקע בשימוש והוא מקסימום 600 מ"ר.

החלטה זו נכנסת לתוקף החל מ-21 בספטמבר ומחליפה את החלטה מס' 40/2021 והחלטה מס' 44/2023 של ועדת העם המחוזית.

התנאים למשכנתא של זכויות שימוש בקרקע נקבעים בסעיף 45 לחוק הקרקעות משנת 2024. (צילום: הא פונג)

תקנות חשובות בנוגע למשכנתאות בספר האדום

התנאים למשכנתא של זכויות שימוש בקרקע קבועים בסעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024.

תנאים למימוש הזכות למשכנתא לפי הספר האדום

בהתאם לסעיף 1, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024, משתמשי קרקע רשאים לשעבד זכויות שימוש בקרקע כאשר מתקיימים התנאים הבאים:

להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע או בתעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע, למעט במקרים הבאים: (1) ירושה של זכויות שימוש בקרקע; (2) המרת קרקע חקלאית בעת איחוד שדות, החלפת חלקות או תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה או לקהילה; (3) ארגונים כלכליים בעלי השקעות זרות המקבלים העברות של פרויקטי נדל"ן; (4) משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע שלא קיבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע, תעודת זכויות בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע, תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע, תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על נכסים המחוברים לקרקע אך זכאים לתעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על נכסים המחוברים לקרקע, רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע, לחכור, לחכור משנה זכויות שימוש בקרקע ולתרום הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים.

אין מחלוקת על קרקע או שהמחלוקת נפטרה על ידי גוף ממשלתי מוסמך, פסק דין או החלטה של ​​בית משפט, או החלטת בוררות או פסק דין שנכנסו לתוקף משפטי.

זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לתפיסה או לאמצעים אחרים להבטחת אכיפת פסקי דין בהתאם להוראות החוק על אכיפת פסקי דין אזרחיים. במהלך תקופת השימוש בקרקע. זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לאמצעי חירום זמניים בהתאם להוראות החוק.

האם חוזה משכנתא מסוג "הספר האדום" חייב להיות מאומת על ידי נוטריון?

על פי סעיף 3, סעיף 27 לחוק המקרקעין משנת 2024, אישור נוטריוני ואימות של חוזים ומסמכים המממשים זכויות משתמשי מקרקעין מתבצעים כדלקמן:

חוזים להעברה, תרומה, משכנתא ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע חייבים להיות מאומתים על ידי נוטריון או מאושרים, למעט המקרה המפורט בסעיף ב' לסעיף זה.

חוזים להשכרה, חכירת משנה של זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע, חוזים להמרת זכויות שימוש בקרקע חקלאית; חוזים להעברה ותרומת הון בצורה של זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע, נכסים המחוברים לקרקע שבהם צד או צדדים המשתתפים בעסקה הם ארגון עסקי נדל"ן, חייבים להיות מאושרים על ידי נוטריון או מאושרים לבקשת הצדדים.

מסמכים על ירושה של זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע מאומתים על ידי נוטריון או מאושרים בהתאם להוראות החוק האזרחי. אישור נוטריוני ואישור מתבצעים בהתאם להוראות החוק בנושא אישור נוטריוני ואישור. לפיכך, בעת משכנתא במסגרת הספר האדום, יש לאמת ולקבל אישור נוטריוני על חוזה המשכנתא.

מה כולל קובץ משכנתא בספר האדום?

בסעיף 27 ספציפית של צו 99/2022/ND-CP, על המבקש רישום משכנתא להגיש סט של מסמכים, לרבות המסמכים הבאים: טופס בקשה מקורי מס' 01a; חוזה ערבות או חוזה ערבות מאושר על ידי נוטריון או מאושר (מקור אחד או עותק מאושר אחד);

תעודה מקורית (ספר אדום, ספר ורוד) למעט במקרה של הגשת הבקשה לרישום אמצעי ביטחון במקביל ל: (1) בקשה לרישום שינויים במקרקעין ובנכסים הצמודים למקרקעין; או; (2) בקשה לאישור בעלות על נכסים הצמודים למקרקעין.

האם ניתן למכור קרקע משועבדת?

בהתאם לסעיף 8, סעיף 320 וסעיף 5, סעיף 321 לחוק האזרחי משנת 2015, המשכנתא אינה רשאי למכור, להחליף או לתרום את הנכס הממושכן, אלא אם כן בעל המשכנתא מסכים לכך. לפיכך, המשכנתא רשאי למכור את הקרקע רק אם בעל המשכנתא מסכים לכך.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html