שוק מיזוגים ורכישות נדל"ן: שותפויות אסטרטגיות שולטות.

שוק המיזוגים והרכישות (M&A) במגזר הנדל"ן של וייטנאם בשנת 2025 חווה שינוי ברור במבנה המשקיעים.

בעוד שבעבר פעילות מיזוגים ורכישות הובלה על ידי עסקים מקומיים הודות למשאבי הקרקע והחוסן הפיננסי שלהם, משקיעים זרים מתגלים כעת ככוח פרואקטיבי, המאיצים הן בקנה מידה והן באסטרטגיה.

בהקשר זה, מתרחש קיטוב: זה כבר לא משחק של "דג גדול אוכל דגים קטנים", אלא תקופה של ברירה וסינון קפדניים שמטרתם אופטימיזציה של יעילות ושיתוף ערך.

משקיעים זרים מאיצים את השקעותיהם, בעוד שמשקיעים מקומיים נותרים זהירים.

על פי הסקר האחרון של CBRE וייטנאם, בשני הרבעונים האחרונים, זרימת הון זר לענף הנדל"ן היוותה 24% מסך ההשקעות הזרות הישירות (FDI) בווייטנאם - נתון המשקף עניין רב מצד משקיעים זרים.

ראוי לציין כי CapitaLand (סינגפור) ביצעה השקעה של מיליוני דולרים בשכונת Hai Dang של Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

בעבר, הקבוצה כבר ביססה נוכחות בווייטנאם באמצעות פרויקטים גדולים כמו Lumi Hanoi ו-The Senique Hanoi. CapitaLand גם הביעה תוכניות להרחיב את השקעותיה ב-5-7 מיליארד דולר בשנים הקרובות, ובכך מדגים את אמון השוק ארוך הטווח שלה בשוק הנדל"ן הווייטנאמי.

הא דונג הוא אחד האזורים בהאנוי שמשקיעים רבים בוחרים לפתח בהם פרויקטים. (צילום: טואן אנה/VNA)

זרם ההון הזר אינו מוגבל למגזר הדיור; הוא התפשט גם לנדל"ן תעשייתי. משקיע שוודי הודיע על תוכניות לבנות מפעל ייצור בשווי מיליארד דולר במחוז ג'יה לאי - מהלך המדגים חזון המשלב תעשייה, ייצור ופיתוח נדל"ן לוגיסטי.

באזור הצפוני, תאגיד הפיתוח העירוני קין בק שיתף פעולה עם ארגון טראמפ (ארה"ב) בפרויקט מגרש גולף יוקרתי במחוז הונג ין. עסקה זו מוערכת מאוד בזכות ערך המותג ויכולות היישום שלה, והיא פותחת מודל קישור רב-שכבתי בין הון, טכנולוגיה וסטנדרטים בינלאומיים.

עם זאת, בניגוד לדינמיות של משקיעים זרים, עסקים מקומיים נותרים זהירים. על פי CBRE, עד 60% מהעסקים המקומיים לא השתתפו באף עסקה של מיזוגים ורכישות, 39% שוקלים לדחות תוכניות השקעה, ו-21% עיכבו רשמית את תזרים המזומנים כדי להבטיח ביטחון פיננסי.

הסיבות שניתנו הן מחסור בהיצע חדש, כוח קנייה מוחלש ולחץ פיננסי מתמשך משנים קודמות.

לדוגמה, ברבעון השני של 2025, כלל שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי ראה רק כ-1,000 דירות ו-74 בתים נמוכים שהושקו למכירה - שפל שיא ב-10 השנים האחרונות. למרות שיזמים רבים יישמו מדיניות תמריצים כגון הנחות של עד 16%, תמיכה בריבית לטווח ארוך וחבילות עיצוב פנים יוקרתיות חינם, השוק טרם התאושש.

מנהל של עסק גדול שיתף כי בתקופה זו, עסקים חייבים להגן על תזרים המזומנים שלהם כאילו היה "עורק החיים" שלהם. קשיים כלכליים, יחד עם התקדמות איטית בארגון מחדש ולחץ על חובות, גורמים לעסקים מקומיים "לסגת" כדי להגן על עצמם.

"דגים גדולים" לא בולעים בקלות "דגים קטנים".

למרות שיש להם יתרון מבחינת זרימות הון, משקיעים זרים אינם יכולים "להשתלט" בקלות על שוק הנדל"ן כפי שהציעו בעבר חששות מסוימים.

לדברי מומחים, העידן שבו "שחקנים גדולים" השתמשו בכוח פיננסי כדי לשלוט בשוק הסתיים. מיזוגים ורכישות בתחום הנדל"ן נכנסים למחזור חדש שבו יכולות שיתוף פעולה, מומחיות משפטית, בקרת סיכונים ואסטרטגיות ארוכות טווח הופכות לגורמים מרכזיים.

למעשה, סדרה של עסקאות מיזוגים ורכישות בהובלת עסקים מקומיים נרשמה בששת החודשים הראשונים של השנה. דוגמה בולטת לכך היא רכישת פרויקט של כמעט 19,000 מ"ר בהו צ'י מין סיטי מבית ת'ודוק על ידי קבוצת Bcons.

קבוצת סאן השקיעה בחלקת אדמה יוקרתית באזור העירוני החדש קאו גיאי (האנוי) כדי לפתח את קומפלקס סאן פליה. קבוצת סאן רכשה גם 55 דונם של אדמה מחברת Xuan Cau Holdings בוואן גיאנג כדי לפתח את פרויקט Alluvia City בקנה מידה גדול.

ראוי לציין כי העסקה שבה העבירה פאט דאט 80% ממניותיה בפרויקט Thuan An 1-2 למשקיע זר בעל ניסיון רב שנים בווייטנאם מדגימה מודל שיתוף פעולה מועיל הדדית. היזם המקומי שומר על הקרקע והזכויות המשפטיות, בעוד שהשותף הזר מביא הון, טכנולוגיה ותקני פיתוח בינלאומיים.

גב' טראנג בוי, המנכ"לית של קושמן אנד וייקפילד וייטנאם, ציינה כי לא קל לעסקים זרים "להשתלט" על השוק הוייטנאמי. המכשול הגדול ביותר עבורם אינו כסף, אלא אדמה נקייה והליכים משפטיים.

קשה מאוד למצוא כיום כמה אלפי מטרים רבועים של אדמה מפונה בלב הו צ'י מין סיטי - שם האספקה כמעט קפואה במשך שלוש שנים רצופות. עם זאת, זהו יתרון משמעותי עבור עסקים מקומיים, שכן הם לא רק מחזיקים במגרשים מפונים רבים ומבינים את התקנות המקומיות, אלא גם יכולים לעבד הליכים מהר יותר. מעמדה זו, עסקים מקומיים יכולים לגייס הון באופן יזום במקום למכור את עצמם באופן פסיבי.

המומחה טראן טי חאן ואן, שחולק את אותה דעה, מאמין שהמגמה הנוכחית כבר אינה "דגים גדולים שבולעים דגים קטנים" אלא "דגים חכמים מאחדים כוחות עם דגים חזקים". אם עסקים מקומיים ידעו כיצד להשתמש במיזוגים ורכישות כאסטרטגיה לשדרוג החוזק הפנימי שלהם, הם יוכלו להפוך לחלוטין את הגלגל ולהתפתח בצורה בת קיימא יותר.

אנליסטים מסכימים גם כי השוק נכנס ל"שלב ברור של קונסולידציה". עסקאות מיזוגים ורכישות אינן נפוצות עוד אלא סלקטיביות ביותר, תוך התמקדות בערך סינרגטי בין שני הצדדים מבחינת מימון, מותג, טכנולוגיה ויכולות יישום.

מר וו הוין טואן קיט - מנהל שיווק למגורים ב-CBRE וייטנאם, ציין: "ה'משחק' שייך כעת למשקיעים בעלי חזון ארוך טווח, אסטרטגיות ברורות ויכולות תפעוליות מעשיות. זהו מעבר ממיזוגים ורכישות אופורטוניסטיים למיזוגים ורכישות אסטרטגיים."

נציגים מ-JLL וייטנאם הדגישו גם כי שוק הנדל"ן עובר ממצב של "צבירת קרקעות להחזקת נכסים" לשלב של ניצול יעיל של כל מטר מרובע של קרקע באמצעות מיזמים משותפים, שותפויות ושיתופי פעולה רב-שכבתיים.

התקופה שבין 2024 ל-2026 צפויה להיות שיא פעילות מיזוגים ורכישות בתחום הנדל"ן, עם עלייה הן במספר העסקאות והן בשווי ההשקעה. עם זאת, לדברי מומחים, ההצלחה תלויה לא רק ביכולת הפיננסית אלא גם ביכולתם של הצדדים המשתתפים לשתף פעולה ולפתח אסטרטגיות ארוכות טווח.

בנוף המתפתח הזה, עסקים מקומיים אינם עומדים בחיבוק ידיים. אם הם יוכלו למנף את היתרונות הטבועים בהם, כגון קרקע נקייה, הבנת שוק ויכולות תיאום מקומיות, בשילוב עם הון וטכנולוגיה של שותפים זרים, אז מיזוגים ורכישות אינם עוד "מוצא" אלא יכולים להפוך ל"קרש קפיצה" לשדרוג יכולות ולהרחבת נתח שוק.

לכן, שוק הנדל"ן בשנת 2025 אינו עוד עניין של "בליעה או בליעה", אלא אתגר אסטרטגי של שיתוף פעולה, קישור ואופטימיזציה של משאבים כדי להתקדם יחד.

מקור: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html