עם הכנסה של כ-30 מיליון דונג וייט לחודש, כמה בית כדאי לי לקנות?

[מודעה_1]

השוק מאבד דירות מתחת ל-25 מיליון דונג דונג למ"ר

בנוגע למידע האחרון על שוק הנדל"ן, משרד הבינוי אמר כי מספר פרויקטי פיתוח הדיור שאושרו והושלמו לאחרונה ירד בהשוואה לשנים קודמות, מה שמוביל להיצע מוגבל למדי בשוק. עם זאת, מחירי הדיור נוטים לעלות, ועולים על היכולת הפיננסית של רוב האנשים המעוניינים לקנות לשימוש עצמי.

ראוי לציין כי כמעט ואין פרויקטים בפלח הדירות במחירים נוחים (מחיר מתחת ל-25 מיליון וונד למטר רבוע). השוק הוא בעיקר פלח הדירות הבינוניות (מחיר 25-50 מיליון וונד) הזכאים לגייס הון ומסחר.

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 1 — פרויקט דיור ציבורי שנמצא בשימוש מזה שנים רבות בהאנוי (צילום: הא פונג).

על פי דו"ח סקירת שוק הנדל"ן של סאבילס בהאנוי לרבעון הרביעי של 2023, היצע הדירות החדשות נמצא בשפל של 10 שנים. דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד היוו 42% ממספר היחידות שנמכרו בשנת 2023, עלייה מ-3% בשנת 2019. דירות במחיר של בין 2 ל-4 מיליארד וונד מהוות 55% מנתח השוק. רק 3% מהדירות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), בשנים האחרונות, צמיחה כלכלית מהירה ועיור הגדילו את הביקוש לדיור, בעוד שההיצע ירד בהתמדה ולא הראה סימני התאוששות מאז 2018, מה שגרם לחוסר האיזון בין היצע לביקוש להחמיר.

מבנה ההיצע נוטה יותר ויותר לכיוון מוצרים יוקרתיים ובעלי ערך גבוה למטרות השקעה וספקולציות. הפרש פאזות ממושך זה גורם למחירי הדיור לעלות בהתמדה, וליצור רמת מחירים חדשה הרבה מעבר ליכולת הקנייה של רוב האנשים.

לא רק שזה מקשה יותר ויותר על אלו שרוצים לקנות בית למגורים לגשת לדיור מהכנסה פרטית, אלא שזה גם מפחית את הצורך הזה. במיוחד הדור הצעיר, שמוותר בהדרגה כי "לא משנה כמה יתאמצו, הם לא מצליחים לקנות בית", עובר לאורח חיים של הנאה, תוך עדיפות לשכירות.

נתוני מחקר מיחידה זו מראים כי חלקן של היצע הדירות בפלח הדיור במחירים נוחים (מתחת ל-25 מיליון וונד רנד/מ"ר) מסך היצע הדיור ירד בהתמדה, מ-30% בשנת 2019 ל-7% בשנת 2022 ו-6% בשנת 2023.

בתקופה 2019-2022, גם שיעור הדירות במחירים בינוניים (25-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) ירד ל-54%, 46%, 34% ו-27% בהתאמה, כאשר ההיצע הגיע בעיקר ממוצרים במחירים של 40-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בינתיים, הביקוש לדיור ריאלי תמיד מוביל את מבנה הביקוש לדיור עם שיעור של 80%, 15% הנותרים הם ביקוש להשקעות לטווח ארוך ו-5% הם ביקוש ספקולטיבי. ורק כ-25% מהביקוש לדיור ריאלי הוא בעל יכולת פיננסית להמיר אותו לביקוש ריאלי.

עלות הדיור לא צריכה לעלות על 30% מסך ההכנסה.

בהקשר הנ"ל, יחד עם דיור ציבורי, דיור בר השגה יהיה מגמת הפיתוח העיקרית והחזקה בשוק הנדל"ן בתקופה הקרובה. מכיוון שזהו פלח שמקורו בצרכים וביכולות בפועל של רוב האנשים.

לדברי מר נגוין ואן דין - יו"ר VARS, אין מושג רשמי של דיור בר השגה. עם זאת, ניתן להצביע על כמה מאפיינים מסוג זה על ידי השוואתו לדיור ציבורי ועל סמך שיטת קביעת סבירות מחירי הדיור.

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 2 — פרויקט בנייה לא גמור ברובע הא דונג, האנוי (צילום: הא פונג).

דיור ציבורי מיועד בעיקר לבעלי הכנסה נמוכה ולעובדים בפארקים תעשייתיים, פטורים מדמי שימוש בקרקע וגישה לחבילות אשראי מועדפות באופן בלעדי למשקיעים ולרוכשי בתים...

דיור בר השגה הוא דיור מסחרי במחירים מתונים, המתאים ליכולתם הכלכלית של רוב האנשים, המכוון לקבוצת אנשים בעלי הכנסה ממוצעת וקרוב לממוצע, עם רמת חסכונות מסוימת.

לדברי יו"ר VARS, דיור בר השגה הוא כאשר כל משק בית יכול לאזן בין עלויות דיור והוצאות מחיה אחרות במסגרת הכנסתו. על פי ניסיון בהערכת סבירות הדיור במדינות רבות ברחבי העולם, דיור בר השגה הוא דיור שבו עלויות הדיור מהוות לא יותר מ-30% מסך הכנסת משק הבית.

"עבור משק בית עם הכנסה של כ-30 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, 30% מהעלות הזו שקולה להצטברות של כ-100 מיליון דונג וייטנאמי לשנה, כך שדיור בר השגה עולה כ-2-2.5 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה", נתן מר דין דוגמה.

לדבריו, כיום קשה מאוד לפתח פרויקטים של דירות במחירים בטווח הנ"ל, במיוחד בשני האזורים העירוניים המיוחדים בעלי ביקוש גבוה לדיור. עם זאת, קשה לא אומר בלתי אפשרי.

[מודעה_2]
מָקוֹר