מציאת פתרונות לפרויקטים של דיור נטוש - חלק 1: עובדים צעירים הנאבקים למצוא מקום מגורים

בעוד שהיצע הדיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה עדיין חסר בצורה חמורה, בהו צ'י מין סיטי עדיין קיימים פרויקטים רבים של דיור שהחלו לפני שנים רבות אך עדיין "ריקים". מצב זה לא רק גורם לבזבוז חמור של משאבי קרקע והון תקציבי, אלא גם משפיע על יישום מדיניות הביטוח הלאומי ופיתוח עירוני בר-קיימא בהו צ'י מין סיטי.

שיעור 1: עובדים צעירים מתקשים למצוא מקום מגורים

מחירי הדיור בהו צ'י מין סיטי ימשיכו לעלות בשנת 2025, בעוד שהכנסותיהם של עובדים צעירים לא יעמדו בקצב. היצע הדיור בר השגה הולך ודחוק יותר ויותר, בעוד שפרויקטים רבים ננטשים. פרדוקס זה גורם לחלום של בעלות על בית עבור אלפי צעירים להמשיך ולדעוך.

הפער בין מחירי הדירות להכנסות הולך וגדל.

בשנים האחרונות, הצורך בדיור לעובדים צעירים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית בהו צ'י מין סיטי הפך דחוף יותר ויותר. למרות שיש להם מקומות עבודה יציבים ושיפור הדרגתי בהכנסותיהם לאורך זמן, הם עדיין מתמודדים עם קשיים בגישה לדיור.

פרויקט קומפלקס הדירות והווילות היוקרתיות BMC – Hung Long (BMC Hung Long), הממוקם בכתובת 1323 Huynh Tan Phat, רובע פו טואן (הו צ'י מין סיטי), החל להיבנות בשנת 2011 ועדיין נמצא במצב רעוע ולא גמור.

על פי דו"ח של CBRE וייטנאם ברבעון השלישי של 2025, מחיר המכירה העיקרי של דירות בהו צ'י מין סיטי הגיע לכ-87 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024, מה שדוחף את רמת מחירי הדירות הרבה מעבר לרמתם של רוב העובדים הצעירים. על פי ניתוח של משקיעי נדל"ן, כדי לקנות דירה בגודל 70 מ"ר במחיר המקובל כיום, משק בית עם הכנסה טובה זקוק ל-9-10 שנות צבירה.

בינתיים, ההכנסה הממוצעת של עובדים צעירים נעה כיום בין 12 ל-20 מיליון דונג וייט לחודש, וזה ברוב המקרים מספיק כדי לכסות את הוצאות המחיה וחלק מחסכונות. הפער בין צמיחת ההכנסה לצמיחת מחירי הדיור הולך וגדל, מה שהופך את היכולת לחסוך לקניית בית לכמעט בלתי אפשרית.

לא רק שהיו מודאגים מהמחיר, אנשים רבים הביעו גם היסוס לגבי השקעה בפרויקט נדל"ן כבר משלב ההתחלה. למעשה, בשנים האחרונות, פרויקטים רבים התעכבו, ובמקרים מסוימים אפילו חלפו שנים רבות מבלי שהייתה אפשרות למסור את הבית לקונה.

גב' וו טראן באו טיין, ברובע טאן פונג, הו צ'י מין סיטי, שיתפה: "אני באמת רוצה לבנות קריירה בעיר ולבנות לעצמי בית משלי כדי לעבוד בראש שקט. אבל מחירי הנדל"ן הנוכחיים גבוהים מדי בהשוואה להכנסה שלי, קניית בית בתקופה זו קשה מדי. קראתי בעיתון שיש הרבה פרויקטים של דיור נטוש ללא תושבים, בעוד שאנשים רבים החיים ועובדים בהו צ'י מין סיטי זקוקים נואשות לבית."

באופן דומה, גב' נגוין הויניה נו (מחוז גו ואפ, הו צ'י מין סיטי) אמרה: "מה שמדאיג אותי יותר מכל הוא לא רק העלייה המהירה במחירי הדיור, אלא גם תחושת חוסר היציבות כאשר בשוק יש הרבה פרויקטים "רפאים", בנייה לא גמורה או שהושלמה אך ללא תושבים המתגוררים בהם. הבתים הריקים במשך שנים רבות, היעדר שירותים וחיוניות גורמים לי להסס עוד יותר להשקיע."

עובדים צעירים רבים מאמינים שאם יהיו מדיניות תמיכה מועדפת בהלוואות ויפותחו יותר מגזרי דיור המתאימים להכנסותיהם, הם ילוו באומץ וישלמו בתשלומים כדי להתיישב.

סדרה של פרויקטים של דיור "נשכחו"

במהלך 10 השנים האחרונות, פרויקטים רבים היו צפויים להיות "אזורי מודל עירוניים", "ערים מיניאטוריות" עם מתקנים מודרניים מלאים, שייצרו סביבת מגורים חדשה לתושבים. עם זאת, זמן קצר לאחר מכן, פרויקטים רבים בעיר הגיעו למצב של לא גמורים או חצי גמורים.

אזור ההתיישבות בין חאן, המשתרע על שטח של 38.4 דונם, הוא חלק מתוכנית לבניית 12,500 דירות לשירות ההתיישבות באזור העירוני ת'ו ת'יאם ברובע אן חאן, הו צ'י מין סיטי. הפרויקט הושלם בשנת 2015 אך עד כה הוא עדיין "גן ריק, בית ריק".

דוגמה אופיינית לכך היא אזור היישוב מחדש בין חאן, המשתרע על פני 38.4 דונם, כחלק מתוכנית לבניית 12,500 דירות לשירות יישוב מחדש של אזור ת'ו ת'יאם ברובע אן חאן, הו צ'י מין סיטי, שהושלמה לפני 10 שנים אך נותרה שקטה עד כה. מדי שנה, הו צ'י מין סיטי נאלצת להוציא עשרות מיליארדי דונג כדי לשלם דמי תחזוקה וניהול בזמן שהיא ממתינה ליישום הסדרי היישוב מחדש.

לאחרונה, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי המשיכה לפרסם תוכנית למכירה פומבית של 3,790 דירות ליישוב מחדש באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם, רובע אן חאן; במקביל, מעבר למודל דיור מסחרי. ידוע כי הו צ'י מין סיטי תחלק 3,790 דירות ליישוב מחדש לשני בלוקים למכירה פומבית, כולל 2,220 דירות בבלוקים R1, R2, R3 ו-1,570 דירות בבלוקים R4, R5. כל הדירות הללו יימכרו למטרת דיור מסחרי.

בקומונה נה בה, פרויקט קנטון נוד, שנודע בעבר בשם קנטון רזידנס, היה מרכז שוק הנדל"ן כשהושק לראשונה. הפרויקט ממוקם בחזית רחוב נגוין הואו ​​טו המתחבר לרחוב נגוין ואן לינה, שטחו הכולל הוא 9.1 דונם, וכולל 1,640 דירות. סך ההשקעה בפרויקט זה באותה עת היה 300 מיליון דולר, וצפוי להסתיים בשנת 2011. עם זאת, עד כה, הפרויקט עדיין נודד ולא מוצא דרך לצאת ממנו.

לא רחוק משם, פרויקט קומפלקס הדירות והווילות היוקרתיות BMC Hung Long ברחוב הוין טאן פאט, רובע פו טואן, הו צ'י מין סיטי, היה גם הוא פרויקט "על". עם זאת, לאחר תקופת בנייה קצרה, הפרויקט "כוסה" וננטש במשך יותר מעשור.

גב' נגוין טי האן, תושבת המתגוררת בסמוך לאזור פרויקט BMC, שיתפה: "פרויקט זה נטוש במשך כל כך הרבה זמן שאני מודאגת משום שהבניין מתפורר ואם הוא יקרוס, הוא יהיה מסוכן מאוד. אם יישאר זמן רב מדי, הוא יהפוך למקלט לנחשים ולזוחלים רבים, דבר שישפיע על חייהם של אנשים באזור. אני מקווה שהפרויקט יתחדש בקרוב כדי להבטיח את בטיחות אזור המגורים."

כ-20 ק"מ ממרכז הו צ'י מין סיטי, אזור היישוב וין לוק ב' (קומונה טאן וין לוק, הו צ'י מין סיטי) משתרע על פני 31 דונם, נבנה בכמעט 1,000 מיליארד וונד (שהופעל מאז 2013) וכיום ניצב בפני מצב שומם, כאשר רק 23 מתוך 45 בניינים מאוכלסים (874 משקי בית, 3,874 איש), 22 בניינים ריקים, ומתקנים רבים מוזנחים משום שאנשים אינם גרים שם, נוסעים רחוק, חסרי עבודה או משאירים את בתיהם ממתינים למכירה או לשימוש כהון. מצב זה גורם לבזבוז רב, משפיע על הנוף והביטחון, מה שמוביל להו צ'י מין סיטי למצוא פתרונות כגון הסבה לדיור ציבורי, מכירה פומבית או הקצאה מחדש של קרן הדיור הפנויה הזו.

מר נגוין סון, תושב מקומי, אמר: "כאשר הועברו לכאן, משקי בית רבים היו מתוסכלים משום שהאזור היה רחוק מדי מהמרכז, רחוק ממקום מגוריהם הקודם, והיה מחסור בתחנות אוטובוס באזור המגורים. עקב אי נוחות בנסיעות ובמגורים, רוב משקי הבית שיושבו מחדש עזבו, והותירו את כל קומפלקס הדירות שומם ועזוב כמו 'בית רדוף רוחות'."

שיעור 2: פתיחת חסימות בנושאים משפטיים, "החייאת" פרויקטים "קפואים"

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-1-nguoi-lao-dong-tre-chat-vat-tim-noi-an-cu-20251207154157283.htm