VARS: דירות במחירים נוחים "נעלמות" בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי

ANTD.VN - העלייה האחרונה בהיצע הנדל"ן נובעת בעיקר ממגזר היוקרה, בעוד שדיור בר השגה "נטש", מה שהופך את חוסר האיזון בין היצע לביקוש לחמור יותר ויותר.

אין עוד היצע של דירות חדשות במחירים סבירים

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן הוייטנאמי "התחמם" בהדרגה הודות לכוח המניע של מדיניות היצע ותמיכה חדשה מצד הממשלה . עם זאת, העלייה בהיצע היא בעיקר במגזר היוקרתי, בעוד שדיור בר השגה "נטש".

נתוני מחקר של VARS מראים כי קטגוריית הדירות במחירים נוחים (במחיר של מתחת ל-25 מיליון וונד למטר רבוע) "נכחדה" בשנים האחרונות וקשה מאוד, או אפילו בלתי אפשרי, להופיע מחדש בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, בהאנוי, שיעור הדירות החדשות במחירים נוחים שהושקו הגיע ל-35% בשנת 2018, ירד ל-20% בשנת 2019 ורק ל-12% בשנת 2020. בשנים 2021 ו-2022, היצע הדירות בפלח זה המשיך לרדת, והגיע רק לכ-4% מכלל היצע הדירות שהושקו למכירה והגיע ל-0% בשנת 2023.

בהו צ'י מין סיטי, הירידה הייתה חזקה אף יותר כאשר בשנת 2018, שיעור הדירות החדשות במחירים נוחים שהושקו היווה 20% אך ירד ל-0.5% בלבד בשנת 2020 לפני שנעלם לחלוטין בשנת 2021.

עד תשעת החודשים הראשונים של 2024, היצע הדירות חווה התאוששות משמעותית, אך כ-80% מהיצע הדירות שנפתח למכירה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי היו במחירי מכירה של 50 מיליון וונד/מ"ר ומעלה.

מחקר על מדד מחירי דירות, המשקף את תנודות מחירי המכירה הממוצעות של פרויקטים במדגם של 150 פרויקטים שנבחרו ונצפו על ידי VARS, מראה גם כי נכון לרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים במדגם בהאנוי קרוב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 64.0% בהשוואה לרבעון השני של 2019.

מחיר המכירה הממוצע של אשכולות פרויקטים בהו צ'י מין סיטי עלה מ-49.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ל-64.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, המשקף עלייה של 30.6% באותה תקופה.

היצע הדירות במחירים נוחים נעלם בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

מדוע עסקים לא מתעניינים בפלח השוק הנמוך?

לפי VARS, הסיבה העיקרית לכך שדיור בר השגה לא זכה לתשומת לב רבה מצד יזמי נדל"ן היא משום ששולי הרווח מפלח זה נמוכים יותר מאלה של פלח היוקרה. חישובים של יזמי פרויקטים מראים שעם שולי רווח של כ-15% בלבד, אם ההון עומד על שמריו במשך 1-2 שנים או אם המכירות מתעכבות במשך 1-2 שנים, היזם יפסיד כסף.

יתר על כן, קרנות קרקע מרכזיות הופכות למצרך נדיר יותר ויותר, כיום ובעתיד, בעיקר באזורים עירוניים גדולים עם שורה של תשתיות ושירותים ציבוריים הזקוקים להשקעה, בנוסף לעלויות התשומות, במיוחד עלויות הקרקע, העולות, והמחירים אינם ניתנים לביצועים.

שנית, למרות שהממשלה הציגה מדיניות רבה לעידוד פיתוח דיור ציבורי ודיור בר השגה, הליכים משפטיים הקשורים לקרקע ותכנון עדיין מהווים חסמים משמעותיים. תהליך הרישוי המורכב, ארוך השנים, יחד עם מימון הקרקע ההולך וגדל לצורך פיתוח דיור בערים גדולות, גורמים ליזמי פרויקטים לשקול היטב לפני השקעה במגזר זה.

בנוסף, מדיניות תמיכה באשראי לרוכשי דירות במגזר זה לא יושמה באופן סינכרוני.

שלישית, פרויקטים יוקרתיים מניבים שולי רווח גבוהים ואינם קשים למכירה. מכיוון שהביקוש לדיור יוקרתי, כולל צורכי מגורים והשקעה כאחד, גדול מאוד, מצד קבוצת הלקוחות בעלי ההכנסה הגבוהה עולה בהתמדה יחד עם הפיתוח הכלכלי והזרים מגל ההשקעות הזרות וכן וייטנאמים מחו"ל, על בסיס המסדרון המשפטי החדש ש"מרגיע" את תנאי הבעלות עבור קבוצה זו.

למעשה, מספר הלקוחות המוכנים לשלם פרמיה כדי להחזיק במוצרים המוגבלים והיוקרתיים ביותר בפרויקט אינו קטן. זה הופך את תחום הדיור בר השגה לפחות אטרקטיבי עבור יזמי הפרויקטים.

הצורך בהתערבות המדינה

כדי להתמודד עם המחסור בדיור בר השגה, VARS מאמינה כי נדרשת התערבות חזקה מצד המדינה.

בהתאם לכך, המדינה צריכה לחקור ולפתח מדיניות ליצירת תנאים נוחים למשקיעים לפיתוח דירות מסחריות במחירים נוחים (פטור ממס קרקע, מס חברות, או הגדלת צפיפות הבנייה או מקדם השימוש בקרקע בהשוואה לסטנדרטים עבור פרויקטים של דיור מסחרי).

במקביל, ניתנת עדיפות לאישורי תכנון ורישוי בנייה, מה שמסייע לקיצור זמן פיתוח הפרויקט...

שנית, על המדינה לקדם פרויקטים של שיתוף פעולה בין הממשלה למגזר הפרטי לבניית דיור בר השגה (המדינה מספקת תמריצי קרקע ותמיכה משפטית).

שלישית, צריכה להיות מדיניות שתתמוך בביקוש של אנשים לדיור. הממשלה יכולה לשקול הקמת קרן שתתמוך בפיתוח ותחזוקה של היצע הדירות בעלות נמוכה...

בנוסף, על המדינה לגבש מדיניות להגבלת המוטיבציה הספקולטיבית, ועליה בקרוב ללמוד ולהחיל מס נדל"ן, תוך התמקדות בבעלי נדל"ן שאינם משקיעים את נכסיהם בפעילות עסקית, או שאינם מבצעים בנייה לאחר קבלת קרקע...

יש צורך להקים סוכנויות או ועדות לפיקוח על דיור, ולנקוט סנקציות מחמירות נגד מקרים של ספקולציות, מניפולציות מחירים או עליות מחירים בלתי חוקיות.

עם זאת, כדי שמדיניות רגולטורית תהיה יעילה באמת, ותבטיח שהשוק יפעל בצורה בטוחה ובריאה בטווח הארוך, המדינה צריכה להשלים בקרוב את מערכת המידע והנתונים על שוק הנדל"ן ואת המערכת לניהול דיור מזוהה.

מקור: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd