VRES 2025: דירות ובתים צמודי קרקע מובילים את ציפיות השוק.

(CLO) בכנס הנדל"ן בווייטנאם - VRES 2025, ציינו מומחים כי בעוד שהשוק היה סוער בשנת 2022 עקב עליית ריביות, הוא גם הראה תחזית טובה יותר. אפילו עם עליית ריביות לקראת סוף השנה, זרימות הון עדיין העדיפו מגזרים המשרתים צרכי דיור אמיתיים כמו דירות ובתים פרטיים.

כנס VRES 2025, שאורגן על ידי Batdongsan.com.vn בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, משך אליו כמעט 1,800 משתתפים. באירוע הוענק גם פרס מתווך הנדל"ן של וייטנאם, לכבוד מתווכים מקצועיים ולקידום פיתוח שוק בר-קיימא.

כנס הנדל"ן של וייטנאם - VRES 2025 בהו צ'י מין סיטי.

ההתאוששות מתקדמת אך עם שינויים אזוריים.

בכנס הנדל"ן של וייטנאם - VRES 2025, אמר מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, כי השוק בשנת 2025 התאושש אך הוא מובחן מאוד לפי אזור ופלח. נתונים מ-Batdongsan.com.vn מראים כי רמת העניין בנדל"ן למכירה ברחבי הארץ עלתה שוב בהשוואה לרבעון הראשון של 2023, ומחירי המכירה ממשיכים לעלות באזורים עם ביקוש אמיתי לדיור או שנהנים מתשתיות.

סקר הברוקרים ברבעון הרביעי של 2025 משקף בבירור מגמה שונה: 48% מהברוקרים דיווחו על ירידה בעסקאות, 14% רשמו עלייה ו-35% העריכו את העסקאות כיציבות.

על רקע זה, דירות ממשיכות להוביל את השוק, כאשר 37% מהסוכנים מדווחים על עלייה בעסקאות – עדות לכך שהביקוש האמיתי לדיור נותר חזק. גם בתים פרטיים עומדים במבחן, כאשר 26% מהסוכנים מדווחים על עלייה בעסקאות ויותר ממחציתם מצביעים על שוק יציב.

מנגד, מחירי הקרקעות והווילות ירדו, כאשר כ-40% מהסוכנים דיווחו על ירידה בעסקאות. גם דירות דו-משפחתיות נתקעו, כאשר 29% מהסוכנים ציינו ירידה בעסקאות ומחציתם דיווחו על שוק צדדי.

אף על פי כן, רוב המתווכים צופים שדירות ובתים צמודי קרקע ימשיכו להיות שני הפלחים העיקריים של השוק בששת החודשים הקרובים.

האנוי - הרחבת פוטנציאל הצמיחה של החגורה

בהאנוי, ההתאוששות מונעת על ידי הביקוש האמיתי לדיור במרכז העיר וההתרחבות החזקה של מערכת כבישי הטבעת. על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, מספר פרויקטי הדירות לאורך כבישי הטבעת גדל מ-269 (לפני 2015) לכמעט 700 פרויקטים כיום - עלייה של כמעט פי 2.6 בעשור בלבד.

דירות ממשיכות להיות הכוח המניע של השוק. מוקד העניין מרוכז באזורים בתוך כבישי הטבעת 2 ו-3, כאשר נאם טו ליאם (לשעבר) הובילה בנפח החיפוש במהלך 11 החודשים הראשונים של 2025, ואחריה הא דונג, קאו גיאי והואנג מאי (לשעבר).

ההתפתחויות הבולטות ביותר הגיעו מאזורי הפרברים. ברבעון הרביעי של 2025, אזורים בתוך כביש הטבעת 3 רשמו עליות מחירים חזקות, כאשר אזור טאנה טרי הישן הגיע ל-74 מיליון וונד דונג/מ"ר, עלייה של 158% בהשוואה לרבעון הראשון של 2023; אזורי ג'יה לאם הישנים והא דונג הישנים עלו בכ-143%...

עלייה זו עולה בהרבה על זו של מחוזות מרכזיים רבים כמו בה דין או האי בה טרונג (לשעבר), שם המחירים עלו רק ב-69-92%. דבר זה מצביע על העדפה לאזורים עם מחירים נמוכים יותר, עתודות קרקע גדולות ותועלות מערי ענק חדשות.

בקטגוריית בתים צמודי קרקע, למרות ירידה בעניין, מחירי המכירה המשיכו לעלות ברוב המחוזות הפרבריים עקב רמות מחירים נמוכות בעבר. עד הרבעון הרביעי של 2025, אזורים כמו הא דונג, הואנג מאי, בק טו ליאם ולונג ביין (לשעבר)... רשמו עליות של מעל 110% בהשוואה לרבעון הראשון של 2023.

בינתיים, הביקוש להשכרות נכסים עם חזית רחוב גדל ב-9% בהשוואה לרבעון הקודם, אך עסקאות המכירה ירדו ב-6%. שולי הרווח לא גדלו עקב מחירי מכירה גבוהים, בעוד שמחירי השכירות נותרו ללא שינוי.

השינוי בביקוש בהאנוי ניכר גם הוא. אחוז תושבי האנוי המחפשים נדל"ן בתוך העיר ירד מ-81% (רבעון ראשון 2023) ל-59% ברבעון הרביעי של 2025. לעומת זאת, העניין בהו צ'י מין סיטי גדל מ-6% ל-20%, וגם הביקוש לנדל"ן בהונג ין, בק נין , קוואנג נין וכו' גדל.

לדברי מר דין מין טואן, מגמה זו מראה כי קונים מרחיבים את מרחב המחיה שלהם ומחפשים הזדמנויות באזורים שנהנים מתשתית בין-אזורית מפותחת היטב.

הו צ'י מין סיטי - דקומפרסיה עירונית ועלייתם של מרכזים חדשים

הו צ'י מין סיטי נכנסת לשלב של דחיסת כבישים עירוניים משמעותית, כאשר סדרה של פרויקטים תשתית מרכזיים כמו המטרו, הכביש המהיר בן לוק - לונג טאן ומערכת הגשרים המחברת את העיר דונג נאי ... יוצרים תנופה חזקה לערים לוויין כמו תואן אן, די אן וואנג טאו.

על פי ניתוח של Batdongsan.com.vn, האזור המזרחי של הו צ'י מין סיטי והאזורים הגובלים במחוז בין דונג לשעבר יהיו האזורים שימשכו את הביקוש הרב ביותר בשנת 2025.

היצע הדירות – הסגמנט המוביל בשוק של הו צ'י מין סיטי – גדל בחדות בעשור האחרון. לפני 2015, בהו צ'י מין סיטי היו רק 324 פרויקטים של דירות הממוקמים בתוך כביש הטבעת הפנימי (כביש הטבעת 2); כיום, מספר זה מגיע לכ-1,050 פרויקטים, עלייה פי 3.2. ההתרחבות החזקה של הגבול העירוני סייעה לעסקים לדחוף את ההיצע לאזורים פרבריים, במיוחד בצפון מזרח.

מחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2025 צפויים לעלות משמעותית באזורים רבים, כגון מחוז נה בה לשעבר (עלייה של 64%), מחוז 7 לשעבר (עלייה של 63%), מחוז בין טאן (עלייה של 57%) ות'ו דוק סיטי (לשעבר מחוזות 2, 9 ות'ו דוק) (עלייה של 32-48%). ראוי לציין כי הביקוש לדירות מתפשט למחוז בין דואנג השכן. ב-11 החודשים הראשונים של 2025, ת'ואן אן ראתה עלייה של 129% בנפח החיפושים, ודי אן עלייה של 103%...

לפי הערכתו של מר טואן: "מרכז העיר כבר אינו המרכז היחיד. כבישי הטבעת יוצרים מוקדי צמיחה חדשים בטהו דוק, די אן, טואן אן, טו דאו מוט, נה בה... ומסמנים את התקופה האינטנסיבית ביותר של דקומפרסיה עירונית אי פעם."

במגזר הדיור הפרטי יש עסקאות יציבות, אך העניין לא עלה באופן משמעותי. מחירי בתים פרטיים במרכז העיר הגיעו ל-210-286 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 1.4-2.2 גבוהים יותר מדירות. ברובעים כמו בין טאן, פו נואן, רובע 11 ורובע 7, המחירים ירדו ל-125-204 מיליון דונג וייט למ"ר. באזורים פרבריים ובעיר ת'ו דוק, בתים פרטיים יקרים רק פי 1.1-1.8 מדירות, במיוחד בבין צ'אן, נה בה ורובע 12, שם פער המחירים הצטמצם במידה ניכרת, מה שיצר מקום לעליות מחירים נוספות.

נכסים עם חזית רחוב מראים התאוששות קלה במכירות, אך הביקוש להשכרה נותר איטי עקב חוסר איזון בין היצע לביקוש: ההיצע מרוכז במרכז העיר, בעוד שהביקוש הוא בעיקר באזורים הסמוכים למרכז. אזור רובע 2 הישן מושך תשומת לב רבה יותר הודות למחירים תחרותיים ותשואות שכירות טובות.

מר דין מין טואן יעץ למשקיעים להסתמך על נתוני שוק כדי לבחור את האזורים הנכונים בעלי פוטנציאל צמיחה אמיתי - במיוחד כאלה עם תשתית טובה, היצע איכותי וביקוש אמיתי לדיור - במקום לרדוף אחרי גלים פסיכולוגיים או שמועות בהקשר של שוק שממשיך להיות מקוטב מאוד.

מקור: https://congluan.vn/vres-2025-chung-cu-va-nha-rieng-dan-dat-ky-vong-thi-truong-10322196.html