דעות מעורבות לגבי התקנות על פיקדונות לדיור עתידי

[מודעה_1]

בבוקר ה-31 באוקטובר, התקיים דיון באולם על תכנים שונים עם דעות שונות בנוגע לחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן), והתוכן על עקרונות עסקי הדיור והבנייה שיוגשו לעתיד (סעיף 23) זכה לתשומת לבם של חברי האסיפה הלאומית.

בהתייחסו לפיקדונות בעסקי הדיור ולפרויקטים עתידיים של בנייה, הביע הנציג טראן הונג נגוין (משלחת בין תואן ) הסכמה עם אפשרות 1 והטיעונים המצוינים בדוח הקבלה וההסבר.

בהתאם לכך, אפשרות זו פחות מסוכנת עבור לקוחות, שהם הצד החלש בעסקאות נדל"ן, מכיוון שהפיקדון מתבצע רק כאשר הנכס כשיר למסחר ושני הצדדים חתמו רשמית על חוזה, מה שמגביל את התרחשותם של סכסוכים.

הנציגים מצאו כי הזמן הנדרש לגביית המקדמה, החל מרגע שהפרויקט הוערך על ידי סוכנות ממשלתית והמשקיע מחזיק באחד המסמכים הנוגעים לזכויות שימוש בקרקע כפי שמוצג באפשרות השנייה, יוביל לזמן ארוך מאוד מקבלת המקדמה ועד ליישום הפרויקט בפועל, מה שיגרום לסיכונים רבים יותר ללקוחות.

בינתיים, שוק הנדל"ן חווה לאחרונה התפתחויות מורכבות רבות, כאשר משקיעים בפרויקטים של נדל"ן עדיין מנצלים פיקדונות וחוזי תרומות הון כדי לגייס הון באופן שרירותי, מה שגורם לחוסר ביטחון ואי-סדר.

"במציאות, פרויקטים רבים לא יושמו לאחר 5 שנים, אפילו 10 שנים של קבלת פיקדונות. לכן, יש צורך בתקנות לפיקוח מחמיר יותר כדי להגביל את התרחשות המצב הזה...", העיר הנציג נגוין.

בנוגע להוראות בסעיף 5, סעיף 23 של טיוטת החוק, בחרה הנציגה נגוין דאי טאנג (משלחת הונג ין ) באפשרות 2.

לטענת הנציג, מדובר בתוכנית הקובעת בבירור באילו מקרים המשקיע רשאי לגבות פיקדונות בהתאם להסכם עם הלקוח, קובעת בבירור את תוכן הסכם הפיקדון, את סכום הפיקדון כדי להבטיח פרסום, שקיפות, להגן על זכויותיהם ואינטרסים לגיטימיים של ארגונים ויחידים שחתמו על חוזים לקנייה, השכרה או רכישת בתים ועבודות בנייה, ולהגביל את עסקי הנדל"ן מלקבל פיקדונות כערוץ גיוס הון.

מר טאנג ביקש מסוכנות הניסוח ללמוד ולשקול החלטה ברורה לגבי התנאים למגורים ולעבודות בנייה שיוקמו בעתיד.

במקביל, הציעו הנציגים החלטה לאפשר למשקיעים למכור דיור עתידי עבור פרויקטים של בנייה שעמדו בתנאים של אישור תוכניות לפרויקטים גדולים וחיוניים של תשתית שהושלמו בזמן. במקביל, יש להבהיר את תוכן "דרישת השלמה בהתאם להתקדמות הפרויקט".

נציג נגוין טי וייט נגה (משלחת האי דונג ) שהשתתף במתן חוות דעת, אמר כי במסגרת סעיף 23, יש צורך לקבוע בהתאם לתוכנית המאפשרת למשקיעים בפרויקטי נדל"ן לגבות פיקדונות רק בהתאם להסכם עם הלקוחות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי והוא מוערך על ידי סוכנות ממשלתית, ולמשקיע יש אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע.

לדברי הנציג, תקנות כאלה ייצרו תנאים לעסקים ולמשקיעים להתפתח יותר, במיוחד בהקשר של עסקי נדל"ן המתמודדים עם קשיים רבים. השקעה בפרויקטים דורשת כמות גדולה של הון, מה שמאפשר למשקיעים לגבות פיקדונות מוקדם יסייע למשקיעים לקבל יותר הון להשקעה מחדש, יתרום להגדלת ההזדמנויות ולמשיכת לקוחות פוטנציאליים.

"למרות שתקנה זו עשויה להוות סיכונים נוספים ללקוחות, הנציגה הדגישה כי יש להתגבר על כך על ידי הידוק הניהול והגברת האחריות של סוכנויות ניהול המדינה המוסמכות. במיוחד, כבר מהשלב הראשוני של סקירת ובחירת משקיעים, כדי להבטיח את היכולת והיכולת של המשקיעים ליישם את הפרויקט", אמרה גב' נגה.

לדברי גב' נגה, הגבלת סיכונים כמו אפשרות 1 על ידי מתן אפשרות למשקיעי פרויקטים של נדל"ן לגבות פיקדונות רק כאשר בתים ועבודות בנייה כשירים להקמה, תגביל הזדמנויות עסקיות, יתנגד לעידוד ותיצור מנגנונים לפיתוח עסקים.

בדוח על הסבר, קבלה ותיקון של הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן), בנוגע לעקרונות עסקי הדיור ועבודות הבנייה העתידיות (סעיף 23), הציעה הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית שתי אפשרויות:

אפשרות 1: "משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות מלקוחות רק כאשר הבתים ועבודות הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסקה וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה."

אפשרות 2: "משקיעים בפרויקטי נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות רק בהתאם להסכם עם הלקוחות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ולמשקיע יש אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע המפורטים בסעיף 2, סעיף 24 לחוק זה. הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית, עבודות הבנייה. סכום הפיקדון המרבי הוא בהתאם לתקנות הממשלה אך לא יעלה על 10% ממחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית, עבודות הבנייה, תוך הבטחת עמידה בתנאי הפיתוח החברתי-כלכלי בכל תקופה ובכל סוג נדל"ן" .

[מודעה_2]
מָקוֹר