बाधाओं को दूर करने और रियल एस्टेट रिकवरी को बढ़ावा देने के 10 समाधान

रियल एस्टेट बाजार अपने निम्नतम स्तर पर पहुंच चुका है।

रियल एस्टेट व्यवसायों की ओर से हम समाचार पत्र को धन्यवाद देते हैं।   श्रमिक   इस समय "रियल एस्टेट के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना" विषय पर सेमिनार का आयोजन करना बहुत ही उचित समय है, जब मुद्दों को बड़े पैमाने पर हल करने और अनुमोदन के लिए तैयार किए जा रहे कानून में शामिल करने की आवश्यकता है।

सभी नेता, शोध एजेंसियाँ और व्यावसायिक समुदाय स्पष्ट रूप से समझते हैं कि रियल एस्टेट बाज़ार में कानूनी समस्याएँ बहुत महत्वपूर्ण हैं। हमने सरकार को बताया है कि सबसे बड़ी समस्या कानूनी है, जो परियोजनाओं की 70% समस्याओं के लिए ज़िम्मेदार है।

समस्याओं के तीन स्तर हैं। सबसे बड़ी समस्या यह है कि कुछ नियमों में एकरूपता का अभाव है, वे विरोधाभासी हैं और कानून के साथ टकराव पैदा करते हैं। रियल एस्टेट क्षेत्र में ज़मीन से जुड़े उप-कानूनी दस्तावेज़ों में भी कुछ नियम समस्याग्रस्त हैं। खास तौर पर, विभागों और शाखाओं के लोक सेवकों द्वारा कानून प्रवर्तन में समस्याएँ हैं। एक ही दस्तावेज़ के ज़रिए, कुछ इलाकों ने समस्या का अपेक्षाकृत बेहतर समाधान किया है, जबकि कुछ इलाकों में इसका समाधान नहीं हो पाया है, जिससे स्थानीय परियोजनाओं में रुकावट आ रही है।

दूसरी सबसे बड़ी समस्या पूँजी तक पहुँच की है। इक्विटी पूँजी के अलावा, रियल एस्टेट उद्यम हाल के दिनों में पूँजी के चार अन्य स्रोतों पर निर्भर रहे हैं। पहला है शेयर बाजार से पूँजी। वर्तमान में 1,600 से ज़्यादा सूचीबद्ध उद्यम हैं, जिनमें से केवल 169 से ज़्यादा रियल एस्टेट से जुड़े उद्यम हैं। यह संख्या बहुत कम है, शेयर बाजार में पूँजी का दोहन करने के लिए पर्याप्त नहीं है।

दूसरा है बॉन्ड से पूंजी, लेकिन 2022 की तीसरी तिमाही से यह अवरुद्ध है। अब तक, समायोजन के लिए प्रस्ताव 08 के बावजूद, बॉन्ड बाजार अभी भी अटका हुआ है।

तीसरी बड़ी समस्या वाणिज्यिक बैंकों से मिलने वाले ऋण की है। यह बीज पूँजी का एक स्रोत है, जो "दाई" की तरह काम करता है, व्यवसायों के लिए एक बड़ा सहारा है, लेकिन इसका अभी तक पूरा दोहन नहीं हुआ है।

बाकी सब ग्राहकों और साझेदारों से मिलने वाली पूँजी है, लेकिन जब शुरुआती समस्याओं का समाधान नहीं होता, तो ये समस्याएँ भी अवरुद्ध हो जाती हैं। खासकर साझेदारों और विदेशी पूँजी (एफडीआई) से मिलने वाली पूँजी घरेलू उद्यमों को या तो सस्ते दामों पर परियोजनाएँ "बेचने" या निवेश के लिए ऊँची छूट देने के लिए मजबूर करती है। सीधे शब्दों में कहें तो, ये "मृत" परियोजनाओं की "तलाश" करने के लिए "बोझिल" प्रतीक्षा की तरह हैं। यह घरेलू उद्यमों के लिए एक बहुत बड़ा नुकसान है।

वर्तमान में, सबसे अनुकूल क्षेत्र संभवतः औद्योगिक अचल संपत्ति है। तीन साल की महामारी ने इस क्षेत्र को ज़्यादा प्रभावित नहीं किया है, जिससे अन्य उद्योगों को बढ़ावा देने के लिए भी परिस्थितियाँ बन रही हैं।

बाज़ार के संदर्भ में, मुझे लगता है कि हमें अब "निचला क्षेत्र" शब्द का प्रयोग करना चाहिए। बहुत से लोग सोचते हैं कि बाज़ार का निचला स्तर इस साल अप्रैल या मई में कहीं होगा। लेकिन हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग के आंकड़ों के आधार पर, मुझे लगता है कि निचला क्षेत्र 2023 की पहली तिमाही से है, जब रियल एस्टेट क्षेत्र की वृद्धि दर ऋणात्मक 16.1% होगी, लेकिन उसके बाद धीरे-धीरे इसमें सुधार होगा।

2023 की दूसरी तिमाही के अंत में, विकास दर अभी भी 11% से अधिक नकारात्मक थी। लेकिन तीसरी तिमाही से, यह केवल 8% से अधिक नकारात्मक थी।

कानूनी समस्याओं के संदर्भ में, वर्तमान में तीन मुद्दे हैं: कानूनी नियम; उप-कानून नियम जैसे कि आदेश और परिपत्र; और प्रांतीय निर्णय। ये समस्याएँ अधिकारियों और सिविल सेवकों के लिए रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित दस्तावेज़ों को संभालने में कठिनाइयाँ पैदा करती हैं, जैसे ज़िम्मेदारी का डर, ज़िम्मेदारी से बचना, और सुझाव देने में अनिच्छा।

सोचने और करने का साहस करने वाले अधिकारियों के अधिकारों की रक्षा के लिए केंद्र सरकार द्वारा नियम जारी करने से सिविल सेवकों की भावना को पुनर्जीवित करने में मदद मिलेगी। इसके साथ ही, "संस्थाओं और नीतियों में नवाचार और सुधार जारी रखना, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार करना, और हमारे देश को उच्च आय वाले विकसित देश में बदलने के लिए गति प्रदान करना" विषय पर 13वीं पार्टी केंद्रीय समिति के संकल्प संख्या 18 में, 2013 के भूमि कानून और संबंधित कानूनों में संशोधन की आवश्यकता पर बल दिया गया है ताकि एकरूपता और एकता सुनिश्चित की जा सके।

मेरी राय में, वर्तमान में विचाराधीन और राष्ट्रीय असेंबली द्वारा अनुमोदन के लिए तैयार किया जा रहा 200 से अधिक पृष्ठों वाला भूमि कानून (संशोधित) एक बहुत बड़ा काम है, लेकिन नवीनतम मसौदे को पढ़ने पर, इसमें अभी भी कुछ समस्याएं हैं, जिनमें अनुच्छेद 128 में निर्धारित उद्यमों के लिए भूमि तक पहुंच का मुद्दा भी शामिल है।

तदनुसार, मसौदे में दो विकल्प निर्धारित किए गए हैं: उद्यम केवल आवासीय भूमि के हस्तांतरण को स्वीकार करेंगे या आवासीय भूमि और अन्य भूमि को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए अनुमति दी जाएगी। तो, बड़े वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, बड़े शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि कैसे उपलब्ध हो सकती है? हो ची मिन्ह शहर के केंद्र में, यदि आवासीय भूमि है, तो सबसे बड़ा क्षेत्रफल केवल कुछ हज़ार वर्ग मीटर है।

10 हेक्टेयर कृषि भूमि या 2 हेक्टेयर कारखाना भूमि खरीदने पर भी परियोजना को अंजाम देना असंभव है क्योंकि आवासीय भूमि उपलब्ध नहीं है। मेरी राय में, यह अनुचित है और व्यावसायिक परियोजनाओं के विकास को सुगम बनाने के लिए इसे उचित रूप से समायोजित करने की आवश्यकता है।

इसके अलावा, मुझे यह भी उम्मीद है कि सामाजिक आवास, श्रमिकों के लिए आवास और पुराने अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के विकास को सुगम बनाने के लिए उचित नियम बनाए जाएँगे। मुझे उम्मीद है कि संशोधित भूमि कानून पर उचित समय पर विचार किया जाएगा और उसे पारित किया जाएगा।

इसके अलावा, भूमि कानून के साथ एकरूपता और एकरूपता सुनिश्चित करने के लिए आवास कानून (संशोधित), रियल एस्टेट व्यापार कानून (संशोधित) जैसे संबंधित कानूनों में संशोधन करना बहुत महत्वपूर्ण है, साथ ही ऋण संस्थाओं पर कानून और संपत्ति नीलामी पर कानून में भी संशोधन करना बहुत महत्वपूर्ण है।

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm