भूमि किराये के अंतर का लाभ कौन उठा रहा है?

अमीर, गरीब, जेल, सब ज़मीन की वजह से

मई की शुरुआत की तेज गर्मी में एक तपते किराए के कमरे में, सुश्री गुयेन थी किम बुउ (हैमलेट 1, सोंग ट्राउ कम्यून, ट्रांग बॉम जिला, डोंग नाई ) अपने परिवार की 11,000 ^{वर्ग मीटर} से अधिक की जमीन के बारे में शिकायत जारी रखने के लिए "नए" दस्तावेज तैयार कर रही हैं, जिसे लगभग दो दशक पहले बाउ ज़ियो औद्योगिक पार्क (आईपी) बनाने के लिए जब्त कर लिया गया था। 70 वर्ष की आयु में, सुश्री किम बुउ मुकदमा करने वाली दूसरी पीढ़ी हैं। सुश्री किम बुउ की मां, सुश्री ले थी लैम का 5 साल पहले निधन हो गया था, 2018 के अंत में उनके परिवार की जमीन को जबरन जब्त करने के कुछ समय बाद ही। सुश्री किम बुउ शिकायत करने वाला एकमात्र परिवार नहीं है। यहां कई पीढ़ियों से लगभग 50 परिवार भी डोंग नाई सरकार के बाउ ज़ियो आईपी के निवेशक को सौंपने के लिए जमीन को जब्त करने के फैसले से असहमत हैं।

12 जनवरी, 2004 को, डोंग नाई प्रांतीय जन समिति के अध्यक्ष ने सोंग ट्राउ, ताई होआ, दोई 61 और ट्रांग बॉम टाउन के कम्यूनों में 440 हेक्टेयर से ज़्यादा ज़मीन को पुनः प्राप्त करने और "संपूर्ण पुनः प्राप्त भूमि क्षेत्र को अस्थायी रूप से टिन नघिया कंपनी, डोंग नाई रबर कंपनी और उसके सदस्यों को बाउ शियो औद्योगिक पार्क के निर्माण के लिए मुआवज़ा, साइट क्लीयरेंस और निवेश प्रक्रियाओं के संचालन हेतु सौंपने" के लिए निर्णय 101/QD-CT-UBND पर हस्ताक्षर किए। फ़रवरी 2004 में, टिन नघिया कंपनी और डोंग नाई रबर कंपनी ने बाउ शियो औद्योगिक पार्क के निवेशक के रूप में थोंग नहाट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी की स्थापना के लिए पूंजी का योगदान दिया।

शिकायत की शुरुआत भी यहीं से हुई। सुश्री किम बुउ के परिवार और जिन परिवारों की ज़मीन वापस ली गई, उन्होंने कहा कि 2004 में डोंग नाई प्रांतीय जन समिति के अध्यक्ष का निर्णय संख्या 101, जब बाउ ज़ियो औद्योगिक पार्क की स्थापना पर प्रधानमंत्री का कोई निर्णय नहीं था, "अधिकार के दायरे में नहीं" था। उनकी ज़मीन स्वीकृत योजना सीमा के भीतर भी नहीं थी, इसलिए औद्योगिक पार्क के निवेशक को ज़मीन वापस करने का कोई क़ानूनी आधार नहीं था। इसलिए, लोगों ने इस वसूली का पालन नहीं किया और 2004 से शिकायत कर रहे हैं। 2018 में, ट्रांग बॉम ज़िला जन समिति ने ज़बरदस्ती ज़मीन वापसी का आयोजन करने के लिए एक नोटिस जारी किया। सुश्री किम बुउ और परिवारों ने कहा कि ट्रांग बॉम ज़िला जन समिति द्वारा निर्णय संख्या 101 के आधार पर ज़बरदस्ती ज़मीन वापसी क़ानून के अनुसार नहीं थी, इसलिए वे अब तक शिकायत करते रहे।

सुश्री किम बुउ ने कहा, "उन्होंने हमें केवल 25,000 VND/m2 का मुआवज़ा दिया और पुनर्वास राशि के रूप में 15 मिलियन VND दिए, कुल 11,000 m2 घरों और बगीचों के लिए, उन्होंने 700 मिलियन VND से ज़्यादा का मुआवज़ा दिया। ज़मीन वापस ले लिए जाने के बाद हम कैसे रहेंगे?" 70 वर्षीय महिला को कई सालों तक अपने 7 भाई-बहनों की ओर से एक मुकदमा चलाने के लिए एक दोस्त के किराए के घर में रहना पड़ा, जो पता नहीं कब खत्म होगा...

बाउ शियो औद्योगिक पार्क में श्रीमती किम बुउ जैसे भूमि विवादों वाले बहु-पीढ़ी के परिवार दुर्लभ नहीं हैं। स्थानीय स्तर से लेकर केंद्रीय स्तर तक, निष्पक्ष आवाज़ उठाने के लिए बड़े याचिका प्रतिनिधिमंडलों में , राष्ट्रीय सभा की जन याचिकाओं पर मासिक रिपोर्ट हमेशा मौजूद रहती है। इनमें से ज़्यादातर लोग भूमि विवादों से जूझ रहे हैं, जैसे श्रीमती किम बुउ और ट्रांग बोम ज़िले के लोग। अधिकारियों द्वारा घोषित भूमि संबंधी विवादों की 70% से ज़्यादा संख्या कई वर्षों का औसत आँकड़ा है।

लगभग चार दशकों के राष्ट्रीय पुनरुद्धार ने कई अरबपति पैदा किए हैं। उनमें से ज़्यादातर रियल एस्टेट से अमीर हुए हैं। लेकिन लगभग 40 वर्षों के राष्ट्रीय पुनरुद्धार ने कई पीढ़ियों के लोगों को अन्याय का एहसास कराया है, जब उनके पूर्वजों द्वारा कई पीढ़ियों से छोड़ी गई ज़मीन को अब सस्ते दामों पर पुनः प्राप्त किया जा रहा है और फिर औद्योगिक पार्क, वाणिज्यिक केंद्र, ऊँची इमारतें बनाने के लिए व्यवसायों को दिया जा रहा है और उन्हें ऊँची कीमतों पर बेचा जा रहा है। लोगों की कृषि भूमि को 10 लाख VND/m2 की कीमत पर पुनः प्राप्त किया गया, फिर आवासीय भूमि के रूप में नियोजित किया गया, व्यवसायों ने इसे भूखंडों में विभाजित किया, ज़मीन बेची, ऊँची इमारतें बनाईं और इसे 5 करोड़ VND/m2 की दर से बेचा। राष्ट्रीय सभा कार्यालय के पूर्व उप प्रमुख डॉ. गुयेन सी डुंग ने कहा कि पुनः प्राप्त करने, योजना में बदलाव और भूमि आवंटन के फैसलों के कारण 4.9 करोड़ VND की यह वृद्धि भूमि के किराए में अंतर है।

वास्तविक भूमि किराये में अंतर श्री गुयेन सी डुंग द्वारा उल्लिखित उदाहरण से बहुत बड़ा है। थू थिएम (थू डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी) में कई लोगों की जमीन 18 मिलियन वीएनडी/एम2 की कीमत पर जब्त कर ली गई थी, लेकिन कुछ साल बाद ही, जब वे अपनी जमीन पर बने प्रोजेक्ट में लौटे, तो कर्मचारियों ने अपार्टमेंट की कीमत 350 मिलियन वीएनडी/एम2 बताई और इसे बेच दिया गया। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के एक सर्वेक्षण से पता चला है कि परियोजना से पहले और बाद में जमीन की कीमतों में अंतर कुछ स्थानों पर 700 गुना तक और कम से कम 50 गुना था। इस भारी लाभ ने आक्रोश, गुस्सा पैदा किया और अन्याय का स्रोत था। लोगों ने राष्ट्रीय और सार्वजनिक हित के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं (केटी-एक्सएच) के कारण अपने घर खो दिए, अपनी जमीन खो दी, अपनी नौकरी खो दी, परियोजनाएँ अर्थव्यवस्था और समाज का विकास तो करती हैं, लेकिन वे लगातार गरीब होते जा रहे हैं। इसलिए भूमि अधिग्रहण और साइट क्लीयरेंस कई लोगों के लिए "डर" और दीर्घकालिक निराशा और शिकायतों का स्रोत बन गए हैं।

महासचिव गुयेन फु ट्रोंग ने मई 2022 में, 13वें कार्यकाल के 5वें केंद्रीय सम्मेलन में अपने उद्घाटन भाषण में - जब पार्टी केंद्रीय समिति ने भूमि नीति पर प्रस्ताव का सारांश प्रस्तुत किया - कहा: "ज़मीन की बदौलत कई लोग अमीर हुए, लेकिन कई लोग ऐसे भी हैं जो ज़मीन की वजह से गरीब हुए, यहाँ तक कि ज़मीन की वजह से जेल भी गए, ज़मीन की वजह से पिता-पुत्र और भाई-भाई का रिश्ता भी टूट गया..."। देश के विकास के साथ-साथ भूमि संघर्ष भी बढ़ रहे हैं।

देश भर में 70% से अधिक मुकदमे भूमि से संबंधित हैं।

भूमि संघर्षों का स्रोत

अगर भूमि अधिग्रहण परियोजनाओं से पैदा हुए किराए में अंतर से आम जनता को फ़ायदा नहीं हो रहा है, तो फिर फ़ायदा किसे हो रहा है? सबसे स्पष्ट उत्तर है व्यवसाय - जिन्हें कम दाम पर ज़मीन आवंटित की गई और फिर उसे बहुत ऊँचे दामों पर बेचा गया। लेकिन कई मंचों पर, व्यवसाय दावा करते हैं कि उन पर "गलत आरोप" लगाया गया है क्योंकि उन पर "बुरा आरोप" लगाया गया है।

संविधान, पार्टी के प्रस्तावों और वर्तमान भूमि कानून के अनुसार, भूमि सभी लोगों की है और राज्य द्वारा स्वामी के रूप में प्रतिनिधित्व किया जाता है तथा उसका प्रबंधन समान रूप से किया जाता है। स्वामी का प्रतिनिधित्व करने के अधिकार का प्रयोग करते हुए, राज्य नियोजन और भूमि उपयोग योजनाओं के माध्यम से भूमि उपयोग का उद्देश्य तय करेगा और भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देगा। भूमि के एक भूखंड को राज्य की कृषि भूमि के रूप में जारी रखने के बजाय शहरी क्षेत्र के निर्माण के लिए उपयोग करने के निर्णय (और केवल राज्य को ही ऐसा करने का अधिकार है) ने भूमि लगान में अंतर पैदा कर दिया है।

निवेश और रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ डॉ. गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजनाओं के क्रियान्वयन में, राज्य को मुआवज़ा देने और ज़मीन खाली कराने के लिए अग्रिम भुगतान के अलावा, ज़मीन आवंटित होने पर, व्यवसायों को राज्य द्वारा तय की गई ज़मीन की कीमत के अनुसार अतिरिक्त धनराशि का भुगतान करना होगा। भूमि पुनर्प्राप्ति और भूमि उपयोग रूपांतरण की अधिकांश परियोजनाओं के लिए ज़मीन की कीमतें निर्धारित करने हेतु प्रयुक्त अधिशेष विधि में, ज़मीन की कीमत की गणना इस प्रकार की जाएगी कि निवेश परियोजना के बाद व्यवसायों को 15% अतिरिक्त मूल्य प्राप्त होगा, जिसे लाभ कहा जाता है। ज़मीन के किराए में अंतर का 85% भूमि उपयोग शुल्क के माध्यम से राज्य के बजट में जमा करना होगा। श्री दीन्ह ने कहा, "सैद्धांतिक रूप से, अधिशेष मूल्य का 85% भूमि उपयोग शुल्क है जो निवेशकों को राज्य को देना होगा, जिसे राज्य बजट कानून के अनुसार पूरे देश के लोगों के लिए खर्च करने हेतु बजट में शामिल किया जाता है, जो सार्वजनिक निवेश की सेवा करता है।"

लेकिन श्री दिन्ह ने जो कहा वह सिर्फ़ "सिद्धांत" है। व्यवहार में अंतर भूमि लगान को विनियमित करने की तस्वीर बहुत अलग है, क्योंकि इसे कई जटिल प्रक्रियाओं और प्रक्रियाओं से गुज़रना पड़ता है, लेकिन इसमें भ्रष्टाचार और नकारात्मकता के कई रास्ते भी हैं। उद्यम अधिकतम लाभ कमाने के कई तरीके खोज लेते हैं। राज्य शायद कभी भी "अतिरिक्त मूल्य का 85% बजट में एकीकृत" नहीं कर पाया है। पिछले कुछ वर्षों में उत्तर से लेकर दक्षिण तक, अधिकांश प्रमुख भूमि-संबंधी मामलों में, प्रांतीय और नगरपालिका अधिकारियों ने कई अलग-अलग तरीकों से उद्यमों को कम कीमतों पर ज़मीन आवंटित की है, जिससे राज्य को भूमि लगान के बढ़ते अंतर से राजस्व का नुकसान हुआ है। कम से कम कुछ अरबों, ज़्यादा से ज़्यादा हज़ारों अरब वियतनामी डोंग तक।

अगर ज़मीन के किराए में अंतर है, तो उसे उन व्यवसायों या अधिकारियों की जेब में न जाने दें जिनके पास ज़मीन के उपयोग के उद्देश्य बदलने या योजना में बदलाव करने का अधिकार है। ज़मीन के किराए के अंतर को न्यायसंगत रूप से पुनर्वितरित करने का कोई तरीका होना चाहिए।

डॉ. गुयेन सी डुंग, राष्ट्रीय सभा कार्यालय के पूर्व उप प्रमुख

हाल के दिनों में सुनवाई के लिए लाए गए एक प्रमुख मामले में, 23 फरवरी, 2017 को, बिन्ह थुआन प्रांत की पीपुल्स कमेटी के पूर्व अध्यक्ष गुयेन नोक हाई ने एक आधिकारिक प्रेषण पर हस्ताक्षर किए और जारी किया, जिसमें सड़क 706 बी (फू हाई वार्ड, फान थियेट शहर में) के दोनों किनारों पर भूमि निधि से संबंधित 92,600 एम 2 से अधिक भूमि के 3 भूखंडों को नीलामी के बिना टैन वियत फाट कंपनी को सौंपने के लिए सिद्धांत रूप से सहमति व्यक्त की गई, 1.2 मिलियन वीएनडी / एम 2 की कीमत पर, 2013 के फैसले के अनुसार नीलामी के लिए शुरुआती कीमत। बाद की जांच से पता चला कि 1.2 मिलियन वीएनडी / एम 2 की कीमत पर भूमि सौंपना नियमों के खिलाफ था क्योंकि भूमि कानून के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना उस समय भूमि की कीमत के अनुसार निर्धारित की जानी चाहिए जब राज्य एजेंसी ने जमीन सौंपी या पट्टे पर दी। अधिकारियों के अनुसार, बिन्ह थुआन प्रांत के पूर्व नेताओं द्वारा सस्ते दामों पर उद्यमों को 3 भूखंड सौंपने के कारण राज्य को 45 बिलियन VND से अधिक का नुकसान हुआ।

इसी तरह, 27 दिसंबर, 2012 को, बिन्ह डुओंग प्रांतीय पार्टी समिति के पूर्व सचिव और प्रांतीय जन समिति के तत्कालीन उपाध्यक्ष, त्रान वान नाम ने, 43 हेक्टेयर और 145 हेक्टेयर के दो भूखंडों के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना हेतु बिन्ह डुओंग प्रांतीय जन समिति के 2006 के निर्णय के अनुसार, भूमि की कीमत 51,914 VND/m2 लागू करने के लिए सहमति व्यक्त करते हुए, भूमि के उद्देश्य को परिवर्तित करते हुए और बिन्ह डुओंग उत्पादन-आयात-निर्यात निगम को भूमि सौंपते समय, भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने के लिए, निर्णय पर हस्ताक्षर किए। फैसले के अनुसार, प्रतिवादी त्रान वान नाम और उनके सहयोगियों द्वारा नियमों के अनुरूप नहीं, सस्ती भूमि की कीमतें निर्धारित करने से राज्य को 761 अरब VND से अधिक का नुकसान हुआ।

खान होआ, दा नांग या हो ची मिन्ह सिटी में "सुनहरी ज़मीन" की सस्ते दामों पर बिक्री के ऐसे ही कई मामलों में, प्रतिवादियों, जो प्रांतों और शहरों के नेता हैं, ने इस बात की पुष्टि की कि उन्होंने उद्यमों को सस्ते दामों पर ज़मीन आवंटित करते समय न तो कोई लाभ कमाया और न ही कोई भ्रष्टाचार किया। अधिकारी भी इसे साबित नहीं कर सके। उनके घरों की रेलिंग पर पैसों से भरा कोई बैग नहीं मिला। संदिग्धों की तिजोरियों या खातों में कोई अवैध धन नहीं मिला। कोई संदिग्ध रिश्ता सामने नहीं आया। किसी को समझ नहीं आया कि आखिर किस बात ने पूरी सलाहकारी और निर्णय लेने वाली व्यवस्था को "चिकना" कर दिया, जबकि अधिकारियों को पता था कि सस्ते दामों पर ज़मीन आवंटित करना गलत है। हालाँकि, नुकसान की रकम दिन-ब-दिन बढ़ती ही जा रही है।

डॉ. गुयेन सी डुंग ने संक्षेप में कहा, "लंबे समय से, पूरी व्यवस्था को अलग-अलग भूमि लगान के लिए प्रेरित किया जा रहा है। यही अन्याय और भूमि विवादों का मूल है।" श्री डुंग ने कहा कि विवादों को कम करने के लिए, अलग-अलग भूमि लगान को विनियमित करने की समस्या का समाधान आवश्यक है, ताकि इस अतिरिक्त मूल्य का एक हिस्सा उन लोगों को, जिनकी भूमि पुनः प्राप्त हो गई है, उनके पुराने आवास के बराबर या उससे बेहतर नए आवास बनाने में मदद करने के लिए इस्तेमाल किया जा सके, जैसा कि पार्टी के प्रस्ताव में कहा गया है। श्री डुंग ने कहा, "यदि अलग-अलग भूमि लगान है, तो उसे उन व्यवसायों या अधिकारियों की जेब में न जाने दें जिनके पास भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने या योजना में बदलाव करने का अधिकार है। अलग-अलग भूमि लगान को निष्पक्ष रूप से पुनर्वितरित करने का एक तरीका होना चाहिए।"

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm