अमीर, गरीब और कैदी—सब कुछ इस जमीन की वजह से।
मई की शुरुआत की भीषण गर्मी में एक तंग किराए के कमरे में, श्रीमती गुयेन थी किम बू (गांव 1, सोंग ट्राउ कम्यून, ट्रांग बॉम जिला, डोंग नाई प्रांत) अपने परिवार की 11,000 वर्ग मीटर जमीन के संबंध में अपनी शिकायत को आगे बढ़ाने के लिए "नए" दस्तावेज तैयार कर रही हैं, जिसे लगभग दो दशक पहले बाऊ ज़ियो औद्योगिक पार्क के लिए जब्त कर लिया गया था। 70 वर्षीय श्रीमती किम बू इस शिकायत को आगे बढ़ाने वाली दूसरी पीढ़ी हैं। उनकी मां, श्रीमती ले थी लाम का पांच साल पहले निधन हो गया था, परिवार की जमीन को 2018 के अंत में जबरन जब्त किए जाने के कुछ ही समय बाद। श्रीमती किम बू अकेली शिकायतकर्ता नहीं हैं। यहां लगभग 50 परिवार, कई पीढ़ियों से, डोंग नाई सरकार के उनकी जमीन को जब्त करने और बाऊ ज़ियो औद्योगिक पार्क के निवेशक को सौंपने के फैसले से असहमत हैं।
12 जनवरी 2004 को, डोंग नाई प्रांत की जन समिति के अध्यक्ष ने सोंग ट्राउ, ताई होआ, डोई 61 और ट्रांग बॉम कस्बों में 440 हेक्टेयर से अधिक भूमि को पुनः प्राप्त करने के लिए निर्णय 101/क्यूडी-सीटी-यूबीएनडी पर हस्ताक्षर किए, और बाऊ ज़ियो औद्योगिक पार्क के निर्माण के लिए मुआवज़ा, भूमि की सफाई और निवेश प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए टिन न्गिया कंपनी, डोंग नाई रबर कंपनी और उनके सदस्यों को "संपूर्ण पुनः प्राप्त भूमि क्षेत्र अस्थायी रूप से आवंटित" किया। फरवरी 2004 में, टिन न्गिया कंपनी और डोंग नाई रबर कंपनी ने बाऊ ज़ियो औद्योगिक पार्क के निवेशक के रूप में थोंग न्हाट संयुक्त स्टॉक कंपनी की स्थापना के लिए पूंजी का योगदान दिया।
शिकायत का मूल कारण भी यही है। सुश्री किम बू के परिवार और अन्य परिवारों, जिनकी ज़मीनें ज़ब्त की गई थीं, का तर्क है कि डोंग नाई प्रांत की जन समिति के अध्यक्ष द्वारा 2004 में जारी किया गया निर्णय 101, जो प्रधानमंत्री द्वारा बाऊ ज़ियो औद्योगिक पार्क की स्थापना के संबंध में किसी भी निर्णय से पहले जारी किया गया था, "अधिकार क्षेत्र से बाहर" था। उनकी ज़मीन और मकान भी स्वीकृत योजना सीमाओं के भीतर नहीं थे, इसलिए औद्योगिक पार्क के निवेशक को सौंपने के लिए ज़मीन ज़ब्त करने का कोई कानूनी आधार नहीं था। इसलिए, लोगों ने ज़ब्ती का पालन करने से इनकार कर दिया और 2004 से शिकायतें दर्ज करा रहे हैं। 2018 में, ट्रांग बॉम जिले की जन समिति ने जबरन ज़मीन ज़ब्त करने की कार्रवाई के लिए एक नोटिस जारी किया। सुश्री किम बू और अन्य परिवारों का तर्क है कि ट्रांग बॉम जिले की जन समिति द्वारा निर्णय 101 के आधार पर की गई जबरन ज़मीन ज़ब्त करना कानून के अनुसार नहीं था, और वे अब तक शिकायतें दर्ज कराते आ रहे हैं।
"उन्होंने हमें प्रति वर्ग मीटर केवल 25,000 वीएनडी और पुनर्वास राशि के रूप में 15 मिलियन वीएनडी का मुआवजा दिया, कुल मिलाकर 11,000 वर्ग मीटर के घरों और बगीचों के लिए 700 मिलियन वीएनडी से अधिक का भुगतान करना पड़ा। हमारी जमीन जब्त होने के बाद हम कैसे गुजारा करेंगे?" श्रीमती किम बू ने कहा। कई वर्षों से, अपने सात भाई-बहनों का प्रतिनिधित्व कर रही 70 वर्षीय महिला, अपने चल रहे मुकदमे को आगे बढ़ाते हुए एक मित्र के किराए के कमरे में रह रही हैं, और उन्हें नहीं पता कि यह मुकदमा कब समाप्त होगा...
बाउ ज़ेओ औद्योगिक पार्क की श्रीमती किम बू की तरह, कई पीढ़ियों से भूमि संबंधी शिकायतें दर्ज कराने वाले परिवार असामान्य नहीं हैं। राष्ट्रीय सभा द्वारा नागरिकों की याचिकाओं पर जारी मासिक रिपोर्टों में अक्सर ऐसे याचिकाकर्ताओं के बड़े समूहों का उल्लेख होता है, जिन्होंने न्याय की मांग करते हुए अपने मामलों को स्थानीय स्तर से केंद्रीय स्तर तक पहुंचाया है। इनमें से अधिकांश नागरिक भूमि संबंधी विवादों में उलझे हुए हैं, जैसे श्रीमती किम बू और ट्रांग बॉम जिले के निवासी। अधिकारियों द्वारा घोषित भूमि संबंधी शिकायतों का 70% से अधिक का आंकड़ा कई वर्षों का औसत है।
लगभग चार दशकों के राष्ट्रीय सुधारों ने कई अरबपति पैदा किए हैं, जिनमें से अधिकांश ने अचल संपत्ति के माध्यम से अपनी संपत्ति अर्जित की है। हालांकि, राष्ट्रीय नवीनीकरण के इन लगभग 40 वर्षों ने पीढ़ियों के लोगों में अन्याय की भावना भी पैदा की है, जो इस तथ्य से पीड़ित हैं कि पैतृक भूमि को कम कीमतों पर जब्त किया जा रहा है और फिर औद्योगिक पार्क, शॉपिंग सेंटर और ऊंची इमारतें बनाने के लिए व्यवसायों को सौंप दिया जाता है, जिन्हें बाद में ऊंची कीमतों पर बेचा जाता है। कृषि भूमि को 10 लाख वीएनडी/वर्ग मीटर की दर से जब्त किया जाता है, फिर उसे आवासीय भूमि के रूप में पुनर्वर्गीकृत किया जाता है, उपविभाजित किया जाता है और व्यवसायों द्वारा 5 करोड़ वीएनडी/वर्ग मीटर की दर से ऊंची इमारतों के रूप में बेचा जाता है। राष्ट्रीय सभा कार्यालय के पूर्व उप प्रमुख डॉ. गुयेन सी डुंग ने कहा कि 49 करोड़ वीएनडी की यह वृद्धि भूमि अधिग्रहण, क्षेत्र परिवर्तन और भूमि आवंटन निर्णयों के कारण है, जो भूमि किराए में अंतर का कारण बनती है।
श्री गुयेन सी डुंग द्वारा दिए गए उदाहरण की तुलना में वास्तविक भूमि मूल्य अंतर कहीं अधिक है। थू थीम (थू डुक शहर, हो ची मिन्ह सिटी) के कई निवासियों की जमीन 18 मिलियन वीएनडी/मी2 की कीमत पर जब्त कर ली गई थी, लेकिन कुछ ही वर्षों बाद, जब वे अपनी जमीन पर बन रही परियोजना में वापस लौटे, तो कर्मचारियों ने उन्हें बताया कि अपार्टमेंट की कीमतें बढ़कर 350 मिलियन वीएनडी/मी2 हो गई हैं और सभी बिक चुके हैं। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के एक सर्वेक्षण से पता चला है कि किसी परियोजना से पहले और बाद में जमीन की कीमतों में अंतर कुछ क्षेत्रों में 700 गुना तक और कम से कम 50 गुना तक पहुंच गया है। यह भारी मुनाफा अपमानजनक, आक्रोशजनक और अन्याय का स्रोत है। राष्ट्रीय और सार्वजनिक हित के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के कारण लोग अपने घर, जमीन और नौकरियां खो देते हैं, लेकिन इन परियोजनाओं से मिलने वाले लाभ से वे स्वयं वंचित रह जाते हैं। मुआवजा और पुनर्वास राशि उनकी जमीन जब्त होने के बाद उनके जीवन को बेहतर बनाने में मदद नहीं करती। सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाएं चल रही हैं, लेकिन लोग गरीब बने हुए हैं। इसलिए भूमि अधिग्रहण और स्थल की सफाई कई निवासियों के लिए भय का स्रोत बन गई है और लंबे समय से चली आ रही शिकायतों और समस्याओं का मूल कारण है।
मई 2022 में आयोजित 13वीं पार्टी कांग्रेस की 5वीं केंद्रीय समिति की बैठक में अपने उद्घाटन भाषण में, जब पार्टी केंद्रीय समिति ने भूमि नीति संबंधी प्रस्ताव की समीक्षा की, तो महासचिव गुयेन फू ट्रोंग ने कहा: "कई लोग जमीन के कारण अमीर हुए हैं, लेकिन ऐसे भी कई लोग हैं जो जमीन के कारण गरीब हो गए हैं, यहां तक कि जेल भी गए हैं, और जमीन के कारण पिता-पुत्र और भाई-भाई के रिश्ते भी खो बैठे हैं..."। देश के परिवर्तन और विकास के साथ-साथ भूमि विवाद भी बढ़ रहे हैं।
देशभर में जमीन से जुड़े सभी मुकदमों में से 70% से अधिक मुकदमे इसी क्षेत्र से संबंधित हैं।
भूमि विवादों के मूल कारण
यदि भूमि अधिग्रहण परियोजनाओं से उत्पन्न भूमि किराए में अंतर का लाभ आम जनता को नहीं मिल रहा है, तो किसे मिल रहा है? सबसे स्पष्ट उत्तर है व्यवसायों को – जिन्हें अधिग्रहित भूमि कम कीमत पर आवंटित की गई और फिर उन्होंने उसे बहुत ऊँची कीमतों पर बेच दिया। लेकिन कई मंचों पर, व्यवसाय दावा करते हैं कि उन पर अनुचित आरोप लगाए जा रहे हैं और उन्हें बदनाम किया जा रहा है।
संविधान, पार्टी प्रस्तावों और वर्तमान भूमि कानून के अनुसार, भूमि पर जनता का स्वामित्व है, और राज्य प्रतिनिधि स्वामी के रूप में कार्य करते हुए इसका समान रूप से प्रबंधन करता है। प्रतिनिधि स्वामी के रूप में अपने अधिकार का प्रयोग करते हुए, राज्य भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं के माध्यम से भूमि उपयोग का उद्देश्य निर्धारित करता है और भूमि उपयोग में परिवर्तन की अनुमति देता है। किसी भूखंड को कृषि भूमि के रूप में रखने के बजाय शहरी विकास के लिए उपयोग करने का निर्णय (और ऐसा करने का अधिकार केवल राज्य को है) भूमि किराए में असमानता का कारण बना है।
निवेश और अचल संपत्ति के कानूनी विशेषज्ञ डॉ. गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, जब व्यवसाय अचल संपत्ति परियोजनाओं को कार्यान्वित करते हैं, तो राज्य मुआवजे और भूमि अधिग्रहण के लिए धन अग्रिम भुगतान करने के अलावा, उन्हें राज्य द्वारा निर्धारित भूमि मूल्य के आधार पर अतिरिक्त शुल्क भी देना पड़ता है। अधिकांश भूमि अधिग्रहण और रूपांतरण परियोजनाओं में भूमि के मूल्यांकन के लिए उपयोग की जाने वाली अधिशेष पद्धति में, भूमि मूल्य की गणना इस प्रकार की जाती है कि निवेश परियोजना पूरी होने के बाद व्यवसाय को अतिरिक्त मूल्य का 15% प्राप्त होता है, जिसे लाभ कहा जाता है। भूमि किराए के अंतर का शेष 85% भूमि उपयोग शुल्क के माध्यम से राज्य के बजट में जमा करना होता है। डॉ. दिन्ह ने कहा, "सैद्धांतिक रूप से, अधिशेष मूल्य का 85% भूमि उपयोग शुल्क है जो निवेशक को राज्य को देना होता है, जिसे राज्य बजट कानून के अनुसार राष्ट्रव्यापी सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए उपयोग किए जाने वाले बजट में एकीकृत किया जाता है, जो सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा देता है।"
हालांकि, श्री दिन्ह की कही बात केवल "सैद्धांतिक" है। भूमि किराए में अंतर को विनियमित करने की व्यावहारिक तस्वीर बहुत अलग है, जिसमें कई जटिल प्रक्रियाएं और नियम शामिल हैं और भ्रष्टाचार और कदाचार के लिए अनगिनत खामियां मौजूद हैं। व्यवसाय लाभ को अधिकतम करने के कई तरीके खोज लेते हैं। वहीं, राज्य शायद ही कभी 85% मूल्यवर्धन को बजट में शामिल कर पाया है। पिछले कई वर्षों में उत्तर से दक्षिण तक अधिकांश प्रमुख भूमि संबंधी मामलों में, प्रांतीय और नगर सरकारों ने विभिन्न माध्यमों से व्यवसायों को कम कीमतों पर भूमि आवंटित की है, जिसके परिणामस्वरूप भूमि किराए में अंतर के कारण राज्य के राजस्व में कमी आई है। यह नुकसान अरबों डोंग से लेकर हजारों अरब डोंग तक है।
डॉ. गुयेन सी डुंग, राष्ट्रीय सभा कार्यालय के पूर्व उप प्रमुख
हाल ही में एक बड़े मुकदमे की सुनवाई हुई, जिसमें बिन्ह थुआन प्रांत की पीपुल्स कमेटी के पूर्व अध्यक्ष, गुयेन न्गोक हाई ने 23 फरवरी, 2017 को एक दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए थे। इस दस्तावेज़ में रोड 706B (फू हाई वार्ड, फान थिएट शहर) के दोनों ओर स्थित 92,600 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले तीन भूखंडों को बिना नीलामी के, 12 लाख वीएनडी/वर्ग मीटर की दर से टैन वियत फात कंपनी को आवंटित करने की मंजूरी दी गई थी। यह दर 2013 के एक निर्णय के अनुसार नीलामी की शुरुआती कीमत थी। बाद की जांच में पता चला कि 12 लाख वीएनडी/वर्ग मीटर की दर से भूमि का आवंटन अवैध था, क्योंकि भूमि कानून के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क का निर्धारण उस समय भूमि की कीमत के आधार पर किया जाना चाहिए जब राज्य एजेंसी भूमि का आवंटन या पट्टा करती है। अधिकारियों के अनुसार, बिन्ह थुआन प्रांत के पूर्व नेताओं द्वारा कंपनी को इतनी कम कीमत पर इन तीन भूखंडों का आवंटन करने से राज्य को 45 अरब वीएनडी से अधिक का नुकसान हुआ।
इसी प्रकार, 27 दिसंबर 2012 को, बिन्ह डुओंग प्रांतीय पार्टी समिति के पूर्व सचिव और तत्कालीन प्रांतीय जन समिति के उपाध्यक्ष ट्रान वान नाम ने उन निर्णयों पर हस्ताक्षर किए, जिनमें बिन्ह डुओंग प्रांतीय जन समिति के 2006 के निर्णय में निर्धारित 51,914 वीएनडी/मी2 की भूमि कीमत को दो भूखंडों (43 हेक्टेयर और 145 हेक्टेयर) के भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करने और बिन्ह डुओंग उत्पादन-आयात-निर्यात निगम को भूमि आवंटित करने के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना में लागू करने पर सहमति व्यक्त की गई थी। फैसले के अनुसार, प्रतिवादी ट्रान वान नाम और उनके सहयोगियों द्वारा नियमों का उल्लंघन करते हुए कम भूमि मूल्य निर्धारित करने से राज्य को 761 अरब वीएनडी से अधिक का नुकसान हुआ।
खान्ह होआ, दा नांग या हो ची मिन्ह सिटी में प्रमुख जमीनों को कम दामों पर बेचने के कई मामलों में, इन प्रांतों और शहरों के नेता, जो आरोपी हैं, सभी दावा करते हैं कि उन्होंने व्यवसायों को कम दामों पर जमीन आवंटित करते समय न तो कोई लाभ कमाया और न ही भ्रष्टाचार में लिप्त हुए। अधिकारी भी इसे साबित करने में विफल रहे हैं। उनकी बालकनियों पर नकदी से भरे कोई थैले नहीं मिले। संदिग्धों के तिजोरियों या बैंक खातों में कोई अवैध धन नहीं मिला। न ही कोई संदिग्ध संबंध सामने आए। कोई नहीं समझ पा रहा है कि जब अधिकारियों को पता था कि कम दामों पर जमीन आवंटित करना गलत है, तब भी पूरी परामर्श और निर्णय लेने की प्रणाली को किसने रिश्वत दी। फिर भी, खोई हुई धनराशि लगातार बढ़ती जा रही है।
डॉ. गुयेन सी डुंग ने संक्षेप में कहा, “लंबे समय से, पूरी व्यवस्था भूमि किराए में असमानता की खोज से प्रेरित रही है। यही अन्याय और भूमि विवादों का मूल कारण है।” विवादों को कम करने के लिए, डॉ. डुंग ने कहा कि भूमि किराए में असमानता को विनियमित करने के मुद्दे को हल किया जाना चाहिए, ताकि इस अतिरिक्त मूल्य का एक हिस्सा उन लोगों की मदद के लिए इस्तेमाल किया जा सके जिनकी जमीन का अधिग्रहण किया गया है, ताकि उन्हें उनके पुराने घरों के बराबर या उससे बेहतर नए आवास मिल सकें, जैसा कि पार्टी के प्रस्ताव में कहा गया है। डॉ. डुंग ने कहा, “यदि भूमि किराए में असमानता है, तो यह उन व्यवसायों या अधिकारियों की जेब में नहीं जानी चाहिए जिनके पास भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने या योजना को समायोजित करने की शक्ति है। भूमि किराए में असमानता को निष्पक्ष रूप से पुनर्वितरित करने का एक तरीका होना चाहिए।”
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