2025 में रियल एस्टेट बॉन्ड की परिपक्वता पर दबाव

यद्यपि रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक बदलाव दिख रहा है, फिर भी कुछ विशेषज्ञ अगले वर्ष रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा बांड भुगतान में देरी के जोखिम को लेकर चिंतित हैं।

यद्यपि रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक बदलाव दिख रहा है, फिर भी कुछ विशेषज्ञ अगले वर्ष रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा बांड भुगतान में देरी के जोखिम को लेकर चिंतित हैं।

बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन ल्यूक के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार के सबसे कठिन दौर (जून से अगस्त 2023) के दौरान, सरकार ने डिक्री 08/2023/ND-CP जारी की, जिससे व्यवसायों और निवेशकों को बॉन्ड ऋण पर बातचीत करने और उसे स्थगित करने की अनुमति मिली। इस "जीवन रेखा" के साथ, 60% व्यवसायों को 2 साल का विस्तार दिया गया है, जिससे ऋण चुकौती की तारीख जून 2025 तक आ गई है।

एक क्रेडिट रेटिंग एजेंसी के आँकड़े बताते हैं कि 2025 में कॉर्पोरेट बॉन्ड (मूलधन और ब्याज दोनों) का बकाया शेष VND334,000 बिलियन होने का अनुमान है। अकेले रियल एस्टेट उद्योग के लिए, बकाया शेष राशि लगभग VND135,000 बिलियन होने की उम्मीद है।

उपरोक्त आंकड़ों पर टिप्पणी करते हुए, BIDV के विशेषज्ञ ने कहा कि 2025 में बॉन्ड पर दबाव चिंताजनक नहीं है। डिफ़ॉल्ट की संभावना कम है, क्योंकि रियल एस्टेट बाजार धीरे-धीरे अधिक सकारात्मक होता जा रहा है। कई व्यवसायों को अपने उत्पादों को बेचने के लिए केवल लगभग 10% की उत्पाद छूट निर्धारित करने की आवश्यकता है, जबकि पिछली अवधि में यह 40-50% थी।

इतना ही नहीं, श्री ल्यूक ने पूरे विश्वास के साथ कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार को व्यापक आर्थिक कारकों से लाभ मिल रहा है। तदनुसार, मुद्रास्फीति नियंत्रण में बढ़ रही है; वियतनाम में ब्याज दरें कम बनी हुई हैं; विनिमय दरें धीरे-धीरे कम हो रही हैं; बजट घाटा, सार्वजनिक ऋण, विदेशी ऋण, सरकारी ऋण चुकौती दायित्व... राष्ट्रीय सभा द्वारा अनुमत सीमा के भीतर हैं। इसके अलावा, तीन नए रियल एस्टेट कानूनों के लागू होने से संस्थानों और कानूनी प्रणालियों में धीरे-धीरे सुधार हो रहा है।

निर्माण मंत्रालय की Q3/2024 रिपोर्ट में बाज़ार में सुधार साफ़ तौर पर दिखाई दे रहा है। ख़ास तौर पर, अपार्टमेंट और व्यक्तिगत आवास खंड में सफल लेनदेन की कुल संख्या 38,398 तक पहुँच गई। यह आँकड़ा Q2/2024 की तुलना में 48.3% और 2023 की इसी अवधि की तुलना में 29% बढ़ा है। बाज़ार की धारणा में सुधार के साथ, रियल एस्टेट व्यवसायों की वापसी का आधार स्पष्ट होता जा रहा है।

इसी विचार को साझा करते हुए, फिनरेटिंग्स के महानिदेशक, श्री गुयेन क्वांग थुआन ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी का सबसे बड़ा स्रोत बैंक ऋण या बॉन्ड नहीं, बल्कि ग्राहकों के भुगतान से आता है। जब तक सरकार परियोजनाओं में कानूनी मुद्दों का समाधान करती है और निवेशकों के लिए उत्पाद जल्द लॉन्च करने के लिए परिस्थितियाँ बनाती है, तब तक बॉन्ड ऋण को संभालना कोई मुश्किल "समस्या" नहीं रहेगी।

दरअसल, कानूनी निपटान की प्रगति तेज़ हो रही है। 2024 की तीसरी तिमाही से, कई परियोजनाएँ जो कई वर्षों से "ठप" पड़ी थीं, बिक्री के लिए फिर से खोल दी गई हैं। हनोई में, ये हैं हनोई मेलोडी रेजिडेंस (होआंग माई ज़िला) और क्यूएमएस टॉप टावर (नाम तु लिएम ज़िला)। हो ची मिन्ह सिटी में, "पुनर्जीवित" परियोजनाएँ हैं दात ज़ान्ह होम्स रिवरसाइड (थु डुक सिटी), मेट्रो स्टार (थु डुक सिटी), डी-होम (ज़िला 6), लाविडा प्लस (ज़िला 7)...

हालाँकि, आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. वु दीन्ह आन्ह के अनुसार, 2025 में परिपक्व होने वाले बॉन्ड की संख्या अभी भी व्यवसायों के लिए एक बड़ा दबाव है। विशेष रूप से, रियल एस्टेट व्यवसायों के बॉन्ड में बाजार के औसत स्तर की तुलना में अतिदेय और संभावित खराब ऋण का जोखिम अधिक होता है।

विशेषज्ञ का निष्कर्ष सही है, खासकर जब एक हालिया रिपोर्ट से तुलना की जाए। तदनुसार, पिछले 10 महीनों में, आवासीय रियल एस्टेट उद्यमों के समूह ने कुल बकाया बॉन्ड राशि का 60% हिस्सा लिया। यहाँ तक कि कमज़ोर क्रेडिट जारी करने वालों में से 56% आवासीय रियल एस्टेट और निर्माण उद्योग से संबंधित थे।

रिपोर्ट में कहा गया है, "अगले 12 महीनों में, आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र में लगभग 109 ट्रिलियन वियतनामी डोंग के बॉन्ड परिपक्व होंगे, जो परिपक्व होने वाले बॉन्ड के कुल मूल्य का लगभग आधा हिस्सा है। हमारा अनुमान है कि इनमें से लगभग 30 ट्रिलियन वियतनामी डोंग के बॉन्ड पर मूलधन के भुगतान में देरी का जोखिम है।"

वीआईएस रेटिंग के गैर-वित्तीय उद्यम क्षेत्र के क्रेडिट विश्लेषण और रेटिंग के निदेशक श्री डुओंग डुक हियू के अनुसार, रियल एस्टेट उद्यमों की ऋण चुकौती क्षमता कमजोर बनी हुई है और ऋण चुकौती क्षमता में विभेदीकरण का स्तर तेजी से बढ़ रहा है।

वीआईएस रेटिंग के विशेषज्ञ ने आकलन किया कि, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में केंद्रित रियल एस्टेट खंड पर केंद्रित परियोजनाओं वाले व्यवसायों के लिए, बिक्री गतिविधियां काफी अच्छी हैं और 2024 में सुधार होगा। इन व्यवसायों के पास बेहतर संसाधन और उच्च ऋण चुकौती क्षमता होगी।

"इसके विपरीत, कुछ व्यवसाय कठिन परिस्थितियों में बने रहेंगे, क्योंकि वे पहले अत्यधिक सट्टा परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करते थे। इस क्षेत्र में माँग कम बनी हुई है, इसलिए उनकी ऋण चुकाने की क्षमता कमज़ोर है," श्री हियू ने टिप्पणी की।

वीआईएस रेटिंग ने इस बात पर ज़ोर दिया कि स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध दो-तिहाई निवेशकों के पास ऋण चुकाने के लिए नकदी प्रवाह कम से लेकर बेहद कम स्तर पर है, खासकर परिचालन नकदी प्रवाह कुल ऋण के 5% से भी कम है। यह उन निवेशकों के लिए विशेष रूप से गंभीर है जो परियोजना के कानूनी मुद्दों से प्रभावित हैं।

उपरोक्त स्थिति के साथ, यह अनुमान लगाया गया है कि 2024 के अंत में और 2025 में परिपक्व होने वाले 50% बांडों पर मूलधन और ब्याज के विलंबित भुगतान का जोखिम हो सकता है, जिनमें से अधिकांश ऐसे व्यवसाय हैं जो नियमित रूप से भुगतान में देरी करते हैं।

स्रोत: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html