हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची रियल एस्टेट व्यवसायों को कैसे प्रभावित करती है?

कानून में बदलाव

1 अगस्त, 2024 से भूमि कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और आवास कानून लागू होंगे। इसके अलावा, हो ची मिन्ह सिटी में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग (DONRE) ने पूरे शहर में भूमि मूल्य सूचियों को समायोजित करने के लिए एक मसौदा जारी करने का भी प्रस्ताव रखा है।

इस कानून से बाजार को पारदर्शी बनाने, भूमि मूल्य गणना में निष्पक्षता लाने तथा जिन लोगों की भूमि वापस ले ली गई है उनकी समस्याओं को हल करने में मदद मिलने की आशा व्यक्त की जा रही है, इसके अलावा कई लोगों की राय है कि भूमि मूल्य गणना में वृद्धि रियल एस्टेट व्यवसायों को प्रभावित करने वाला मुख्य कारक नहीं है, तथा लोगों और घर खरीदारों को प्रभावित नहीं कर रही है।

भूमि कानून लागू होने से बाजार पारदर्शी हो जाता है और भूमि की कीमतों में भी उतार-चढ़ाव होता है।

विशेष रूप से, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 159 में यह प्रावधान है कि भूमि मूल्य ढाँचे को समाप्त कर दिया जाएगा और भूमि मूल्य सूची को पहले की तरह हर 5 साल के बजाय सालाना अद्यतन करना होगा। तदनुसार, सरकार ने प्रांतीय जन समिति की ज़िम्मेदारी को विकेंद्रीकृत और बढ़ा दिया है, जिसमें यह प्रावधान किया गया है कि भूमि मूल्य सूची का निर्धारण प्रांतीय जन समिति द्वारा किया जाएगा; साथ ही, "घटाव" पद्धति को समाप्त कर दिया जाएगा, और इसके बजाय, भूमि की कीमतें चार विधियों के अनुसार निर्धारित की जाएँगी: तुलना, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक।

वर्तमान भूमि मूल्य निर्धारण विधियों के बारे में पत्रकारों के साथ साझा करते हुए, सोंग लॉन्ग रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट, कंस्ट्रक्शन एंड डेवलपमेंट कंपनी लिमिटेड के निदेशक, श्री ले दिन्ह लैंग ने टिप्पणी की: "वर्तमान कानून बहुत पूर्ण और बाजार की वास्तविकता के करीब हैं, जिसमें भूमि कानून में भूमि मूल्य निर्धारण पर नए तरीकों के साथ विनियमन हैं, ताकि भूमि मूल्य निर्धारण वास्तविकता के करीब हो, पारदर्शिता और स्थिरता सुनिश्चित हो सके।"

"हालांकि, नई गणना पद्धति से, व्यवसायों के लिए परियोजना विकास की लागत कमोबेश बढ़ जाएगी। जब बाजार मूल्य बढ़ेगा, तो निवेशक परियोजना को ऊंची कीमत पर बेचने के लिए मजबूर होगा और उसे कम नहीं कर पाएगा," श्री लैंग ने बताया।

पिछले कुछ वर्षों में भूमि की बढ़ती लागत के कारण आवास की कीमतें बढ़ गई हैं।

इस बीच, श्री दाओ हुई (निवेशक) ने भी टिप्पणी की कि रियल एस्टेट बाज़ार में कीमतों में लगातार उतार-चढ़ाव हो रहा है। हालाँकि यह वियतनाम के रियल एस्टेट बाज़ार की एक विशेषता है, जो समय के साथ संचय और बढ़ती कीमतों का मिश्रण है। लेकिन जब नए कानून लागू होंगे, खासकर हो ची मिन्ह सिटी क्षेत्र में, अगर नई ज़मीन मूल्य सूची जारी की जाती है, तो निश्चित रूप से व्यवसायों और उन लोगों की कई चिंताओं का सामना करना पड़ेगा जिन्हें लंबे समय तक घर की ज़रूरत है।

व्यवसायों के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना हमेशा निष्पक्ष रूप से की जाती है।

हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की मूल्य सूची के मसौदे के बारे में, कई लोगों का मानना ​​है कि नई ज़मीन मूल्य सूची का रियल एस्टेट कारोबार पर बड़ा असर पड़ेगा। जब ज़मीन की कीमतें ऊँची होंगी, यानी ज़्यादा उत्पादन होगा, तो उत्पादन भी ज़्यादा होगा, जिसका सीधा असर खरीदारों पर पड़ेगा। इससे उत्पादों की बिक्री की कीमतें भी बहुत ज़्यादा हो जाएँगी।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक श्री गुयेन तोआन थांग ने बताया कि: "भूमि मूल्य सूची का समायोजन रियल एस्टेट व्यवसायों को प्रभावित नहीं करता है क्योंकि रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क अधिशेष विधि द्वारा निर्धारित किया जाता है।

इसलिए, अधिशेष विधि के अनुसार भूमि उपयोग अधिकारों के मूल्य का निर्धारण करने का परिणाम, चाहे वह भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमत से अधिक हो या कम, 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 158 के खंड 8 में निर्धारित भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमत के अनुसार समायोजित नहीं किया जाना चाहिए (अधिशेष विधि के अनुसार निर्धारित परिणाम का उपयोग करके)।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक श्री गुयेन तोआन थांग ने प्रेस को हो ची मिन्ह सिटी द्वारा नई भूमि मूल्य सूची जारी करने तथा मूल्य सूची जारी करने से संबंधित विषयों की जानकारी दी।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के एक प्रतिनिधि ने बताया कि सभी वाणिज्यिक आवास रियल एस्टेट व्यावसायिक परियोजनाएँ, गणना के समय बाज़ार के अनुसार भूमि मूल्य सूची के अधीन हैं। हो ची मिन्ह सिटी का प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करते समय व्यवसायों द्वारा अदा की जाने वाली राशि का मूल्यांकन करने के लिए मूल्यांकन इकाइयों को आमंत्रित करेगा। इसलिए, नई भूमि मूल्य सूची जारी होने से रियल एस्टेट व्यवसायों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग से मिली जानकारी के अनुसार, समायोजन के बाद भूमि मूल्य सूची में कृषि भूमि की कीमत पहले की तुलना में बढ़ गई है, जिससे भूमि के किराए में अंतर वास्तविकता से कहीं अधिक सामंजस्यपूर्ण हो गया है। इससे रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए वित्तीय दायित्वों का निर्वहन करते समय कटौतियाँ अधिक पारदर्शी, सार्वजनिक, निष्पक्ष और उचित हो गई हैं। दूसरी ओर, रियल एस्टेट की कीमतें आपूर्ति और माँग के नियम के अनुसार संचालित होती हैं, इसलिए, विक्रय मूल्य बाज़ार द्वारा तय किया जाएगा।

2024 के भूमि कानून के प्रभावी होने के बाद नए नियमों के अनुसार, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतों की गणना अभी भी अधिशेष विधि का उपयोग करके की जाएगी, जो कि 2014 से रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने के लिए लागू की जाने वाली मुख्य विधि रही है, जिसकी आवेदन दर 90% तक है।

इन कारकों का चयन करने से यह सुनिश्चित होता है कि भूमि की कीमतें स्थिर तरीके से बाजार के करीब रहेंगी, जिससे भूमि की कीमतों में अचानक वृद्धि या "आभासी बुखार" से बचा जा सकेगा, जो सामान्य रूप से अचल संपत्ति बाजार और विशेष रूप से पूंजी बाजार की सुरक्षा के लिए खतरा पैदा करता है।

हो ची मिन्ह सिटी के बिन्ह चान्ह जिले में एक परियोजना भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित समस्याओं का सामना कर रही है, जिसके कारण निवासियों को भूमि उपयोग प्रमाण पत्र जारी करने में देरी हो रही है।

इसके अलावा, समायोजित भूमि मूल्य सूची में कृषि भूमि की कीमत पहले से ज़्यादा है, जिससे भूमि के किराए में अंतर वास्तविकता से कहीं ज़्यादा सामंजस्यपूर्ण हो गया है। इससे रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए वित्तीय दायित्वों का निर्वहन करते समय अधिक पारदर्शी, सार्वजनिक, निष्पक्ष और उचित कटौतियाँ संभव हो पाई हैं।

भूमि की कीमतों की गणना करने की वर्तमान पद्धति के बारे में न्गुओई दुआ टिन के साथ साझा करते हुए, फु डोंग रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक श्री न्गो क्वांग फुक ने कहा कि "भूमि की कीमतों की गणना करने की नई पद्धति आने वाले समय में अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि को कम या ज्यादा प्रभावित करेगी, जब भूमि की लागत, निर्माण लागत, परियोजना विकास लागत ... लगातार बढ़ती है, आवास की कीमतों में भी उतार-चढ़ाव होता है।

अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि को सीमित करने का सबसे अच्छा समाधान यह है कि राज्य परियोजनाओं के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को छोटा करने, किफायती आवास, सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ाने आदि में व्यवसायों का समर्थन करे, ताकि आपूर्ति बढ़े और कीमतें स्थिर रहें।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm