2024 में औद्योगिक अचल संपत्ति को नई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा

[विज्ञापन_1]

एमबीएस द्वारा हाल ही में प्रकाशित रियल एस्टेट मार्केट रिपोर्ट के अनुसार, 2023 के अंत तक, देश में वर्तमान में 416 स्थापित औद्योगिक पार्क (आईपी) होंगे, जिनका कुल प्राकृतिक भूमि क्षेत्रफल लगभग 129.9 हज़ार हेक्टेयर होगा। कुल औद्योगिक भूमि क्षेत्रफल लगभग 89.2 हज़ार हेक्टेयर है, जो इसी अवधि की तुलना में 1.5% की वृद्धि है।

इनमें से, पट्टे पर दिए गए औद्योगिक पार्कों की कुल भूमि का क्षेत्रफल लगभग 51.8 हज़ार हेक्टेयर तक पहुँच गया, जो 2.8 हज़ार हेक्टेयर की वृद्धि दर्शाता है, जो इसी अवधि की तुलना में लगभग 5.7% के बराबर है; अधिभोग दर लगभग 57.7% रही। जिन औद्योगिक पार्कों का संचालन शुरू हो चुका है, उनमें अधिभोग दर लगभग 72.4% रही। दक्षिण में किराया 168 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर पर स्थिर रहा, जबकि उत्तर में किराया 10% बढ़कर 123 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर हो गया।

चीन +1 रणनीति के तहत वियतनाम विनिर्माण पूंजी प्रवाह के लिए एक पसंदीदा गंतव्य बना हुआ है। 2023 में, पंजीकृत प्रत्यक्ष विदेशी निवेश पूंजी और वितरित प्रत्यक्ष विदेशी निवेश पूंजी में इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 32.1% और 3.5% की वृद्धि हुई। यह एक कठिन विश्व अर्थव्यवस्था के संदर्भ में एक अच्छी वृद्धि दर है, जब कई देशों ने अपनी मौद्रिक नीतियों को कड़ा कर दिया है।

औद्योगिक अचल संपत्ति को 2024 में नई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा, चित्र 1 — वियतनाम में निवेशित एफडीआई पूंजी (फोटो: सामान्य सांख्यिकी कार्यालय)

विशेष रूप से, हस्ताक्षरित व्यापार समझौतों, आकर्षक श्रम और बिजली लागतों के कारण वियतनाम अभी भी कई प्रतिस्पर्धी लाभ बनाए हुए है, जिससे आने वाले वर्षों में प्रभावी रूप से प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) आकर्षित करने में मदद मिलेगी। इसके अलावा, 2022-2025 की अवधि में, सड़क और जलमार्ग दोनों में कई बुनियादी ढाँचे और प्रमुख यातायात परियोजनाओं में भी निवेश किया जाएगा, जिससे मज़बूत आर्थिक विकास गति प्राप्त होगी।

एमबीएस रिपोर्ट ने द्वितीयक बाजार में एफडीआई पूंजी के जोरदार प्रवाह की प्रवृत्ति की ओर भी इशारा किया। उत्तर भारत में, इस बाजार में पूंजी में स्पष्ट वृद्धि दर्ज की गई, जो 2018 में 20% से बढ़कर 2023 में 53% हो गई।

दक्षिण में, द्वितीयक बाज़ार में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (FDI) पूंजी प्रवाह का अनुपात भी 2022 में 21.6% से बढ़कर 23.2% होने की संभावना है। उदाहरण के लिए, बा रिया-वुंग ताऊ प्रांत ने 1 अरब अमेरिकी डॉलर से अधिक की प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (FDI) पूंजी आकर्षित की है; बिन्ह फुओक ने 758 मिलियन अमेरिकी डॉलर की कुल पूंजी के साथ 40 से अधिक प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (FDI) परियोजनाओं को आकर्षित किया है, जो इसी अवधि की तुलना में 3.4 गुना अधिक है।

कारण यह है कि बड़े पट्टे योग्य औद्योगिक पार्क भूमि क्षेत्र के लाभ के कारण, टाइप 2 बाज़ार की अधिभोग दर केवल 63% है, जबकि टाइप 1 बाज़ार 90% तक पहुँच गया है (एचसीएमसी, बिन्ह डुओंग में 95% तक पहुँच गया, और डोंग नाई, लॉन्ग एन में 80% से अधिक)। इसके अलावा, टाइप 2 बाज़ार में भूमि का किराया टाइप 1 बाज़ार की तुलना में केवल आधा है।

इसके अलावा, वियतनाम में औद्योगिक रियल एस्टेट भी उच्च तकनीक उद्योग में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) आकर्षित करने के लिए "हरितीकरण" के वैश्विक चलन का अनुसरण कर रहा है। "हरितीकरण" ने दक्षिण पूर्व एशिया में भी मज़बूत वृद्धि दर्ज की है, जहाँ 2021 और 2022 में परियोजनाओं की संख्या में क्रमशः 12% और 21% की वृद्धि हुई है। इसके कारण, केवल शुद्ध विनिर्माण संयंत्रों, आवास और अन्य उपयोगिताओं वाले पारंपरिक औद्योगिक पार्क अपना प्रतिस्पर्धात्मक लाभ खो रहे हैं।

औद्योगिक अचल संपत्ति को 2024 में नई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा, चित्र 2 — "हरितीकरण" की प्रवृत्ति के कारण पुराने औद्योगिक पार्क अपना प्रतिस्पर्धात्मक लाभ खो देंगे।

सहायक कारकों के अलावा, कई इकाइयों ने वियतनाम के औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट के सामने आने वाली नई चुनौतियों की ओर भी इशारा किया। पहली चुनौती इस क्षेत्र में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) को आकर्षित करने के लिए बढ़ती प्रतिस्पर्धा है। विशेष रूप से, भारत और इंडोनेशिया दो ऐसे देश हैं जिनके पास इस बाज़ार में कई उत्कृष्ट लाभ हैं। उदाहरण के लिए, भारत ने बुनियादी ढाँचे के विकास और नई निवेश परियोजनाओं के लिए कर छूट के लिए 460 हज़ार हेक्टेयर का स्वच्छ भूमि कोष और 1,500 अरब अमेरिकी डॉलर अलग रखे हैं। इसी वजह से, इसने दुनिया के कई "बड़े दिग्गजों" को इस बाज़ार में भाग लेने के लिए आकर्षित किया है।

इसके बाद दुनिया की आम समस्या यह है कि 1 जनवरी, 2024 से 15% का वैश्विक न्यूनतम कर आधिकारिक रूप से लागू हो जाएगा। 750 मिलियन यूरो से अधिक राजस्व वाली कंपनियाँ, जो वियतनाम में निवेश आकर्षण नीति से प्रोत्साहन प्राप्त कर रही हैं, उन्हें 15% की अतिरिक्त वैश्विक न्यूनतम कर दर का भुगतान करना होगा। इससे वियतनाम के कर प्रोत्साहन (कर छूट, कर कटौती) प्रभावित होते हैं और घरेलू बाजार का लाभ भी कम होता है।

अंत में, व्यस्त समय के दौरान बिजली की कमी का जोखिम बना रहता है, खासकर जब अल नीनो चक्र पहले से ज़्यादा लंबा और मज़बूत होने का अनुमान है। बिजली की कमी से उत्पादन प्रभावित होने के जोखिम के कारण कुछ निवेशकों ने वियतनाम में अपनी निवेश योजनाएँ रद्द कर दी हैं।

[विज्ञापन_2]
स्रोत