औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति अभी भी किराये की कीमतों में लाभ और दीर्घकालिक विकास नीतियों के साथ एक 'उज्ज्वल स्थान' है।

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निवेश आकर्षित करने के लाभ

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के आंकड़ों के अनुसार, 20 मई, 2023 तक, 5.26 अरब अमेरिकी डॉलर की पंजीकृत पूंजी के साथ 962 नए लाइसेंस प्राप्त प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) परियोजनाएं थीं, जो परियोजनाओं की संख्या के लिहाज से पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 66.4% और पंजीकृत पूंजी के लिहाज से 27.8% की वृद्धि है। औद्योगिक पार्क (आईपी) अचल संपत्ति और एफडीआई के बीच बेहद घनिष्ठ संबंध के साथ, वियतनाम में प्रवाहित पूंजी की मात्रा दर्शाती है कि इस प्रकार के विकास की संभावना अभी भी बहुत बड़ी है।

इसके अलावा, जोखिम कम करने के लिए उत्पादन कारखानों को चीन से बाहर ले जाने की प्रवृत्ति के कारण, वियतनाम के कई औद्योगिक पार्क अभी भी कई विदेशी उद्यमों का ध्यान आकर्षित कर रहे हैं। राजनीतिक स्थिरता और महत्वपूर्ण स्थान के साथ, वियतनाम दुनिया के कई बड़े उद्यमों के लिए एक आकर्षक गंतव्य है।

विदेशी निवेश एजेंसी - योजना एवं निवेश मंत्रालय की एक रिपोर्ट यह भी दर्शाती है कि 2023 के पहले 5 महीनों में, वियतनाम में कुल पंजीकृत विदेशी निवेश पूंजी 5.26 अरब अमेरिकी डॉलर से अधिक हो गई, जो 2022 की इसी अवधि की तुलना में 27.8% अधिक है। वियतनाम में 82 देश और क्षेत्र निवेश कर रहे हैं। सिंगापुर 2.53 अरब अमेरिकी डॉलर से अधिक की कुल निवेश पूंजी के साथ सबसे आगे है, जो वियतनाम में कुल निवेश पूंजी का 23.3% से अधिक है, इसके बाद जापान, चीन और ताइवान, हांगकांग (चीन), दक्षिण कोरिया... का स्थान है, जो निवेश आकर्षित करने में कई लाभों वाले प्रांतों और शहरों पर केंद्रित है।

औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति अभी भी अनुकूल किराये की कीमतों और दीर्घकालिक विकास नीतियों के साथ एक उज्ज्वल स्थान है, छवि 1 — वियतनाम अपने अंतर्निहित लाभों के कारण अभी भी कई बड़े उद्यमों को आकर्षित करता है।

वियतनाम की ताकत क्षेत्र के कई देशों की तुलना में आकर्षक किराये की कीमतों से भी आती है। कुछ रिपोर्टों के अनुसार, वियतनाम के औद्योगिक पार्कों के किराये की कीमतें वर्तमान में इंडोनेशिया, मलेशिया, थाईलैंड की तुलना में 30-36% कम हैं और फिलीपींस के बराबर हैं। विनिमय दरों के संदर्भ में, अमेरिकी डॉलर/वीएनडी में उतार-चढ़ाव अन्य देशों की तुलना में बहुत अधिक नहीं है, जिससे निवेशकों को निवेश करते समय नुकसान कम करने में मदद मिलती है।

इस प्रकार की परियोजनाओं में सरकार की भी रुचि है और इसे परिवहन अवसंरचना में विकसित किया जा रहा है, जिससे रसद संबंधी शेष समस्याओं का समाधान करने में मदद मिलेगी और औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट उद्योग को सीधे तौर पर सहायता मिलेगी। वियतनाम में रसद लागत माल के मूल्य का लगभग 16.8% है, जबकि दुनिया में यह लागत केवल लगभग 10.6% है।

तेजी से विकसित हो रहे परिवहन बुनियादी ढांचे के साथ, हो ची मिन्ह सिटी में रिंग रोड 3, हनोई में रिंग रोड 4 और विशेष रूप से उत्तर-दक्षिण एक्सप्रेसवे जैसी परियोजनाओं को बढ़ावा दिया जा रहा है, जो वियतनाम के औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट को अपनी प्रतिस्पर्धात्मकता बढ़ाने में मदद करने वाले कारक होंगे, जिसका लक्ष्य दीर्घकालिक विकास होगा।

औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति अभी भी अनुकूल किराये की कीमतों और दीर्घकालिक विकास नीतियों के साथ एक उज्ज्वल स्थान है, छवि 2 — परिवहन अवसंरचना का विकास औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति के विकास के लिए एक बड़ा समर्थन है।

वियतनाम में निवेश की संभावनाओं पर टिप्पणी करते हुए, श्री मॉर्गन उलगानाथन, निदेशक (संपत्ति सेवाएँ एवं पर्यटन - होटल परामर्श), कोलियर्स वियतनाम, कार्यकारी बोर्ड सदस्य, सिंगापुर चैंबर ऑफ कॉमर्स वियतनाम, ने कहा कि वियतनाम एक लॉजिस्टिक्स केंद्र बनने की रणनीतिक स्थिति में है, क्योंकि यह व्यवसायों को परिवहन लागत में उल्लेखनीय बचत करने में मदद कर सकता है। क्षेत्र के अन्य देशों की तुलना में वियतनाम की श्रम उत्पादकता अपेक्षाकृत प्रतिस्पर्धी है। इसके अलावा, वियतनाम में अपेक्षाकृत स्थिर राजनीतिक व्यवस्था, अच्छी घरेलू खपत और आर्थिक खुलापन भी है।

इस विशेषज्ञ के अनुसार, वियतनाम में ज़मीन के किराये की कीमतें अन्य उभरते बाज़ारों की तुलना में काफ़ी प्रतिस्पर्धी हैं, जो औद्योगिक रियल एस्टेट के लिए एक बड़ा फ़ायदा है। हालाँकि, वैश्विक न्यूनतम कर और भू-आर्थिक विखंडन जैसे कुछ हालिया घटनाक्रम वियतनाम सहित उभरते बाज़ारों में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (FDI) के प्रवाह को निश्चित रूप से प्रभावित करेंगे।

अभी भी कई चुनौतियाँ बाकी हैं।

अन्य प्रकार की अचल संपत्ति की तरह, बड़ी संभावनाओं और लाभों के बावजूद, औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति को कानूनी प्रक्रिया संबंधी समस्याओं के कारण आपूर्ति में समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है।

दक्षिणी बाज़ार में, वर्ष की शुरुआत में आपूर्ति में तेज़ वृद्धि के बाद से, 2022 के अंतिम 6 महीनों से औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति की कोई नई आपूर्ति नहीं हुई है। इस बाज़ार को 2023 में नई परियोजनाओं को लागू करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। उत्तर में, बाद के विकास के कारण, उत्तरी बाज़ार का औद्योगिक पार्क भूमि कोष अभी भी प्रचुर मात्रा में और उचित कीमतों पर उपलब्ध है।

जैसा कि वीएनडायरेक्ट की एक हालिया रिपोर्ट में बताया गया है, आपूर्ति की कमी का कारण औद्योगिक पार्क विकास योजना और स्थानीय स्तर पर निर्णयों का बिखराव है। विशेष रूप से, हाल के दिनों में कई स्थानीय स्तर पर वरिष्ठ अधिकारियों के परिवर्तन ने भी परियोजना अनुमोदन प्रक्रिया को धीमा कर दिया है। इसके परिणामस्वरूप साइट क्लीयरेंस में देरी और ओवरलैपिंग योजनाएँ प्रभावित हुई हैं। हालाँकि इस स्थिति को सुधारने के लिए हाल ही में और अधिक परियोजनाओं को मंजूरी दी गई है, लेकिन आपूर्ति की कमी कम से कम 2023 के अंत तक बनी रहेगी।

इसके अलावा, औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट उद्योग के लिए एक नई चुनौती भी सामने आई है, वह है "वैश्विक न्यूनतम कर"। यह आर्थिक सहयोग और विकास संगठन (OECD) द्वारा शुरू किए गए बेस इरोज़न एंड प्रॉफिट शिफ्टिंग प्रोग्राम (BEPS) के दो मुख्य स्तंभों में से एक है और इस पर 140 से ज़्यादा देशों ने सहमति जताई है।

औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति अभी भी अनुकूल किराये की कीमतों और दीर्घकालिक विकास नीतियों के साथ एक उज्ज्वल स्थान है, छवि 3 — इस प्रकार के व्यवसाय में अभी भी भविष्य में कई चुनौतियाँ हैं जैसे श्रम लागत, आपूर्ति या "वैश्विक न्यूनतम कर" का नया मुद्दा।

तदनुसार, वैश्विक न्यूनतम कर दर 15% है, जो उन बहुराष्ट्रीय कंपनियों पर लागू होती है जिनका कुल राजस्व पिछले चार लगातार वर्षों में से दो वर्षों में 750 मिलियन यूरो (या 800 मिलियन अमेरिकी डॉलर) या उससे अधिक रहा है। आर्थिक सहयोग और विकास संगठन (OECD) का अनुमान है कि स्तंभ 2 के लागू होने से बहुराष्ट्रीय कंपनियों से कुल वैश्विक कर राजस्व बढ़कर 220 बिलियन अमेरिकी डॉलर हो जाएगा।

वैश्विक न्यूनतम कर नीति को 1 जनवरी, 2024 से लागू किया जाना आवश्यक है। विशेषज्ञों के अनुसार, 15% की वैश्विक न्यूनतम कॉर्पोरेट कर दर निवेश स्थानों में रणनीतिक व्यवधान की प्रवृत्ति, बहुराष्ट्रीय कंपनियों के संचालन के तरीके के साथ-साथ एफडीआई आकर्षण रणनीतियों के बारे में कई चिंताएं पैदा करेगी यदि प्रतिक्रिया धीमी है।

वर्तमान में, वियतनाम विदेशी निवेशकों को आकर्षित करने के लिए वित्तीय उत्तोलन उपकरण के रूप में टैरिफ प्रोत्साहनों का उपयोग कर रहा है। इसके लिए वह क्षेत्र, उद्योग, पैमाने और निवेश के स्थान के आधार पर 10%, 15% और 17% की कर दरें लागू करता है। कुछ विशेष मामलों में, अधिमान्य कर दरें 5%, 7% और 9% हो सकती हैं। हालाँकि, वैश्विक न्यूनतम कर नीति लागू होने पर ये प्रोत्साहन प्रभावी नहीं रहेंगे, जिससे आने वाले वर्षों में वियतनाम की प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (FDI) आकर्षित करने की संभावनाओं पर असर पड़ सकता है।

इसके अलावा, कम श्रम लागत में वियतनाम का लाभ काफ़ी कम हो गया है। 2013-2014 में, वियतनाम में औसत कर्मचारी का वेतन 162 अमेरिकी डॉलर प्रति माह था, जो भारत के 75%, इंडोनेशिया के 69% और थाईलैंड के 44% के बराबर है। वहीं, 2022 में, वियतनाम में औसत कर्मचारी का वेतन बढ़कर 277 अमेरिकी डॉलर प्रति माह हो गया, जो भारत के 84%, इंडोनेशिया के 74% और थाईलैंड के 72% के बराबर है। 2023 में वियतनाम की अपेक्षित वेतन वृद्धि दर 5.9% है, जो दक्षिण-पूर्व एशिया क्षेत्र में सबसे आगे है, और केवल भारत (8.7%) से पीछे है, जबकि वियतनामी श्रमिकों की श्रम उत्पादकता में व्यवसायों की अपेक्षा के अनुरूप वृद्धि नहीं हुई है।

देश में वर्तमान में 61/63 प्रांतों और शहरों में लगभग 563 औद्योगिक पार्कों की योजना बनाई जा रही है; 397 औद्योगिक पार्क स्थापित किए जा चुके हैं; 292 औद्योगिक पार्क चालू हो चुके हैं, जिनका कुल प्राकृतिक भूमि क्षेत्रफल लगभग 87.1 हज़ार हेक्टेयर और औद्योगिक भूमि क्षेत्रफल लगभग 58.7 हज़ार हेक्टेयर है। इसके अलावा, लगभग 23.8 हज़ार हेक्टेयर औद्योगिक भूमि क्षेत्रफल वाले 106 औद्योगिक पार्क निर्माणाधीन हैं।
2023 की पहली तिमाही के अंत तक, देश भर में स्तर 1 औद्योगिक पार्कों की अधिभोग दर में वृद्धि जारी रहेगी, जो 80% से अधिक तक पहुंच जाएगी, जिसमें से दक्षिणी क्षेत्र औसतन 85% होगा (देश में अग्रणी)।
उत्तर और दक्षिण के प्रमुख बाज़ारों में, औद्योगिक पार्कों में अधिभोग दर 2022 में 90% से ऊपर रहेगी। हनोई, हो ची मिन्ह सिटी, डोंग नाई, बाक निन्ह, बाक गियांग और बिन्ह डुओंग के कुछ औद्योगिक पार्क लगभग पूरी तरह से भर चुके हैं। बिन्ह डुओंग में अधिभोग दर सबसे ज़्यादा है, जो 95% से भी ज़्यादा है।

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स्रोत