रियल एस्टेट: पापी या विकास चालक?

2025 तक वियतनाम की जीडीपी को 8% तक बढ़ाने तथा आगामी वर्षों में दोहरे अंक तक ले जाने का लक्ष्य राष्ट्र की महान आकांक्षा को दर्शाता है - एक वैध आकांक्षा, जो एकीकरण और विकास की यात्रा पर आगे बढ़ने की देश की दृढ़ इच्छाशक्ति को दर्शाती है।

लेकिन विकास सिर्फ़ एक संख्या नहीं हो सकता। ज़्यादा महत्वपूर्ण है विकास की गुणवत्ता, वैश्विक उतार-चढ़ाव के बावजूद अर्थव्यवस्था का लचीलापन। सवाल यह है: क्या वियतनाम के पास एक स्थायी सफलता हासिल करने के लिए पर्याप्त ठोस आधार है, या यह सिर्फ़ रियल एस्टेट बाज़ार के नेतृत्व में एक अल्पकालिक "उछाल" है - एक ऐसा क्षेत्र जो अर्थव्यवस्था की सेहत का एक प्रेरक बल और मापक दोनों है?

इस बात से इनकार नहीं किया जा सकता कि पिछले एक दशक में, निगमों रियल एस्टेट देश की सूरत बदलने में योगदान दिया है। नए शहरी क्षेत्रों, मार्गों, रिसॉर्ट्स और आधुनिक औद्योगिक क्षेत्रों ने एक अधिक सभ्य शहरी स्वरूप बनाने, रोज़गार सृजन, बुनियादी ढाँचे को बढ़ावा देने और जीवन की गुणवत्ता में सुधार लाने में योगदान दिया है।

कई व्यवसायों ने भी प्राकृतिक आपदाओं और महामारियों के दौरान सरकार के साथ मिलकर समाज में सक्रिय योगदान दिया है। ये योगदान महत्वपूर्ण हैं, जो नए युग में वियतनामी उद्यमियों की ज़िम्मेदारी और भूमिका की भावना को दर्शाते हैं।

हालाँकि, इन उपलब्धियों के साथ-साथ, रियल एस्टेट बाज़ार ने कई चुनौतियाँ भी सामने रखी हैं। तेज़ी से बढ़ती आवास की कीमतें, सीमित आपूर्ति और लंबी कानूनी प्रक्रियाओं ने व्यवसायों और लोगों, दोनों पर दबाव बढ़ा दिया है।

आंकड़ों के अनुसार, 2025 की दूसरी तिमाही में, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें इसी अवधि की तुलना में 33% बढ़कर लगभग 3,000 USD/m² तक पहुंच गईं; हो ची मिन्ह सिटी में, वे 47% बढ़कर लगभग 4,700 USD/m² तक पहुंच गईं।

यह समझना ज़रूरी है कि रियल एस्टेट बाज़ार एकसमान नहीं है। इस क्षेत्र में मूलतः दो तरह के व्यवसाय संचालित होते हैं।

एक समूह केवल "कम दाम पर खरीदो, ज़्यादा दाम पर बेचो" की चिंता करता है, अल्पकालिक सट्टेबाजी का शिकार बनता है, और समाज के लिए स्थायी मूल्य का सृजन नहीं करता। यही वह समूह है जो बाज़ार को विकृत करता है और असली खरीदारों का विश्वास खो देता है।

लेकिन इसके अलावा, ऐसे सच्चे रियल एस्टेट डेवलपर भी हैं, जो दीर्घकालिक दृष्टिकोण अपनाते हुए न केवल बिक्री के लिए घर बनाते हैं, बल्कि एक रहने योग्य शहर भी बनाते हैं। वे व्यवस्थित रूप से, पर्याप्त बड़े पैमाने पर, अक्सर शहर के उपनगरों में, जनसंख्या फैलाव और संतुलित क्षेत्रीय विकास की दिशा को ठीक से लागू करने के लिए निवेश करते हैं।

नए शहरी क्षेत्रों में लोगों को रहने के लिए आकर्षित करने के लिए, इन परियोजनाओं को एक व्यापक जीवन पारिस्थितिकी तंत्र की ज़रूरतों को पूरा करना होगा: आधुनिक बुनियादी ढाँचा, शिक्षा, स्वास्थ्य सेवा, वाणिज्य, हरित क्षेत्र और केंद्रीय क्षेत्र की तुलना में बेहतर सुविधाएँ। उस समय, प्रत्येक शहरी क्षेत्र न केवल रहने की जगह होगा, बल्कि स्थानीय सामाजिक-आर्थिक विकास की प्रेरक शक्ति भी होगा।

ऐसे व्यवसायों को तैयार होने में अक्सर कई वर्ष लग जाते हैं, जिसमें योजना, कानूनी मामले, बुनियादी ढांचे में निवेश से लेकर निवासियों को आकर्षित करना शामिल है।

एक विशिष्ट उदाहरण कैन जिओ तटीय शहरी परियोजना है, जिसे कार्यान्वयन के योग्य होने से पहले तैयार होने में 21 साल लग गए, विन्होम्स वंडर सिटी परियोजना (पूर्व में डैन फुओंग) को कानूनी मंजूरी मिलने में 13 साल लग गए... समकालिक कानूनी ढांचे की कमी के कारण लंबी तैयारी के कारण निवेश पूंजी में वृद्धि हुई, जो आवास की कीमतों में कमी में बाधा डालने वाले प्रमुख कारणों में से एक है।

एक उल्लेखनीय तथ्य यह है कि हाल ही में ऋण पूँजी का रियल एस्टेट क्षेत्र में जोरदार प्रवाह हुआ है, जो कुल बकाया बैंक ऋणों का एक बड़ा हिस्सा है। 31 जुलाई, 2025 तक, इस क्षेत्र में बकाया ऋण 4.1 मिलियन बिलियन वियतनामी डोंग (155 बिलियन अमेरिकी डॉलर के बराबर) से अधिक हो गया, जो बैंकिंग प्रणाली के कुल बकाया ऋणों का लगभग 24% है। रियल एस्टेट ऋण की वृद्धि दर (17%) अर्थव्यवस्था की सामान्य वृद्धि दर (9.6%) से लगभग दोगुनी है।

हालाँकि, समस्या रियल एस्टेट में पूँजी के प्रवाह की नहीं, बल्कि रियल एस्टेट में पूँजी के प्रवाह की है। जब पूँजी सट्टा परियोजनाओं, उपविभाजन और मूल्य वृद्धि में केंद्रित होती है, तो अर्थव्यवस्था जोखिम में पड़ जाती है। लेकिन अगर पूँजी को सही दिशा में निर्देशित किया जाए, और उसे टिकाऊ शहरी परियोजनाओं, बुनियादी ढाँचे और वास्तविक आवास में प्रवाहित किया जाए... तो यह बुनियादी ढाँचे के विकास और सामाजिक सुरक्षा के लिए एक मज़बूत माध्यम बन सकता है।

क्योंकि रियल एस्टेट, अगर सही दिशा में विकसित हो, तो न सिर्फ़ संपत्ति का निर्माण करता है, बल्कि सामग्री, निर्माण, इंटीरियर डिज़ाइन, लॉजिस्टिक्स, व्यापार और सेवाओं जैसे सैकड़ों संबंधित उद्योगों को भी सक्रिय करता है। यही वह बिंदु है जिस पर जल्द ही ध्यान देने और समायोजन करने की आवश्यकता है।

अंतर्राष्ट्रीय अनुभव दर्शाता है कि हर विकसित अर्थव्यवस्था ने रियल एस्टेट बाज़ार में अत्यधिक उतार-चढ़ाव का दौर देखा है। महत्वपूर्ण बात जोखिमों को प्रबंधित करने और नीतियों को विनियमित करने की क्षमता है। जब राज्य के पास एक पारदर्शी कानूनी तंत्र होता है, पूंजी प्रवाह को प्रभावी ढंग से नियंत्रित करता है और एक स्वस्थ प्रतिस्पर्धी माहौल बनाता है, तो रियल एस्टेट एक संभावित जोखिम के बजाय विकास की प्रेरक शक्ति बन जाता है।

दक्षिण कोरिया, सिंगापुर या चीन जैसे कई देशों में, औद्योगीकरण के शुरुआती दौर में रियल एस्टेट में मज़बूत वृद्धि देखी गई, जिसने सकल घरेलू उत्पाद में काफ़ी योगदान दिया। लेकिन जब बाज़ार एक निश्चित सीमा तक पहुँच गया, तो इन देशों ने तेज़ी से उत्पादन, तकनीक और नवाचार के विकास की ओर रुख़ किया।

चीन इसका सबसे ताज़ा उदाहरण है - जब समय पर नियमन की कमी ने पूरी वित्तीय व्यवस्था को एक श्रृंखलाबद्ध झटका दिया। इसलिए वियतनाम को "संतुलित विकास" यानी भूमि बाज़ार और उत्पादन क्षेत्र के बीच सामंजस्यपूर्ण विकास की समस्या पर विशेष ध्यान देने की ज़रूरत है।

एक मज़बूत अर्थव्यवस्था को उत्पादन, विज्ञान, तकनीक और नवाचार पर निर्भर रहना चाहिए, और सारी "ज़िम्मेदारी" ज़मीन या संपत्तियों पर नहीं डाली जा सकती। सतत विकास हासिल करने के लिए, वियतनाम को निम्नलिखित स्तंभों पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है:

सुधार करें, प्रशासनिक बाधाएं और अनावश्यक लागतें हटाएँ।

प्रसंस्करण एवं विनिर्माण उद्योग, उच्च तकनीक कृषि, नवीकरणीय ऊर्जा और डिजिटल अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देना।

बैंक ऋण पर निर्भरता कम करने के लिए पूंजी बाजार (स्टॉक, कॉर्पोरेट बांड) का विकास करें।

सामाजिक आवास, श्रमिक आवास, कम लागत वाले आवास में भारी निवेश करें, तथा अचल संपत्ति को उसके उचित नागरिक कार्य में वापस लाएं।

भूमि कर, संपत्ति कर में सुधार करें, सट्टा-रोधी कर और खाली मकान कर लागू करें।

भूमि डेटा, लेन-देन की कीमतें और रियल एस्टेट क्रेडिट को लोगों, व्यवसायों और निवेशकों की निगरानी के लिए पारदर्शी बनाएं।

सुधार का फोकस भूमि बाजार को पारदर्शी बनाना है, क्योंकि जब भूमि की कीमतें, योजना और वैधता सार्वजनिक की जाती है, तभी वित्तीय और बैंकिंग बाजार स्थिर हो सकता है, सामाजिक विश्वास मजबूत हो सकता है, और सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि को वास्तविक आधार मिल सकता है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि व्यवसायों और लोगों का विश्वास बहाल करना ज़रूरी है। एक बाज़ार तभी सुचारू रूप से चलता है जब व्यवसायों को दीर्घकालिक निवेश पर भरोसा हो, लोगों को विश्वास हो कि उनकी संपत्ति सुरक्षित है, और राज्य निष्पक्ष मध्यस्थ की भूमिका निभाता है। यहाँ एक रचनात्मक सरकार की भूमिका प्रशासनिक हस्तक्षेप नहीं, बल्कि खेल के पारदर्शी, स्थिर और पूर्वानुमेय नियम निर्धारित करना है - जो एक परिपक्व अर्थव्यवस्था की नींव है।

दो अंकों की वृद्धि एक महान आकांक्षा है। लेकिन विकास को स्थिरता के साथ-साथ चलना चाहिए; विकास को गुणवत्ता और सामाजिक समानता से जोड़ा जाना चाहिए। अब समय आ गया है कि हम चुनाव करें: या तो विकास के अस्थायी प्रभामंडल का पीछा करें, या दीर्घकालिक भविष्य के लिए उत्पादन - तकनीक - ज्ञान की नींव मज़बूती से बनाएँ।

सही दिशा में एक "धक्का" विकास के एक नए युग की शुरुआत कर सकता है; गलत दिशा में एक "धक्का" अर्थव्यवस्था को जोखिम के जाल में धकेल सकता है। इतिहास उस विकल्प का मूल्यांकन करेगा और आज की पीढ़ी की ज़िम्मेदारी है कि वह यह सुनिश्चित करे कि "विकास का धक्का" भविष्य में "जाल" में न बदल जाए।

विकास केवल संख्याओं का मामला नहीं है, बल्कि वियतनामी लोगों के विश्वास, बुद्धिमत्ता और आकांक्षाओं का भी मामला है। अगर हम राष्ट्र के दीर्घकालिक हितों को अल्पकालिक हितों से ऊपर रखना जानते हैं, तो हमारे पास न केवल "विकास को गति" मिलेगी, बल्कि आत्मनिर्भर और समृद्ध विकास के युग में प्रवेश करने के लिए एक स्थायी आधार भी होगा।

स्रोत: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html