प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय क्या कहता है?

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इस दस्तावेज़ में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय भूमि मूल्यांकन पद्धति में संशोधन और पूरकता का प्रस्ताव करता है ताकि तीन भूमि मूल्यांकन विधियों को विनियमित किया जा सके, जिनमें शामिल हैं: तुलनात्मक विधि; आय विधि; भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि। इस प्रकार, डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP की तुलना में, मसौदा डिक्री ने दो भूमि मूल्यांकन विधियों को कम कर दिया है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, 3 भूमि मूल्यांकन विधियों (तुलना, आय, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक) के विनियमन ने भूमि के राज्य प्रबंधन की सेवा करने वाले सभी भूमि मूल्यांकन मामलों की कवरेज सुनिश्चित की है।

चित्र 1 में भूमि संसाधनों और पर्यावरण के मूल्यांकन के लिए तीन विधियाँ प्रस्तावित की गई हैं — प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, तीन भूमि मूल्यांकन विधियों के विनियमन से राज्य भूमि प्रबंधन से संबंधित सभी भूमि मूल्यांकन मामलों का कवरेज सुनिश्चित हुआ है। (फोटो: डीएम)

विशेष रूप से, कटौती विधि को तुलना विधि में एकीकृत किया जाता है क्योंकि कटौती विधि एक ऐसा चरण है जब तुलना विधि को भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों वाले भूमि भूखंडों पर लागू किया जाता है, जिसका उपयोग तुलना किए गए भूमि भूखंड की भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के मूल्य को अलग करने के लिए किया जाता है।

इसी समय, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने मसौदा डिक्री 44 में भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि का उपयोग न करने का प्रस्ताव रखा।

सरकार को प्रस्तुत मसौदा के अनुसार, भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि का उपयोग न करने का कारण बताते हुए, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने कहा कि अधिशेष विधि संपत्ति के कुल अनुमानित विकास राजस्व में से कुल अनुमानित विकास लागत घटाकर भूमि का मूल्यांकन करने की एक विधि है।

तदनुसार, अचल संपत्ति के कुल अनुमानित विकास राजस्व की गणना निम्नलिखित अनुमानित कारकों पर आधारित होनी चाहिए: हस्तांतरण मूल्य, किराया मूल्य, बिक्री समय, बिक्री दर, हस्तांतरण मूल्य के रुझान और उतार-चढ़ाव, भविष्य के किराया मूल्य, अधिभोग दर... और बैंक की ऋण ब्याज दर के अनुसार मूल्यांकन समय के लिए नकदी प्रवाह को छूट दी जानी चाहिए।

अचल संपत्ति की कुल अनुमानित विकास लागत की गणना, सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी मानदंडों और इकाई मूल्यों पर आधारित होने के अलावा, निर्माण समय, प्रत्येक वर्ष निर्माण दर, आकस्मिक लागत, ऋण ब्याज लागत, जोखिम कारकों को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ, विज्ञापन और बिक्री लागत आदि पर भी निर्भर करती है।

कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत के उपर्युक्त कल्पित कारकों की गणना करना बहुत जटिल है, मूल्यांकन परिणाम अनिश्चित, गलत होते हैं, तथा उनमें बड़ी त्रुटियां होती हैं (एक ही भूखंड के लिए, कल्पित कारकों में केवल एक संकेतक बदलने से मूल्यांकन परिणाम बदल जाएंगे); इसका शोषण करना आसान है और यह भूमि मूल्यांकन कार्यकर्ताओं और उन लोगों के लिए जोखिम पैदा करता है जो स्थानीय स्तर पर विशिष्ट भूमि की कीमतें तय करते हैं।

हाल के दिनों में विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने, मूल्यांकन करने और निर्णय लेने में कठिनाइयों और देरी का यही मुख्य कारण है।

दूसरी ओर, रियल एस्टेट व्यवसाय में, ज़मीन हमेशा पहले मौजूद होती है, और रियल एस्टेट बनाने की प्रक्रिया से पहले उसकी कीमत तय की जाती है। भविष्य में रियल एस्टेट के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए, ज़मीन की कीमत तय करना उचित नहीं है, क्योंकि ज़मीन की कीमत निवेशक की रियल एस्टेट व्यवसाय पद्धति पर निर्भर करती है, जो ज़मीन के वास्तविक बाज़ार मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं करती।

इसके अतिरिक्त, अधिशेष विधि का उपयोग अक्सर निवेशकों द्वारा राजस्व मानकर और लागत का अनुमान लगाकर प्राप्त लाभ की गणना करने के लिए किया जाता है, जिससे निवेश करने या न करने का निर्णय लिया जा सके।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का मानना है कि, संकल्प संख्या 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू की भावना के अनुरूप, भूमि मूल्य निर्धारण की पद्धति में बाज़ार सिद्धांतों का अनुपालन सुनिश्चित किया जाना चाहिए। इसलिए, मसौदा डिक्री 44, भूमि उपयोगकर्ताओं के वित्तीय दायित्वों और राज्य द्वारा भूमि पुनःग्रहण के समय मुआवज़े की गणना हेतु भूमि मूल्य निर्धारण हेतु अधिशेष पद्धति को लागू नहीं करता है, जो कि पार्टी की नीति के अनुरूप है।

अधिशेष विधि को लागू न करने की सीमाओं पर काबू पाने के लिए, मसौदा डिक्री 44 में तुलनात्मक विधि की विषय-वस्तु को संशोधित और पूरक बनाया गया है।

इसमें, तकनीकी अवसंरचना में निवेश न किए गए भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के मूल्यांकन संबंधी मार्गदर्शन, तकनीकी अवसंरचना निवेश की लागत में कटौती हेतु कटौती तकनीकों के संयोजन पर आधारित है। साथ ही, यह विनियमन भी शामिल है कि भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय, भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता सुनिश्चित करने के लिए तुलना और सामंजस्य हेतु वार्षिक समायोजन गुणांक पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए।

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स्रोत