प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का इस बारे में क्या कहना है?

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इस दस्तावेज़ में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि मूल्यांकन पद्धति में संशोधन और उसे पूरक बनाने का प्रस्ताव दिया है, जिसमें तीन भूमि मूल्यांकन पद्धतियाँ निर्धारित की गई हैं: तुलनात्मक पद्धति, आय पद्धति और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति। इस प्रकार, अध्यादेश संख्या 44/2014/एनडी-सीपी की तुलना में, इस मसौदा अध्यादेश में दो भूमि मूल्यांकन पद्धतियाँ कम कर दी गई हैं।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, भूमि मूल्यांकन की तीन विधियों (तुलनात्मक, आय और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक) के विनियमन ने राज्य भूमि प्रबंधन के अंतर्गत आने वाले सभी भूमि मूल्यांकन मामलों को कवर करना सुनिश्चित किया है।

इस प्रस्ताव में भूमि, संसाधनों और पर्यावरण के मूल्यांकन के लिए 3 विकल्प शामिल हैं (चित्र 1 देखें)। — प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, भूमि मूल्यांकन की तीन विधियों का विनियमन राज्य भूमि प्रबंधन से संबंधित सभी भूमि मूल्यांकन मामलों को व्यापक रूप से कवर करता है। (फोटो: डीएम)

विशेष रूप से, कटौती विधि को तुलना विधि में एकीकृत किया जाता है क्योंकि कटौती विधि एक ऐसा चरण है जब तुलना विधि को भूमि से जुड़ी संपत्तियों वाले भूमि पार्सल पर लागू किया जाता है, जिसका उपयोग तुलनीय भूमि पार्सल की भूमि से जुड़ी संपत्तियों के मूल्य को निकालने के लिए किया जाता है।

साथ ही, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने मसौदा अध्यादेश 44 में प्रस्ताव दिया कि भूमि का मूल्यांकन करने के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग नहीं किया जाना चाहिए।

सरकार को प्रस्तुत किए गए मसौदा में भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग न करने का कारण बताते हुए, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने कहा कि अधिशेष पद्धति भूमि का मूल्यांकन करने की एक ऐसी विधि है जिसमें अचल संपत्ति के कुल काल्पनिक विकास राजस्व में से कुल काल्पनिक विकास लागत को घटा दिया जाता है।

तदनुसार, किसी अचल संपत्ति के कुल अनुमानित विकास राजस्व की गणना अनुमानित कारकों जैसे कि: हस्तांतरण मूल्य, किराया मूल्य, बिक्री का समय, बिक्री दर, भविष्य के हस्तांतरण मूल्यों और किराया मूल्यों के रुझान और अस्थिरता, अधिभोग दर आदि पर आधारित होनी चाहिए, और बैंक की उधार ब्याज दर का उपयोग करके मूल्यांकन तिथि तक नकदी प्रवाह को छूट देनी चाहिए।

किसी अचल संपत्ति की कुल काल्पनिक विकास लागत की गणना करते समय, सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी मानदंडों और इकाई कीमतों पर निर्भर रहने के अलावा, निर्माण समय, प्रति वर्ष निर्माण दर, आकस्मिक लागत, ब्याज व्यय, जोखिम कारकों को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ, विज्ञापन और बिक्री लागत आदि पर भी निर्भर रहना पड़ता है।

कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत से संबंधित उपर्युक्त काल्पनिक कारकों की गणना करना बहुत जटिल है, जिसके परिणामस्वरूप अनिश्चित और गलत मूल्यांकन परिणाम प्राप्त होते हैं जिनमें बड़ी त्रुटियां होती हैं (एक ही भूखंड के लिए, काल्पनिक कारकों में केवल एक संकेतक को बदलने से मूल्यांकन परिणाम बदल जाएगा); इसका आसानी से दुरुपयोग किया जा सकता है और यह भूमि मूल्यांकन में शामिल लोगों और स्थानीय क्षेत्रों में विशिष्ट भूमि कीमतों का निर्णय लेने वालों के लिए जोखिम पैदा करता है।

हाल के दिनों में जमीन की विशिष्ट कीमतों को निर्धारित करने, उनका मूल्यांकन करने और उन पर निर्णय लेने में आने वाली कठिनाइयों और देरी का यही मुख्य कारण है।

दूसरी ओर, रियल एस्टेट व्यवसाय में, ज़मीन हमेशा पहले आती है और संपत्ति बनने से पहले ही उसका मूल्य निर्धारित हो जाता है। संपत्ति के भविष्य के मूल्य का अनुमान लगाकर ज़मीन की कीमत तय करना अनुचित है, क्योंकि इससे ज़मीन की कीमतें निवेशक के रियल एस्टेट व्यवसाय के तरीकों पर निर्भर हो जाती हैं और ज़मीन के बाज़ार मूल्य को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं करतीं।

इसके अतिरिक्त, अधिशेष विधि का उपयोग अक्सर निवेशकों द्वारा राजस्व को मानकर और लागत का अनुमान लगाकर प्राप्त लाभों की गणना करने के लिए किया जाता है, जिससे वे निवेश संबंधी निर्णय ले सकें।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का मानना है कि संकल्प संख्या 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू के अनुसार, भूमि मूल्य निर्धारण की विधि बाजार सिद्धांतों के अनुरूप होनी चाहिए। इसलिए, यह तथ्य कि अध्यादेश 44 के मसौदे में भूमि उपयोगकर्ताओं के वित्तीय दायित्वों और राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजे की गणना के लिए भूमि मूल्य निर्धारण हेतु अधिशेष विधि का उपयोग नहीं किया गया है, पार्टी की नीति के अनुरूप है।

अधिशेष पद्धति को लागू न करने की सीमाओं को दूर करने के लिए, मसौदा डिक्री 44 ने तुलनात्मक पद्धति की सामग्री में संशोधन और पूरक किया है।

विशेष रूप से, दिशा-निर्देश बुनियादी ढांचे के निवेश के बिना भूमि पार्सल और क्षेत्रों के मूल्यांकन पर निर्देश देते हैं, जो बुनियादी ढांचे के निवेश की लागत को समायोजित करने के लिए कटौती तकनीकों के संयोजन पर आधारित है। साथ ही, इसमें एक नियम जोड़ा गया है जिसके तहत भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता सुनिश्चित करने के लिए तुलना और सत्यापन हेतु वार्षिक समायोजन गुणांक लागू करना अनिवार्य है।

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स्रोत