क्या अवशिष्ट विधि को समाप्त करने से भूमि मूल्यांकन धीमा हो जाएगा?

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भूमि मूल्यांकन में कठिनाइयों के कारण परियोजना की प्रगति में बाधा उत्पन्न हुई है।

निर्माण मंत्रालय के एक सर्वेक्षण के अनुसार, 50% से ज़्यादा रियल एस्टेट परियोजनाएँ बाज़ार मूल्य जानने के लिए भूमि मूल्यांकन विधियों के निर्धारण में कठिनाई के कारण कठिनाइयों, बाधाओं और धीमी गति से कार्यान्वयन का सामना कर रही हैं। इसके अलावा, वैधता, योजना, निवेश आदि से संबंधित कठिनाइयाँ भी हैं। विशेष रूप से, अकेले भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने में ही 1-2 वर्ष लग जाते हैं। यही कारण हैं कि 2022 में आपूर्ति में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में भारी गिरावट के संकेत दिखाई दे रहे हैं।

गौरतलब है कि कई परियोजनाओं का निरीक्षण होने के बाद भी, कई परियोजनाओं में भूमि मूल्यांकन की प्रक्रिया पहले से भी धीमी रही। कुछ परियोजनाएँ तो ऐसी भी थीं जो भूमि की कीमत तय किए बिना ही 2-3 साल या 10 साल तक अटकी रहीं। हाल के वर्षों में, इन्हीं समस्याओं के कारण कई निवेश परियोजनाओं को मंजूरी नहीं मिल पाई।

ज़मीन की कीमतें तय करने में कई अलग-अलग राय होने से "बाज़ार" कीमत तय करना और भी मुश्किल हो जाता है। इस बीच, परियोजनाएँ अभी भी ज़मीन सौंपने के लिए अधिकारियों को पैसे देने का इंतज़ार कर रही हैं। ज़मीन का यह मूल्यांकन भी एक ऐसा मुद्दा है जिसकी कई व्यवसायों और स्थानीय लोगों ने शिकायत की है क्योंकि यह निवेश परियोजनाओं, खासकर रियल एस्टेट परियोजनाओं, की प्रगति में बाधा डाल रहा है।

क्या डेटा-आधारित पद्धति वास्तव में भूमि मूल्यांकन को धीमा कर देती है? — भूमि मूल्यांकन में देरी के कारण कई रियल एस्टेट निवेश परियोजनाएं कई वर्षों तक विलंबित रहीं।

भूमि मूल्यांकन पर विचारों में आम सहमति का अभाव कई हालिया मतों में भी परिलक्षित होता है, विशेष रूप से इस बात पर कि भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को छोड़ दिया जाए या बनाए रखा जाए, जब भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले डिक्री 44/2014/ND-CP को संशोधित और अनुपूरित करने वाले मसौदा डिक्री में इस विधि का अब उल्लेख नहीं किया गया है।

तदनुसार, कई मतों का मानना है कि प्रत्यक्ष तुलना, कटौती और आय पद्धतियाँ, विशेष रूप से रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए, अधिशेष पद्धति को पूरी तरह से प्रतिस्थापित करने में कठिन हैं। इसलिए, मसौदे में इस पद्धति को हटाने से मूल्यांकन संबंधी कठिनाइयों के साथ-साथ परियोजना कार्यान्वयन में देरी भी हो सकती है। इसके अलावा, मूल्यांकन पद्धति में बदलाव नीति की अस्थिरता को और भी दर्शाता है, जिससे अधिशेष पद्धति द्वारा मूल्यांकन की जा रही निवेश परियोजनाएँ प्रभावित होती हैं, जिससे उद्यमों के व्यावसायिक परिणाम प्रभावित होते हैं।

इस विचार को साझा करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी ने पिछले 8 वर्षों से परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना के लिए मुख्य रूप से अधिशेष विधि का उपयोग किया है। 280/320 व्यावसायिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में यह विधि लागू होती है, जो 87.5% है। इसलिए, अधिशेष विधि को जारी रखना आवश्यक है, साथ ही परियोजना की कुल लागत और कुल अनुमानित राजस्व के अनुमानों की गणना को और अधिक सटीक बनाने के लिए भूमि मूल्यांकन विधि का विवरण देने वाले परिपत्र 36/2014/TT-BTNMT में संशोधन करना भी आवश्यक है।

हालाँकि, इस विशेषज्ञ ने कहा कि अधिशेष विधि को लागू करने से सिविल सेवकों और संबंधित लोगों के लिए कुछ कानूनी जोखिम भी पैदा होते हैं। उदाहरण के लिए, बड़ी त्रुटियों की समस्या, क्योंकि अधिशेष विधि एक अनुमान है जिसमें परियोजना की कुल निवेश लागत और कुल राजस्व दोनों को मान लिया जाता है, जबकि सबसे महत्वपूर्ण आधार यह है कि इनपुट डेटाबेस सटीक नहीं है, वास्तविक समय में अद्यतन नहीं है... इसलिए औसत मूल्य सूचकांक नहीं मिल पाया है।

इस कारण से, कई राय यह सुझाव देती हैं कि अधिशेष विधि को समाप्त करने के बजाय, इस विधि का उपयोग करते समय सूचना संग्रहण में सटीकता को हटाने और सुधारने के उपाय किए जाने चाहिए।

आज भी अधिशेष पद्धति धीमी क्यों है?

उपरोक्त राय के जवाब में, हाल ही में आयोजित "अनब्लॉक परियोजनाओं के लिए उपयुक्त भूमि मूल्यांकन पर कार्यशाला" में, श्री दाओ ट्रुंग चिन्ह - योजना और भूमि संसाधन विकास विभाग के निदेशक, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय , भूमि कानून (संशोधित) की संपादकीय टीम के प्रमुख ने जोर देकर कहा कि मसौदा कानून इसे खत्म करने के लिए नहीं कहता है, लेकिन अभी के लिए, अधिशेष विधि लागू नहीं की जाएगी।

क्या डेटा-आधारित पद्धति वास्तव में भूमि मूल्यांकन को धीमा कर देती है? चित्र 2 — नये मसौदे से अधिशेष पद्धति को हटाने से कई असहमतियां पैदा हो गयी हैं।

स्पष्टीकरण के अनुसार, भूमि उपयोग प्रबंधन पर केंद्रीय समिति के प्रस्ताव 18-NQ/TW के अनुसार, भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय बाज़ार के रुझान का बारीकी से पालन करना आवश्यक है। वहीं, अधिशेष विधि में अनुमानित लागत और राजस्व के आधार पर कीमतें निर्धारित करने का प्रावधान है। अतीत में, हस्तांतरण अनुबंधों में भूमि की कीमतों की जानकारी वास्तविक कीमत से कम होती थी। यदि इस मूल्य के अनुसार निर्धारण किया जाता, तो यह मूल्यांकनकर्ता की सुरक्षा सुनिश्चित करता, लेकिन बाज़ार का सटीक रूप से प्रतिनिधित्व नहीं करता।

इसके अलावा, अधिशेष विधि को व्यवहार में लागू करने पर कई काल्पनिक कारक होते हैं। अगर सिर्फ़ एक संकेतक भी बदल दिया जाए, तो अधिशेष विधि द्वारा निर्धारित भूमि की कीमत बहुत ग़लत होगी। और हाँ, इस विधि में, अगर अलग-अलग लोग इसे करते हैं, अलग-अलग लोग जानकारी इकट्ठा करते हैं, तो अलग-अलग पैरामीटर भी अलग-अलग कीमतें देंगे।

विशेष रूप से, श्री चिन्ह ने यह मुद्दा भी उठाया: "स्थानीय लोग और निवेशक चिंतित हैं कि अधिशेष विधि को छोड़ने से भूमि मूल्यांकन में देरी होगी। सवाल यह है कि अधिशेष विधि अभी भी धीमी क्यों है?"

उनके अनुसार, वर्तमान बाज़ार डेटाबेस अधूरा है, मानकीकृत नहीं है, और बाज़ार मूल्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करता है, इसलिए निकट भविष्य में, अधिशेष विधि से भूमि मूल्यांकन लागू नहीं किया जाएगा। इसलिए, मसौदा भूमि कानून (संशोधित) में, किसी भूखंड का मूल्यांकन करते समय कम से कम दो विधियों का उपयोग किया जाएगा। यदि इन दोनों विधियों के मूल्य अलग-अलग हैं, तो उच्च मूल्य का उपयोग किया जाएगा।

वर्तमान कानून भूमि मूल्यांकन के 5 तरीके निर्धारित करता है, जिनमें प्रत्यक्ष तुलना विधि; कटौती विधि; आय विधि; अधिशेष विधि; समायोजन गुणांक विधि शामिल हैं। डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP और परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT में संशोधन का मसौदा, जिस पर प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय विचार-विमर्श कर रहा है, केवल 3 तरीके निर्धारित करता है: तुलना विधि, आय विधि, और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि।
इस विकल्प के साथ, ड्राफ्ट को वर्तमान भूमि मूल्यांकन विधियों के बारे में कई राय प्राप्त हुई हैं, जिन्हें मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने संशोधित करने का प्रस्ताव दिया है, जिसमें अधिशेष विधि को समाप्त करने पर सबसे अधिक बहस हो रही है।

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स्रोत