क्या निवेशक व्यवस्था में बदलाव का इंतजार कर रहे हैं?

कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट बनाने की परियोजना को पूरा करने के लिए "भागदौड़" जारी है

हाल ही में, सरकार ने 2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट बनाने की परियोजना को मंजूरी दी।

परियोजना को दो चरणों में विभाजित किया गया है: पहला चरण 2021-2025 तक चलेगा और इसमें लगभग 4,28,000 इकाइयों का निर्माण पूरा होगा। वहीं, दूसरा चरण 2025-2030 तक चलेगा और इसमें लगभग 6,34,200 सामाजिक आवास इकाइयों का निर्माण पूरा करने का लक्ष्य है।

हालाँकि, निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट बताती है कि 2021 से मई 2023 के मध्य तक, पूरे देश ने शहरी क्षेत्रों में 41 सामाजिक आवास परियोजनाएँ पूरी कर ली हैं, और अनुमानित 19,500 से ज़्यादा अपार्टमेंट सौंपे जा चुके हैं। उम्मीद है कि अब से 2025 तक, यानी परियोजना के पहले चरण के अंत तक, लगभग 294 परियोजनाएँ पूरी हो जाएँगी, और लगभग 288,500 अपार्टमेंट सौंपे जाएँगे।

यदि ये परियोजनाएँ निर्धारित समय पर पूरी हो जाती हैं, तो परियोजना के पहले चरण में सामाजिक आवास की कुल आपूर्ति लगभग 308,000 अपार्टमेंट होगी, जो 30.8% के बराबर है। यह संख्या पहले चरण में सरकार के खर्च के बराबर नहीं है।

इस प्रकार, चरण 2 में, 2015 से 2030 तक, स्थानीय निकायों को शेष 69.2% अपार्टमेंट, यानी 692,000 अपार्टमेंट, के निर्माण के लिए "जल्दी-जल्दी" काम करना होगा। इसमें उन परियोजनाओं के मामलों का ज़िक्र नहीं है जो समय से पीछे चल रही हैं, जानबूझकर नियमों के अनुसार परियोजना का कार्यान्वयन नहीं कर रही हैं, जिससे परियोजना के कार्यों का कार्यान्वयन लगातार कठिन होता जा रहा है।

शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास निर्माण में कई समस्याएँ

निर्माण मंत्रालय के स्पष्टीकरण के अनुसार, इस परियोजना को लागू करने में कई कठिनाइयां और चुनौतियां हैं, जैसे कि सीमित पूंजी स्रोत; भूमि निधि की व्यवस्था नहीं की गई है; सामाजिक आवास के विकास को प्रोत्साहित करने के लिए तंत्र और नीतियां वास्तव में आकर्षक नहीं हैं,...

हालाँकि, 2021 में जारी सरकार के डिक्री 49 में कुछ कठिनाइयाँ हैं, जो वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों का निर्माण करने वाले निवेशकों को सामाजिक आवास के निर्माण में निवेश करने के लिए भूमि निधि का 20% आरक्षित करने की आवश्यकता के मुद्दे से संबंधित हैं।

विशेष रूप से, डिक्री 49 में यह प्रावधान है कि विशेष शहरी क्षेत्रों में 2 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि निधि वाली व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को अपनी भूमि निधि का 20% सामाजिक आवास निर्माण के लिए आरक्षित रखना होगा। छोटे शहरी क्षेत्रों के लिए, केवल 5 हेक्टेयर से अधिक भूमि निधि वाली शहरी क्षेत्र परियोजनाएँ ही आवेदन कर सकती हैं।

हनोई पीपुल्स कमेटी के अनुसार, शहर में वर्तमान में उपनगरीय क्षेत्रों में 2 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्र के साथ कई वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं हैं, जैसे बा वी, उंग होआ, माय डुक, ... जैसे दूरदराज के क्षेत्रों में, इसलिए, इन परियोजनाओं में भूमि निधि के 20% से अधिक पर सामाजिक आवास विकसित करना उचित नहीं है।

इसके अतिरिक्त, 2 हेक्टेयर से बड़े पैमाने वाली लेकिन छोटे आवास निर्माण भूमि क्षेत्र वाली वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को, नियमों के अनुसार, सामाजिक आवास बनाने के लिए तकनीकी अवसंरचना निर्माण में निवेश किए गए कुल आवासीय भूमि क्षेत्र का 20% आरक्षित रखना होगा।

अतः, परियोजना में सामाजिक आवास निर्माण हेतु भूमि निधि की व्यवस्था अनुचित एवं खंडित है। हालाँकि, नियमों के अनुसार, इन परियोजनाओं में सामाजिक आवास निर्माण हेतु भूमि निधि की व्यवस्था न होने की सूचना प्रधानमंत्री को देना आवश्यक है।

इस बीच, डोंग नाई प्रांत की जन समिति के अनुसार, एक मामला ऐसा है जहाँ एक निवेशक ने एक वाणिज्यिक आवास परियोजना (स्तर I परियोजना) पूरी कर ली है, और अब वह निवेशक उस वाणिज्यिक आवास परियोजना (स्तर II परियोजना) की 20% भूमि निधि पर सामाजिक आवास में निवेश जारी रखना चाहता है। हालाँकि, निवेशक को 20% भूमि निधि को एक स्वतंत्र सामाजिक आवास परियोजना में अलग करने की अनुमति नहीं है, बल्कि उसे निवेश नीति में समायोजन करना होगा और प्रगति को आगे बढ़ाना होगा।

तथापि, कई मामलों में, स्तर I परियोजनाओं की प्रगति को बढ़ाने की अनुमति देने पर विचार नहीं किया जा सकता, क्योंकि कुछ स्तर I परियोजनाओं की 24 महीने से अधिक की निवेश अवधि समाप्त हो चुकी है।

शहरी क्षेत्रों में 20% से अधिक भूमि निधि पर सामाजिक आवास निर्माण का धीमा कार्यान्वयन

वर्तमान में, कई निवेशक जानबूझकर शहरी भूमि निधि के 20% से अधिक हिस्से पर सामाजिक आवास निर्माण में देरी कर रहे हैं, जिसका उद्देश्य व्यवस्था में बदलाव का इंतज़ार करना और नियमों से "बचना" है । खासकर हनोई या हो ची मिन्ह सिटी जैसे विशेष शहरी क्षेत्रों में, जहाँ ज़मीन की कीमतें बहुत ऊँची हैं, बहुत कम निवेशक इस नियम का पालन करते हैं।

इससे पहले, 2022 के अंत में, निर्माण मंत्रालय ने वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों के निर्माण में लगे निवेशकों के लिए सामाजिक आवास निर्माण में निवेश हेतु भूमि निधि का 20% आरक्षित रखने संबंधी नियम को हटाने का प्रस्ताव रखा था। इसके बजाय, निर्माण मंत्रालय ने एक ऐसा नियम जोड़ने का अनुरोध किया था जिसमें कहा गया हो कि सामाजिक आवास विकास के लिए भूमि निधि का आवंटन प्रांतीय जन समिति की ज़िम्मेदारी है।

जर्नलिस्ट एंड पब्लिक ओपिनियन समाचार पत्र के संवाददाताओं से बात करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन ट्रुंग तुआन ने कहा: इस प्रस्ताव के कारण, निवेशकों द्वारा जानबूझकर नीतिगत परिवर्तनों की प्रतीक्षा करने में "रुकावट" पैदा हो रही है।

"विशेष शहरी क्षेत्रों में, 2 हेक्टेयर भूमि निधि का 20% बहुत मूल्यवान होता है। इसलिए, कुछ निवेशकों के लिए, इस भूमि पर सामाजिक आवास बनाना व्यर्थ है। क्योंकि सामाजिक आवास परियोजनाओं का लाभ सीमित होता है। इस बीच, जब व्यवस्था में बदलाव होगा और यह नियम हट जाएगा, तो वे अधिक लाभ वाली अन्य व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ बना सकेंगे," श्री तुआन ने कहा।

हो ची मिन्ह सिटी की जन समिति ने भी यही राय रखते हुए कहा: शहर में कई शहरी क्षेत्र और व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ हैं जिनके पास 2 हेक्टेयर से ज़्यादा, यहाँ तक कि 10 हेक्टेयर से ज़्यादा ज़मीन है। इन परियोजनाओं में सामाजिक आवास निर्माण के लिए 20% ज़मीन निर्धारित की गई है, लेकिन परियोजना निवेशक मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस लागू करने में धीमे हैं या उन्होंने तकनीकी बुनियादी ढाँचे के निर्माण में निवेश नहीं किया है, इसलिए उन्होंने अभी तक सामाजिक आवास निर्माण में निवेश नहीं किया है।

इस स्थिति का सामना करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश किए गए आवासीय भूमि निधि के 20% को आवास कानून के अनुसार सामाजिक आवास विकसित करने में निवेश करने के लिए आरक्षित करने के विनियमन की समीक्षा करेगी और इसे सख्ती से लागू करेगी।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास भूमि निधि की व्यवस्था सहित, क्षेत्र में सामाजिक आवास और श्रमिकों के आवास के विकास में कानून के उल्लंघन के निरीक्षण, जांच, पर्यवेक्षण और निपटान को मजबूत करेगी।

साथ ही, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों के निवेशकों से आग्रह करें कि वे अनुमोदित कार्यक्रम के अनुसार इन परियोजनाओं की भूमि निधि के 20% पर सामाजिक आवास निर्माण में निवेश करें।

शहर के नेता ने जोर देकर कहा, "यदि निवेशक इसे लागू नहीं करता है, तो हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी अन्य निवेशकों को चुनने और स्थानांतरित करने के लिए भूमि निधि का 20% पुनः प्राप्त करने पर विचार करेगी।"

निर्माण मंत्री श्री गुयेन थान न्घी ने भी हाल ही में यह अनुरोध किया कि बड़े रियल एस्टेट व्यवसायों और निगमों को शहरी और आवास परियोजनाओं के विकास के अलावा, कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास विकसित करने में निवेश करने पर अधिक ध्यान देना चाहिए ताकि सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित हो सके और परियोजना में निर्धारित लक्ष्यों को प्राप्त किया जा सके।

इसके अलावा, निर्माण मंत्रालय ने अनुरोध किया कि उद्यम वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और उद्यमों द्वारा निवेशित शहरी क्षेत्रों में भूमि निधि के 20% पर सामाजिक आवास में निवेश करने की अपनी जिम्मेदारी को सख्ती से लागू करें।

आने वाले समय में, निर्माण और स्थानीय निकाय मंत्रालय क्षेत्र में सामाजिक आवास और श्रमिकों के आवास के विकास में कानून के उल्लंघन के निरीक्षण, जांच, पर्यवेक्षण और निपटान को मजबूत करेगा।

विशेष रूप से, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेशित आवासीय भूमि निधि का 20% आरक्षित करने के विनियमन की समीक्षा की जाएगी और आवास पर कानून के अनुसार सामाजिक आवास विकसित करने में निवेश करने के लिए सख्ती से लागू किया जाएगा।

निर्माण मंत्री ने जोर देकर कहा, "वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों से अनुरोध है कि वे अनुमोदित कार्यक्रम के अनुसार इस भूमि निधि पर सामाजिक आवास निर्माण में निवेश करें।"

दिन्ह ट्रान

स्रोत: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html