विशेषज्ञ: भूमि मूल्यांकन में "अधिशेष" पद्धति को नहीं छोड़ना चाहिए

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ANTD.VN - 27 जुलाई की दोपहर को इन्वेस्टमेंट न्यूजपेपर द्वारा आयोजित वैज्ञानिक कार्यशाला "परियोजनाओं को मंजूरी देने के लिए उपयुक्त भूमि मूल्यांकन" में अधिकांश राय यह थी कि भूमि मूल्यांकन में "अधिशेष" पद्धति को नहीं छोड़ा जाना चाहिए, बल्कि इसके बजाय इनपुट और आउटपुट डेटा को मानकीकृत किया जाना चाहिए।

“अतिरिक्त” पद्धति को समाप्त करने की सिफारिश क्यों की जाती है?

वर्तमान में, डिक्री 44 और परिपत्र 36 में संशोधन के मसौदे पर प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय संबंधित मंत्रालयों, शाखाओं और एजेंसियों से परामर्श कर रहा है। मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी द्वारा प्रस्तावित वर्तमान भूमि मूल्यांकन विधियों, विशेष रूप से "अतिरिक्त" विधि को समाप्त करने के बारे में, कई अलग-अलग राय हैं।

"अधिशेष" पद्धति को समाप्त करने के प्रस्ताव के कारण के बारे में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के योजना और भूमि संसाधन विकास विभाग के निदेशक, संशोधित भूमि कानून के संपादकीय दल के प्रमुख, श्री दाओ ट्रुंग चिन्ह ने कहा कि मूल्यांकन पद्धतियां, जिनमें अधिशेष, तुलना, कटौती, आय पद्धतियां शामिल हैं... सभी का उपयोग विश्व बाजार में किया जाता है, और ये सभी वैज्ञानिक पद्धतियां हैं।

हालाँकि, प्रारूप समिति ने अधिशेष विधि को अस्थायी रूप से निलंबित करने और लागू न करने का प्रस्ताव दिया, क्योंकि अधिशेष विधि में तुलना, कटौती, आय आदि की विधियां शामिल हैं।

"स्थानीय लोग और निवेशक चिंतित हैं कि अधिशेष विधि को छोड़ने से भूमि मूल्यांकन में देरी होगी। हम उल्टा सवाल पूछते हैं: अधिशेष विधि लागू होने के बावजूद यह अभी भी धीमा क्यों है? इसका कारण कहीं और है," प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के एक प्रतिनिधि ने पूछा।

कार्यशाला का अवलोकन

उनका मानना है कि मौजूदा अधिशेष विधि वियतनाम के लिए कुछ बिंदुओं पर उपयुक्त नहीं है, जैसे: इस विधि में, अनुमानित राजस्व में से अनुमानित लागत घटाएँ। लागतों में, हम 3, 5, 10 साल बाद की गणना करते हैं, लेकिन कुछ बिंदु ऐसे हैं जो सख्त नहीं हैं। लागतों का निर्धारण करते समय, ब्याज, विज्ञापन, परियोजना प्रबंधन की लागतें भी शामिल हैं। राजस्व के साथ, निर्माण में कितना समय लगता है, बिक्री में कितना समय लगता है, बिक्री अनुपात क्या है, आदि।

"मेरी राय में, ये कारक बहुत ढीले हैं। उदाहरण के लिए, जब निर्माण का अनुमान 3 या 4 साल के लिए लगाया जाता है, तो लागत बहुत अलग होती है। 4 या 5 साल के लिए बेचने का विकल्प चुनने पर भी लागत बहुत अलग होती है। यह तो बताने की ज़रूरत नहीं कि हर साल बिक्री का अनुमानित प्रतिशत भी बहुत अलग-अलग उत्तर देता है। अगर हम सख्त नहीं हैं, तो मूल्यांकनकर्ता, मूल्यांकनकर्ता और स्थानीय नेता की व्यक्तिपरक इच्छाशक्ति मूल्यांकन परिणामों को बहुत प्रभावित करेगी," श्री दाओ ट्रुंग चिन्ह ने कहा।

इसके अलावा, उनके अनुसार, अचल संपत्ति की मूल्य वृद्धि दर पर निर्भरता का उल्लेख नहीं करने के लिए, हमारे पास एक निगरानी एजेंसी नहीं है और हमारे पास पूरी जानकारी नहीं है।

श्री चिन्ह ने कहा, "इस भावना को ध्यान में रखते हुए, हम इसे अभी लागू न करने का प्रस्ताव रखते हैं, क्योंकि इसमें कोई डेटाबेस प्रणाली नहीं है और न ही कोई अद्यतनीकरण है।"

कुंजी मानक डेटा है।

हालांकि, वीसीसीआई, वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) जैसे व्यापारिक संगठनों के दृष्टिकोण के अनुसार... कई विशेषज्ञों और व्यवसायों के साथ, इस पद्धति को समाप्त करना सिद्धांत और व्यवहार दोनों में उचित नहीं है, जिसके कारण भूमि मूल्यांकन 2007 से पहले की अवधि में वापस आ जाएगा।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि वर्तमान में, हो ची मिन्ह सिटी में 320 परियोजनाएँ हैं, जिनमें से 280 परियोजनाएँ अधिशेष विधि का उपयोग करती हैं, जिसका उपयोग मुख्यतः पिछले 8 वर्षों में किया गया है। इसका कारण यह है कि अन्य विधियों को लागू करना बहुत कठिन है।

हालाँकि, इस पद्धति में बहुत बड़े संभावित जोखिम हैं। एक प्रांत में एक परियोजना का हवाला देते हुए, श्री चाऊ ने कहा कि प्रांतीय एजेंसी ने भूमि उपयोग मूल्य की गणना करने के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग किया, जो लगभग 900 अरब वीएनडी था, लेकिन एक अन्य एजेंसी ने यह आँकड़ा 1,800 अरब वीएनडी और एक अन्य एजेंसी ने 1,300 अरब वीएनडी आंका।

"तो फिर इतनी बड़ी त्रुटि क्यों है? श्री चाऊ ने कहा कि सभी विधियाँ इनपुट डेटा पर आधारित होनी चाहिए, लेकिन अगर डेटा सही ढंग से एकत्र नहीं किया गया है, तो औसत मूल्य सूचकांक नहीं निकाला जा सकता।"

हंग थिन्ह कॉर्पोरेशन के उप महानिदेशक श्री ट्रान क्वोक डुंग ने कहा कि अधिशेष विधि के बिना, कई परियोजनाएं अन्य विधियों का उपयोग नहीं कर सकती हैं क्योंकि तुलना करने के लिए समान परिसंपत्तियां नहीं हैं, तुलना के लिए कम से कम 3 परिसंपत्तियों की आवश्यकता होती है।

इस व्यापार प्रतिनिधि ने यह भी कहा कि वास्तव में, अधिशेष विधि उतनी जटिल नहीं है जितना प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय मानता है, क्योंकि यह बाजार के आंकड़ों पर आधारित है, इसमें विकास क्षमता का निर्धारण करने की क्षमता है, जो व्यवसायों और प्रबंधकों दोनों के लिए अच्छा है।

इसके अलावा, अधिशेष विधि अपार्टमेंट खरीद मूल्य जैसी जानकारी दिखाती है जिसे बाजार स्वीकार कर सकता है, बिक्री धारणाएं, लागत, आदि। जबकि अन्य तरीकों में ये कारक नहीं होते हैं, यदि उपयोग किया जाता है, तो संभावना है कि निवेशक एक अवास्तविक और अप्रभावी मूल्य देगा, और राज्य उचित राशि एकत्र नहीं कर सकता है, आदि।

"हम अधिशेष विधि को बनाए रखने की अनुशंसा करते हैं क्योंकि यह वैज्ञानिक है और अंतर्राष्ट्रीय प्रथाओं के अनुरूप है। अधिशेष विधि कई वर्षों से लागू की जा रही है, हालाँकि इसमें कई समस्याएँ हैं, लेकिन स्थानीय स्तर पर वास्तविकता ने इसकी प्रयोज्यता सिद्ध कर दी है। ऐसे कई मामले हैं जहाँ अधिशेष विधि का निर्धारण नहीं किया जा सकता यदि अधिशेष विधि को लागू नहीं किया जाता है" - हंग थिन्ह समूह के नेता ने टिप्पणी की।

इसी तरह, डीवीएल वेंचर्स के निदेशक मंडल के अध्यक्ष और हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष, वकील गुयेन होंग चुंग ने भी अपनी राय व्यक्त करते हुए कहा कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी का मानना है कि लोगों से जुड़े व्यक्तिपरक कारकों और निर्धारण के लिए डेटाबेस की कमी है, इसका मतलब यह नहीं है कि यह तरीका उपयुक्त नहीं है। क्योंकि ये दोनों कारक अन्य तरीकों के साथ भी होते हैं।

उन्होंने मिश्रित उपयोग वाली परियोजना का उदाहरण दिया, जहां निवेशक को बिजली, सड़क, स्कूल, स्टेशन आदि जैसे घटकों को लागू करना होगा और उन्हें राज्य को सौंपना होगा, शेष तीन तरीके लागू नहीं होंगे क्योंकि वे सामाजिक बुनियादी ढांचे को ध्यान में नहीं रखते हैं जो शोषण के लिए राज्य को वापस कर दिया जाता है।

अवशिष्ट विधि के अनुसार, ये लागतें परियोजना को पूरा करने की लागत में शामिल की जाती हैं। यदि अवशिष्ट विधि को छोड़ दिया जाए, तो भविष्य में बनने वाली परियोजना का मूल्य निर्धारित करना कठिन हो जाता है।

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ट्रान डुक फुओंग ने भी कहा कि अधिशेष पद्धति को छोड़ने का आधार विश्वसनीय नहीं है।

"हम अभी पैसा खर्च करके उसे 2-3 साल बाद वापस नहीं लगा सकते, जिससे समय की बर्बादी होगी और समस्या का समाधान भी नहीं होगा। अधिशेष विधि कई कानूनी नियमों से जुड़ी है, जिसके तहत नियम राज्य को अचल संपत्ति द्वारा सृजित मूल्य को विनियमित करने के लिए नीतियाँ बनाने की अनुमति देते हैं। यही एकमात्र तरीका है जिससे इस मूल्य की गणना की जा सकती है..."।

नेशनल असेंबली की वित्त एवं बजट समिति के सदस्य प्रो. डॉ. होआंग वान कुओंग ने भी कहा कि अगर गणना के कारक मानक नहीं हैं, यानी इनपुट मानक नहीं है, तो अधिशेष विधि से आउटपुट परिणाम गलत होंगे। निवेशक हमेशा सबसे कम आउटपुट मूल्य प्राप्त करना चाहते हैं, जबकि इनपुट लागत सबसे अधिक होती है, जिससे बजट का नुकसान होता है।

हालाँकि, उन्होंने कहा कि यह तरीका अभी भी दुनिया भर में व्यापक रूप से इस्तेमाल किया जाता है, बिना किसी नुकसान के क्योंकि इसमें न तो कीमत में कोई अंतर है और न ही कोई कर चोरी। "उनका व्यावसायिक और कानूनी माहौल पारदर्शी और अनुशासित है।"

ऐसे माहौल में, भले ही इनपुट मूल्य वास्तविक मूल्य से कम हो, जब विक्रय मूल्य में अंतर होगा, तो उसे करों के माध्यम से नियंत्रित किया जाएगा। खर्च करने का तरीका अपने आप में कोई समस्या नहीं है, बल्कि यह प्रबंधन तंत्र के कारण है," प्रो. डॉ. होआंग वान कुओंग ने कहा।

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