भूमि निवेशकों की अपेक्षित कीमत क्या है?

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मूल्य पर सहमति बनाने में कठिनाई के कारण तरलता "स्थिर"

कुछ निवेशकों के अनुसार, इस क्षेत्र की तरलता में हाल के दिनों में सुधार नहीं हुआ है क्योंकि कई लोगों ने देखा है कि ज़मीन मालिक वास्तव में "ज़मीन की घुटन" की स्थिति में नहीं हैं। खासकर उन ज़मीनों के भूखंडों में जो खूबसूरत जगहों पर स्थित हैं, जिनमें मध्यम अवधि में उच्च लाभ की संभावना है और ज़मीन मालिक इस समय बहुत ज़्यादा वित्तीय दबाव में नहीं हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के पड़ोसी इलाकों जैसे लॉन्ग एन , डोंग नाई, बिन्ह फुओक, बा रिया-वुंग ताऊ में लंबे समय से ज़मीन के निवेशक रहे श्री फाम खाई ने बताया कि पिछले कुछ समय से वह और उनके कुछ दोस्त उचित दामों पर ज़मीन के प्लॉट ढूँढ़ रहे हैं। लेकिन ज़्यादातर खूबसूरत ज़मीन के प्लॉट अक्सर कीमतों पर मतभेद के कारण मुश्किल से मिलते हैं।

"ज़मीन मालिक अभी भी हमारे आकलन की तुलना में कीमत काफ़ी ऊँची रखते हैं, कुछ लोग तो कम कीमत पर बातचीत करने से भी इनकार कर देते हैं क्योंकि उन्हें लगता है कि मौजूदा कीमत ही उनके लिए उपयुक्त है। ख़ास तौर पर, कई ज़मींदारों को लगता है कि बाज़ार जल्द ही ठीक हो जाएगा, इसलिए वे नुकसान बहुत कम ही कम करते हैं। इसी वजह से, पिछले 3 महीनों में, मैं दात दो, बा रिया - वुंग ताऊ में सिर्फ़ 1 अरब से ज़्यादा की क़ीमत में ज़मीन का एक और प्लॉट ही ख़रीद पाया हूँ," श्री खाई ने बताया।

इस निवेशक ने यह भी कहा कि बैंक के पास मौजूद कुछ ज़मीन के टुकड़ों के बावजूद, ज़मीन मालिकों ने अभी तक उनकी निजी राय में कीमत को "अच्छे" स्तर पर नहीं लाया है। कई ज़मीन मालिकों ने तो बैंक और कुछ अन्य मूल्यांकन कंपनियों के मूल्यांकन से भी कई सौ करोड़ ज़्यादा कीमत बढ़ा दी है।

यह आंकड़ा 1 में भूमि निवेशकों की अपेक्षित कीमत है। — परियोजना भूमि कई निवेशकों की पसंदीदा पसंद है।

ज़मीन मालिक द्वारा घाटे में कटौती तय करने के लिए 2022 की अधिकतम कीमत को मानक मानकर, कई लोग निवेश के लिए तो ज़मीन खरीदना चाहते हैं, लेकिन सौदा पक्का नहीं कर पा रहे हैं। लंबी अवधि के लिए निवेश करने वाले कई लोगों के लिए 50% घाटे में कटौती भी मुनाफे में कमी ही है।

इसके अलावा, विक्रेता के नज़रिए से, कुछ लोग ज़मीन के बुखार के समय बाज़ार में प्रवेश करते हैं, ज़मीन की कीमतें कई सौ प्रतिशत तक बढ़ सकती हैं। ब्रोकरेज शुल्क, कानूनी शुल्क और रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए ब्याज-आधारित ऋण की तो बात ही छोड़ दें। इसलिए, एक साल बाद, अगर वे मूल कीमत पर बेचने के लिए तैयार भी हो जाते हैं, तो भी उन्हें कई सौ करोड़ का भारी नुकसान उठाना पड़ेगा। इसलिए, जब ग्राहकों द्वारा "कीमतों को कम करने" का सामना करना पड़ता है, तो कई ज़मीन मालिक लेन-देन के लिए सहमत नहीं होते हैं, जिससे बाज़ार की तरलता "स्थिर" बनी रहती है।

इसके अलावा, कुछ निवेशकों ने टिप्पणी की कि वर्तमान में, केवल हो ची मिन्ह सिटी के आसपास के प्रांतों में, विशेष रूप से भूमि बाजार में, जो अभी तक बुखार तक नहीं पहुँचा है, भूमि और कृषि उत्पादों की खरीद मूल्य उचित हैं। हालाँकि, विकास उन्मुखीकरण के अभाव के कारण भविष्य के जोखिम भी अधिक हैं। जिन क्षेत्रों में "लहर" बीत चुकी है, वहाँ 30-40% की मूल्य कमी अभी भी एक ऐसी कीमत है जिस पर वर्तमान समय में विचार करने की आवश्यकता है।

क्या कीमतें और नीचे जा सकती हैं?

Batdongsan.com.vn द्वारा रियल एस्टेट बाज़ार पर जारी एक रिपोर्ट के अनुसार, 2023 में ज़मीन की कीमतें सट्टा रियल एस्टेट में तेज़ी से घटेंगी, क्योंकि इन्वेंट्री मूल्य वृद्धि की प्रतीक्षा में रखी रहेगी (वास्तविक आवास आवश्यकताओं की पूर्ति नहीं होगी, बल्कि उपभोग का दोहन होगा), जबकि सामान्य तौर पर ज़मीन की कीमतें केवल 8-12% तक ही घटेंगी। टाउनहाउस, विला और भविष्य के अपार्टमेंट की कीमतों में सबसे ज़्यादा गिरावट आई, जो लगभग 15-30% तक गिर गईं, केवल कुछ अपवाद मामलों में ही 2022 की दूसरी तिमाही की तुलना में न्यूनतम मूल्य 40% तक गिर गया।

इस बीच, वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले और तुरंत उपयोग में आने वाले खरीदारों के लिए उपयुक्त खंडों में बहुत कम बिक्री हो रही है। कुछ परियोजनाओं में अभी भी पूरे बाजार के मनोवैज्ञानिक प्रभाव के कारण कीमतों में कमी दर्ज की जा रही है, लेकिन केवल एक सीमित दायरे में। नुकसान कम करने के लिए कोई घबराहट में बिक्री नहीं हो रही है।

Batdongsan.com.vn द्वारा घर खरीदारों पर किए गए एक मनोवैज्ञानिक सर्वेक्षण के अनुसार, लगभग 56% लोगों ने अनुमान लगाया कि साल के आखिरी महीनों में घरों की कीमतें घटती रहेंगी, केवल 23% ने कहा कि वे बढ़ती रहेंगी। तदनुसार, 54% उत्तरदाताओं ने कहा कि आने वाले समय में ब्याज दरें बढ़ती रहेंगी, लगभग 20% ने कहा कि तीसरी तिमाही से ब्याज दरें घट सकती हैं, लेकिन 2020-2021 की अवधि में वापस आना मुश्किल है।

यह चित्र 2 में भूमि निवेशकों की अपेक्षित कीमत है। — सर्वेक्षण में शामिल अधिकांश लोगों ने निकट भविष्य में भूमि खरीदने के लिए भूमि को चुना।

इसके विपरीत, विक्रेताओं के समूह में, बिक्री के कारणों पर सर्वेक्षण के आँकड़े बताते हैं कि 49% कारण निवेश पोर्टफोलियो का पुनर्गठन है; 23% कारण यह है कि इसका उपयोग करने की आवश्यकता नहीं है, इसलिए वे इसे फिर से बेचते हैं, और केवल 22% कारण वित्तीय कठिनाइयाँ हैं, आर्थिक समस्याओं के समाधान के लिए स्थानांतरण करना पड़ता है। वित्तीय दबाव के कारण घाटे में कटौती करने वालों की संख्या अधिक नहीं होने के कारण, अधिकांश विक्रेता अभी भी उस स्तर पर बने हुए हैं जहाँ वे लाभ पर बेचने की उम्मीद में टिके रह सकते हैं।

विशेष रूप से, संपत्ति रखने वाले 42% लोग खरीद मूल्य से कम से कम 10% अधिक लाभ पर बेचना चाहते हैं, 38% लोग 10% से कम लाभ अंतर पर बेचना स्वीकार करते हैं। केवल लगभग 16% लोग ही सामान से छुटकारा पाने के लिए 5-20% की छूट स्वीकार करते हैं। 20% से अधिक की छूट स्वीकार करने वाले निवेशकों का प्रतिशत केवल लगभग 3% है।

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट लेनदेन निम्न स्तर पर हैं, सट्टा मांग गायब हो गई है, निवेश कम हो गया है और केवल रियल एस्टेट खरीदारी ही रह गई है। बाजार ने बड़ी संख्या में निवेश खरीदारों को खो दिया है, जिससे तरलता प्रभावित हुई है और 2023 में ज़मीन की कीमतों पर भी असर पड़ेगा।

रियल एस्टेट लेनदेन का सफल होना मुश्किल है क्योंकि विक्रेताओं और खरीदारों के बीच अपेक्षाएँ अभी भी बहुत अलग हैं। वर्तमान में, कानूनी मुद्दों का समाधान सरकार और स्थानीय निकायों द्वारा किया जा रहा है। ब्याज दरों में कमी के कारण बैंकों ने भी कई सकारात्मक संकेत दिए हैं। वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाले उपभोक्ता रियल एस्टेट में जल्द ही सुधार हो सकता है।

इस बीच, खरीदार उन रियल एस्टेट को प्राथमिकता दे रहे हैं जो तत्काल उपयोग, अच्छी कीमत प्रतिधारण, सुरक्षा और उच्च तरलता के मानदंडों को पूरा करते हैं। इसलिए, आने वाले समय में उत्पादों के इस समूह से तरलता में सुधार होगा। इस बीच, सट्टा रियल एस्टेट समूह की कीमतों में गिरावट जारी रह सकती है।

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स्रोत