किम ओन्ह रियल एस्टेट को सामाजिक आवास की कठिनाइयों को हल करने की उम्मीद है

हाल ही में न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र द्वारा आयोजित "2024 के अंत और 2025 की शुरुआत में रियल एस्टेट बाजार की पहचान" सेमिनार में बोलते हुए, किम ओन्ह रियल एस्टेट ग्रुप ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल की अध्यक्ष सुश्री डांग थी किम ओन्ह ने उन कठिनाइयों पर जोर दिया, जिनका सामना रियल एस्टेट बाजार कर रहा है, विशेष रूप से सामाजिक आवास क्षेत्र में।

लेबर न्यूज़पेपर द्वारा "2024 के अंत और 2025 की शुरुआत में रियल एस्टेट बाज़ार की पहचान" पर चर्चा का अवलोकन

आवास की मांग बहुत बड़ी है।

सुश्री ओआन्ह ने कहा कि किम ओआन्ह समूह 16 वर्षों से भी अधिक समय से रियल एस्टेट उद्योग में विकास कर रहा है। हाल के दिनों में, कंपनी को बिन्ह डुओंग , डोंग नाई, हो ची मिन्ह सिटी और बा रिया वुंग ताऊ में कई बड़ी परियोजनाओं में सफलता मिली है। जब सरकार ने 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की परियोजना की घोषणा की, तो किम ओआन्ह समूह को एहसास हुआ कि राज्य एक स्वस्थ और टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार बनाने के लिए कई नीतिगत बदलाव कर रहा है।

"साथ ही, हमारा यह भी मानना ​​है कि 1 अगस्त, 2024 से, जब तीन नए कानून आधिकारिक रूप से प्रभावी होंगे, बाज़ार में सकारात्मक बदलाव होंगे। और इन बदलावों की तैयारी के लिए, किम ओआन्ह समूह ने बड़े पैमाने पर परियोजनाओं को विकसित करने की सक्रिय योजना बनाई है, जो न केवल मानक शहरी क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित करेंगी, बल्कि सामाजिक आवास परियोजनाओं पर भी ध्यान केंद्रित करेंगी, जो निम्न-आय वाले लोगों और आवासहीन परिवारों की सेवा करेंगी" - सुश्री ओआन्ह ने कहा।

किम ओआन्ह समूह के अध्यक्ष के अनुसार, वर्तमान में, बिन्ह डुओंग, डोंग नाई और बा रिया-वुंग ताऊ जैसे मज़बूत औद्योगिक विकास वाले इलाकों में सामाजिक आवास की माँग बहुत ज़्यादा है। ये प्रांत लाखों प्रवासी मज़दूरों को काम करने के लिए आकर्षित करते हैं, लेकिन सामाजिक आवास की मौजूदा आपूर्ति माँग को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं है।

किम ओन्ह रियल एस्टेट ग्रुप ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल की अध्यक्ष सुश्री डांग थी किम ओन्ह ने सेमिनार में बात की।

इस संदर्भ में, समूह ने विकसित देशों के सामाजिक आवास मॉडलों से सीख लेते हुए, प्रभावी समाधान खोजने के प्रयास किए हैं। विशेष रूप से, सुश्री ओआन्ह ने सिंगापुर में सामाजिक आवास मॉडल की सफलता पर अपनी राय व्यक्त की - जहाँ 90% आबादी उच्च मानकों, आधुनिकता, सुविधा और पर्यावरण-अनुकूलता के साथ निर्मित सामाजिक आवास क्षेत्रों में रहती है।

"हमारी इच्छा वियतनामी परिवारों के लिए सिंगापुर-स्तरीय सामाजिक आवास परियोजनाएँ बनाने की है," सुश्री ओआन्ह ने अपना दृढ़ संकल्प साझा किया और बताया कि समूह ने सिंगापुर और दुनिया भर में सामाजिक आवास विकास के क्षेत्र में एक बड़ा नाम, सुरबाना जुरोंग समूह के साथ एक रणनीतिक सहयोग समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं। इस सहयोग से, किम ओआन्ह समूह वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में उच्च-गुणवत्ता वाली सामाजिक आवास परियोजनाएँ लाने में सक्षम होगा।

योजना के अनुसार, किम ओआन्ह समूह कुल 40,000 अपार्टमेंट वाली 26 सामाजिक आवास परियोजनाएँ विकसित करेगा। सामाजिक आवास के लिए कुल भूमि क्षेत्रफल 107 हेक्टेयर है। नवंबर में, किम ओआन्ह समूह बिन्ह डुओंग न्यू सिटी में 26.69 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाली पहली सामाजिक आवास परियोजना शुरू करेगा।

यह परियोजना न केवल उच्च तकनीकी और गुणवत्ता मानकों को पूरा करती है, बल्कि अपने EDGE ग्रीन सर्टिफिकेशन के साथ-साथ निवासियों की सेवा के लिए सैकड़ों आधुनिक सुविधाओं को एकीकृत करते हुए, बाज़ार पर अपनी गहरी छाप छोड़ने का भी वादा करती है। विशेष रूप से, इस परियोजना में सामाजिक आवास अपार्टमेंट की बिक्री कीमत बाज़ार में इसी श्रेणी की परियोजनाओं की तुलना में केवल लगभग 50% कम है।

भूमि निधि की कठिनाइयाँ

हालाँकि, सुश्री किम ओआन्ह ने सामाजिक आवास में निवेश करने वाले व्यवसायों के सामने आने वाली कठिनाइयों की ओर स्पष्ट रूप से ध्यान दिलाया। सबसे पहले, भूमि निधि एक बड़ी बाधा है। नियमों के अनुसार, सामाजिक आवास परियोजनाओं को सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि निधि का 20% अलग रखना होगा। हालाँकि, व्यवसायों या बस्तियों को इस भूमि निधि के आवंटन में अभी भी कई कमियाँ हैं।

सुश्री ओआन्ह का मानना ​​है कि परियोजना को व्यवसाय को सौंप दिया जाना चाहिए, इस आश्वासन के साथ कि अगर यह समय पर पूरा नहीं होता है तो व्यवसाय ज़िम्मेदार होगा। उन्होंने कहा, "अगर व्यवसाय इसे ठीक से नहीं करता है, तो वे ज़िम्मेदार होंगे, और फिर घर की कीमत ज़्यादा वाजिब होगी, जिससे ग्राहकों को फ़ायदा होगा।"

एक और मुद्दा सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए ज़मीन की कीमत का है। सुश्री ओआन्ह ने सुझाव दिया कि राज्य द्वारा आवंटित भूमि निधि और उद्यमों द्वारा खरीदी गई भूमि निधि के बीच भूमि मूल्यांकन में स्पष्टता और पारदर्शिता होनी चाहिए। बिन्ह डुओंग में किम ओआन्ह समूह की सामाजिक आवास परियोजना का उदाहरण देते हुए, उन्होंने कहा कि हालाँकि उद्यम ने इसे 8 साल पहले खरीदा था, लेकिन अब निवेश लागत और लाभ लगभग 1,000 अरब वियतनामी डोंग है।

सुश्री ओआन्ह ने सेमिनार में सामाजिक आवास के कार्यान्वयन में कई समस्याओं और कठिनाइयों को उठाया।

इस भूमि का मूल औद्योगिक पार्क की भूमि है जिसे आवासीय क्षेत्र में विभाजित करने की अनुमति दी गई है और इसे 1/500 के अनुपात में अनुमोदित किया गया है। यदि 170 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर के औद्योगिक पार्क की भूमि के आधार पर गणना की जाए, तो इसका मूल्य 1,000 अरब वियतनामी डोंग से भी अधिक है। लेकिन यदि वाणिज्यिक आवास के लिए भूमि की वर्तमान कीमत लागू की जाए, तो यह आंकड़ा 3,000 अरब वियतनामी डोंग से भी अधिक हो सकता है, जिससे सामाजिक आवास परियोजनाओं के विकास में कठिनाई हो सकती है।

इसलिए, उन्होंने प्रस्ताव दिया कि राज्य को राज्य द्वारा आवंटित या उद्यमों द्वारा स्वयं खरीदी गई भूमि के प्रकारों के बीच स्पष्ट अंतर करना चाहिए ताकि स्पष्ट और उचित मूल्य निर्धारित किए जा सकें। इससे उद्यमों को निवेश प्रक्रिया में गलतियाँ करने से भी रोका जा सकेगा और उद्यमों को सामाजिक आवास विकास में राज्य का साथ देने के लिए भी प्रोत्साहित किया जा सकेगा।

व्यवसायों के सामने एक और समस्या कानूनी प्रक्रियाएँ हैं। सुश्री ओआन्ह ने बताया कि हालाँकि सामाजिक आवास के लिए अलग नियम हैं, लेकिन वास्तव में प्रशासनिक प्रक्रियाओं को छोटा नहीं किया गया है, जिससे परियोजनाएँ पूरी होने में देरी हो रही है। इससे व्यवसायों की निवेश दक्षता प्रभावित होती है। उन्होंने प्रस्ताव दिया कि व्यवसायों पर बोझ कम करने और सामाजिक आवास निर्माण की प्रगति में तेज़ी लाने के लिए प्रक्रियात्मक सुधार किए जाने चाहिए।

इसके अलावा, लाभ मार्जिन का मुद्दा भी व्यवसायों के लिए एक बड़ी बाधा है। नियमों के अनुसार, व्यवसाय अधिकतम 10% लाभ के ही हकदार हैं, जबकि बिक्री लागत 6% होती है, जिससे वास्तविक लाभ केवल 6% ही होता है। इससे बड़े व्यवसायों को इस क्षेत्र में निवेश के लिए आकर्षित करना मुश्किल हो जाता है। सुश्री ओआन्ह ने सरकार से सामाजिक आवास विकास में व्यवसायों की भागीदारी को प्रोत्साहित करने के लिए स्पष्ट प्रोत्साहन नीतियाँ बनाने का आह्वान किया।

सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि निधि के आदान-प्रदान के संबंध में, हालांकि नए कानून में यह प्रावधान है कि निवेशकों को आदान-प्रदान का प्रस्ताव देने की अनुमति है, शर्त यह है कि उनके पास उसी प्रकार के शहरी क्षेत्र या उसी कंपनी में भूमि निधि होनी चाहिए।

दरअसल, यह लक्ष्य हासिल करना बहुत मुश्किल है क्योंकि सभी निवेशकों के पास एक ही शहरी प्रकार के कई भूमि फंड नहीं होते। उदाहरण के लिए, वर्तमान में कई व्यवसाय ऐसे हैं जो समायोजन के बाद पुरानी परियोजनाओं की अदला-बदली करना चाहते हैं, लेकिन ऐसा नहीं कर पाते क्योंकि दोनों भूमि फंड एक ही शहर में नहीं हैं और न ही एक ही कंपनी में हैं, जबकि वे दोनों एक ही समूह के अंतर्गत आते हैं।

पूंजीगत बाधाएं

इसके अलावा, सामाजिक आवास परियोजनाओं के क्रियान्वयन हेतु पूँजी उधार लेने में भी कई कठिनाइयाँ आती हैं। सुश्री ओआन्ह के अनुसार, उद्यम प्रांतों और शहरों के विकास निवेश कोष से कुल परियोजना निवेश पूँजी का केवल लगभग 15% ही तरजीही ऋण ले सकते हैं।

यह लागतों को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं है, जबकि वाणिज्यिक बैंकों से ऋण, अधिमान्य ब्याज दरों के बावजूद, अभी भी 8.2% से 9% प्रति वर्ष है - जो सामाजिक आवास विकसित करते समय व्यवसायों द्वारा स्वीकार की जाने वाली ब्याज दरों से बहुत अधिक है।

न केवल व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, बल्कि लोगों को भी सामाजिक आवास खरीदने में कई बाधाओं का सामना करना पड़ रहा है। सुश्री ओआन्ह ने सामाजिक आवास खरीदने के लिए ऋण की ब्याज दर का उदाहरण दिया, जो 1 अगस्त, 2024 से पहले सामाजिक नीति बैंक से 4.8%/वर्ष थी, लेकिन 1 अगस्त के बाद यह बढ़कर 6.6%/वर्ष हो गई - लगभग वाणिज्यिक ऋण दर के बराबर। इससे पहले से ही कम आय वाले श्रमिक घर खरीदने के लिए ऋण लेने की हिम्मत नहीं जुटा पाते।

सुश्री ओआन्ह ने कहा, "कई घर खरीदार, आय संबंधी आवश्यकताएं पूरी करने के बावजूद, अभी भी पैसा उधार नहीं ले सकते, क्योंकि अनुमोदन प्रक्रिया बहुत जटिल है, विशेष रूप से पिछले 3 महीनों में आय साबित करने की आवश्यकता।"

इसके अलावा, उधारकर्ताओं की आय साबित करने की प्रक्रिया अभी भी जटिल है, जिससे वास्तविक ज़रूरतमंद कई लोगों को मुश्किलों का सामना करना पड़ रहा है। सुश्री ओआन्ह ने आगे कहा, "किम ओआन्ह ग्रुप के कई ग्राहकों ने घर की कीमत का 20-30% अग्रिम भुगतान कर दिया है, लेकिन फिर भी उन्हें घर नहीं मिल पा रहा है क्योंकि बैंक समय पर ऋण नहीं देता।"

यह तो कहना ही क्या कि सामाजिक आवास खरीदते समय आय संबंधी नियमों में भी कई कमियाँ हैं। खास तौर पर, अगर किसी अकेले व्यक्ति की आय 15 मिलियन VND होनी चाहिए और एक जोड़े की आय 30 मिलियन VND होनी चाहिए, तो भले ही अंतर केवल 1 मिलियन, जैसे 29 मिलियन या 31 मिलियन, हो, इस पर विचार नहीं किया जाएगा। इससे कई लोग घर खरीदने का मौका गँवा देते हैं, जबकि उन्हें अपार्टमेंट गिरवी रखना पड़ता है और बैंक को मूलधन और ब्याज चुकाने की ज़िम्मेदारी उठानी पड़ती है।

सुश्री ओआन्ह ने यह मुद्दा भी उठाया कि वर्तमान में सामाजिक आवास बनाने वाली अधिकांश कंपनियाँ लाभ कमाने के लिए नहीं हैं। इसलिए, कुछ इकाइयों की मानसिकता कम दामों पर सस्ते मकान बनाने की है, इसलिए गुणवत्ता मानक के अनुरूप नहीं है, अपार्टमेंट की इमारतें केवल पाँच मंज़िला हैं और उनमें लिफ्ट नहीं हैं, अपार्टमेंट में केवल कुछ ही छोटे क्षेत्र हैं, सुविधाओं का अभाव है और सुरक्षा का अभाव है... इसलिए, मकान जल्दी खराब हो जाते हैं, मरम्मत का खर्च ज़्यादा होता है और आवास क्षेत्र बहुत जर्जर हो जाता है।

इस बीच, सिंगापुर में कई पीढ़ियों के रहने के लिए 1 बेडरूम से लेकर 4 बेडरूम तक, कई अलग-अलग क्षेत्रों वाले अपार्टमेंट बनाए जाते हैं। यह उपयुक्त है और वे बहुत उच्च गुणवत्ता का निर्माण भी करते हैं ताकि अपार्टमेंट लंबे समय तक इस्तेमाल किए जा सकें और कई पीढ़ियों तक बिना दूसरा घर खरीदे रह सकें। इसके अलावा, हालाँकि यह सामाजिक आवास है, फिर भी इसमें लोगों की ज़रूरतों को पूरा करने के लिए कई आधुनिक सुविधाएँ हैं।

किम ओआन्ह समूह ने सर्वेक्षण किया है और इसे एक अच्छा तरीका माना है और अनुभव से सीखकर वियतनामी लोगों के लिए सिंगापुर-स्तरीय सामाजिक आवास विकसित करने के लिए प्रतिबद्ध है। "हमारा मानना ​​है कि अगर राज्य व्यवसायों के लिए उपरोक्त कठिनाइयों का समाधान कर सके, साथ ही उपयुक्त रियायती ऋण ब्याज दरें प्रदान कर सके और सामाजिक आवास खरीदारों के लिए आवेदन समीक्षा प्रक्रिया को सरल बना सके, तो दस लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की सरकारी परियोजना का पूरा होना एक शानदार सफलता होगी। और हमारे कर्मचारियों के पास विशाल, स्वच्छ, सुंदर घरों में, सभी सुविधाओं के साथ, मन की शांति के साथ काम करने और आर्थिक विकास में योगदान देने के लिए बेहतर परिस्थितियाँ होंगी।" - सुश्री ओआन्ह का मानना ​​है।

स्रोत: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm