भूमि उपयोग शुल्क के कारण रियल एस्टेट व्यवसाय अटके

यद्यपि 20 से अधिक मंजिलें बनाई जा चुकी हैं, लेकिन परियोजना ने अभी तक राज्य को भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं किया है, इसलिए यह भविष्य में मकान नहीं बेच सकती, जिससे व्यवसाय कठिन स्थिति में आ गया है।

व्यवसाय भूमि के धन से बंधे हुए हैं

बिन्ह डुओंग प्रांत में एक बड़े उद्यम के रूप में, 2018 से अब तक, बीकॉन्स ग्रुप ने दर्जनों मध्यम-श्रेणी की रियल एस्टेट परियोजनाओं को विकसित, निर्मित और ग्राहकों को सौंपकर अपनी पहचान बनाई है। हालाँकि, 2023 से अब तक, हालाँकि नई परियोजनाओं को लगातार निर्माण परमिट दिए जा रहे हैं, फिर भी इस उद्यम को एक बड़ी कठिनाई का सामना करना पड़ रहा है: परियोजना को निर्माण परमिट तो मिल गया है, लेकिन अभी तक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने का निर्णय नहीं मिला है।

इस समूह के एक नेता ने कहा कि बीकॉन्स के पास 20 से अधिक मंजिलों वाली एक परियोजना है, लेकिन बिन्ह डुओंग प्रांत के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग ने अभी तक भूमि उपयोग शुल्क पर निर्णय की घोषणा नहीं की है, जिसे उद्यम को भुगतान करना होगा।

भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान न करने का अर्थ है कि उद्यम परियोजना के लिए निर्धारित मकानों का विक्रय मूल्य निर्धारित नहीं कर सकता, मकान बेचने के लिए पात्र होने हेतु परियोजना की स्वीकृति प्राप्त करने के लिए उद्योग एवं व्यापार विभाग को दस्तावेज़ प्रस्तुत नहीं कर सकता और ग्राहकों के साथ विक्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर नहीं कर सकता। जब बिक्री हेतु खोलने की शर्तें पूरी नहीं होतीं, तो उद्यम निर्माण के लिए धन जुटाने हेतु पूँजी नहीं जुटा सकता।

भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित अपर्याप्तताएं न केवल भूमि संसाधनों को बर्बाद करती हैं, जिससे व्यवसायों और ग्राहकों दोनों को आर्थिक नुकसान होता है, बल्कि रियल एस्टेट बाजार और सामान्य रूप से अर्थव्यवस्था पर भी नकारात्मक प्रभाव पड़ता है।

श्री ले होआंग चाऊ, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष

दसवीं मंज़िल तक निर्माण पूरा होने के बाद, फु डोंग रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने बताया कि 2022 में, कंपनी को डि एन सिटी (बिनह डुओंग प्रांत) में एक अपार्टमेंट परियोजना के लिए निवेश नीति, योजना और निर्माण परमिट के लिए मंज़ूरी मिल गई है। निर्माण परमिट मिलने के तुरंत बाद, निवेशक को निर्माण के लिए बैंक से पूंजी सहायता मिल गई। अब तक, इस परियोजना का दसवीं मंज़िल तक निर्माण हो चुका है, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान अभी तक नहीं किया गया है, क्योंकि प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने अभी तक भूमि उपयोग शुल्क का मूल्यांकन नहीं किया है।

बीकॉन्स की तरह, जब उसने अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है, तो फू डोंग भविष्य की परियोजनाओं को बिक्री के लिए नहीं खोल सकता है।

बिन्ह डुओंग में, न केवल उपरोक्त दो उद्यमों की परियोजनाएँ भूमि उपयोग शुल्क के कारण अटकी हुई हैं, बल्कि कई अन्य परियोजनाएँ भी हैं, जैसे कि डि एन शहर में पाई ग्रुप का पाईसिटी स्काई पार्क, ए एंड टी वियतनाम टेक्निकल ट्रेडिंग इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी द्वारा निवेशित ए एंड टी स्काई गार्डन... केवल बिन्ह डुओंग ही नहीं, बल्कि लॉन्ग एन भी ऐसी ही स्थिति में है। उदाहरण के लिए, बेन ल्यूक जिले में डेस्टिनो सेंट्रो अपार्टमेंट परियोजना को निर्माण परमिट तो मिल गया है, लेकिन वह भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं कर पा रही है।

तन दाई थान रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक, श्री ले वान थांग ने कहा कि 2022 से पहले, प्रांत पहले निवेश नीतियाँ जारी करेंगे, फिर 1/500 योजनाएँ जारी करेंगे, और फिर निर्माण परमिट जारी करने से पहले व्यवसायों के लिए उनके वित्तीय दायित्वों को पूरा करने हेतु भूमि उपयोग शुल्क की गणना करेंगे। हालाँकि, वर्तमान में, प्रांत पहले निर्माण परमिट जारी करते हैं, जबकि भूमि उपयोग शुल्क का मूल्यांकन किया जाता है और व्यवसाय बाद में उन्हें पूरा करते हैं। हालाँकि, यह कदम वर्तमान में बहुत जटिल है, जिससे व्यवसायों के लिए मुश्किल स्थिति पैदा हो रही है।

"अगर हमें यह पता ही नहीं है कि हमें कितना भूमि उपयोग शुल्क देना है, तो हम ग्राहकों के लिए घर की कीमत नहीं चुका पाएँगे। और अगर हम निर्माण भी कर लें, और भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान न किया हो, तो हम बिक्री के लिए नहीं खोल पाएँगे, अनुबंध पर हस्ताक्षर नहीं कर पाएँगे, या ग्राहकों से पैसे नहीं ले पाएँगे, इसलिए व्यवसायों के पास निर्माण के लिए पैसे नहीं होंगे। अगर हम बैंक से उधार लेते हैं, तो हमें ऋण पर जो ब्याज देना होगा, वह बाद में घर की बिक्री कीमत में जोड़ना होगा, और अगर घर की कीमत बहुत ज़्यादा होगी, तो ग्राहक उसे नहीं खरीदेंगे... यही वजह है कि व्यवसाय भूमि उपयोग शुल्क के बोझ तले दबे हुए हैं," श्री थांग ने कहा।

"खोलने" की आवश्यकता है

बिन्ह डुओंग प्रांत के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग की उप निदेशक सुश्री गुयेन थी बिच थुई के अनुसार, स्थानीय रियल एस्टेट परियोजनाएं भूमि उपयोग शुल्क भुगतान चरण में अटकी हुई हैं, इसका कारण यह है कि प्रांत में मूल्यांकन उद्यमों की कमी है और भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने के लिए उद्यमों को काम पर रखना बहुत कठिन है।

होआंग लॉन्ग रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक श्री गुयेन वान डुंग ने कहा कि उद्यमों के लिए रियल एस्टेट परियोजनाओं हेतु भूमि उपयोग शुल्क की गणना में भीड़ की समस्या को संभालना मुश्किल नहीं है, क्योंकि भूमि कानून यह निर्धारित करता है कि जब भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने के लिए उद्यम ढूंढना असंभव हो, तो प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को परियोजना के लिए भूमि उपयोग शुल्क का मूल्यांकन करने के लिए एक अंतःविषय टीम स्थापित करने का प्रस्ताव देता है। हालांकि, वास्तव में, मूल्य मूल्यांकन में कई उल्लंघनों के बाद, जिससे हाल के दिनों में राज्य के बजट को नुकसान हुआ है, स्थानीय अधिकारी गलतियाँ करने से डरते हैं, जिम्मेदारी से डरते हैं, और कानूनी जोखिमों से डरते हैं। बाद में जवाबदेह ठहराए जाने के जोखिम से बचने के लिए मूल्यांकन में सुरक्षित रहने के लिए, स्थानीय अधिकारी अक्सर उच्च स्तर पर भूमि की कीमतों को मंजूरी देने या अनुमोदन में देरी करने का विकल्प चुनते हैं।

श्री डंग ने कहा कि भूमि उपयोग शुल्क स्वीकृत करने में रियल एस्टेट उद्यमों को "मुक्त" करना आवश्यक है। विशेष रूप से, राज्य उन परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की समीक्षा और पुनर्गणना करेगा, जिनके लिए भूमि उपयोग शुल्क स्वीकृत किया गया है और जिनके लिए उद्यमों ने अनुचित गणना समय और विधियों की सूचना दी है। साथ ही, यदि यह निष्कर्ष निकलता है कि परियोजना मूल्य अनुचित है, तो उद्यमों को विलंबित भुगतान दंड से छूट दी जाएगी।

नई परियोजनाओं के लिए, जो अनुमोदन प्रक्रियाएं पूरी कर रही हैं और जिन्होंने अभी तक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं किया है, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को व्यवसायों के साथ समय और गणना पद्धति को अंतिम रूप देना चाहिए, ताकि व्यवसाय परियोजना को क्रियान्वित करते समय इसकी लागत और प्रभावशीलता की गणना कर सकें।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि भूमि की कीमतों के अनुमोदन में लगने वाला लम्बा समय, जिसमें कई वर्ष या दशकों का समय लग सकता है, न केवल स्थिरता का कारण बनता है, बल्कि व्यवसायों के लिए लागत भी बढ़ाता है, क्योंकि मूल्यांकन की प्रतीक्षा करते समय, व्यवसायों को अभी भी ब्याज लागत और अवसर लागत वहन करनी पड़ती है।

श्री चाऊ के अनुसार, जब अनुमोदन प्रक्रिया लंबी हो जाती है और भूमि उपयोग मूल्य का सटीक अनुमान नहीं लगाया जा सकता है, तो इससे व्यवसायों के लिए पूर्वानुमान और वित्तीय नियोजन में भी कठिनाइयां पैदा होती हैं, जिससे व्यवसायों को वित्तीय कमी या ऋण का भुगतान करने में असमर्थता के जोखिम का सामना करना पड़ता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html