भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने के लिए सैकड़ों अरबों डाँग का भुगतान करने पर व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

फैक्ट्री को उपनगरों में ले जाकर अपनी जमीन पर बनाना, फिर वार्षिक भुगतान के साथ उसे वापस किराए पर लेना, जब पट्टा अवधि समाप्त हो जाती है तो व्यवसाय को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है क्योंकि उन्हें उपयोग के उद्देश्य को बदलने के लिए "बड़ी" राशि का भुगतान करना पड़ता है।

कारखाने बनाने के लिए ज़मीन पाने के लिए, कई व्यवसायों को अपनी ज़मीन राज्य को सौंपनी पड़ी है, फिर वार्षिक भुगतान के साथ उसे वापस किराए पर लेना पड़ा है - फोटो: एनएच

2000 के दशक में, राज्य के अनुरोध पर, हो ची मिन्ह सिटी में स्थित विनिर्माण संयंत्र पर्यावरण प्रदूषण से बचने और शहरी एवं सेवा विकास के लिए केंद्र में ज़मीन छोड़ने के लिए उपनगरों में स्थानांतरित कर दिए गए। कई लोगों ने अपने कारखाने उपनगरों में अपनी ज़मीन पर स्थानांतरित कर दिए।

लेकिन क्योंकि यहां 1/2000 ज़ोनिंग योजना नहीं है और यह कारखानों के निर्माण के लिए उपयुक्त नहीं है, इसलिए लोगों को अपनी जमीन राज्य को सौंपनी पड़ती है और फिर 5-10 साल के अल्पकालिक अनुबंधों के तहत वार्षिक शुल्क का भुगतान करके इस जमीन को किराए पर लेना पड़ता है।

हालाँकि, जब पट्टा अनुबंध समाप्त हो जाता है या उद्यम भूमि पट्टा अनुबंध को समाप्त करना चाहता है और पुरानी गुलाबी पुस्तक को फिर से जारी करना चाहता है, तो उसे कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा।

एक विशिष्ट मामले में, श्री कुओंग ने कारखाने को स्थानांतरित करने के लिए बिन्ह चान्ह जिले (पुराने) में 5,930 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले दो कृषि भूखंड खरीदे। 2006 में, उन्होंने उक्त भूमि को अपनी स्वामित्व वाली कंपनी को हस्तांतरित कर दिया ताकि इसका उद्देश्य उत्पादन और व्यवसाय के लिए भूमि में परिवर्तित किया जा सके।

हालांकि, क्योंकि भूमि मौजूदा आवासीय नवीकरण योजना से संबंधित है, 1/2000 के पैमाने पर कोई विस्तृत निर्माण योजना नहीं है, इसलिए अधिकारियों ने इस उद्यम को 10 साल (2010-2020) की छोटी अवधि के लिए भूमि पट्टे पर देने का फैसला किया, पट्टे पर दिया गया क्षेत्र कारखाना निर्माण के लिए 5,150 वर्ग मीटर है, शेष 780 वर्ग मीटर नहर संरक्षण गलियारे से संबंधित है, इसलिए यह कृषि भूमि है।

2017 में, पट्टे की अवधि के निकट अंत के कारण, कंपनी पट्टे का विस्तार करना चाहती थी, लेकिन भूमि वर्तमान में शहरी आवासीय भूमि उपयोग योजना में थी और इसे बढ़ाया नहीं जा सकता था, इसलिए कंपनी ने व्यक्तिगत रूप से श्री कुओंग को भूमि वापस करने की प्रक्रियाएं पूरी कीं।

इस दौरान, उन्होंने भूमि पट्टे के विस्तार, भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन या पट्टे की अवधि समाप्त होने पर निरंतर उपयोग के लिए वर्तमान या मूल स्थिति के अनुसार गुलाबी पुस्तकों को पुनः जारी करने के अनुरोध के लिए कई आवेदन भी प्रस्तुत किए।

हालाँकि, 2024 तक, उन्हें केवल 4,800 वर्ग मीटर ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलने की अनुमति थी, लेकिन उन्हें भूमि उपयोग शुल्क का 100% भुगतान करना था और कृषि भूमि की कीमत में कटौती नहीं कर सकते थे। शेष 350 वर्ग मीटर उत्पादन और व्यावसायिक भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की अनुमति नहीं थी, लेकिन उन्हें पिंक बुक नहीं दी गई और उन्हें भूमि का पट्टा नवीनीकृत करने और वार्षिक किराया चुकाने के लिए मजबूर किया गया।

इसी प्रकार, सुश्री फुओंग को भी जमीन विरासत में मिली थी और उन्होंने उस जमीन को हो ची मिन्ह सिटी को हस्तांतरित कर दिया था, ताकि वह जमीन कारखाना बनाने के उद्देश्य से वार्षिक भुगतान के रूप में पट्टे पर दी जा सके।

2018 में, कंपनी ने भूमि पर स्थित परिसंपत्तियों को सुश्री फुओंग को हस्तांतरित कर दिया और भूमि को उनके उपयोग हेतु सौंप दिया, लेकिन नियमों के अनुसार, सुश्री फुओंग केवल 2020 तक शेष समय के लिए भूमि को पट्टे पर जारी रख सकती हैं।

वर्षों से सुश्री फुओंग पुरानी लाल किताब को पुनः जारी करने का अनुरोध कर रही हैं, लेकिन अभी तक इसे पुनः जारी करने के लिए कोई कानूनी विनियमन नहीं है, जिससे वे कठिन स्थिति में हैं।

"मैं भूमि उपयोग का उद्देश्य नहीं बदल सकती क्योंकि मैं उच्च रूपांतरण शुल्क का भुगतान नहीं कर सकती, लेकिन जब व्यवसाय कठिन होता है, तो मैं भूमि किराये की लागत कम करने और फिर से वही भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए पट्टा अनुबंध को समाप्त करना चाहती हूँ, लेकिन मैं ऐसा नहीं कर सकती। यदि मुझे भूमि पट्टे के विस्तार को बनाए रखने के लिए मजबूर किया जाता है, तो मुझे नहीं पता कि यह कब तक चलेगा," सुश्री फुओंग ने कहा।

कानूनी नियमों की कमियों को दूर करने की आवश्यकता

विशेषज्ञों के अनुसार, डिक्री संख्या 103 वार्षिक किराये के भुगतान वाली निजी भूमि और राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि के बीच स्पष्ट रूप से अंतर नहीं करती है। इस अंतर के अभाव में, आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर, दोनों प्रकार की भूमि को रूपांतरण के समय भूमि की कीमत (भूमि का मूल्य 0) के अनुसार आवासीय भूमि उपयोग शुल्क का 100% भुगतान करना होगा।

परिणामस्वरूप, भूमि उपयोगकर्ताओं को अन्य कृषि भूखंडों की तुलना में बहुत अधिक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना पड़ता है, क्योंकि भूमि उपयोगकर्ताओं द्वारा भूमि खरीदने के लिए खर्च किए गए वास्तविक भूमि मूल्य की गणना नहीं की जाती है।

कानून में फिलहाल ऐसी कोई व्यवस्था नहीं है जिससे लोगों को अपनी ज़मीन के पट्टे के अनुबंध समाप्त होने पर, ज़मीन को वर्तमान स्थिति में या पट्टे पर देने से पहले की स्थिति में, पिंक बुक फिर से जारी करने की अनुमति मिल सके। इस मामले में, कानून में ज़मीन की वसूली के नियम भी नहीं हैं, जिससे लोगों और व्यवसायों के लिए ज़मीन के पट्टे का अनुबंध समाप्त होने पर पिंक बुक जारी करने में कई समस्याएँ आती हैं।

वकील ट्रान मिन्ह कुओंग (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) ने कहा कि परिवारों और व्यक्तियों से प्राप्त वार्षिक किराये के भुगतान वाली, विरासत में मिली या स्व-निर्मित, राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि के बजाय, पट्टे पर दी गई भूमि के लिए भूमि उपयोग रूपांतरण शुल्क संबंधी डिक्री 103 में संशोधन और पूरक करना आवश्यक है। आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर, भूमि उपयोग शुल्क की गणना गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि या रूपांतरण के समय कृषि भूमि के समान ही की जाती है, न कि आवासीय भूमि के मूल्य के 100% की दर से।

इसके अतिरिक्त, इन मामलों में, यदि आवश्यकता न हो तो पट्टा अनुबंध को समय से पहले समाप्त करने का अधिकार है, तथा पट्टा देने से पहले भूमि की वर्तमान स्थिति या प्रकार के अनुसार पिंक बुक पुनः जारी करने का अधिकार है।

एनजीओसी हिएन

स्रोत: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm