व्यवसायों को अज्ञात लागतों के कारण घर की कीमतें कम करना मुश्किल लगता है

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अभी तक पूरी नहीं हुई साझा जिम्मेदारी

हाल के दिनों में, सरकार के साथ-साथ मंत्रालयों, विशेष रूप से निर्माण मंत्रालय, ने रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों और कमियों को दूर करने के लिए लगातार समाधान निकाले हैं।

प्रधानमंत्री ने जिन प्रमुख मुद्दों की ओर ध्यान दिलाया है और अधिकारियों तथा रियल एस्टेट कंपनियों को बार-बार इस पर विचार करने का निर्देश दिया है, उनमें से एक है इस क्षेत्र का पुनर्गठन और उत्पादों की कीमतें कम करना। इसका लक्ष्य लोगों को आवास उपलब्ध कराना और बाजार की कठिनाइयों का समाधान करना है।

रियल एस्टेट - HoREA: व्यवसायों को अज्ञात लागतों के कारण घर की कीमतें कम करना मुश्किल हो रहा है — HoREA का मानना है कि 2020 से अब तक, रियल एस्टेट बाजार कठिनाइयों में पड़ गया है और बाजार विभाजन में गड़बड़ी हो गई है, जिससे आवास उत्पादों में असंतुलन पैदा हो गया है।

हालांकि, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसायों ने अभी तक उपरोक्त आवश्यकताओं को सक्रिय रूप से और प्रभावी ढंग से लागू नहीं किया है।

विशेष रूप से, श्री चाऊ के अनुसार, मध्यम और उच्च-स्तरीय आवासीय परियोजनाओं के लिए, कुछ निवेशकों ने छूट, प्रचार और बिक्री-पश्चात नीतियों के माध्यम से बिक्री मूल्य कम कर दिए हैं, जो ग्राहकों के लिए लाभदायक तो हैं, लेकिन महत्वपूर्ण नहीं हैं। इस समाधान का उद्देश्य परियोजना के लिए आवास की कीमत को स्थिर रखना भी है।

HoREA के अध्यक्ष ने टिप्पणी की कि आवास की कीमतों में वृद्धि के साथ-साथ निर्माण, सामग्री, श्रम, वित्त और प्रबंधन की लागत में भी वृद्धि हुई है, तथा आकस्मिक व्यय भी बढ़े हैं।

आरक्षित निधियों का मूल्य कम नहीं है, क्योंकि वे अमान्य हैं, इसलिए उन्हें निवेश लागत में शामिल नहीं किया जाता। हालाँकि, निवेशक इस राशि को विक्रय मूल्य में शामिल करता है और घर खरीदार को इसे वहन करना पड़ता है।

इसके अतिरिक्त, ऐसे मामले भी हैं जहां परियोजना को शुरू में किफायती या मध्यम श्रेणी के आवास पर लक्षित किया गया था, लेकिन बाद में निवेशक द्वारा इसे उच्च श्रेणी में बदल दिया गया, यहां तक कि लाभ को अधिकतम करने के लिए इसे लक्जरी आवास के रूप में भी लेबल किया गया।

इसका नतीजा पिछले पाँच सालों में हो ची मिन्ह सिटी में गंभीर असंतुलन के रूप में सामने आया है। 2020 से, उच्च-स्तरीय आवास खंड लगातार 70% से ज़्यादा पर कब्जा कर रहा है, जबकि पिछले तीन सालों में किफायती आवास लगभग गायब हो गया है।

HoREA के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने कहा, "आवास की कीमतें कई वर्षों से लगातार बढ़ रही हैं, लगभग 10% प्रति वर्ष, जिसके कारण सट्टेबाजी और जमाखोरी को बढ़ावा मिल रहा है, बाजार विकृत हो रहा है और बड़े पैमाने पर सामाजिक संसाधन बर्बाद हो रहे हैं।"

उपरोक्त टिप्पणियों से, श्री चाऊ ने कुछ विशिष्ट समाधान प्रस्तावित किए जैसे कि अनाम लागतों को कम करना, वित्तीय संसाधनों को बढ़ाना, कॉर्पोरेट प्रशासन में सुधार करना, सूचना प्रौद्योगिकी, डिजिटलीकरण, कृत्रिम बुद्धिमत्ता और वैज्ञानिक प्रक्रियाओं (बीआईएम) के अनुसार परियोजना प्रबंधन को लागू करना।

इसके अलावा, HoREA का यह भी मानना है कि आवास बाजार की प्रतिस्पर्धात्मकता बढ़ाने और आवास की कीमतों को कम करने में योगदान देने के लिए किफायती आवास की आपूर्ति को पूरक बनाने की आवश्यकता है। तदनुसार, प्रबंधन एजेंसी को नई आपूर्ति को पूरक बनाने के लिए सबसे बड़ी बाधा, यानी वैधता, को दूर करना होगा।

"आवास की कीमतों को कम करने के लिए, सबसे पहले आपूर्ति को बढ़ाना होगा, और आपूर्ति को बढ़ाने के लिए सबसे पहले उन दीर्घकालिक कानूनी समस्याओं को पूरी तरह से सुलझाना होगा जिनके कारण आवास आपूर्ति में गतिरोध उत्पन्न हुआ है, जो हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतों में वृद्धि का मुख्य कारण है।

“चरण से बाहर” बाजार विभाजन

HoREA का मानना है कि 2020 से अब तक, रियल एस्टेट बाजार कठिनाइयों में पड़ गया है और बाजार विभाजन में गड़बड़ी हो गई है, जिससे आवास उत्पादों में असंतुलन पैदा हो गया है।

हो ची मिन्ह सिटी में, परियोजनाओं में आवास आपूर्ति धीरे-धीरे कम हो रही है जब 2020 में यह 16,895 इकाई थी, 2021 में यह घटकर 14,443 इकाई हो गई, 2022 में यह घटकर 12,147 इकाई हो गई और 2023 के पहले 9 महीनों के अंत तक 15,020 इकाइयों के साथ थोड़ी वसूली के संकेत हैं।

रियल एस्टेट - HoREA: व्यवसायों को अनाम लागतों के कारण घर की कीमतें कम करना मुश्किल लगता है (चित्र 2)। — सभी संबंधित संस्थाओं को अपनी जिम्मेदारियों को निभाना चाहिए और रियल एस्टेट बाजार के सुरक्षित, स्वस्थ, खुले, पारदर्शी और टिकाऊ विकास के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए हाथ मिलाना चाहिए।

रियल एस्टेट बाज़ार गंभीर रूप से असंतुलित है और स्थायी रूप से विकसित नहीं हुआ है। ख़ास तौर पर, उच्च-स्तरीय आवास खंड का 2020 में 70%, 2021 में 72%, 2022 में 78.2% और 2023 के पहले 9 महीनों में भी 66.3% हिस्सा रहा।

मध्य श्रेणी के आवास खंड का हिस्सा 2020 में 29%, 2021 में 28%, 2022 में 21.8% और 2023 के पहले 9 महीनों में 33.63% था।

यह चिंताजनक है कि 2020 में किफायती आवास खंड में केवल 163 अपार्टमेंट थे, जो केवल 1% के लिए जिम्मेदार थे, और 2021, 2022 और 2023 के पहले 9 महीनों में, कोई भी किफायती आवास अपार्टमेंट नहीं होगा।

आपूर्ति और मांग के नियम के अनुसार, आवास की आपूर्ति की कमी के कारण जबकि आवास की मांग बहुत अधिक है, विशेष रूप से किफायती आवास की मांग, हाल के वर्षों में आवास की कीमतों में लगातार वृद्धि हुई है, जिसकी औसत कीमत में प्रति वर्ष लगभग 10% की वृद्धि हुई है।

बाजार खंडों में "चरण अंतर" की स्थिति, उच्च अंत आवास खंड में "चरण अंतर" और किफायती अपार्टमेंट की कमी ने दिखाया है कि आवास बाजार का वर्तमान "पिरामिड" मॉडल "उल्टा", असंतुलित और अस्थिर है।

क्योंकि किफायती आवास खंड में किफायती आवास शामिल हैं, सामाजिक आवास को बहुमत, उच्चतम दर के लिए जिम्मेदार होना चाहिए, लेकिन वास्तव में यह बहुत कम है, यहां तक कि पिछले 3 वर्षों में इस प्रकार का आवास नहीं है।

जबकि उच्च-स्तरीय आवास खंड का हिस्सा सबसे छोटा होना चाहिए, वास्तव में इसका हिस्सा सबसे बड़ा है, लगभग 70-80%, जो आवास बाजार पर हावी है, जिससे सट्टेबाजी और जमाखोरी को बढ़ावा मिलता है, जो अचल संपत्ति बाजार को विकृत करता है और बड़ी मात्रा में सामाजिक संसाधनों का "उपभोग" करता है।

आर्थिक दृष्टि से, सामाजिक संसाधनों की बर्बादी हुई है, जिसमें भूमि संसाधनों के अकुशल उपयोग के कारण होने वाली बर्बादी भी शामिल है।

आवास बाजार के मॉडल को "उल्टे पिरामिड" की तरह उलटकर एक संतुलित, सामंजस्यपूर्ण और टिकाऊ "पिरामिड" मॉडल में बदलने के लिए, जिसमें किफायती आवास, सामाजिक आवास और मध्यम श्रेणी के आवास बाजार के मुख्य आवास खंड होंगे, सभी संबंधित संस्थाओं को अपनी जिम्मेदारियों को निभाना होगा और रियल एस्टेट बाजार के सुरक्षित, स्वस्थ, खुले, पारदर्शी और टिकाऊ विकास के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए हाथ मिलाना होगा।

साथ ही, बाजार को बढ़ावा देने, सामाजिक सुरक्षा पर ध्यान केंद्रित करने, कम आय वाले लोगों के लिए अवसर पैदा करने, कम आय वाले लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास और श्रमिक आवास के विकास को बढ़ावा देने के लिए उपयुक्त नीतियां हैं।

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स्रोत