नई नीतियों की लहर को पकड़ते हुए, भूमि व्यापारी शहरी भूमि की तलाश में हैं

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शहरी भूमि के लिए शिकार

रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून में नए नियमों की एक श्रृंखला 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगी। इस कानून में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर वर्तमान नियमों की तुलना में अधिक सख्त नियम हैं, जो जनता, विशेष रूप से भूमि व्यापारियों के लिए रुचिकर है।

विशेष रूप से, नया विनियमन विशेष श्रेणी, श्रेणी I, श्रेणी II और श्रेणी III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री को रोक देगा; भूदृश्य वास्तुकला के लिए उच्च आवश्यकताओं वाले क्षेत्रों, केंद्रीय क्षेत्रों और शहरी क्षेत्रों में वास्तुकला की प्रमुख विशेषताओं वाली इमारतों के आसपास; शहरी क्षेत्रों में क्षेत्रीय स्तर या उच्चतर सड़कों और मुख्य भूदृश्य मार्गों के सामने के क्षेत्रों में।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, लंबी अवधि में, भूमि विभाजन और बिक्री पर कड़े नियम बाजार को अधिक पारदर्शी और टिकाऊ दिशा में विकसित करने में मदद करेंगे। हालाँकि, 2025 की शुरुआत में नए कानून के लागू होने के बाद बाजार में बड़े उतार-चढ़ाव देखने को मिलेंगे।

नई परियोजनाओं को मंज़ूरी मिलना मुश्किल होगा। इसके अलावा, शहरी क्षेत्रों में टाइप II और III की भूमि उपविभाजन परियोजनाएँ, जो पहले ही क्रियान्वित हो चुकी हैं, अभी भी सामान्य रूप से हस्तांतरित हो रही हैं, और उन्हें मूल्य लाभ भी मिल सकता है। माँग और आपूर्ति के बीच के संबंध के कारण इन उत्पादों की कीमतें घटने के बजाय बढ़ जाती हैं।

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 1 — हनोई का एक कोना ऊपर से देखा जा सकता है, जहां घनी आबादी वाले टाउनहाउस बने हुए हैं (फोटो: हा फोंग)।

इस नई नीति का लाभ उठाते हुए, भूमि व्यापार में वर्षों का अनुभव रखने वाले कई निवेशकों ने भी उन क्षेत्रों में ज़मीन की तलाश शुरू कर दी है जहाँ नए नियमों के तहत ज़मीन का उपविभाजन और बिक्री प्रतिबंधित है। विशेष रूप से, इस संदर्भ में, ज़मीन बाज़ार में मंदी के संकेत दिखाई दे रहे हैं, कुछ जगहों पर कीमतों में भारी कमी और घाटे में कमी देखी जा रही है।

हनोई के एक रियल एस्टेट निवेशक, श्री गुयेन वान खान ने कहा कि आने वाले समय में ज़मीन का बाज़ार उन शहरी इलाकों में ख़ास तौर पर कमज़ोर होगा जहाँ बिक्री के लिए प्लॉट नहीं हैं। ज़ाहिर है, जब आपूर्ति कम होगी, तो इस उत्पाद की क़ीमत बढ़ने के कई मौके होंगे।

"पहले, हम निवेशक उपनगरों में ज़मीन के बड़े भूखंडों की तलाश में थे, और उन्हें विभाजित करके बेचना चाहते थे। लेकिन आगामी नए नियमों के साथ, कई निवेशक केंद्रीय ज़िले में आवासीय क्षेत्रों, नीलामी क्षेत्रों और पुनर्वास क्षेत्रों में प्रमाण-पत्रों के साथ ज़मीन के भूखंडों की तलाश करेंगे," श्री खान ने कहा, और आगे कहा कि पूर्ण कानूनी दस्तावेज़ों वाले मौजूदा ज़मीन के भूखंडों की कीमत निकट भविष्य में तेज़ी से बढ़ने की संभावना है।

हालाँकि, श्री खान के अनुसार, हालाँकि उन्हें कीमतों में भारी वृद्धि की संभावना दिखाई देती है, फिर भी सभी निवेशक इस भूमि उत्पाद को नहीं खरीद सकते। क्योंकि हनोई के कुछ केंद्रीय ज़िलों में वैध ज़मीन के भूखंडों की कीमतें ऊँची हैं।

रियल एस्टेट निवेश में 20 से ज़्यादा वर्षों के अनुभव के साथ, हनोई के थान झुआन ज़िले के श्री त्रान वान हुई ने टिप्पणी की कि नए नियमों के अनुसार, जिन क्षेत्रों को बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित करने की अनुमति नहीं है, वहाँ ज़मीन के बाज़ार में कीमतों में वृद्धि की प्रवृत्ति में कई उतार-चढ़ाव होंगे। सबसे स्पष्ट कारण यह है कि इस रियल एस्टेट उत्पाद की आपूर्ति में कमी आ जाएगी।

श्री खान ने कहा, "भूमि बुखार" के दौर के बाद विभाजित भूमि की कीमत में कमी के संकेत मिले हैं, लेकिन यह अभी भी ऊँची है। बाज़ार में, ज़मीन के कुछ ही भूखंड ऐसे हैं जिनकी कीमतें कम हो गई हैं या घाटे में बिक रहे हैं क्योंकि ज़मीन मालिक आर्थिक दबाव में हैं और अच्छी जगहों पर नहीं हैं।"

अभी भी दीर्घकालिक गणना की आवश्यकता है

Batdongsan.com.vn वेबसाइट के विशेषज्ञों के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार के चुनौतीपूर्ण दौर से गुज़रने के बावजूद, रियल एस्टेट के मालिक होने की ज़रूरत अभी भी बनी हुई है। विभिन्न क्षेत्रों की बात करें तो ज़मीन वह प्रकार है जिसमें संभावित खरीदार सबसे ज़्यादा रुचि रखते हैं (33%), उसके बाद निजी घर (26%) और अपार्टमेंट (24%) आते हैं।

ज़मीन के इस प्रमुख चलन के बारे में बताते हुए, उपरोक्त सूचना साइट के रणनीतिक निदेशक ले बाओ लोंग ने कहा कि उपभोक्ताओं की ज़मीन से बहुत ज़्यादा उम्मीदें होती हैं। कम कीमतों के साथ, इस प्रकार की ज़मीन हमेशा निवेशकों का ध्यान आकर्षित करती है।

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 2 — एक आवासीय परियोजना जिसे कभी होआंग माई जिले में भूमि के भूखंडों को विभाजित करने और बेचने की अनुमति दी गई थी (चित्रण: हा फोंग)।

जब भी लोगों के पास अतिरिक्त पैसा होता है और वे देखते हैं कि बाज़ार में थोड़ी-बहुत सुधार हो रहा है, तो वे रियल एस्टेट में निवेश करते हैं। सबसे पहले जो चीज़ दिमाग में आती है वह है ज़मीन, और यह अवधारणा है कि ज़मीन एक ऐसी संपत्ति है जिसका मुनाफ़ा बहुत अच्छा और बहुत ज़्यादा होता है।

वास्तव में, ज़मीन के उत्पादों को अन्य प्रकार की अचल संपत्तियों की तुलना में खरीदना और बेचना आसान होता है। एक निजी घर की कीमत लगभग 7-12 अरब VND होती है, लेकिन ज़मीन के मामले में, खरीदार इसे केवल 3-5 अरब VND में खरीद सकते हैं।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार में सुधार दर्ज किया गया है, लेकिन यह अभी भी निम्न स्तर पर है।

हालाँकि, अगर आप इस समय ज़मीन में निवेश करना चाहते हैं, तो सबसे ज़रूरी बात यह है कि निवेशकों को अपनी वित्तीय क्षमता पर विचार करना चाहिए क्योंकि अब सट्टेबाज़ी करने वालों का समय नहीं रहा। इसके साथ ही, निवेशकों को स्पष्ट कानूनी स्थिति वाले और वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाले उत्पाद चुनने चाहिए।

"बाज़ार को उबरने के लिए और समय चाहिए। मुझे लगता है कि यही वह समय है जब बहुत ज़्यादा वित्तीय लाभ उठाने वाले निवेशक ज़्यादा खरीदारी करेंगे। इस समय ज़मीन निवेशकों को मध्यम और लंबी अवधि का चुनाव करना चाहिए," हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष श्री गुयेन द डीप ने सलाह दी।

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स्रोत