नई नीतियों की लहर का फायदा उठाते हुए, भूमि के सट्टेबाज शहरी इलाकों में जमीन के भूखंडों की तलाश में जुटे हुए हैं।

Báo Dân trí•14/12/2023

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शहरी इलाकों में जमीन के भूखंडों की तलाश।

रियल एस्टेट कारोबार संबंधी संशोधित कानून में नए नियमों की एक श्रृंखला शामिल है, जो 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगी। इसमें मौजूदा नियमों की तुलना में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर सख्त प्रावधान शामिल हैं, जिसने जनता का, विशेष रूप से भूमि सट्टेबाजों का, काफी ध्यान आकर्षित किया है।

विशेष रूप से, नए नियम विशेष, टाइप I, टाइप II और टाइप III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाएंगे; ऐसे क्षेत्र जहां स्थापत्य परिदृश्य के लिए उच्च आवश्यकताएं हैं; शहरी क्षेत्रों में केंद्रीय क्षेत्र और स्थापत्य स्थलों के आसपास के क्षेत्र; और क्षेत्रीय स्तर की सड़कों और उससे ऊपर की सड़कों के अग्रभाग, साथ ही शहरी क्षेत्रों में प्रमुख दर्शनीय सड़कों पर भी रोक लगाएंगे।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, दीर्घकाल में, भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर सख्त नियम लागू होने से बाजार को अधिक पारदर्शी और टिकाऊ दिशा में विकसित होने में मदद मिलेगी। हालांकि, 2025 की शुरुआत में नए कानून के लागू होने के बाद बाजार में महत्वपूर्ण उतार-चढ़ाव देखने को मिलेंगे।

नई परियोजनाओं को मंजूरी मिलना और भी मुश्किल हो जाएगा। इसके अलावा, द्वितीय और तृतीय प्रकार के शहरी क्षेत्रों में पहले से लागू भूमि उपविभाजन परियोजनाएं अभी भी सामान्य रूप से हस्तांतरित हो रही हैं, और संभवतः कीमतों में वृद्धि से लाभान्वित भी हो रही हैं। मांग और आपूर्ति के बीच का संबंध इन उत्पादों की कीमतों में गिरावट के बजाय वृद्धि का कारण बन रहा है।

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 1 — घनी आबादी वाले टाउनहाउसों के साथ हनोई का विहंगम दृश्य (फोटो: हा फोंग)।

इस नई नीति की आशंका को देखते हुए, भूमि व्यापार में वर्षों का अनुभव रखने वाले कई निवेशकों ने उन क्षेत्रों में भूमि भूखंडों की तलाश शुरू कर दी है जहां नए नियमों के तहत भूमि का विभाजन और बिक्री प्रतिबंधित है। विशेष रूप से इस संदर्भ में, भूमि बाजार में ठहराव के संकेत दिख रहे हैं, कुछ क्षेत्रों में कीमतों में भारी गिरावट और यहां तक कि नुकसान भी देखा जा रहा है।

हनोई के रियल एस्टेट निवेशक श्री गुयेन वान खान का मानना है कि शहरी क्षेत्रों में भूमि भूखंडों का बाजार विशेष रूप से सीमित होगा, जहां भूमि को विभाजित करके अलग-अलग भूखंडों के रूप में बेचा नहीं जा सकता। स्पष्ट है कि जब आपूर्ति सीमित होती है, तो इस उत्पाद की कीमत में वृद्धि की अधिक संभावना होती है।

श्री खान ने कहा, “पहले हम निवेशक शहर के बाहरी इलाकों में बड़े-बड़े भूखंड खरीदते थे, जिनका मकसद उन्हें छोटे-छोटे हिस्सों में बांटकर बेचना होता था। लेकिन आने वाले नए नियमों के चलते, कई निवेशक केंद्रीय जिलों में आवासीय क्षेत्रों, नीलामी क्षेत्रों और पुनर्वास क्षेत्रों में मौजूदा भूमि स्वामित्व वाले भूखंडों की तलाश करेंगे।” उन्होंने आगे कहा कि पूर्ण कानूनी दस्तावेजों वाले मौजूदा भूखंडों की कीमत में निकट भविष्य में तेजी से वृद्धि होने की संभावना है।

हालांकि, श्री खान के अनुसार, कीमतों में भारी वृद्धि की संभावना होने के बावजूद, हर निवेशक इन भूखंडों को खरीदने में सक्षम नहीं है। इसका कारण यह है कि हनोई के कुछ केंद्रीय जिलों में कानूनी रूप से मान्य भूखंडों की कीमतें पहले से ही बहुत अधिक हैं।

हनोई के थान्ह ज़ुआन जिले में रहने वाले श्री ट्रान वान हुई, जिन्हें रियल एस्टेट निवेश में 20 वर्षों से अधिक का अनुभव है, का अनुमान है कि नए नियमों के तहत भूखंडों का विभाजन और बिक्री प्रतिबंधित क्षेत्रों में भूमि बाजार में महत्वपूर्ण उतार-चढ़ाव देखने को मिलेगा और कीमतों में वृद्धि का रुझान रहेगा। इसका सबसे स्पष्ट कारण इस प्रकार की रियल एस्टेट की आपूर्ति में कमी है।

श्री खान ने कहा, "भूमि की बढ़ती मांग के बाद, उपविभाजित भूखंडों की कीमतों में गिरावट के संकेत दिख रहे हैं, लेकिन ये अभी भी काफी ऊंची हैं। बाजार में, केवल कुछ ही भूखंडों की कीमतों में कमी आई है, जिनमें से कुछ भूखंड भूस्वामियों पर वित्तीय दबाव और प्रतिकूल स्थानों पर स्थित होने के कारण घाटे में बेचे गए हैं।"

दीर्घकालिक सोच की अभी भी आवश्यकता है।

Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार के लिए एक चुनौतीपूर्ण वर्ष के बावजूद, संपत्ति के स्वामित्व की मांग मजबूत बनी हुई है। सेगमेंट के संदर्भ में, संभावित खरीदारों द्वारा सबसे अधिक पसंद किए जाने वाले प्रकार के भूखंड (33%) हैं, इसके बाद अलग-अलग घर (26%) और अपार्टमेंट (24%) आते हैं।

भूमि भूखंडों में इस प्रमुख रुझान की व्याख्या करते हुए, उपर्युक्त सूचना साइट के रणनीति निदेशक ले बाओ लोंग ने कहा कि उपभोक्ताओं की भूमि भूखंडों से उच्च अपेक्षाएं हैं। कम कीमत पर एक भूखंड का मालिक बनने की क्षमता के कारण, इस प्रकार की संपत्ति निवेशकों को लगातार आकर्षित कर रही है।

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 2 — होआंग माई जिले में एक आवास परियोजना जिसे पहले जमीन के भूखंडों को उपविभाजित करने और बेचने की अनुमति दी गई थी (उदाहरण चित्र: हा फोंग)।

जब भी लोगों के पास अतिरिक्त धन होता है और बाजार में थोड़ा सुधार दिखाई देता है, तो वे अचल संपत्ति में निवेश करना पसंद करते हैं। निवेश का पहला प्रकार जो दिमाग में आता है वह है जमीन, और यह धारणा है कि जमीन निवेश पर बहुत अच्छा, बहुत उच्च प्रतिफल प्रदान करती है।

दरअसल, ज़मीन के प्लॉट खरीदना और बेचना अन्य प्रकार की रियल एस्टेट की तुलना में कहीं अधिक आसान है। जहां एक अलग घर की कीमत लगभग 7-12 अरब वियतनामी डॉलर होती है, वहीं खरीदार मात्र 3-5 अरब वियतनामी डॉलर में ज़मीन का प्लॉट खरीद सकते हैं।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार में सुधार के संकेत दिखे हैं, लेकिन यह अभी भी निचले स्तर पर बना हुआ है।

हालांकि, यदि आप इस समय जमीन में निवेश करना चाहते हैं, तो सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि निवेशकों को अपनी वित्तीय क्षमता पर विचार करना चाहिए क्योंकि यह सट्टा लगाने वाले निवेशकों का समय नहीं है। इसके अलावा, निवेशकों को स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली संपत्तियों का चयन करना चाहिए जो उनकी वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करती हों।

"बाजार को उबरने के लिए और समय चाहिए। मेरा मानना है कि यह वह दौर है जब वे निवेशक जो बहुत अधिक वित्तीय लीवरेज का उपयोग नहीं करते हैं, अधिक खरीदारी करेंगे। इस समय भूमि निवेशकों को मध्यम और दीर्घकालिक दृष्टिकोण पर विचार करना चाहिए," हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष श्री गुयेन थे डिएप ने सलाह दी।

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