रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ाना आसान है, घटाना मुश्किल, 2025 में 2 बाजार परिदृश्यों का पूर्वानुमान, हनोई में नई भूमि मूल्य सूची का एक श्रृंखला प्रभाव होगा

रियल एस्टेट की कीमतों में कमी आने की संभावना नहीं है, विशेषज्ञों ने 2025 के लिए दो बाजार परिदृश्यों की भविष्यवाणी की है, हनोई में नई भूमि मूल्य सूची में एक श्रृंखला प्रतिक्रिया होगी, जिससे आवास की कीमतें सक्रिय होंगी... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

अगले 2-3 वर्षों में, रियल एस्टेट बाज़ार में महत्वपूर्ण बदलाव देखने को मिलेंगे, जिनमें कीमतों में उतार-चढ़ाव और निवेशकों व घर खरीदारों की माँग में बदलाव शामिल हैं। (फोटो: आन्ह फुओंग)

आपूर्ति बढ़ी, लेकिन अचल संपत्ति की कीमतें कम करना अभी भी मुश्किल

2024 में नए खुले अपार्टमेंटों की आपूर्ति लगभग 35,000 इकाइयों तक पहुँच जाएगी, जो पिछले अनुमान 22,000-24,000 इकाइयों से ज़्यादा है। 2025 में, दोनों प्रमुख बाज़ारों, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी, में यह संख्या बढ़कर 40,000 अपार्टमेंट तक पहुँचने का अनुमान है। हालाँकि, विशेषज्ञ आम तौर पर इस बात पर सहमत हैं कि आपूर्ति में उल्लेखनीय वृद्धि के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतों को "धीमा" करना अभी भी मुश्किल होगा।

2025 में रियल एस्टेट बाज़ार का पूर्वानुमान लगाते हुए, सीबीआरई वियतनाम के सीईओ डुओंग थुई डुंग ने कहा कि आवास की कीमतें कम तो नहीं होंगी, लेकिन हाल के समय की तरह तेज़ी से बढ़ेंगी भी नहीं। 2024 की तुलना में यह वृद्धि 5 से 8% तक हो सकती है। लोगों की भुगतान क्षमता के अनुकूल कीमतें कैसे तय की जाएँ, यह एक कठिन प्रश्न बना हुआ है, बाज़ार के लिए एक बड़ी चुनौती जिसका फिलहाल कोई जवाब नहीं है।

सुश्री डंग के विश्लेषण के अनुसार, हनोई में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64% बढ़ा है, जो हो ची मिन्ह सिटी में हुई वृद्धि से दोगुना है। औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य 60 मिलियन VND/m2 के करीब पहुँच रहा है।

इसी विचार को साझा करते हुए, आर्थिक विशेषज्ञ, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह ने टिप्पणी की कि 2024 वह समय है जब हनोई अपार्टमेंट सेगमेंट में कीमतों में तेज़ी से वृद्धि देखी जाएगी। अपार्टमेंट की कीमतें 2022 में औसतन 40 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 2024 की तीसरी तिमाही के अंत तक 70 मिलियन VND/m2 से अधिक हो जाएँगी। गौरतलब है कि बाज़ार में अब 60 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाली परियोजनाएँ नहीं हैं, बल्कि कई मध्यम-श्रेणी की परियोजनाओं की कीमतें 100 मिलियन VND/m2 से भी अधिक हैं।

इस उफान भरे दौर में, बिक्री की कीमतें रोज़ाना और हर हफ़्ते बढ़ती हैं, लेकिन तरलता ज़्यादा बनी रहती है। आवास और निवेश की दबी हुई माँग में तेज़ी आई है क्योंकि बाज़ार में ग्राहकों और निवेशकों का विश्वास बहाल करने के लिए कई प्रोत्साहन दिए गए हैं। बढ़ती माँग, जबकि आपूर्ति कम बनी हुई है, ने कीमतों को बढ़ा दिया है।

विशेषज्ञों का कहना है कि हालाँकि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि धीमी हो गई है, लेकिन बढ़ती इनपुट भूमि लागत के कारण 2025 में बिक्री कीमतों को कम करना मुश्किल होगा। दरअसल, हनोई का बाजार हो ची मिन्ह सिटी के विकास परिदृश्य का अनुसरण कर रहा है। अगले 2-3 वर्षों में, रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव देखने को मिलेंगे, जिसमें कीमतों में उतार-चढ़ाव और निवेशकों व घर खरीदारों दोनों की ओर से मांग में समायोजन शामिल हैं। अनुमान है कि 2025 में हनोई में सभी प्राथमिक आपूर्ति उच्च-स्तरीय और लक्ज़री खंडों में होगी; जिसमें लक्ज़री का हिस्सा 36% है।

व्यावसायिक दृष्टिकोण से, हंग थिन्ह कॉर्पोरेशन के उप-महानिदेशक श्री न्गो हू त्रुओंग ने कहा कि आने वाले समय में रियल एस्टेट की कीमतों में कमी लाना मुश्किल होगा। इसका एक कारण यह है कि परियोजना अनुमोदन प्रक्रिया में अक्सर लंबा समय लगता है, जिससे निवेश लागत बढ़ जाती है।

रियल एस्टेट की कीमतों के बारे में, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष गुयेन वान दीन्ह ने भी टिप्पणी की कि अब से 2025 के अंत तक, नए कानून के प्रावधान पूरी तरह से लागू नहीं हुए हैं, बल्कि पुराने मुद्दे का अभी भी फायदा उठाया जा रहा है। इसलिए, ज़मीन की कीमतें उचित स्तर पर रहने की उम्मीद है। हालाँकि, 2026-2027 की अवधि में, अगर अब से लेकर तब तक कोई उचित समायोजन नहीं किया गया, तो कीमतों पर और दबाव "बढ़ेगा"।

श्री दिन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार के लिए दो परिदृश्य होंगे। अगर अच्छा नियमन होगा, तो 2026-2027 तक बाज़ार स्थिर रहेगा। लेकिन अगर कोई अच्छा तकनीकी समायोजन नहीं हुआ, तो रियल एस्टेट की कीमतें और भी ज़्यादा, और ज़्यादा अनुचित स्तर पर पहुँच सकती हैं। और फिर, बाज़ार फिर से मुश्किल में पड़ जाएगा।

बाजार अपने सबसे कठिन दौर से गुजर रहा है।

निर्माण मंत्रालय ने 2024 में निर्माण उद्योग के 10 मुख्य बिंदुओं की घोषणा की है। इनमें से, 2024 विकास का एक मील का पत्थर है, जब यह लगभग 7.8-8.2% तक पहुंच जाएगा, जो 2020 के बाद से सबसे अधिक है, जो सरकार द्वारा संकल्प संख्या 01 (6.4-7.3%) में निर्धारित लक्ष्य से अधिक है।

यह 2020 के बाद से निर्माण उद्योग द्वारा प्राप्त की गई उच्चतम वृद्धि दर भी है, जो अर्थव्यवस्था की समग्र जीडीपी वृद्धि की प्रेरक शक्ति है। शहरीकरण दर 44.3% तक पहुँच गई, जो राष्ट्रीय सभा द्वारा निर्धारित 43.7% के लक्ष्य से अधिक है। निर्माण उद्योग ने सरकार द्वारा निर्धारित दो अन्य लक्ष्य भी प्राप्त किए, जिनमें शामिल हैं: अपशिष्ट जल संग्रहण और उपचार दर 18% और देश भर में औसत आवास क्षेत्रफल 26.5 वर्ग मीटर प्रति व्यक्ति।

पिछले साल रियल एस्टेट बाज़ार का आकलन करते हुए, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि बाज़ार की कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई समकालिक समाधान लागू किए गए। रियल एस्टेट परियोजनाओं के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने पर प्रधानमंत्री के कार्य समूह ने स्थानीय और रियल एस्टेट उद्यमों के साथ मिलकर जानकारी और परिस्थितियों को समझा और प्रत्येक विशिष्ट परियोजना की समीक्षा की ताकि कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए चर्चा, मार्गदर्शन और समाधान किया जा सके।

निर्माण मंत्रालय ने जोर देकर कहा, "रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक बदलाव हुए हैं, जिसने सबसे कठिन दौर को पार करते हुए सुधार और विकास की गति हासिल की है।"

पिछले वर्ष की एक और खास बात सामाजिक आवास के विकास पर दिया गया विशेष ध्यान था। 24 मई को, सचिवालय ने नई परिस्थितियों में सामाजिक आवास के विकास में पार्टी के नेतृत्व को मज़बूत करने के लिए निर्देश संख्या 34 जारी किया।

निर्माण मंत्रालय सामाजिक आवास विकास के लिए अधिमान्य पूंजी स्रोतों पर एक मसौदा प्रस्ताव सरकार को प्रस्तुत कर रहा है। तदनुसार, यह बॉन्ड पूंजी से सामाजिक आवास ऋणों के लिए 100,000 बिलियन वियतनामी डोंग के अधिमान्य पैकेज को लागू करने का प्रस्ताव करता है, जो 5 वर्षों के लिए लागू होगा। उपरोक्त प्रयास आने वाले समय में देश भर में सामाजिक आवास के विकास में तेजी लाने का आधार बनेंगे।

हनोई की नई भूमि मूल्य सूची का प्रभाव

हनोई की समायोजित भूमि मूल्य सूची के अनुसार, जो अभी जारी की गई है और 20 दिसंबर, 2024 से प्रभावी होगी, हनोई के कुछ क्षेत्रों में भूमि की कीमतें 2019 से जारी भूमि मूल्य सूची की तुलना में 2-6 गुना अधिक हैं। विशेष रूप से, सबसे अधिक भूमि की कीमत होन कीम जिले में कुछ सड़कों की है, जब यह लगभग 700 मिलियन VND/m2 तक पहुंच जाती है।

कुछ लोगों का मानना ​​है कि हनोई द्वारा नई भूमि मूल्य सूची लागू करने से आवास की कीमतों में वृद्धि जारी रह सकती है।

निर्माण मंत्रालय की एक रिपोर्ट बताती है कि अगर 2024 की भूमि मूल्य सूची लागू की जाती है, तो रियल एस्टेट परियोजनाओं की भूमि उपयोग लागत पहले की तुलना में काफ़ी बढ़ जाएगी। इसकी वजह यह है कि आवास और रियल एस्टेट की कीमतों को प्रभावित करने वाली मुख्य लागतों में शामिल हैं: साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवज़ा लागत, भूमि उपयोग शुल्क, आवास, रियल एस्टेट, कर, संबंधित शुल्क जैसी परियोजना निर्माण लागतें...

विशेष रूप से, भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित लागत अक्सर एक आवास परियोजना की कुल लागत का एक बड़ा हिस्सा होती है, जो ऊंची अपार्टमेंट परियोजनाओं के लिए 7-20% और विला और टाउनहाउस परियोजनाओं के लिए 25-50% तक होती है।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची के लागू होने से श्रृंखलाबद्ध प्रभाव पड़ेगा, जिससे पहले की तुलना में अचल संपत्ति और आवास की कीमतों में 15-20% की वृद्धि होगी।

दात ज़ान्ह मियां बाक के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वायेट ने कहा कि व्यवसायों के लिए, भूमि मूल्य सूची होने से भूमि मूल्यांकन के चरणों को बाज़ार मूल्यों के अनुरूप बनाने में मदद मिलेगी। समायोजित भूमि मूल्य सूची व्यवसायों के लिए भूमि कर निर्धारित करने का एक महत्वपूर्ण आधार है।

हालांकि, यदि भूमि कर का निर्धारण बाजार मूल्य के अनुसार किया जाता है, तो उद्यमों का भूमि उपयोग रूपांतरण कर अधिक होगा, जिससे खरीदारों के लिए आउटपुट अचल संपत्ति का विक्रय मूल्य अधिक होगा।

क्या मैं उस अपार्टमेंट को बेच सकता हूँ जिसका भुगतान नए नियमों के तहत किश्तों में किया जा रहा है?

किश्तों में अपार्टमेंट ख़रीदना एक चलन है, और बहुत से लोग बिना ज़्यादा पैसा खर्च किए तुरंत घर लेना पसंद करते हैं। तो किश्तों में अपार्टमेंट ख़रीदते समय किन नियमों का पालन करना ज़रूरी है?

किश्तों में भुगतान द्वारा अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री को 2023 आवास कानून के अनुच्छेद 167 में निम्नानुसार विनियमित किया गया है:

- पक्षों द्वारा सहमति व्यक्त की गई हो तथा गृह क्रय अनुबंध में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया हो।

- किस्त भुगतान की अवधि के दौरान, अपार्टमेंट खरीदार को उपयोग करने की अनुमति है और रखरखाव के लिए जिम्मेदार है, जब तक कि अन्यथा सहमति न हो या अपार्टमेंट की वारंटी अवधि के दौरान।

विशेष रूप से, 2023 आवास कानून के अनुच्छेद 167 के खंड 2 में पुष्टि की गई है: घर खरीदार जो किश्तों में या किस्तों में भुगतान करता है, वह घर के लिए पूरी तरह से भुगतान करने के बाद ही किसी अन्य व्यक्ति के साथ इस घर को खरीदने, बेचने, दान करने, विनिमय करने, बंधक रखने या पूंजी का योगदान करने के लिए लेनदेन कर सकता है, जब तक कि पक्षों के बीच कोई अन्य समझौता न हो।

इस विनियमन के अनुसार, यदि किसी अपार्टमेंट का खरीदार, जो किश्तों में भुगतान कर रहा है, उसे किसी अन्य को बेचना चाहता है, तो उसे विक्रेता को मकान की पूरी खरीद कीमत चुकानी होगी, जब तक कि दोनों पक्षों के बीच कोई अन्य समझौता न हो।

इस प्रकार, यदि निवेशक के साथ किश्तों में भुगतान करके या विक्रेता को किश्तों में भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदा जाता है, तो केवल अपार्टमेंट खरीद मूल्य की पूरी राशि का भुगतान करने पर, खरीदार को इसे किसी अन्य व्यक्ति को बेचने की अनुमति होती है, जब तक कि पक्षों के बीच कोई अन्य समझौता न हो।

इसी प्रकार, बैंक किस्त ऋण को गिरवी रखते समय, यदि आप इसे किसी और को बेचना चाहते हैं, तो 2015 नागरिक संहिता के खंड 5, अनुच्छेद 321 के अनुसार, बंधककर्ता बैंक को गिरवी रखे गए अपार्टमेंट को किसी और को बेच सकता है यदि बैंक सहमत हो या कानून के प्रावधानों के अनुसार।

तदनुसार, यदि पक्ष सहमत हों या बैंक किश्तों में भुगतान किए जाने वाले अपार्टमेंट को बेचने के लिए सहमत हो, तो निम्नलिखित तरीकों का उपयोग किया जा सकता है:

- निवेशक ने प्रमाणपत्र के लिए राज्य एजेंसी को आवेदन प्रस्तुत किए बिना ही अपार्टमेंट बिक्री और खरीद अनुबंध हस्तांतरण दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर कर दिए।

- पार्टियां अपार्टमेंट के लिए पुराने किस्त खरीद अनुबंध को रद्द करने के लिए हस्ताक्षर करती हैं और विक्रेता सीधे नए खरीदार के साथ अपार्टमेंट खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करेगा (यदि पुराने खरीदार ने लाल किताब को स्थानांतरित नहीं किया है) या तीन पक्षों के बीच किस्तों में अपार्टमेंट की बिक्री पर एक लिखित समझौता स्थापित करेगा: पुराने खरीदार, विक्रेता और नए खरीदार।

- बैंक, क्रेता और विक्रेता के बीच एक त्रिपक्षीय समझौता करें कि बैंक किश्तों में भुगतान किए जाने वाले अपार्टमेंट को किसी अन्य व्यक्ति को बेचने के लिए सहमत है। साथ ही, संपत्ति पर बंधक मुक्त करें, बिक्री अनुबंध पर पुनः हस्ताक्षर करें, और रेड बुक को नए क्रेता को हस्तांतरित करें।

इस मामले में, पक्षकार 2015 नागरिक संहिता के अनुच्छेद 370 के प्रावधानों के अनुसार बैंक के ऋण दायित्व को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकते हैं।

इस प्रकार, यदि उपरोक्त विश्लेषण के अनुसार विक्रेता की सहमति हो या किस्त पूरी तरह से चुका दी गई हो या पक्षों की सहमति हो तो क्रेता किस्तों में भुगतान किए जाने वाले अपार्टमेंट को बेच सकता है।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html