अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होने की संभावना है लेकिन उनमें गिरावट आना मुश्किल है; 2025 के लिए दो बाजार परिदृश्यों का अनुमान लगाया गया है; हनोई में नई भूमि मूल्य सूची का व्यापक प्रभाव पड़ेगा।

रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट की संभावना नहीं है, विशेषज्ञ 2025 के लिए दो बाजार परिदृश्यों का अनुमान लगा रहे हैं, और हनोई में नई भूमि मूल्य सूची का व्यापक प्रभाव पड़ेगा, जिससे घरों की कीमतों में वृद्धि होगी... ये रियल एस्टेट से जुड़ी नवीनतम खबरें हैं।

आने वाले 2-3 वर्षों में, रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव देखने को मिलेंगे, जिनमें कीमतों में उतार-चढ़ाव और निवेशकों एवं घर खरीदारों दोनों की मांग में समायोजन शामिल हैं। (फोटो: अन्ह फुओंग)

आपूर्ति बढ़ने के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतों में कमी आना अभी भी मुश्किल है।

2024 में नए अपार्टमेंट की आपूर्ति लगभग 35,000 यूनिट तक पहुंचने की उम्मीद है, जो पिछले अनुमान 22,000-24,000 यूनिट से अधिक है। 2025 में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के दोनों प्रमुख बाजारों में यह संख्या बढ़कर 40,000 अपार्टमेंट तक पहुंचने का अनुमान है। हालांकि, विशेषज्ञ आम तौर पर इस बात से सहमत हैं कि आपूर्ति में काफी वृद्धि होने के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतों को कम करना अभी भी मुश्किल होगा।

सीबीआरई वियतनाम की सीईओ डुओंग थुई डुंग ने 2025 में रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान लगाते हुए कहा कि आवास की कीमतें घटेंगी नहीं, लेकिन हाल के समय की तरह तेजी से नहीं बढ़ेंगी। 2024 की तुलना में वृद्धि 5 से 8% तक हो सकती है। लोगों की भुगतान क्षमता के अनुरूप उचित मूल्य कैसे निर्धारित किया जाए, यह एक कठिन प्रश्न बना हुआ है, जो बाजार के लिए एक बड़ी चुनौती है जिसका फिलहाल कोई समाधान नहीं है।

सुश्री डंग के विश्लेषण के अनुसार, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64% की वृद्धि हुई है, जो हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में दोगुनी है। औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य 60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के करीब पहुंच रहा है।

आर्थिक विशेषज्ञ और एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका कहना है कि 2024 वह समय है जब हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में तेजी से वृद्धि देखने को मिलेगी। अपार्टमेंट की कीमतें 2022 में औसतन 40 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से बढ़कर 2024 की तीसरी तिमाही के अंत तक 70 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक हो गई हैं। गौरतलब है कि अब बाजार में 60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से कम कीमत वाली परियोजनाएं नहीं हैं, बल्कि कई मध्यम श्रेणी की परियोजनाओं की कीमतें 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से भी अधिक हैं।

तेजी के दौर में, बिक्री मूल्य में दिन-प्रतिदिन और सप्ताह-दर-सप्ताह वृद्धि होती है, लेकिन तरलता उच्च बनी रहती है। आवास और निवेश की रुकी हुई मांग तब सामने आई है जब बाजार में ग्राहकों और निवेशकों का विश्वास बहाल करने के लिए कई प्रोत्साहन दिए जा रहे हैं। आपूर्ति अभी भी सीमित होने के बावजूद, बढ़ती मांग ने कीमतों को ऊपर धकेल दिया है।

विशेषज्ञों का कहना है कि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि की गति भले ही धीमी हो गई हो, लेकिन जमीन की बढ़ती लागत के कारण 2025 में बिक्री मूल्य कम करना मुश्किल होगा। वास्तव में, हनोई का बाजार हो ची मिन्ह सिटी के विकास परिदृश्य का अनुसरण कर रहा है। अगले 2-3 वर्षों में, रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव देखने को मिलेंगे, जिनमें कीमतों में उतार-चढ़ाव और निवेशकों एवं घर खरीदारों दोनों की मांग में समायोजन शामिल हैं। यह अनुमान लगाया गया है कि 2025 में हनोई में सभी प्राथमिक आपूर्ति उच्च श्रेणी और विलासितापूर्ण खंडों में होगी; जिसमें विलासिता का हिस्सा 36% होगा।

व्यापारिक दृष्टिकोण से, हंग थिन्ह कॉर्पोरेशन के उप महाप्रबंधक श्री न्गो हुउ ट्रूंग ने कहा कि आने वाले समय में अचल संपत्ति की कीमतों में कमी आना मुश्किल होगा। इसका एक कारण यह है कि परियोजना अनुमोदन प्रक्रिया में अक्सर लंबा समय लगता है, जिससे निवेश लागत बढ़ जाती है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष गुयेन वान दिन्ह ने अचल संपत्ति की कीमतों के संबंध में टिप्पणी करते हुए कहा कि अब से लेकर 2025 के अंत तक, नए कानून के नियम पूरी तरह से लागू नहीं हुए हैं और मौजूदा नियमों का अभी भी उपयोग किया जा रहा है। इसलिए, जमीन की कीमतें उचित स्तर पर रहने का अनुमान है। हालांकि, 2026-2027 की अवधि में, यदि अब से लेकर तब तक कोई उचित समायोजन नहीं किया जाता है, तो कीमतों पर और दबाव पड़ेगा।

श्री दिन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार के लिए दो परिदृश्य होंगे। यदि अच्छा विनियमन हो, तो बाजार 2026-2027 में स्थिर बना रहेगा। लेकिन यदि तकनीकी समायोजन नहीं होता है, तो रियल एस्टेट की कीमतें अत्यधिक, अनुचित स्तर तक बढ़ सकती हैं। और फिर, बाजार में दोबारा कठिनाई उत्पन्न हो जाएगी।

बाजार अपने सबसे कठिन दौर से गुजर चुका है।

निर्माण मंत्रालय ने अभी-अभी 2024 में निर्माण उद्योग की 10 प्रमुख उपलब्धियों की घोषणा की है। इनमें से, 2024 में लगभग 7.8-8.2% की महत्वपूर्ण वृद्धि दर दर्ज की गई है, जो 2020 के बाद से सबसे अधिक है, और संकल्प संख्या 01 (6.4-7.3%) में सरकार द्वारा निर्धारित लक्ष्य से अधिक है।

यह 2020 के बाद से निर्माण उद्योग द्वारा हासिल की गई उच्चतम विकास दर भी है, जो अर्थव्यवस्था की समग्र जीडीपी वृद्धि का मुख्य चालक है। शहरीकरण दर 44.3% तक पहुंच गई, जो राष्ट्रीय विधानसभा द्वारा निर्धारित 43.7% के लक्ष्य से अधिक है। निर्माण उद्योग ने सरकार द्वारा निर्धारित दो अन्य लक्ष्य भी हासिल किए, जिनमें शामिल हैं: अपशिष्ट जल संग्रहण और उपचार दर 18% और प्रति व्यक्ति औसत आवासीय क्षेत्र 26.5 वर्ग मीटर।

पिछले वर्ष अचल संपत्ति बाजार का आकलन करते हुए निर्माण मंत्रालय ने कहा कि बाजार की कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई समन्वित समाधान लागू किए गए। अचल संपत्ति परियोजनाओं के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए प्रधानमंत्री के कार्यकारी समूह ने स्थानीय निकायों और अचल संपत्ति उद्यमों के साथ मिलकर जानकारी और स्थितियों को समझने और प्रत्येक विशिष्ट परियोजना की समीक्षा करने के लिए काम किया, ताकि कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए चर्चा, मार्गदर्शन और समाधान प्रदान किए जा सकें।

निर्माण मंत्रालय ने जोर देते हुए कहा, "रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक बदलाव आए हैं, इसने सबसे कठिन दौर को पार कर लिया है और रिकवरी और विकास की गति प्राप्त कर ली है।"

पिछले वर्ष की एक और महत्वपूर्ण उपलब्धि सामाजिक आवास के विकास पर विशेष ध्यान देना था। 24 मई को सचिवालय ने नई परिस्थितियों में सामाजिक आवास के विकास में पार्टी के नेतृत्व को मजबूत करने के लिए निर्देश संख्या 34 जारी किया।

निर्माण मंत्रालय सामाजिक आवास विकास के लिए रियायती पूंजी स्रोतों पर एक मसौदा प्रस्ताव सरकार को प्रस्तुत कर रहा है। इसके तहत, बांड पूंजी से सामाजिक आवास ऋणों के लिए 100,000 अरब वियतनामी युआन के रियायती पैकेज को लागू करने का प्रस्ताव है, जो 5 वर्षों के लिए लागू होगा। उपरोक्त प्रयास आने वाले समय में देश भर में सामाजिक आवास विकास को गति देने का आधार बनेंगे।

हनोई की नई भूमि मूल्य सूची का प्रभाव

हाल ही में जारी और 20 दिसंबर, 2024 से प्रभावी हनोई की भूमि मूल्य सूची के अनुसार, हनोई के कुछ क्षेत्रों में भूमि की कीमतें 2019 में जारी भूमि मूल्य सूची की तुलना में 2-6 गुना अधिक हैं। विशेष रूप से, सबसे अधिक भूमि मूल्य होआन किएम जिले की कुछ सड़कों का है, जो लगभग 700 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गया है।

कुछ लोगों का मानना ​​है कि हनोई द्वारा नई भूमि मूल्य सूची लागू करने से आवास की कीमतों में लगातार वृद्धि हो सकती है।

निर्माण मंत्रालय की एक रिपोर्ट से पता चलता है कि यदि 2024 की भूमि मूल्य तालिका लागू की जाती है, तो अचल संपत्ति परियोजनाओं की भूमि उपयोग लागत पहले की तुलना में काफी बढ़ जाएगी। इसका कारण यह है कि आवास और अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करने वाली मुख्य लागतों में शामिल हैं: स्थल की सफाई के लिए मुआवजा लागत, भूमि उपयोग शुल्क, आवास, अचल संपत्ति, कर और संबंधित शुल्क जैसी परियोजना निर्माण लागतें...

विशेष रूप से, भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित लागतें अक्सर एक आवास परियोजना की कुल लागत का एक बड़ा हिस्सा होती हैं, जो ऊंची अपार्टमेंट इमारतों के लिए 7-20% और विला और टाउनहाउस परियोजनाओं के लिए 25-50% तक होती हैं।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची के लागू होने से एक श्रृंखला प्रतिक्रिया होगी, जिससे अचल संपत्ति और आवास की कीमतों में पहले की तुलना में 15-20% की वृद्धि होगी।

डाट ज़ान मिएन बैक के महाप्रबंधक श्री वू कुओंग क्वेयेट ने कहा कि व्यवसायों के लिए, भूमि मूल्य सूची होने से बाजार मूल्यों के अनुरूप भूमि मूल्यों का सटीक मूल्यांकन करने में सहायता मिलेगी। समायोजित भूमि मूल्य सूची व्यवसायों के लिए भूमि कर निर्धारित करने का एक महत्वपूर्ण आधार है।

हालांकि, यदि भूमि कर का निर्धारण बाजार मूल्य के अनुसार किया जाता है, तो उद्यमों का भूमि उपयोग रूपांतरण कर अधिक होगा, जिससे खरीदारों के लिए उत्पादित अचल संपत्ति का विक्रय मूल्य अधिक होगा।

क्या मैं नए नियमों के तहत किश्तों में भुगतान किए जा रहे अपार्टमेंट को बेच सकता हूँ?

किश्तों में अपार्टमेंट खरीदना एक ऐसा चलन है जिसे कई लोग अपना घर बनाने के लिए पसंद करते हैं, ताकि उन्हें एक साथ बड़ी रकम खर्च न करनी पड़े। तो, किश्तों में अपार्टमेंट खरीदते समय किन नियमों का पालन करना आवश्यक है?

वर्ष 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 167 में किश्तों में भुगतान द्वारा अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री को निम्नानुसार विनियमित किया गया है:

- दोनों पक्षों द्वारा इस पर सहमति व्यक्त की गई हो और इसे घर खरीदने के अनुबंध में स्पष्ट रूप से बताया गया हो।

किश्तों में भुगतान की अवधि के दौरान, अपार्टमेंट खरीदार को उपयोग करने की अनुमति है और रखरखाव की जिम्मेदारी भी उसी की है, जब तक कि अन्यथा सहमति न हो या अपार्टमेंट की वारंटी अवधि के दौरान ऐसा न हो।

विशेष रूप से, 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 167 के खंड 2 में यह पुष्टि की गई है: किश्तों में भुगतान करने वाला गृह खरीदार घर का पूरा भुगतान करने के बाद ही किसी अन्य व्यक्ति के साथ घर की खरीद, बिक्री, दान, विनिमय, गिरवी रखने या पूंजी का योगदान करने का लेनदेन कर सकता है, जब तक कि पक्षों के बीच कोई अन्य समझौता न हो।

इस नियम के अनुसार, यदि कोई खरीदार जो वर्तमान में किश्तों में भुगतान कर रहा है, उसे किसी और को बेचना चाहता है, तो उसे विक्रेता को पूरी खरीद कीमत का भुगतान करना होगा, जब तक कि दोनों पक्षों के बीच कोई अन्य समझौता न हो।

इसलिए, यदि कोई व्यक्ति निवेशक को किश्तों में भुगतान करके या विक्रेता को किश्तों में भुगतान करके अपार्टमेंट खरीद रहा है, तो खरीदार को अपार्टमेंट की खरीद मूल्य की पूरी राशि का भुगतान करने के बाद ही इसे किसी अन्य व्यक्ति को बेचने की अनुमति है, जब तक कि पक्षों के बीच कोई अन्य समझौता न हो।

इसी प्रकार, बैंक से लिए गए किश्त ऋण को गिरवी रखते समय, यदि आप इसे किसी और को बेचना चाहते हैं, तो 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 321 के खंड 5 के अनुसार, गिरवी रखने वाला व्यक्ति बैंक के पास गिरवी रखे गए अपार्टमेंट को किसी और को बेच सकता है यदि बैंक सहमत हो या कानून के प्रावधानों के अनुसार।

इसलिए, यदि पक्षकार सहमत हों या बैंक किश्तों में भुगतान के साथ अपार्टमेंट बेचने के लिए सहमत हो, तो निम्नलिखित तरीकों का उपयोग किया जा सकता है:

निवेशक ने प्रमाण पत्र जारी करने के लिए राज्य एजेंसी को आवेदन जमा किए बिना ही अपार्टमेंट की बिक्री और खरीद अनुबंध हस्तांतरण दस्तावेज पर हस्ताक्षर कर दिए।

- दोनों पक्ष अपार्टमेंट के पुराने किश्त खरीद अनुबंध को रद्द करने के लिए हस्ताक्षर करते हैं और विक्रेता सीधे नए खरीदार के साथ अपार्टमेंट खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करेगा (यदि पुराने खरीदार ने रेड बुक हस्तांतरित नहीं की है) या तीन पक्षों के बीच किश्तों में अपार्टमेंट की बिक्री पर एक लिखित समझौता स्थापित करेगा: पुराना खरीदार, विक्रेता और नया खरीदार।

- बैंक, खरीदार और विक्रेता के बीच एक त्रिपक्षीय समझौता करें जिसमें बैंक यह सहमति दे कि वह अपार्टमेंट को किश्तों में किसी अन्य व्यक्ति को बेचेगा। साथ ही, संपत्ति पर गिरवी को समाप्त करें, बिक्री अनुबंध पर पुनः हस्ताक्षर करें और रेड बुक नए खरीदार को हस्तांतरित करें।

इस मामले में, पक्षकार 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 370 के प्रावधानों के अनुसार बैंक के ऋण दायित्व को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकते हैं।

इस प्रकार, यदि विक्रेता की सहमति हो (उपरोक्त विश्लेषण के अनुसार) या जब किस्त का पूरा भुगतान हो गया हो या पक्षों के बीच समझौता हो, तो खरीदार किस्तों में भुगतान किए जा रहे अपार्टमेंट को बेच सकता है।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html