चीनी अधिकारियों ने अचल संपत्ति को बचाने के लिए क्या किया है?

दो साल से अधिक समय तक रियल एस्टेट संकट के बाद, चीन ने ब्याज दरों को कम करने, घर खरीदने के नियमों में ढील देने से लेकर निवेश को प्रोत्साहित करने तक कई उपाय लागू किए हैं।

8 नवंबर को, रॉयटर्स ने खबर दी कि चीनी अधिकारियों ने बीमा क्षेत्र की दिग्गज कंपनी पिंग एन इंश्योरेंस ग्रुप से संकट में फंसी चीन की सबसे बड़ी निजी रियल एस्टेट कंपनी कंट्री गार्डन में नियंत्रक हिस्सेदारी खरीदने का अनुरोध किया है। सूत्र के अनुसार, चीनी सरकार ने ग्वांगडोंग प्रांतीय सरकार, जहाँ दोनों कंपनियों का मुख्यालय है, को निर्देश दिया है कि वह पिंग एन को कंट्री गार्डन को बचाने में मदद करने के लिए मध्यस्थ के रूप में कार्य करे।

पिंग एन को इसलिए चुना गया क्योंकि वह कंट्री गार्डन का एक प्रमुख शेयरधारक है। चीनी अधिकारी चाहते हैं कि कंट्री गार्डन की तरलता संबंधी समस्याओं का समाधान प्रांत के भीतर ही हो।

जून के अंत तक कंट्री गार्डन पर 1.4 ट्रिलियन युआन (190 अरब डॉलर) का कर्ज़ था। चीन में इस समय इसकी लगभग 3,000 परियोजनाएँ निर्माणाधीन हैं। कंट्री गार्डन पिछले कुछ महीनों से लगातार मुश्किलों का सामना कर रहा है और लगातार डिफॉल्ट के कगार पर है।

अधिकारियों द्वारा किसी एक कंपनी को दूसरी कंपनी का अधिग्रहण करने का निर्देश देना कोई नई बात नहीं है। लेकिन अगर ऐसा होता है, तो यह कर्ज़ में डूबे और तरलता की कमी से जूझ रहे रियल एस्टेट क्षेत्र को बचाने के लिए चीन द्वारा अब तक का सबसे आक्रामक हस्तक्षेप होगा।

जबकि चाइना एवरग्रांडे सहित अन्य चीनी डेवलपर्स ने ऋण चुकाने में चूक की है, देश की नीतियाँ अब तक ऋण दरों को कम करने और घर खरीदने के नियमों को आसान बनाने पर केंद्रित रही हैं। पिंग एन समाचार इस प्रक्रिया में चीनी सरकार की बड़ी भूमिका निभाने की इच्छा का संकेत देता है।

इस सप्ताह की शुरुआत में, चाइना वैंके के शीर्ष शेयरधारक, सरकारी स्वामित्व वाली शेन्ज़ेन मेट्रो ने भी घोषणा की थी कि उसने चीन के दूसरे सबसे बड़े रियल एस्टेट डेवलपर को समर्थन देने के लिए लगभग 10 बिलियन युआन (1.4 बिलियन डॉलर) की तैयारी की है।

अगस्त 2023 में तियानजिन (चीन) में एक कंट्री गार्डन परियोजना। फोटो: रॉयटर्स

चीन का रियल एस्टेट बाज़ार 2021 के मध्य से ही संकट में है। उस समय, चाइना एवरग्रांडे ग्रुप जैसी बड़ी निजी कंपनियों से लेकर सीआईएफआई होल्डिंग्स जैसी सरकारी समर्थित कंपनियों तक, कई व्यवसायों को नकदी प्रवाह और ऋण चुकौती में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा था।

माना जा रहा है कि इसका कारण बीजिंग की "तीन लाल रेखाएँ" नीति है, जिसे रियल एस्टेट कंपनियों की नई पूंजी उधार लेने की क्षमता को सीमित करके प्रणालीगत जोखिम को कम करने के लिए शुरू किया गया था। यही मुख्य कारण माना जाता है कि इस देश की कई रियल एस्टेट कंपनियाँ डिफॉल्ट हो गईं। जेपी मॉर्गन के अनुसार, पिछले दो वर्षों में लगभग 50 कंपनियों ने विदेशी बॉन्ड पर डिफॉल्ट किया है, जिसका आकार 100 अरब डॉलर है। दिवालियापन से बच निकली कंपनियाँ हमेशा अनिश्चित स्थिति में रहती हैं और उन्हें नई पूंजी उधार लेने में कठिनाई होती है।

पिछले साल के मध्य तक, स्थिति और भी बदतर हो गई थी। चीन में आवास की कीमतों में लगातार गिरावट जारी रही। कई परियोजनाएँ धन की कमी के कारण रुकी हुई थीं। देश भर में बंधक ऋण चूक की लहर चल पड़ी। चीन के कोविड-19 विरोधी कड़े अभियान ने बाज़ार के विश्वास को और कम कर दिया।

रियल एस्टेट अब चीन के सकल घरेलू उत्पाद का 25% हिस्सा है, और इस क्षेत्र की परेशानियां व्यापक वित्तीय संकट की आशंका को बढ़ा रही हैं।

इसलिए बीजिंग को अपनी नीतियों में बदलाव करना पड़ा है और उद्योग को पुनर्जीवित करने के तरीके खोजने पड़े हैं। मार्च 2022 में, चीनी सरकार ने रियल एस्टेट कर लगाने के अपने पायलट कार्यक्रम को रोक दिया। उन्होंने वित्तीय संस्थानों से उद्योग का समर्थन करने का भी बार-बार आग्रह किया है।

पिछले साल नवंबर में, बीजिंग ने संपत्ति बाजार को बचाने के लिए एक 16-सूत्रीय योजना शुरू की थी, जिसे पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना (PBOC) और चाइना बैंकिंग एंड इंश्योरेंस रेगुलेटरी कमीशन (CBIRC) ने महीने के मध्य में जारी किया था। यह योजना देश भर के वित्तीय अधिकारियों को मार्गदर्शन प्रदान करती है, जो उद्यमों के तरलता संकट को दूर करने पर केंद्रित है और बैंक ऋण पर प्रतिबंधों को अस्थायी रूप से कम करेगी।

यह बाजार को बचाने के लिए चीन की ओर से एक व्यापक प्रयास था, जिसके बारे में पूर्व गवर्नर यी गैंग को उम्मीद थी कि यह एक "नरम लैंडिंग" होगी। कुछ हफ़्ते बाद, कई चीनी बैंकों ने घोषणा की कि वे रियल एस्टेट में सैकड़ों अरब डॉलर का निवेश करेंगे, जिसे इस योजना की शुरुआती सफलता माना गया।

विशेष रूप से, चीन के छह प्रमुख सरकारी बैंक बाज़ार में 140 अरब डॉलर का निवेश करने की योजना बना रहे हैं। इस पूंजी का उपयोग मुख्य रूप से रियल एस्टेट विकास, उपभोक्ता बंधक, विलय और अधिग्रहण, आपूर्ति श्रृंखला वित्तपोषण और बॉन्ड निवेश के लिए किया जाएगा।

पीबीओसी ने इस साल के मध्य में सभी क्षेत्रों में ऋण दरों में कटौती शुरू कर दी। इसने अपने 16-सूत्रीय बचाव पैकेज की कुछ नीतियों को 2024 तक बढ़ा दिया।

चीनी सरकार ने रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश को बढ़ावा देने के लिए प्रमुख शहरों में किफायती आवास निर्माण और अविकसित क्षेत्रों के नवीनीकरण की योजनाओं को भी मंज़ूरी दी है। इसने कुछ नियमों में भी ढील दी है, जैसे पहली बार घर खरीदने वालों के लिए ऋण ब्याज दरों में कमी और कुछ शहरों में घर खरीदने पर डाउन पेमेंट कम करना।

बैंक भी होम लोन को प्रोत्साहित करने के अभूतपूर्व तरीके अपना रहे हैं। इस साल की शुरुआत में, नाननिंग, हांग्जो, निंगबो और बीजिंग के कुछ बैंकों ने होम लोन के लिए आयु सीमा बढ़ाकर 80-95 वर्ष कर दी। इसका मतलब है कि 70 साल के लोग भी 10-25 साल के लिए कर्ज ले सकते हैं। यह एक प्रोत्साहन उपाय है क्योंकि इससे मासिक किश्तों का बोझ कम हो सकता है।

स्थानीय सरकारें भी बचाव अभियान में शामिल हो रही हैं। जून 2022 में, सिचुआन के एक शहर मीशान ने कहा कि वह इस साल नए घर खरीदने पर सब्सिडी देगा। झेजियांग के एक शहर वेनझोउ ने पहली बार घर खरीदने वालों को पहले तीन साल तक केवल ब्याज का भुगतान करने की अनुमति दी है। अनहुई के एक शहर हुआनान ने बैंकों से पहली बार घर खरीदने वालों के लिए ऋण देने की संख्या बढ़ाने और ऋण स्वीकृति के समय को कम करने का अनुरोध किया है।

रियल एस्टेट कंपनियों ने भी खरीदारों को आकर्षित करने के लिए प्रोत्साहन राशि की पेशकश की है। जून 2022 में, सेंट्रल चाइना रियल एस्टेट ने गेहूँ के रूप में भुगतान स्वीकार किया और किसानों को हेनान के शांगकिउ में अपने रिवर मेंशन अपार्टमेंट प्रोजेक्ट में घरों के लिए डाउन पेमेंट की भरपाई के लिए 160,000 युआन ($24,000) तक का अनुदान दिया। कुछ हफ़्ते पहले, इसने कैफ़ेंग शहर में एक अन्य प्रोजेक्ट में घर खरीदने के इच्छुक खरीदारों से लहसुन के रूप में भुगतान स्वीकार करने की भी पेशकश की थी।

वुहु, अनहुई में, सरकार द्वारा निर्धारित न्यूनतम मूल्य पर अड़े रहने के बजाय, शहर के बाहरी इलाके में एक अपार्टमेंट परियोजना, गोल्डन स्केल हाउस ने सौदा पूरा होने के एक महीने के भीतर 230,000 युआन तक की मरम्मत सब्सिडी की पेशकश की।

हालाँकि, माना जा रहा है कि चीनी रियल एस्टेट बाज़ार में ज़्यादा सुधार नहीं हुआ है। पिछले महीने जारी किए गए आँकड़ों से पता चला है कि सितंबर तक लगातार तीन महीनों तक चीन में नए घरों की कीमतों में गिरावट आई थी।

सितंबर में संपत्ति की बिक्री (फ्लोर एरिया के हिसाब से) भी साल-दर-साल लगभग 20% गिर गई। साल के पहले नौ महीनों में रियल एस्टेट में निवेश 9.1% गिरा।

घर खरीदार इसलिए इंतज़ार कर रहे हैं क्योंकि वे चाहते हैं कि कीमतें और गिरें। इससे स्थिति और बिगड़ रही है, क्योंकि रियल एस्टेट कंपनियों को नकदी जुटाने और दिवालिया होने से बचने के लिए ज़्यादा घर बेचने की ज़रूरत है।

इस हफ़्ते की शुरुआत में, अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (IMF) ने चीन के लिए इस साल अपनी विकास दर का अनुमान बढ़ाकर 5.4% कर दिया। हालाँकि, एजेंसी ने चेतावनी दी है कि चीन की अर्थव्यवस्था अभी भी वित्तीय और रियल एस्टेट क्षेत्रों में कई जोखिमों का सामना कर रही है। उन्होंने कहा कि देश का रियल एस्टेट क्षेत्र "अभी भी काफी कमज़ोर" है।

आईएमएफ ने चीन से अलाभकारी संपत्ति कंपनियों को बाजार से बाहर निकलने देने का आह्वान करते हुए कहा है कि कमजोर कंपनियों को परिचालन जारी रखने की अनुमति देने से इस क्षेत्र की रिकवरी रुक गई है।

इस सप्ताह के प्रारम्भ में हांगकांग में आयोजित एक वित्तीय फोरम में पीबीओसी के डिप्टी गवर्नर झांग किंगसोंग ने भी स्वीकार किया कि रियल एस्टेट क्षेत्र में गिरावट आ रही है।

"हमें इस गति को और अधिक बारीकी से नियंत्रित करने की आवश्यकता है, ताकि तीव्र गिरावट और अप्रत्याशित परिणामों से बचा जा सके। हमने रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने के लिए कई नीतियाँ लागू की हैं।" उन्होंने अधिकारियों से आर्थिक विकास को बनाए रखने के नए तरीके खोजने का भी आह्वान किया, क्योंकि "निवेश और रियल एस्टेट पर आधारित पुराना मॉडल अब टिकाऊ नहीं रहा।"

हा थू (रॉयटर्स, NYT के अनुसार)

स्रोत लिंक: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html