HoREA: मूल्यांकन के दौरान भूमि मूल्य में हेरफेर के जोखिम को रोकने की आवश्यकता

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HoREA के अनुसार, प्रबंधन एजेंसियां, निवेशक, मूल्यांकन उद्यम और समीक्षा विशेषज्ञ भूमि की कीमतों को विकृत करने के लिए मिलीभगत कर सकते हैं, जो एक नकारात्मक बात है, जिसे कानून में संशोधन करते समय रोका जाना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने हाल ही में नेशनल असेंबली की स्थायी समिति को भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) से संबंधित कई राय प्रस्तुत की हैं, जिसमें भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करते समय मूल्य निर्धारण में मिलीभगत के जोखिम के खिलाफ चेतावनी दी गई है।

HoREA के अनुसार, प्रांतीय स्तर पर रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतों का मूल्यांकन और निर्णय लेने में चार संस्थाएँ शामिल हैं। पहली है राज्य एजेंसियाँ (प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, वित्त विभाग के निदेशक और प्रांतीय जन समिति)।

अगला विषय रियल एस्टेट परियोजना निवेशक है जो भूमि मूल्यांकन गतिविधियों से सीधे प्रभावित होता है। तीसरा मूल्यांकन उद्यम (भूमि मूल्यांकन सेवाएँ और मूल्यांकन रिपोर्ट या प्रमाणपत्र प्रदान करना) है। अंत में, समीक्षक को भूमि मूल्यांकन परिषद में भाग लेने के लिए आमंत्रित किया जाता है; भूमि की कीमतों पर निर्णय के लिए प्रांतीय जन समिति को प्रस्तुत करने से पहले, इस परिषद के मूल्यांकन और मूल्यांकन गतिविधियों की स्वतंत्र समीक्षा करने का कार्य करना।

होआरईए के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि ऐसे कई मामले हैं जहाँ ये संस्थाएँ ज़मीन की कीमतें तय करने के लिए आपस में सक्रिय रूप से मिलीभगत करती हैं, जिससे ज़मीन के मूल्यांकन के नतीजे विकृत हो जाते हैं। उन्होंने कहा कि इन स्थितियों की स्पष्ट रूप से पहचान की जानी चाहिए ताकि राज्य के बजट राजस्व और सार्वजनिक संपत्तियों के नुकसान को रोकने और उससे निपटने के लिए तंत्र और समाधान तैयार किए जा सकें, क्योंकि ये ज़मीनी संसाधन हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के पूर्व में थू थिएम क्षेत्र के आसपास की अचल संपत्ति। फोटो: क्विन ट्रान — हो ची मिन्ह सिटी के पूर्व में थू थिएम क्षेत्र के आसपास की अचल संपत्ति। फोटो: *क्विन ट्रान*

श्री चौ ने आगे कहा कि वर्तमान में, तुलना, कटौती, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक सहित पाँच भूमि मूल्यांकन विधियाँ सटीकता की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती हैं। इन पाँचों विधियों में सामूहिक मूल्यांकन विधि शामिल नहीं है और इनमें पूर्ण मूल्य इनपुट डेटाबेस का निर्माण नहीं किया गया है, और इन्हें वास्तविक समय में अद्यतन नहीं किया गया है, जिसके परिणामस्वरूप मूल्यांकन परिणाम अविश्वसनीय हैं।

पुरानी मूल्यांकन पद्धतियों के प्रयोग से ऐसी स्थिति उत्पन्न होती है जहाँ एक ही रियल एस्टेट परियोजना, यदि केवल एक ही मूल्यांकन उद्यम द्वारा दो भिन्न मूल्यांकन पद्धतियों का प्रयोग करके कार्यान्वित की जाए, तो 17% के मूल्य अंतर के साथ दो भिन्न परिणाम प्राप्त होते हैं। इसी प्रकार, एक ही रियल एस्टेट परियोजना, यदि दो भिन्न मूल्यांकन उद्यमों द्वारा एक ही भूमि मूल्यांकन पद्धति का प्रयोग करके कार्यान्वित की जाए, तो भी लगभग 17% के मूल्य अंतर के साथ दो भिन्न परिणाम प्राप्त होते हैं।

HoREA के अध्यक्ष ने यह संवेदनशील मुद्दा भी उठाया कि भूमि और भूमि वित्त के क्षेत्र में कार्यरत कई अधिकारी, सिविल सेवक और सरकारी कर्मचारी अपने कर्तव्यों के निर्वहन में ज़िम्मेदारी और कानूनी जोखिमों से डरते हैं। वे चीज़ों को इधर-उधर धकेलते हैं, दस्तावेज़ों को गोल-गोल घुमाते हैं, प्रस्ताव रखने की हिम्मत नहीं करते, निर्णय लेने की हिम्मत नहीं करते, या सुरक्षित रहने के लिए ज़मीन की कीमतें बाज़ार की कीमतों से बहुत ऊँची रख देते हैं।

इसी प्रकार, कई मूल्यांकन उद्यम राज्य बजट में भुगतान किए गए रियल एस्टेट परियोजनाओं के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए का निर्धारण करने के लिए भूमि मूल्यांकन में भाग लेना स्वीकार नहीं करते हैं क्योंकि वे भूमि मूल्यांकन कार्य करने में जिम्मेदारी और कानूनी जोखिमों से डरते हैं।

इन कमियों को देखते हुए, HoREA अनुशंसा करता है कि केंद्र सरकार हो ची मिन्ह सिटी जन समिति द्वारा सरकार को प्रस्तुत भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति के प्रायोगिक अनुप्रयोग के प्रस्ताव पर विचार करे। इस प्रस्ताव के परिणामस्वरूप, भूमि मूल्य सूची के अनुसार, 30 अरब VND से ऊपर या नीचे के मूल्य की परवाह किए बिना, सभी व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना हेतु भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (गुणांक k4) जारी करना आवश्यक हो जाएगा।

इस आधार पर, राज्य भूमि आवंटन, भूमि पट्टे और भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति जारी होने की तिथि से अधिकतम 6 महीने की अवधि के भीतर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये पर निर्णय ले सकता है। यह बिंदु उस नियम के समान है जिसके अनुसार भूमि मूल्यांकन प्रमाणपत्र अधिकतम 6 महीने के लिए वैध होता है।

श्री चाऊ ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी का प्रस्ताव रियल एस्टेट परियोजनाओं, व्यावसायिक आवासों और शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना को औपचारिक रूप देगा ताकि पारदर्शिता सुनिश्चित हो सके। इसके आधार पर, राज्य और उद्यम दोनों ही राज्य के बजट में भुगतान किए जाने वाले भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की राशि का अनुमान लगा सकते हैं।

उन्होंने जोर देकर कहा, "भूमि वित्त के लंबित मामलों का समाधान करने से राज्य की बाजार का अनुसरण करने के बजाय बाजार का नेतृत्व करने की भूमिका प्रदर्शित होगी, जिससे बजट के लिए पर्याप्त, सही और समय पर संग्रह सुनिश्चित होगा, साथ ही परियोजना निवेशकों और लोगों के अधिकारों को भी सुनिश्चित किया जा सकेगा।"

वफादार

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