अपार्टमेंट नहीं, यह असली पैसा कमाने वाला क्षेत्र है; हनोई किरायेदारों की प्रोफाइल और मनोविज्ञान को समझने के लिए 700 से अधिक परियोजनाओं की समीक्षा करता है।

क्या आपको अपार्टमेंट या ज़मीन के प्लॉट में निवेश करना चाहिए? किराएदार 10 मिलियन VND/महीना से कम वाले सेगमेंट को प्राथमिकता देते हैं; हनोई में 700 से अधिक परियोजनाओं की समीक्षा, निरीक्षण और ऑडिट के बाद के निष्कर्ष चल रहे हैं… ये हैं रियल एस्टेट की ताज़ा खबरें।

अचल संपत्ति: ज़मीन के भूखंड निवेश का एक लोकप्रिय माध्यम बने हुए हैं, खासकर निकट भविष्य में जब भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाले नियमों के कारण इस प्रकार की संपत्तियों की आपूर्ति सीमित हो जाएगी। (फोटो: डुओंग टैम)

क्या आपको अपार्टमेंट में निवेश करना चाहिए या जमीन के एक टुकड़े में?

इस सोच के साथ कि "जमीन खरीदना कभी घाटे का सौदा नहीं होता" - क्योंकि जमीन की कीमतें समय के साथ हमेशा बढ़ती ही जाती हैं - कई लोग हनोई के आसपास के प्रांतों में जमीन का एक टुकड़ा खरीदने में निवेश करने पर विचार करते हैं। लेकिन कुछ लोग यह भी सोचते हैं कि वे एक अपार्टमेंट खरीदकर उसे मासिक किराए पर दे सकते हैं।

एसजीओ होम्स इन्वेस्टमेंट एंड रियल एस्टेट डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी के महाप्रबंधक श्री ले दिन्ह चुंग ने विश्लेषण किया कि हनोई में, यदि आप किराये के लिए अपार्टमेंट में निवेश करते हैं, तो मांग अधिक है और उन्हें किराए पर देना आसान है। हालांकि, वर्तमान समय में, पूंजी लागत के लिहाज से अपार्टमेंट में निवेश करना लाभदायक नहीं रह गया है।

श्री चुंग का तर्क है कि अपार्टमेंट की कीमतें अपने चरम पर पहुंच चुकी हैं, जिससे उनके मूल्य में वृद्धि होना मुश्किल हो रहा है। अपार्टमेंट की खरीद कीमतों में वृद्धि के साथ, किराये से होने वाला लाभ अब उतना आकर्षक नहीं रह गया है। वास्तव में, हनोई में अपार्टमेंट से होने वाला किराये का लाभ केवल 3-4% के आसपास ही रहता है।

इसलिए, श्री चुंग के अनुसार, भूमि भूखंड एक अत्यधिक मांग वाला निवेश विकल्प बना हुआ है, क्योंकि भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाले नियमों के कारण भविष्य में इस उत्पाद की आपूर्ति सीमित हो जाएगी। इसके अलावा, भूमि भूखंड एक ऐसा निवेश क्षेत्र है जो विभिन्न बजटों के लिए उपयुक्त है और कई लोगों के लिए उचित है।

"तेजी से हो रहे शहरीकरण के कारण, स्थानीय क्षेत्रों में मांग अधिक रहेगी, इसलिए पूंजी में वृद्धि के लिए भूमि भूखंडों में निवेश करना एक अच्छा और सुरक्षित विकल्प बना हुआ है। 3-4 अरब वीएनडी के साथ, आप हनोई के आसपास, औद्योगिक क्षेत्रों से जुड़े आर्थिक केंद्रों जैसे बाक निन्ह, बाक जियांग , हंग येन, हाई डुओंग, हाई फोंग और क्वांग निन्ह में भूमि भूखंडों में निवेश कर सकते हैं... ये ऐसे क्षेत्र हैं जो वर्तमान में निवेशकों को काफी आकर्षित कर रहे हैं," श्री चुंग ने सुझाव दिया।

हालांकि, एसजीओ होम्स के महाप्रबंधक ने यह भी कहा कि जमीन खरीदते समय निवेशकों को उन परियोजनाओं पर ध्यान देना चाहिए जो कानूनी आवश्यकताओं को पूरा करती हों, कम से कम बिक्री अनुबंध या भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र पर हस्ताक्षर किए हों। साथ ही, उन्हें डेवलपर की क्षमता पर भी विचार करना चाहिए और ऐसे स्थान चुनने चाहिए जो मांग को पूरा करते हों और भविष्य में निवासियों को आकर्षित करें।

ईज़ी प्रॉपर्टी के महाप्रबंधक श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि वर्तमान में हनोई या हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में अपार्टमेंट या ज़मीन के भूखंडों में निवेश करना न तो आकर्षक है और न ही कारगर। इसका कारण यह है कि कीमतें ऊंची बनी हुई हैं, लेकिन नकदी प्रवाह कम हो गया है।

श्री तोआन ने कहा, "अपार्टमेंट की कीमतें इतनी बढ़ गई हैं कि बहुत से लोग जो रहने के लिए अपार्टमेंट खरीदना चाहते हैं, उनकी पहुंच से बाहर हो गई हैं। पहले 25-3 अरब वियतनामी डॉलर में एक अपार्टमेंट खरीदा जा सकता था, लेकिन अब इसके लिए 4-5 अरब वियतनामी डॉलर लगते हैं। निवेश के लिए खरीदे गए अपार्टमेंट की कीमतें दोगुनी हो गई हैं, जबकि किराए में ज्यादा वृद्धि नहीं हुई है, इसलिए निवेश पर मिलने वाला लाभ कम हो गया है। जमीन की कीमतें भी अपार्टमेंट की कीमतों के साथ-साथ बढ़ी हैं। एक गली में बना 30 वर्ग मीटर का तीन-चार मंजिला मकान, जिसकी कीमत पहले 3 अरब वियतनामी डॉलर हुआ करती थी, अब स्थान के आधार पर 5-7 अरब वियतनामी डॉलर तक पहुंच गई है।"

उन्होंने आगे कहा कि कई निवेशक हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख शहरों से पूंजी को है फोंग, बिन्ह डुओंग, डोंग नाई और बा रिया-वुंग ताऊ जैसे अन्य क्षेत्रों में स्थानांतरित करने की ओर अग्रसर हैं...

किराएदार 10 मिलियन वीएनडी/महीने से कम कीमत वाले विकल्प चुन रहे हैं।

किराए पर मकान लेने वालों की प्रोफाइल और मानसिकता के बारे में बात करते हुए, Batdongsan.com.vn के मार्केटिंग डायरेक्टर ले बाओ लॉन्ग ने इस बात पर जोर दिया कि सभी आय वर्गों में किराए पर मकान लेने की मांग मुख्य रूप से पैसे बचाने से जुड़ी है। श्री लॉन्ग के अनुसार, 73% उत्तरदाता 10 मिलियन VND से कम में किराए पर मकान लेना चाहते हैं; हालांकि, इस सेगमेंट में आपूर्ति भी कम हो रही है।

विशेष रूप से, Batdongsan.com.vn के सर्वेक्षण में शामिल 41% उत्तरदाताओं ने 5-7 मिलियन VND में घर किराए पर लेने की इच्छा व्यक्त की, लेकिन 2024 में Batdongsan.com.vn पर इस मूल्य सीमा में किराए पर उपलब्ध घरों की संख्या (जो आंशिक रूप से बाजार आपूर्ति को दर्शाती है) केवल 19% तक ही पहुंची।

उपरोक्त आंकड़े दर्शाते हैं कि खरीद-बिक्री बाजार में बढ़ती कीमतों के अनुरूप किराए की कीमतों में भी वृद्धि हुई है, विशेष रूप से हनोई में। गौरतलब है कि हनोई में रहने वाले सर्वेक्षण प्रतिभागियों में से 52% ने कहा कि वे अपनी आय का 31-40% किराए पर खर्च करने को तैयार हैं।

इसके अलावा, हनोई में औसत किराया 19 मिलियन वीएनडी प्रति माह तक पहुंच गया है, जो 2024 की चौथी तिमाही में हो ची मिन्ह सिटी के 14 मिलियन वीएनडी प्रति माह से अधिक है। ऐसे में, हनोई के किरायेदार लागत कम करने के लिए सुविधाओं और स्थान के मामले में समझौता कर रहे हैं। वे कम सुविधाजनक विकल्प चुनने, शहर के केंद्र से दूर किराए पर रहने, कम गुणवत्ता वाले आवासों को चुनने, छोटे अपार्टमेंट में रहने या किराए के खर्च को कम करने के लिए दूसरों के साथ साझा करने को तैयार हैं।

श्री ले बाओ लॉन्ग भावी किरायेदारों को कई बातों का ध्यान रखने की सलाह देते हैं, जिनमें स्थान, आकार और सुविधाओं के संबंध में अपनी आवश्यकताओं को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना; बातचीत के लिए उसी क्षेत्र में कीमतों की तुलना करना; और सुचारू किराये की खोज प्रक्रिया सुनिश्चित करने के लिए अनुबंध, किराये की संपत्ति की स्थिति और भुगतान की शर्तों की जांच करना शामिल है।

हनोई में 700 से अधिक परियोजनाओं की समीक्षा की गई है, और निरीक्षण, लेखापरीक्षा और लेखापरीक्षा के बाद के निष्कर्षों पर पहुंचा गया है।

हनोई पीपुल्स कमेटी ने गैर-बजटीय स्रोतों से वित्त पोषित और भूमि का उपयोग करने वाली 712 परियोजनाओं की पहचान की है जो निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं, और हनोई पीपुल्स काउंसिल के 8 अप्रैल, 2022 के संकल्प संख्या 04/NQ-HĐND के अनुसार इन परियोजनाओं को संबोधित करने और उनका समाधान करने के लिए एक योजना जारी की है, जिसमें निवेश की प्रगति में तेजी लाने और हनोई में गैर-बजटीय स्रोतों से वित्त पोषित और भूमि का उपयोग करने वाली धीमी गति से प्रगति करने वाली परियोजनाओं से निपटने पर ध्यान केंद्रित करने के उपाय शामिल हैं।

नवंबर 2024 तक, कुल 11,352 हेक्टेयर भूमि क्षेत्र वाली 706 परियोजनाओं (99.2% के बराबर) की समीक्षा, निरीक्षण, लेखापरीक्षा और लेखापरीक्षा के बाद की प्रक्रियाओं को पूरा कर लिया गया था, साथ ही उनके संचालन के लिए निर्देश भी जारी किए गए थे। यह जानकारी नगर जन समिति द्वारा नगर जन परिषद के बीसवें सत्र में प्रस्तुत की गई थी।

नगर पार्टी समिति के निर्णायक निर्देश और नगर जन परिषद के दिनांक 8 अप्रैल, 2022 के संकल्प संख्या 04/NQ-HĐND के अनुपालन में, नगर संचालन समिति, नगर जन समिति की पार्टी समिति और नगर जन समिति के अध्यक्ष ने नियमित रूप से नगर विभागों और एजेंसियों तथा जिलों, काउंटियों और कस्बों की जन समितियों को समकालिक रूप से उपायों को लागू करने पर ध्यान केंद्रित करने के लिए पर्यवेक्षण, प्रोत्साहन, निर्देश और कार्य सौंपे हैं, विशेष रूप से समीक्षा, निरीक्षण, जाँच और पश्चात लेखापरीक्षा के कार्य पर, भूमि निवेश कानूनों में देरी और उल्लंघन के मामलों का तुरंत पता लगाने, कारणों का विश्लेषण और स्पष्टीकरण करने, बाधाओं और कठिनाइयों को दूर करने के उपायों का प्रस्ताव करने और उचित प्रबंधन योजनाओं पर।

इस संबंध में, नगर निगम ने निवेशकों को समस्याओं के निवारण, भूमि को शीघ्र उपयोग में लाने, अपव्यय को रोकने और भूमि प्रबंधन एवं उपयोग कानूनों के उल्लंघन को रोकने के लिए व्यवहार्य योजनाएँ और समय-सीमाएँ विकसित करने में सहायता प्रदान की है। जिन परियोजनाओं को समय सीमा में विस्तार दिया गया था, उनमें से कई ने उल्लंघनों का निवारण किया है, भूमि का उसके इच्छित उद्देश्य के लिए उपयोग किया है, निवेश प्रक्रियाओं को सक्रिय रूप से पूरा किया है, संसाधनों को केंद्रित किया है, कठिनाइयों को दूर किया है, निवेश परियोजनाओं को पूरा किया है और भूमि को उपयोग में लाया है; साथ ही निर्धारित समय पर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क राज्य के बजट में जमा किए हैं।

जानबूझकर टालमटोल करने और लगातार उल्लंघन करने के मामलों में कानून के अनुसार कड़ी कार्रवाई की जाएगी। नगर जन समिति के अध्यक्ष, संचालन समिति के प्रमुख, नगर जन समिति के उपाध्यक्ष, नगर विभागों और एजेंसियों के निदेशक, तथा जिला एवं नगर जन समितियों के सचिव एवं अध्यक्ष नियमित रूप से बैठकें करते हैं ताकि स्थिति और परिणामों पर रिपोर्ट सुनी जा सके और प्रत्येक परियोजना के संचालन का निर्देश दिया जा सके (लिखित रिपोर्ट सुनना और वर्तमान स्थिति की विशिष्ट तस्वीरें देखना); विभागों, एजेंसियों और जिला एवं नगर जन समितियों को सक्रिय रूप से और ध्यान केंद्रित करते हुए मार्गदर्शन करने और बाधाओं एवं कठिनाइयों को दूर करने, निवेशकों की सहायता करने का निर्देश दिया जाता है; तथा उल्लंघनों की सक्रिय रूप से समीक्षा, निरीक्षण और कानून के अनुसार कड़ी कार्रवाई की जाती है।

इसलिए, निर्धारित समय से पीछे चल रही भूमि का उपयोग करने वाली 712 गैर-बजटीय पूंजी परियोजनाओं में से, नगर जन समिति ने 706 परियोजनाओं (99.2%) के संचालन और समाधान का निर्देश दिया, जिनका कुल क्षेत्रफल 11,352 हेक्टेयर है। शेष 6 परियोजनाएं (0.8%) जिनका कुल भूमि क्षेत्र 81.6 हेक्टेयर है, जिन्हें मंजूरी मिल चुकी है लेकिन राज्य द्वारा अभी तक भूमि आवंटित या पट्टे पर नहीं दी गई है, उनकी वर्तमान में योजना और निवेश विभाग द्वारा जांच की जा रही है, जो विशिष्ट समाधान प्रस्तावित कर रहा है।

हनोई ने 400 मिलियन डॉलर से अधिक की लागत से एक घुड़दौड़ ट्रैक को शामिल करने की योजना को मंजूरी दे दी है।

हनोई पीपुल्स कमेटी ने अभी हाल ही में निर्णय संख्या 6396 जारी किया है, जिसमें सोक सोन क्षेत्र 3 के लिए 1/2000 के पैमाने पर शहरी ज़ोनिंग योजना को मंजूरी दी गई है, जिसमें फु लिन्ह, तिएन डुओक, तान मिन्ह, ज़ुआन जियांग, डुक होआ, डोंग ज़ुआन, किम लू और सोक सोन शहर (सोक सोन जिला) के कम्यून शामिल हैं।

तदनुसार, सोक सोन शहरी उप-क्षेत्र 3 के लिए योजनाबद्ध अध्ययन क्षेत्र लगभग 1,424 हेक्टेयर में फैला हुआ है। वर्ष 2030 तक अनुमानित जनसंख्या लगभग 46,210 लोग है।

अध्ययन क्षेत्र की सीमाएँ इस प्रकार हैं: उत्तर में, यह सोक मंदिर की ओर जाने वाली नियोजित सड़क से सटा हुआ है; दक्षिण में, यह नव नियोजित रूट 18 से सटा हुआ है; पश्चिम में, यह संरक्षण गलियारे और हनोई-थाई गुयेन राष्ट्रीय रेलवे से सटा हुआ है; और पूर्व में, यह 40 मीटर चौड़ी एक नियोजित शहरी सड़क से सटा हुआ है।

इस क्षेत्र को दो नियोजन क्षेत्रों (ज़ोन III.1 और III.2) में विभाजित किया गया है, जिसमें विकास और परिवहन मार्गों को नियंत्रित करने के लिए 16 नियोजन ब्लॉक हैं।

विशेष रूप से, ज़ोन III.1 246.5 हेक्टेयर क्षेत्र में फैला हुआ है और इसमें पारिस्थितिक शहरी विकास के लिए निर्धारित दो नियोजन क्षेत्र शामिल हैं, जिनमें हरित क्षेत्र और जल निकाय बढ़ाए गए हैं। इनमें से, नियोजन क्षेत्र III.1-1 को क्षेत्रीय खेल और मनोरंजन केंद्र (घुड़दौड़ का मैदान) के रूप में नामित किया गया है।

योजना क्षेत्र III.1-2 को एक पूर्ण सामाजिक अवसंरचना प्रणाली के साथ एक नए आवासीय विकास क्षेत्र के रूप में नामित किया गया है। इसके अतिरिक्त, यह विशेष रूप से घुड़दौड़ ट्रैक क्षेत्र और सामान्य रूप से पूरे क्षेत्र को सहयोग प्रदान करने के लिए वाणिज्यिक और सेवा कार्यों का विकास करेगा।

जोन III.2, जो लगभग 1,170 हेक्टेयर में फैला है, में 14 नियोजित क्षेत्र शामिल हैं जिन्हें स्वास्थ्य सेवा, संस्कृति, शिक्षा, शहरी सार्वजनिक सेवाएं, एक मल्टीमॉडल परिवहन केंद्र, वाणिज्यिक और सेवा क्षेत्र, कार्यालय, होटल आदि सहित जटिल कार्यों के केंद्रित विकास के लिए नामित किया गया है, जो दा फुक रेलवे स्टेशन क्षेत्र से जुड़ते हैं, सामाजिक बुनियादी ढांचे का विकास करते हैं, मौजूदा गांवों के आसपास नई आवासीय भूमि का विस्तार करते हैं, और स्वतंत्र आवासीय समूहों और इकाइयों को पूरा करते हैं।

इस वर्ष की शुरुआत में, सोक सोन जिले की जन समिति ने तान मिन्ह और फू लिन्ह कम्यूनों और सोक सोन कस्बे में बहुउद्देशीय मनोरंजन परिसर और घुड़दौड़ ट्रैक के लिए विस्तृत योजना परियोजना (1/500 पैमाने पर) पर परामर्श आयोजित किया। इस परियोजना में लगभग 420 मिलियन अमेरिकी डॉलर का अनुमानित निवेश है, जिससे लगभग 5,000 श्रमिकों के लिए प्रत्यक्ष रोजगार सृजित होंगे और लगभग 25,000 श्रमिकों को अन्य सेवा क्षेत्रों में रोजगार मिलेगा।

इस परियोजना के संबंध में, सितंबर 2019 में, प्रधानमंत्री ने निवेश योजना को मंजूरी देने का निर्णय जारी किया।

अक्टूबर 2019 में, हनोई योजना और निवेश विभाग ने प्रारंभिक निवेश पंजीकरण प्रमाण पत्र जारी किया, जिसके बाद मार्च 2020 में तीसरा संशोधन प्रमाण पत्र जारी किया गया।

रेसट्रैक के 2021 के बाद चालू होने की उम्मीद थी, लेकिन कुछ कठिनाइयों के कारण इसका कार्यान्वयन रुक गया।

2022 के मध्य में, हनोई ने प्रधानमंत्री से परियोजना के लिए 125 हेक्टेयर भूमि को पुनः प्राप्त करने में आ रही कठिनाइयों को हल करने के लिए याचिका दायर की।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html