हनोई नहीं, बल्कि हो ची मिन्ह सिटी देश में अपार्टमेंट किराये से होने वाली सबसे अधिक आय वाला स्थान है, और बाजार में एक बार फिर सकारात्मक वृद्धि देखी जा रही है।

देश में अपार्टमेंट किराये से मिलने वाली सबसे अधिक आय वाले इलाके के बारे में चौंकाने वाली खबरें, हो ची मिन्ह सिटी के बाजार से सकारात्मक संकेत और विन्ह फुक प्रांत में जमीन की उच्चतम कीमतें... ये रियल एस्टेट की नवीनतम खबरें हैं।

बिन्ह डुओंग में अपार्टमेंटों का औसत किराया प्रतिफल वर्तमान में 4.7% है, जो हनोई के 3.7% और हो ची मिन्ह सिटी के 3.6% से काफी अधिक है। (स्रोत: क्रिस्टल बे)

हो ची मिन्ह सिटी का बाजार धीरे-धीरे पटरी पर लौट रहा है।

हो ची मिन्ह सिटी (एचसीएमसी) में रियल एस्टेट बाजार 2023 में नकारात्मक स्तर से धीरे-धीरे उबरकर 2024 की शुरुआत से सकारात्मक वृद्धि दर्ज कर रहा है। विकास दर अभी भी धीमी है लेकिन सकारात्मक संकेत दिखा रही है।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2024 के पहले 11 महीनों में शहर ने 7.8 मिलियन वर्ग मीटर नए आवासीय क्षेत्र का निर्माण किया (जो 2024 के 8 मिलियन वर्ग मीटर के लक्ष्य का 97.5% है)। इसमें 3.83 मिलियन वर्ग मीटर व्यक्तिगत आवास, लगभग 3.826 मिलियन वर्ग मीटर वाणिज्यिक आवास और 0.144 मिलियन वर्ग मीटर सामाजिक आवास शामिल हैं। शहर ने 610 इकाइयों और 50,831 वर्ग मीटर क्षेत्र वाली दो सामाजिक आवास परियोजनाएं पूरी कर ली हैं।

वर्तमान में, हो ची मिन्ह सिटी का रियल एस्टेट बाजार 2023 के नकारात्मक स्तर से उबरकर 2024 की शुरुआत से सकारात्मक वृद्धि दर्ज कर रहा है। विकास दर अभी भी धीमी है, लेकिन सकारात्मक संकेत मिल रहे हैं। कई नई परियोजनाओं को निवेश की मंजूरी मिल चुकी है और कुछ पुरानी परियोजनाओं को बाधाओं के हटने के कारण फिर से शुरू किया जा सका है।

तदनुसार, 2024 के पहले 11 महीनों में, शहर में निवेश के लिए 12 वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को मंजूरी दी गई (जिसमें 1 सामाजिक आवास परियोजना शामिल है); 2 परियोजनाओं को निर्माण परमिट दिए गए; 31,000 से अधिक वाणिज्यिक अपार्टमेंट निर्माणाधीन थे; 1,611 भावी अपार्टमेंट पूंजी जुटाने के लिए पात्र थे; और 2,122 अपार्टमेंट वाली 3 सामाजिक आवास परियोजनाएं पूरी हो चुकी थीं।

अचल संपत्ति परियोजनाओं में आने वाली कठिनाइयों के समाधान के संबंध में, निर्माण विभाग ने नगर जन समिति को सलाह दी है कि वह नेतृत्व करना जारी रखे और नगर विभागों और एजेंसियों को कानूनी नियमों के अनुपालन में आने वाली बाधाओं के कारण धीमी गति से चल रही निवेश परियोजनाओं की समीक्षा जारी रखने का निर्देश दे, ताकि कानून के अनुसार समाधान निकाला जा सके, भूमि संसाधनों की बर्बादी से बचा जा सके, शहरी सौंदर्य और निर्माण सुरक्षा को नुकसान होने से रोका जा सके।

बिन्ह डुओंग में कुछ अपार्टमेंट परियोजनाओं में किराये से होने वाली आय प्रति वर्ष 7% से अधिक है।

Batdongsan.com.vn के बिन्ह डुओंग अपार्टमेंट मार्केट ओवरव्यू 2024 के आंकड़ों के अनुसार, बिन्ह डुओंग में अपार्टमेंट का औसत किराया प्रतिफल वर्तमान में 4.7% है, जो हनोई के 3.7% और हो ची मिन्ह सिटी के 3.6% से काफी अधिक है। 2024 में अपार्टमेंट का राष्ट्रीय औसत किराया प्रतिफल भी 3.6% है।

गौरतलब है कि बिन्ह डुओंग में कुछ परियोजनाओं में अपार्टमेंट के किराये से सालाना 6% से 7.5% तक का लाभ दर्ज किया गया है। इसे वियतनाम में अब तक का सबसे उच्च स्तर माना जा सकता है, जो हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट के किराये से होने वाले लाभ से लगभग दोगुना है।

बिन्ह डुओंग में उच्च किराये से होने वाली आय का मुख्य कारण यह है कि वहां के उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट मध्यम खरीद मूल्य पर उपलब्ध हैं, जबकि उनका किराया अधिक है और उनमें रहने वालों की संख्या स्थिर है। ये उच्च गुणवत्ता वाली संपत्तियां उच्च वर्ग के ग्राहकों को आकर्षित करती हैं जो अधिक किराया देने को तैयार रहते हैं। औसतन, बिन्ह डुओंग में एक उच्च श्रेणी का अपार्टमेंट (लगभग 45-50 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत पर खरीदा गया) एक बेडरूम वाले यूनिट के लिए लगभग 12 मिलियन वीएनडी प्रति माह, दो बेडरूम वाले यूनिट के लिए 15-16 मिलियन वीएनडी और तीन बेडरूम वाले यूनिट के लिए 18-20 मिलियन वीएनडी में किराए पर दिया जा सकता है। हालांकि, हो ची मिन्ह सिटी या हनोई में, 45-50 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाले अपार्टमेंट को बेडरूम की संख्या के आधार पर केवल 7-12 मिलियन वीएनडी प्रति यूनिट में ही किराए पर दिया जा सकता है।

Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्र के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा, “बिन्ह डुओंग में उच्च श्रेणी के अपार्टमेंटों की ऑक्यूपेंसी दर लगभग 80-90% है, और कुछ प्रोजेक्ट तो लगभग हमेशा ही पूरी तरह से भरे रहते हैं। इसका कारण औद्योगिक क्षेत्रों का तीव्र विकास है, जिससे बड़ी संख्या में श्रमिक और विशेषज्ञ आकर्षित हो रहे हैं और किराए के मकानों की मांग बहुत अधिक है।”

बिन्ह डुओंग वर्तमान में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) आकर्षित करने के मामले में देश के शीर्ष प्रांतों में से एक है और आप्रवासन दर में दूसरे स्थान पर है। प्रांत ने व्यवसायों को श्रम आकर्षित करने और बनाए रखने में सहायता करने के लिए कई नीतियां भी लागू की हैं। देश में उच्चतम प्रति व्यक्ति आय के साथ, बिन्ह डुओंग आप्रवासियों के लिए एक आकर्षक गंतव्य बन गया है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी को छोड़कर, देश के पांच सबसे बड़े किराये के रियल एस्टेट बाजारों में, बिन्ह डुओंग रुचि की मात्रा और वृद्धि दर दोनों में अग्रणी है, और दा नांग, हाई फोंग और खान्ह होआ जैसे अन्य प्रांतों और शहरों को पीछे छोड़ रहा है। 2024 की तीसरी तिमाही तक, बिन्ह डुओंग में किराये के अपार्टमेंट की खोजों की संख्या 2021 की पहली तिमाही की तुलना में 58% बढ़ गई थी।

ग्राहकों की संरचना की बात करें तो, बिन्ह डुओंग में अपार्टमेंट खरीदने में रुचि मुख्य रूप से निवेश करने वाले खरीदारों और हो ची मिन्ह सिटी के कुछ निवासियों की है जो रहने के लिए जगह तलाश रहे हैं, साथ ही स्थानीय निवासियों की आवास की मांग भी इसमें शामिल है। विशेष रूप से, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के बिन्ह डुओंग अपार्टमेंट मार्केट ओवरव्यू 2024 के आंकड़ों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के ग्राहकों की हिस्सेदारी 49% है, जबकि बिन्ह डुओंग और पड़ोसी प्रांतों के ग्राहकों की हिस्सेदारी 33% है।

बिन्ह डुओंग में उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट का क्षेत्र प्रांत की किराये से होने वाली आय का एक प्रमुख कारक माना जाता है। हालांकि, यहां उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट की कीमतें वर्तमान में कम हैं, जो हनोई, हो ची मिन्ह सिटी और अन्य प्रमुख शहरों की तुलना में 30-200% तक कम हैं। इससे निवेशकों के लिए बाजार आसानी से सुलभ हो जाता है और साथ ही उच्च लाभ की संभावना भी बनी रहती है।

बिन्ह डुओंग में, 45-50 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाले अपार्टमेंट पहले से ही उच्च स्तरीय मानकों को पूरा करते हैं और 80-90% की ऑक्यूपेंसी दर बनाए रखते हैं, जहां 2-बेडरूम अपार्टमेंट का मासिक किराया लगभग 15 मिलियन वीएनडी है। हालांकि, हनोई या हो ची मिन्ह सिटी में, केवल 80-90 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाले अपार्टमेंट ही समान कीमत पर किराए पर दिए जा सकते हैं।

विन्ह फुक ने नई भूमि मूल्य सूची की घोषणा की।

विन्ह फुक प्रांत की जन समिति ने 2024 के भूमि कानून के अनुसार एक नई भूमि मूल्य सूची जारी की है। विशेष रूप से, 54 स्थानों पर कीमतों में 5 से 8 गुना तक की वृद्धि देखी गई है।

तदनुसार, संशोधित और पूरक भूमि मूल्य सूची 2024 भूमि कानून के नए नियमों के अनुसार विन्ह फुक प्रांत के सभी स्थानों, मार्गों और आवासीय क्षेत्रों को पूरी तरह से कवर करती है।

विशेष रूप से, हाल ही में जारी की गई 318 पृष्ठों की भूमि मूल्य सूची में 715 स्थान और मार्ग जोड़े गए हैं, जबकि 132 मार्गों को हटा दिया गया है।

इनमें से 159 पदों (2.99%) में मूल्य में 3-5 गुना वृद्धि देखी गई। 54 पदों (1.02%) में मूल्य में 5-8 गुना वृद्धि देखी गई।

जमीन की सबसे ऊंची कीमतें विन्ह येन शहर में हैं, विशेष रूप से न्गो क्वेन स्ट्रीट से लेकर गुयेन वियत ज़ुआन स्ट्रीट के चौराहे तक के खंड में, जहां जमीन की कीमतें 52 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच जाती हैं।

विशेष रूप से, ताम दाओ पर्यटन क्षेत्र में, कई स्थानों पर भूमि की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है। विशेष रूप से, वीनस होटल चौराहे से शुरू होकर, केंद्रीय पार्क रिंग रोड के चारों ओर से होते हुए स्कूल की ओर जाने वाले चौराहे तक के क्षेत्र में, स्थान 1 में आवासीय भूमि की कीमत 49 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गई है, जबकि वाणिज्यिक और सेवा भूमि की कीमत 18.2 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है।

वर्तमान भूमि मूल्य सूची स्थानीय निकायों द्वारा किए गए जांच और सर्वेक्षणों के परिणामों के आधार पर जारी की जाती है, और इसमें भूमि मूल्यों का आकलन और प्रस्ताव करने के लिए विभिन्न स्थानों पर समान कारकों की तुलना शामिल होती है।

विन्ह फुक प्रांत के लिए नई भूमि मूल्य सूची 20 जनवरी से प्रभावी है और 2025 के अंत तक लागू रहेगी।

सामाजिक आवासों के 5 साल के उपयोग के बाद उनकी बिक्री संबंधी नए नियमों से निवासियों को करोड़ों डोंग का लाभ होगा।

सामाजिक आवास इकाई का स्वामित्व हस्तांतरित करते समय, भूमि उपयोग शुल्क का 50%, यानी लगभग 120-200 मिलियन वीएनडी का भुगतान करना अनिवार्य था। 2023 के आवास कानून के नए नियमों के अनुसार, निवासियों को अब यह शुल्क नहीं देना होगा।

वित्त मंत्रालय के कराधान सामान्य विभाग ने हाल ही में सामाजिक आवास अपार्टमेंटों के स्वामित्व के हस्तांतरण के समय भूमि उपयोग शुल्क के संग्रह के संबंध में हनोई शहर कर विभाग को एक दस्तावेज जारी किया है।

सामान्य कर विभाग के अनुसार, 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 89 के खंड 1, बिंदु ई में यह प्रावधान है: "...सामाजिक आवास के लिए पूर्ण भुगतान की तिथि से 5 वर्ष की अवधि के बाद, यदि प्रमाण पत्र जारी किया गया है, तो सामाजिक आवास का खरीदार इस आवास को जरूरतमंदों को बाजार मूल्य पर पुनर्विक्रय कर सकता है; विक्रेता को भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है और उसे कर कानून के प्रावधानों के अनुसार आयकर का भुगतान करना होगा, सिवाय उस स्थिति के जब सामाजिक आवास को एक अलग मकान के रूप में बेचा जा रहा हो, उस स्थिति में विक्रेता को सरकार के नियमों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा और कर कानून के प्रावधानों के अनुसार आयकर का भुगतान करना होगा।"

वर्ष 2024 के अध्यादेश संख्या 100 के अनुच्छेद 42 में यह प्रावधान है कि 5 वर्ष की अवधि के बाद सामाजिक आवास को पुनर्विक्रय करते समय भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया जाना चाहिए।

तदनुसार, नियमों द्वारा निर्धारित शुल्कों के अतिरिक्त, विक्रेता को भूमि उपयोग शुल्क का 50% भुगतान करना होगा। भूमि उपयोग शुल्क की गणना भूमि कानून द्वारा निर्धारित भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता के लिए वैध आवेदन प्रस्तुत करते समय की जाती है।

इसके अतिरिक्त, 2023 आवास कानून के अनुच्छेद 198 के खंड 5 के बिंदु डी में यह प्रावधान है कि जिन मामलों में सामाजिक आवास की बिक्री के लिए इस कानून के प्रभावी होने की तिथि से पहले भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना आवश्यक था, और 2023 आवास कानून के प्रभावी होने की तिथि तक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं किया गया है, तो भुगतान निर्धारित अनुसार जारी रहेगा।

उपरोक्त नियमों के आधार पर, कराधान के सामान्य विभाग ने कहा कि, ऐसे मामलों में जहां सामाजिक आवास के खरीदार आवास संबंधी कानून के अनुसार संपत्ति को पुनर्विक्रय करते हैं और हस्तांतरण 1 अगस्त, 2024 (आवास कानून की प्रभावी तिथि) के बाद होता है, तो उन्हें भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन उन्हें आयकर का भुगतान करना होगा।

सामाजिक आवास के रूप में बने अलग मकानों की बिक्री के मामले में, विक्रेता को भूमि उपयोग शुल्क और आयकर का 50% भुगतान करना होगा।

ऐसे मामलों में जहां सामाजिक आवास की बिक्री के लिए इस कानून के प्रभावी होने की तिथि से पहले आवास कानून के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान आवश्यक है, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान अभी तक नहीं किया गया है, तो भुगतान इस कानून के प्रभावी होने की तिथि से पहले आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार जारी रहेगा।

हनोई में, बाजार के अवलोकन से पता चलता है कि कई सामाजिक आवास अपार्टमेंट परियोजनाएं 5 वर्षों से अधिक समय से उपयोग में हैं और हस्तांतरण के लिए पात्र हैं, जैसे कि दाई किम बिल्डिंग, राइस सिटी लिन्ह डैम, 43 ट्रान फू, 987 टैम ट्रिन्ह, आदि।

अनेक सामाजिक आवास परियोजनाओं में किए गए सर्वेक्षणों से पता चलता है कि अपार्टमेंट कई वर्षों से आबाद होने के बावजूद, उनकी कीमतें कई गुना बढ़ गई हैं और वाणिज्यिक परियोजनाओं के अपार्टमेंट की कीमतों के बराबर हो गई हैं। कुछ मामलों में, मांग मूल्य 50 मिलियन VND/m2 तक पहुंच जाता है।

पहले, सामाजिक आवास इकाई का स्वामित्व हस्तांतरित करते समय, निवासियों को भूमि उपयोग शुल्क का 50% भुगतान करना पड़ता था, जो लगभग 120-200 मिलियन वीएनडी के बराबर होता था। नए नियमों के अनुसार, निवासियों को अब यह शुल्क नहीं देना होगा।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html